Loi ELAN copropriété : parties communes spéciales, mise en conformité du règlement et son tarif, pouvoirs en AG, délai de contestation de 2 mois.
Loi ELAN copropriété : l'expression désigne le volet copropriété de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, prolongé par l'ordonnance du 30 octobre 2019 et corrigé par la loi 3DS du 21 février 2022. Cette réforme a donné une définition légale aux parties communes spéciales et aux parties communes à jouissance privative, créé le lot transitoire, ouvert le vote par correspondance et la visioconférence en assemblée générale, porté de 5 à 10 % le plafond de voix qu'un même mandataire peut cumuler, et ramené de dix à cinq ans la prescription des actions personnelles. La date butoir de mise en conformité des règlements de copropriété, fixée au 23 novembre 2021, a été supprimée : tant que la mention manque, la question revient à l'ordre du jour de chaque assemblée générale, et son absence reste sans conséquence sur l'existence des parties communes concernées dans les immeubles mis en copropriété avant le 1er juillet 2022. Le vote en assemblée ne coûte rien de plus que l'assemblée elle-même ; si un modificatif est publié, le tarif réglementé du notaire prévoit un émolument de 188,66 € hors taxes pour la mise en conformité de l'acte, plus 5,66 € hors taxes par lot pour l'état descriptif de division.
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.La loi ELAN n'a pas seulement réformé le logement social et l'urbanisme. Elle a réécrit des pans entiers du statut de la copropriété issu de la loi du 10 juillet 1965. Définition du lot, parties communes spéciales, jouissance privative, pouvoirs en assemblée générale, contestation des décisions : ses articles 206, 209, 211 et 213 ont changé le quotidien de tous les syndicats de copropriétaires, et son article 215 a habilité le Gouvernement à aller plus loin par ordonnance. C'est cette ordonnance du 30 octobre 2019, en vigueur depuis le 1er juin 2020, qui porte la refonte la plus visible : petites copropriétés, syndic non professionnel, réorganisation des règles de vote.
Le sujet traîne une difficulté supplémentaire : une bonne partie de ce qui a été écrit en ligne entre 2019 et 2021 est aujourd'hui faux. La loi 3DS du 21 février 2022 a supprimé la date butoir de mise en conformité des règlements de copropriété, et beaucoup de pages annoncent encore une échéance passée assortie d'une sanction qui n'existe pas. Ce guide suit donc les questions concrètes que se posent copropriétaires et syndics bénévoles : ce qui a changé pour les parties communes, si la mise en conformité du règlement est encore obligatoire, ce qu'elle coûte réellement, ce que valent les pouvoirs en assemblée, le délai pour contester une décision, et le sort des petites copropriétés. Chaque règle citée renvoie au texte en vigueur sur Légifrance ou à la fiche officielle de l'administration.
La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite loi ELAN, a agi en copropriété à trois niveaux. Des règles nouvelles d'application immédiate, dès sa publication. Une habilitation à réformer le statut par ordonnance, utilisée en 2019. Puis des corrections votées plus de trois ans après, par la loi 3DS. C'est cette superposition qui rend le sujet confus, et qui explique la quantité de contenus périmés en circulation. Voici la chronologie complète.
