PPT copropriété : obligation depuis 2023, 2024 ou 2025, contenu du plan pluriannuel de travaux, votes en AG et fonds de travaux. Guide par avocat.
Le PPT copropriété, ou plan pluriannuel de travaux, est le document qui programme sur dix ans les travaux nécessaires à l'immeuble. L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose d'élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation, quinze ans après la réception des travaux de construction, et de l'actualiser tous les dix ans. L'obligation s'est appliquée par vagues, fixées par le VI de l'article 171 de la loi du 22 août 2021 : le 1er janvier 2023 pour les syndicats de plus de deux cents lots, le 1er janvier 2024 de cinquante et un à deux cents lots, le 1er janvier 2025 pour au plus cinquante lots. Le projet passe ensuite par deux votes distincts : ses modalités d'élaboration à la majorité des voix exprimées, son adoption à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Un plan adopté fait monter le plancher de cotisation au fonds de travaux à 2,5 % du montant des travaux prévus, sans jamais descendre sous 5 % du budget prévisionnel.
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.Le PPT copropriété est l'une des rares obligations de la loi de 1965 dont l'entrée en vigueur s'est étalée sur trois ans. Les grandes copropriétés y sont soumises depuis le 1er janvier 2023, les moyennes depuis 2024, et toutes les autres depuis le 1er janvier 2025. Beaucoup de conseils syndicaux découvrent donc le sujet aujourd'hui, avec une difficulté supplémentaire : beaucoup de contenus rédigés avant 2023 renvoient à une numérotation périmée. Depuis le 1er janvier 2023, l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 porte le plan pluriannuel de travaux, tandis que le fonds de travaux a migré vers l'article 14-2-1. Confondre les deux fait rater le calcul de la cotisation annuelle.
Ce guide sur le PPT copropriété suit l'ordre des questions que se posent réellement un copropriétaire et un conseil syndical : ce que dit le texte, qui est concerné et depuis quand, les rares cas de dispense, le contenu exact du plan, le professionnel habilité à l'établir, les deux votes en assemblée générale, la cotisation minimale au fonds de travaux, l'articulation avec le diagnostic technique global et le diagnostic de performance énergétique, ce que risque une copropriété sans plan, et enfin la question du coût. Chaque règle citée renvoie au texte en vigueur sur Légifrance ou à la fiche officielle de l'administration.
Le texte fondateur du PPT copropriété tient en une phrase. Le I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 énonce qu'« à l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi » et qu'« il est actualisé tous les dix ans ». Le mot important est « projet ». Ce que la loi impose d'élaborer n'est pas encore un plan : c'est un document d'étude, que les professionnels appellent le PPPT, pour projet de plan pluriannuel de travaux.
Le plan pluriannuel de travaux proprement dit n'existe qu'à partir du moment où l'assemblée générale a voté son adoption. Cette distinction n'est pas une subtilité de vocabulaire : elle commande la cotisation au fonds de travaux, le calendrier des travaux et le contenu du carnet d'entretien. Une copropriété peut donc avoir un projet sans avoir de plan, et c'est la situation la plus fréquente aujourd'hui.
| Document | Ce que c'est | Qui décide | Effet |
|---|---|---|---|
| Projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) | Étude technique et financière établie par un professionnel qualifié | L'assemblée générale vote les modalités de son élaboration à la majorité des voix exprimées | Obligatoire depuis le 1er janvier 2025 dans tout immeuble d'habitation de plus de 15 ans, sauf dispense par un diagnostic technique global |
| Plan pluriannuel de travaux (PPT) | Le projet, ou une partie du projet, adopté par l'assemblée générale | L'assemblée générale vote son adoption à la majorité des voix de tous les copropriétaires | Fixe l'échéancier des travaux et relève le plancher de cotisation au fonds de travaux |
Attention à la numérotation. Depuis le 1er janvier 2023, l'article 14-2 porte le plan pluriannuel de travaux et l'article 14-2-1 porte le fonds de travaux. Un document qui traite du fonds de travaux « au titre de l'article 14-2 » cite donc une version périmée du texte, et son calcul de cotisation est à revérifier.