| Texte | En vigueur | Ce qu'il apporte en copropriété |
|---|---|---|
| Loi ELAN (n° 2018-1021 du 23 novembre 2018) | 25 novembre 2018 | Lot transitoire, parties communes spéciales et parties communes à jouissance privative, délégations de vote élargies, vote par correspondance, réécriture complète de l'article 42 (contestation et prescription) |
| Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, prise sur l'habilitation de l'article 215 de la loi ELAN | 1er juin 2020 | Réécriture du statut de 1965 : champ d'application, régime dérogatoire des petites copropriétés, syndic non professionnel, délégation de pouvoir au conseil syndical, modernisation des règles de vote |
| Loi 3DS (n° 2022-217 du 21 février 2022, article 89) | 23 février 2022 | Suppression de la date butoir de mise en conformité des règlements de copropriété, remplacée par une question inscrite à l'ordre du jour de chaque assemblée générale |
Le socle, lui, n'a pas bougé. La loi du 10 juillet 1965 « régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ». Et l'article 1er de la loi de 1965, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er juin 2020, pose la règle qui commande tout le reste : « Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. »
Tout ce qui est récent n'est pas de la loi ELAN. L'obligation d'assurance de responsabilité civile du copropriétaire et du syndicat vient de la loi ALUR de 2014, à l'article 9-1 de la loi de 1965. Le plan pluriannuel de travaux de l'article 14-2 et le fonds de travaux de l'article 14-2-1, dans leur rédaction actuelle, viennent de la loi Climat et résilience du 22 août 2021. Attribuer ces obligations à la loi ELAN est l'erreur la plus répandue des contenus en ligne.
Avant 2018, les parties communes spéciales et les droits de jouissance exclusive sur une cour ou un jardin n'existaient que par la pratique des règlements et par la jurisprudence. Aucun texte ne les définissait. L'article 209 de la loi ELAN leur a donné une définition légale en créant trois articles dans la loi de 1965 : les articles 6-2, 6-3 et 6-4. L'article 206 a fait de même pour le lot transitoire, en complétant l'article 1er.
| Catégorie | À qui elle profite | Qui vote | Texte |
|---|---|---|---|
| Partie privative | Au seul copropriétaire du lot, qui en est propriétaire | Sans objet : aucune décision collective | Art. 1er et 2, loi de 1965 |
| Partie commune générale | À tous les copropriétaires, propriété indivise de tous | Tous les copropriétaires | Art. 3, loi de 1965 |
| Partie commune spéciale | À plusieurs copropriétaires, propriété indivise de ceux-là seulement | Seuls les copropriétaires concernés | Art. 6-2, loi de 1965 |
| Partie commune à jouissance privative | À l'usage exclusif d'un seul lot, mais propriété indivise de tous | Tous les copropriétaires | Art. 6-3, loi de 1965 |
| Lot transitoire | Au titulaire d'un droit de construire, souvent le promoteur | Comme tout lot, selon sa quote-part | Art. 1er, loi de 1965 |
L'article 6-2 de la loi de 1965 les définit ainsi : « Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. » Le texte lie immédiatement la notion à l'argent : « La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles. » Il en tire enfin la conséquence en assemblée : « Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes. » L'exemple type est l'ascenseur ou la toiture d'un seul bâtiment dans un ensemble qui en compte trois. Les copropriétaires de ce bâtiment votent seuls les travaux, et ils en supportent seuls le coût.
L'article 6-3 vise le jardin dont seul le lot du rez-de-chaussée a l'usage, ou la terrasse accessible depuis un seul appartement. Dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er juin 2020, il énonce : « Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. » Deux garde-fous suivent. Le droit de jouissance privative « est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché » et « ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot ». Autrement dit, jouir seul d'un jardin commun ne le fait jamais devenir sa propriété, et ce droit se transmet avec le lot, jamais séparément. Le même article ajoute que le règlement de copropriété « précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte ».
Le lot transitoire est un lot d'un genre particulier : sa partie privative n'est pas un local, c'est un droit. L'article 1er de la loi de 1965 le décrit comme formé « d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser et d'une quote-part de parties communes correspondante ». Le même texte ajoute que « la création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété ». C'est l'outil du promoteur qui se réserve la possibilité d'édifier un bâtiment supplémentaire dans une copropriété déjà vendue. Pour l'acquéreur d'un lot, savoir qu'un lot transitoire existe change tout : cela signifie qu'une construction reste juridiquement possible sur ce qui ressemble aujourd'hui à un espace vert.
La mention expresse de l'article 6-4 ne joue que pour les copropriétés récentes. L'article 6-4 de la loi de 1965 tient en une phrase, inchangée depuis 2018 : « L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. » La restriction est venue de l'extérieur : la loi 3DS a réécrit le II de l'article 209 de la loi ELAN, qui dispose désormais que l'article 6-4 « n'est applicable qu'aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022 ». Ne cherchez donc pas cette limite dans l'article 6-4 lui-même. Pour toutes les copropriétés antérieures, l'absence de mention « est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes ».
La réponse a changé en 2022, et beaucoup de pages ne l'ont pas suivie. À l'origine, les articles 206 et 209 de la loi ELAN donnaient aux syndicats de copropriétaires trois ans à compter de la promulgation, soit jusqu'au 23 novembre 2021, pour adapter leur règlement de copropriété aux dispositions nouvelles sur le lot transitoire, les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative. Le syndic devait inscrire la question à l'ordre du jour de chaque assemblée générale tenue dans ce délai.
L'article 89 de la loi 3DS du 21 février 2022 a réécrit ces deux articles et supprimé la date butoir. Le régime applicable en 2026 tient en trois règles, qu'il faut lire ensemble.
La fiche officielle « Règlement de copropriété » de service-public.gouv.fr, vérifiée le 8 juillet 2026, résume l'obligation en une phrase : « Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question de la mise en conformité du règlement aux évolutions législatives. »
Faut-il pour autant s'en désintéresser ? Non, et pour des raisons très concrètes. Un règlement à jour sécurise les ventes, puisque le notaire y puise la description des lots. Il clarifie qui paie quoi, grâce aux charges spéciales attachées aux parties communes spéciales. Il évite enfin les contentieux sur la jouissance d'une cour, d'un jardin ou d'une terrasse, qui sont parmi les plus fréquents en copropriété. La démarche suit cinq étapes.
Méfiez-vous des pages écrites avant 2022. Beaucoup annoncent encore qu'à défaut de mise en conformité avant le 23 novembre 2021, les parties communes spéciales ou les jouissances privatives non mentionnées disparaîtraient. La loi 3DS a expressément neutralisé cette menace pour les copropriétés antérieures au 1er juillet 2022. Si un devis vous est présenté au nom d'une échéance légale à respecter, l'argument est faux.
Contrairement à ce que l'on lit souvent, une partie de ce coût est bien tarifée par un texte. Le notaire qui rédige le modificatif perçoit un émolument réglementé, identique dans toute la France, fixé par l'article A. 444-116 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 1er mars 2020. Le texte est explicite : « Les prestations en matière de règlement de copropriété ou de descriptif (numéros 94 et 95 du tableau 5) donnent lieu à la perception d'un émolument [...] de 188,66 € pour [...] la mise en conformité du règlement ou du descriptif aux obligations légales », et « de 5,66 € par lot, pour [...] la mise en conformité du descriptif aux obligations légales ». Le même article précise que ce second émolument est, le cas échéant, « perçu en sus » du premier.
Pourquoi passer par un notaire ? Parce que la publication l'impose. L'article 4 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière pose que « tout acte sujet à publicité dans un service chargé de la publicité foncière doit être dressé en la forme authentique ». Un modificatif de règlement rédigé sous seing privé ne peut donc pas être publié, et n'est pas opposable aux acquéreurs successifs.
| Poste | Montant | Régime | Texte ou nature |
|---|---|---|---|
| Inscription de la question à l'ordre du jour et vote en assemblée | Aucun coût spécifique | Sans objet | Obligation légale du syndic, greffée sur l'assemblée annuelle |
| Émolument du notaire : mise en conformité du règlement ou du descriptif | 188,66 € | Hors taxes | Art. A. 444-116, 2° a), code de commerce |
| Émolument du notaire : mise en conformité du descriptif, par lot | 5,66 € par lot | Hors taxes | Art. A. 444-116, 4° a), code de commerce |
| TVA sur les émoluments (France métropolitaine) | 20 % | Taxe | Fiche « Frais de notaire » de service-public.gouv.fr |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10 %, avec un minimum de 15 € par acte publié | Taxe due à l'État | Art. 879, 881 K et 881 M du code général des impôts |
| Relevé de géomètre-expert, si les lots doivent être remesurés | Sur devis | Honoraires libres | Prestation technique non tarifée |
| Assistance d'un avocat pour la rédaction des clauses | Sur convention d'honoraires | Honoraires libres | Prestation juridique non tarifée |
Prenons un syndicat de vingt lots qui fait mettre son règlement en conformité et son état descriptif de division à jour. L'émolument du notaire s'établit à 188,66 € pour l'acte, plus 20 fois 5,66 € pour le descriptif, soit 113,20 €. Le total réglementé atteint donc 301,86 € hors taxes. La fiche officielle « Frais de notaire » de service-public.gouv.fr, vérifiée le 5 août 2026, rappelle que les émoluments sont exprimés hors taxes et que la TVA s'applique au taux de 20 % en France métropolitaine. S'y ajoutent les débours, c'est-à-dire les sommes avancées par le notaire, et la contribution de sécurité immobilière due à l'État au titre de la formalité de publication.
Cette contribution mérite une précision, parce qu'elle est systématiquement oubliée des estimations. L'article 879 du code général des impôts la met à la charge de « toute personne qui requiert l'accomplissement des formalités ». L'article 881 K la liquide « au taux unique de 0,10 % sur les sommes énoncées ou la valeur estimée par les requérants ». Et l'article 881 M du même code fixe un plancher : le montant ne peut être inférieur à 15 € « par acte pour les publications ». Sur un modificatif sans valeur déclarée, c'est donc ce minimum qui s'applique.
Ne confondez pas mise en conformité et refonte du règlement. Le tarif de 188,66 € vise la « mise en conformité du règlement ou du descriptif aux obligations légales ». Une modification décidée par les copropriétaires pour leur propre convenance relève du 2° b) du même article, au même montant, mais un règlement entièrement réécrit relève de l'établissement d'un acte nouveau, tarifé 377,31 € plus 11,32 € par lot. Le devis doit indiquer sur quelle ligne du tarif il se place.
Reste le point le plus important pour le budget d'un syndicat : le vote lui-même ne coûte rien de plus que l'assemblée déjà convoquée. La décision se prend à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Deux textes convergent pour l'imposer : le II des articles 206 et 209 de la loi ELAN, qui vise expressément la mention des lots transitoires et des parties communes, et le f du II de l'article 24 de la loi de 1965, qui range « les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement » parmi les décisions à la majorité simple. En revanche, une modification du règlement voulue par les copropriétaires eux-mêmes, et non commandée par une loi nouvelle, retombe sous la double majorité de l'article 26 dès qu'elle touche à la jouissance, à l'usage ou à l'administration des parties communes, bien plus difficile à réunir.
C'est le deuxième grand chantier de la réforme : faire participer des copropriétaires qui ne viennent plus en assemblée. L'article 211 de la loi ELAN a agi sur deux terrains à la fois, le pouvoir donné à un mandataire et le vote à distance.
La règle de base n'a pas changé : l'article 22 de la loi de 1965 énonce que « tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat », et que « chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote ». C'est l'exception qui a bougé. Le texte poursuit : « Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat. » Avant la loi ELAN, ce plafond était de 5 %. Le doublement change concrètement la vie des grandes copropriétés, où un conseiller syndical peut désormais porter davantage de voix sans franchir le seuil.
Quatre précisions complètent le dispositif. Le plafond de 10 % n'est pas la seule porte de sortie : le mandataire « peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire », ce qui vise les grands ensembles organisés en syndicats secondaires. Chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d'un lot « peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions prévues au présent article ». Le mandataire peut subdéléguer son mandat, sauf si le mandat le lui interdit. Enfin, le syndic, son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité ou son concubin, ses préposés et leurs proches ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l'assemblée générale.
Le même article 211 a créé l'article 17-1 A de la loi de 1965, réécrit depuis par l'ordonnance du 30 octobre 2019. Dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er juin 2020, il pose que « les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification ». Il ajoute qu'ils peuvent « voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté ». Ce modèle résulte de l'arrêté du 2 juillet 2020. La fiche officielle « Déroulement d'une assemblée générale des copropriétaires », vérifiée le 16 mars 2026, précise que le formulaire est joint à la convocation et doit parvenir au syndic au plus tard trois jours francs avant la réunion.
La palette des majorités, réorganisée par l'ordonnance prise sur l'habilitation de la loi ELAN, s'étage ainsi.
| Majorité | Règle de calcul | Exemples de décisions | Texte |
|---|---|---|---|
| Majorité simple | Voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance | Entretien courant, travaux d'entretien, question de mise en conformité du règlement issue de la loi ELAN | Art. 24, loi de 1965 |
| Majorité absolue | Voix de tous les copropriétaires, y compris les absents | Désignation ou révocation du syndic et des membres du conseil syndical, travaux d'économies d'énergie, installations de recharge des véhicules électriques | Art. 25, loi de 1965 |
| Passerelle du second vote | Projet ayant recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires : second vote immédiat à la majorité de l'article 24 | Toute décision relevant de l'article 25 ou d'une autre disposition exigeant la majorité absolue, dès lors que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix | Art. 25-1, loi de 1965 |
| Double majorité | Majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix | Modification du règlement de copropriété quant à la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes, actes d'acquisition immobilière | Art. 26, loi de 1965 |
La passerelle mérite d'être connue, car elle change l'issue de beaucoup d'assemblées. Selon l'article 25-1 de la loi de 1965, lorsque le projet « a recueilli au moins le tiers » des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue, « la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote ». Une résolution minoritaire au premier tour peut donc passer au second, à la majorité des seuls votants.
C'est l'apport le moins connu de la réforme, et il déplace le curseur du pouvoir dans la copropriété. L'article 21-1 de la loi de 1965, créé par l'ordonnance du 30 octobre 2019, prévoit que « lorsque le conseil syndical est composé d'au moins trois membres, l'assemblée générale peut, par décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées ». Trois sujets restent hors délégation, et le troisième intéresse directement notre sujet : « La délégation de pouvoirs ne peut toutefois porter sur l'approbation des comptes, sur la détermination du budget prévisionnel, ou sur les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement. » La mise en conformité du règlement ne peut donc jamais être déléguée au conseil syndical : elle appartient à l'assemblée générale, et à elle seule.
Le piège du vote par correspondance. L'article 17-1 A prévoit que « si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution ». Ce basculement compte deux fois. Il modifie le résultat du vote, puisqu'une voix favorable disparaît. Et il ouvre au copropriétaire concerné le droit de contester la décision, réservé aux opposants et aux défaillants.
Le délai est de deux mois, et il ne pardonne pas. L'article 42 de la loi de 1965, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er juin 2020, dispose : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. »
Cette rédaction est le produit direct de la réforme. L'article 213 de la loi ELAN a réécrit l'article 42 en entier, et l'ordonnance du 30 octobre 2019 l'a ensuite ajusté. Trois changements comptent pour un copropriétaire qui veut contester.
| Point de règle | Avant la réforme | Aujourd'hui |
|---|---|---|
| Prescription des actions personnelles entre copropriétaires ou avec le syndicat | Dix ans | Renvoi à l'article 2224 du code civil, soit cinq ans |
| Point de départ du délai de contestation | Notification des décisions de l'assemblée | Notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes |
| Délai laissé au syndic pour notifier | Deux mois à compter de la tenue de l'assemblée | Un mois à compter de la tenue de l'assemblée |
Sur la prescription, le texte ne fixe plus lui-même de durée : il renvoie au droit commun. L'article 2224 du code civil énonce que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ». C'est le délai qui gouverne aujourd'hui l'action du syndicat en recouvrement de charges comme l'action d'un copropriétaire en restitution d'un trop-perçu. Avant la loi ELAN, l'ancien article 42 le fixait à dix ans.
Une troisième règle, souvent décisive, complète l'article 42 : « Sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article. » Une décision de travaux votée à la majorité absolue ou à la double majorité ne peut donc pas être exécutée immédiatement. Contester dans les délais gèle le chantier.
| Étape | Délai | Texte |
|---|---|---|
| Convocation de l'assemblée générale | Au moins 21 jours avant la réunion, sauf urgence ou délai plus long prévu au règlement | Art. 9, décret du 17 mars 1967 |
| Formulaire de vote par correspondance remis au syndic | Au plus tard 3 jours francs avant la réunion | Fiche service-public.gouv.fr F2619 |
| Notification du procès-verbal par le syndic | 1 mois à compter de la tenue de l'assemblée | Art. 42, loi de 1965 |
| Contestation d'une décision d'assemblée | 2 mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance | Art. 42, loi de 1965 |
| Actions personnelles (charges, restitutions) | 5 ans à compter de la connaissance des faits | Art. 42, loi de 1965, renvoyant à l'art. 2224 du code civil |
Un copropriétaire qui a voté pour ne peut pas contester. Le délai de deux mois est réservé aux opposants, qui ont voté contre la décision, et aux défaillants, absents et non représentés. Celui qui a approuvé la résolution, ou dont le mandataire l'a approuvée, est irrecevable à la contester ensuite. Le votant par correspondance favorable n'y échappe que si la résolution a été amendée en séance, l'article 17-1 A l'assimilant alors à un défaillant.
En pratique, le premier contrôle porte presque toujours sur la convocation. L'article 9 du décret du 17 mars 1967 impose que, sauf urgence, elle soit notifiée « au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long ». Un délai tronqué fragilise l'ensemble des décisions de l'assemblée, quelle que soit leur qualité au fond.
L'article 215 de la loi ELAN a habilité le Gouvernement à réformer par ordonnance le statut de la copropriété, pour en redéfinir le champ d'application et pour « clarifier, moderniser, simplifier et adapter les règles d'organisation et de gouvernance de la copropriété ». L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis en est le résultat, avec une entrée en vigueur fixée au 1er juin 2020. Deux de ses apports intéressent directement les immeubles modestes.
Le premier est un régime dérogatoire pour les petites copropriétés. L'article 41-8 de la loi de 1965 en fixe le périmètre : ces règles s'appliquent « lorsque le syndicat des copropriétaires comporte au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros ». Le critère est alternatif : un seul des deux suffit.
Le second est la clarification du syndic non professionnel, que l'usage appelle syndic bénévole. L'article 17-2 de la loi de 1965 pose la condition d'accès : « Seul un copropriétaire d'un ou plusieurs lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer peut être syndic non professionnel. » Il organise aussi la sortie : « Si cette condition disparaît, le mandat devient caduc à l'expiration d'un délai de trois mois suivant l'événement. » Pendant ces trois mois, le syndic convoque une assemblée et inscrit à l'ordre du jour la désignation d'un nouveau syndic. Un syndic bénévole qui vend son lot doit donc anticiper cette assemblée, sous peine de laisser la copropriété sans représentant légal.
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Cinq délais structurent la vie de la copropriété depuis la réforme. La convocation d'assemblée générale est notifiée au moins vingt et un jours avant la réunion, sauf urgence ou délai plus long prévu au règlement (article 9 du décret du 17 mars 1967). Le formulaire de vote par correspondance doit parvenir au syndic au plus tard trois jours francs avant la réunion. Le syndic notifie ensuite le procès-verbal dans le mois qui suit l'assemblée, et les opposants ou défaillants disposent de deux mois à compter de cette notification, à peine de déchéance, pour contester une décision (article 42 de la loi de 1965, réécrit par l'article 213 de la loi ELAN). Les actions personnelles entre copropriétaires ou avec le syndicat suivent la prescription de l'article 2224 du code civil, soit cinq ans, contre dix ans avant la réforme. Enfin, la date butoir de mise en conformité des règlements, fixée au 23 novembre 2021, a été supprimée par la loi 3DS : la question revient à l'ordre du jour de chaque assemblée tant que la mention manque.
Trois démarches concrètes découlent de la réforme pour un syndicat de copropriétaires. D'abord, vérifier si le règlement de copropriété mentionne les parties communes spéciales, les parties communes à jouissance privative et la consistance des lots transitoires existants. Si une mention manque et que l'immeuble a été mis en copropriété avant le 1er juillet 2022, le syndicat inscrit la question à l'ordre du jour de chaque assemblée générale, en application des articles 206 et 209 de la loi ELAN dans leur rédaction issue de la loi 3DS. Ensuite, si l'assemblée vote la mise en conformité à la majorité des voix exprimées, faire rédiger le modificatif par un notaire, puisque l'article 4 du décret du 4 janvier 1955 impose la forme authentique pour toute publication au fichier immobilier, et publier l'acte au service de la publicité foncière. Enfin, adapter la tenue des assemblées : vote par correspondance au moyen du formulaire conforme au modèle fixé par l'arrêté du 2 juillet 2020, et participation par visioconférence lorsque les moyens techniques ont été décidés (article 17-1 A).
Une partie du coût est réglementée, l'autre est libre. L'article A. 444-116 du code de commerce, en vigueur depuis le 1er mars 2020, fixe l'émolument du notaire à 188,66 € pour « la mise en conformité du règlement ou du descriptif aux obligations légales », auxquels s'ajoutent 5,66 € par lot pour la mise en conformité de l'état descriptif de division. Ces montants sont hors taxes : la fiche « Frais de notaire » de service-public.gouv.fr rappelle que les émoluments s'entendent hors taxes et que la TVA s'applique au taux de 20 % en France métropolitaine. À cela s'ajoutent les débours et la contribution de sécurité immobilière due à l'État, liquidée au taux de 0,10 % avec un minimum de 15 € par acte publié (articles 879, 881 K et 881 M du code général des impôts). Le reste dépend du dossier : relevé de géomètre-expert ou assistance d'un avocat pour la rédaction des clauses relèvent d'honoraires libres, sur devis. Le vote en assemblée, lui, ne coûte rien de spécifique.
Trois délégations en principe, davantage sous condition de poids. L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 pose que « chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote ». La première exception tient au nombre de voix, pas au nombre de mandats : « Un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat. » Ce plafond était de 5 % avant la loi ELAN, dont l'article 211 l'a porté à 10 %. Une seconde exception, propre aux grands ensembles, permet au mandataire de dépasser les trois délégations s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. Trois compléments à connaître : chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d'un lot peut recevoir personnellement des délégations, le mandataire peut subdéléguer son mandat sauf interdiction, et le syndic, ses proches et ses préposés ne peuvent ni recevoir de mandat, ni présider l'assemblée générale.
Tout part du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division. Pour une mise en conformité : le règlement en vigueur et ses modificatifs déjà publiés, l'état descriptif de division, les procès-verbaux des assemblées récentes, qui montrent si la question a déjà été inscrite à l'ordre du jour, et les plans permettant d'identifier les parties communes spéciales ou à jouissance privative. Ajoutez le nombre exact de lots, car il commande l'émolument de 5,66 € par lot du tarif notarial. Pour contester une assemblée : la convocation et ses annexes, la preuve de sa date de présentation, qui permet de vérifier les vingt et un jours de l'article 9 du décret de 1967, la feuille de présence, les formulaires de vote par correspondance, le procès-verbal notifié et la preuve de sa notification, point de départ du délai de deux mois de l'article 42.
Cinq erreurs reviennent sans cesse. Croire que la mise en conformité est enfermée dans un délai : la date butoir du 23 novembre 2021 a été supprimée par la loi 3DS, et l'absence de mention reste sans conséquence sur l'existence des parties communes pour les immeubles mis en copropriété avant le 1er juillet 2022. Payer un modificatif sans vérifier la ligne du tarif appliquée, alors que l'article A. 444-116 du code de commerce distingue l'établissement d'un règlement (377,31 € hors taxes) de sa mise en conformité (188,66 € hors taxes). Faire signer un modificatif sous seing privé, qui ne pourra pas être publié faute de forme authentique. Contester une assemblée alors qu'on a voté pour la résolution : seuls les opposants et les défaillants disposent du délai de deux mois de l'article 42. Enfin, ignorer le sort du vote par correspondance : si la résolution est amendée en séance, le votant favorable est assimilé à un défaillant pour cette résolution.
C'est un lot formé d'un droit de construire, pas d'un local existant. Depuis l'article 206 de la loi ELAN, l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 le décrit comme formé d'une partie privative constituée « d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser » et d'une quote-part de parties communes correspondante. Le même texte ajoute que « la création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété ». C'est l'outil du promoteur qui se réserve la possibilité d'édifier un bâtiment supplémentaire dans une copropriété déjà vendue. Pour les immeubles mis en copropriété avant le 1er juillet 2022, l'absence de mention de la consistance d'un lot transitoire existant est sans conséquence sur son existence : le syndicat doit seulement inscrire la question de cette mention à l'ordre du jour de chaque assemblée générale, en application de l'article 206 de la loi ELAN modifié par la loi 3DS.
Le cadre applicable en 2026 repose sur trois textes qui se complètent. La loi ELAN du 23 novembre 2018 pour les définitions (lot transitoire à l'article 1er, parties communes spéciales à l'article 6-2, parties communes à jouissance privative à l'article 6-3), pour les délégations de vote portées à 10 % des voix du syndicat et pour la réécriture de l'article 42. L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, en vigueur depuis le 1er juin 2020, pour la refonte du statut : petites copropriétés de l'article 41-8, syndic non professionnel de l'article 17-2, délégation de pouvoir au conseil syndical de l'article 21-1, règles de vote modernisées. La loi 3DS du 21 février 2022 pour le régime actuel de mise en conformité des règlements : plus de date butoir, une question inscrite à chaque assemblée générale tant que la mention manque, une décision à la majorité des voix exprimées, et aucune conséquence sur l'existence des parties communes non mentionnées dans les copropriétés antérieures au 1er juillet 2022.
Oui, c'est une faculté ouverte à chaque copropriétaire depuis la réforme. L'article 17-1 A de la loi de 1965, créé par l'article 211 de la loi ELAN puis réécrit par l'ordonnance du 30 octobre 2019, permet de « voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté ». Ce modèle résulte de l'arrêté du 2 juillet 2020, et la fiche service-public.gouv.fr sur le déroulement de l'assemblée précise que le formulaire est joint à la convocation et doit parvenir au syndic au plus tard trois jours francs avant la réunion. Le même article ouvre la participation « par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique » permettant l'identification du copropriétaire. Un point de vigilance : si la résolution est amendée en cours de séance, le copropriétaire qui avait voté favorablement par correspondance est assimilé à un défaillant pour cette résolution, ce qui lui ouvre en contrepartie le délai de contestation de deux mois.
Dès que le désaccord se noue autour d'un texte ou d'un délai. Une contestation d'assemblée générale se joue en deux mois à peine de déchéance : l'avocat vérifie la recevabilité (opposant ou défaillant), le vice invoqué (convocation, majorité, ordre du jour, feuille de présence) et l'intérêt à agir avant d'engager la procédure. La qualification des parties communes spéciales ou à jouissance privative, la rédaction des clauses d'un modificatif de règlement et la répartition des charges spéciales justifient aussi une relecture juridique, car une erreur publiée au fichier immobilier se corrige difficilement et coûte un second acte. Enfin, dans une petite copropriété gérée par un syndic bénévole, un avis ponctuel sécurise les convocations et les votes sans coût de gestion permanent. Ce guide expose des règles générales et ne remplace pas l'examen d'un dossier particulier.
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