Deux conditions cumulatives déclenchent l'obligation, et elles ne dépendent ni de l'état de l'immeuble, ni de la volonté des copropriétaires. La première tient à la destination : l'immeuble doit être « à destination partielle ou totale d'habitation » et soumis au statut de la copropriété. La seconde tient à l'âge : quinze ans doivent s'être écoulés « à compter de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble ». Ce point de départ est celui de la réception des travaux, pas celui de l'achat du lot ni celui de la mise en copropriété.
Restait la question du calendrier. Elle est réglée par le VI de l'article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, qui a créé l'obligation et en a étalé l'entrée en vigueur sur trois ans, du plus grand syndicat au plus petit.
| Taille du syndicat de copropriétaires | PPT copropriété obligatoire depuis | Texte |
|---|---|---|
| Plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces | 1er janvier 2023 | Art. 171, VI, 1° de la loi n° 2021-1104 |
| De 51 à 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces | 1er janvier 2024 | Art. 171, VI, 2° de la loi n° 2021-1104 |
| Au plus 50 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces | 1er janvier 2025 | Art. 171, VI, 3° de la loi n° 2021-1104 |
Le texte compte les lots « à usage de logements, de bureaux ou de commerces ». Les caves, les caves à vin, les emplacements de stationnement et les greniers, qui gonflent souvent le nombre total de lots d'un règlement de copropriété, n'entrent pas dans ce décompte. Une résidence de 80 lots dont 45 logements et 35 parkings relevait donc de la troisième vague, celle du 1er janvier 2025, et non de la deuxième.
Le 3° du VI vise les syndicats « comprenant au plus cinquante lots ». La formule est volontairement large : elle englobe la copropriété de quarante lots comme celle de trois. La fiche officielle « Plan pluriannuel de travaux (PPT) mis en place dans les copropriétés », vérifiée le 8 juin 2026, le confirme : depuis le 1er janvier 2025, l'établissement d'un projet de PPT s'impose à tous les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation dont la réception remonte à plus de quinze ans, indépendamment du nombre de lots.
Cela vaut aussi pour ce que la loi appelle une petite copropriété. L'article 41-8 de la loi du 10 juillet 1965 la définit comme le syndicat qui « comporte au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces » ou dont « le budget prévisionnel moyen [...] sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros ». Ce régime allège le fonctionnement de l'assemblée générale, il ne supprime pas l'obligation d'élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux.
Le même I précise que le projet « est actualisé tous les dix ans ». L'actualisation suit le régime de l'élaboration : le syndic inscrit ses modalités à l'ordre du jour, l'assemblée les vote, le professionnel reprend l'étude. Une copropriété qui a fait établir son projet en 2023 devra donc l'actualiser en 2033, même si aucun travail n'a été voté entre-temps.
Non, et il existe exactement trois situations où l'obligation ne joue pas. Aucune ne repose sur la taille du syndicat depuis 2025, et aucune ne s'auto-déclare : il faut pouvoir la justifier.
Cette troisième hypothèse mérite d'être citée mot pour mot, car elle est souvent élargie à tort. Le I de l'article 14-2 dispose : « Si le diagnostic technique global mentionné au deuxième alinéa du présent I ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé de l'obligation d'élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux. »
Trois conditions se lisent dans cette phrase. Il faut un diagnostic technique global, pas un simple audit ni un rapport de visite. Il faut que ce diagnostic ne fasse apparaître aucun besoin de travaux, et non des travaux modestes ou reportables. Et la dispense se mesure sur les dix années qui suivent l'élaboration du diagnostic, ce qui la rend datée : passé ce terme, l'obligation renaît. Dans un immeuble de plus de quinze ans, un diagnostic technique global concluant à zéro travaux sur dix ans reste rare.
Une copropriété de deux ou trois lots n'est pas dispensée. Le calendrier de l'article 171 range les syndicats « comprenant au plus cinquante lots » dans la vague du 1er janvier 2025, sans plancher. Un petit immeuble de rapport divisé en trois appartements et livré dans les années 1970 doit donc, lui aussi, faire élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux.
Le contenu du PPT copropriété n'est pas laissé au professionnel : la loi l'énumère en quatre points. Le I de l'article 14-2 précise d'abord sur quoi le travail s'appuie, puis ce qu'il doit produire. Le projet est bâti « à partir d'une analyse du bâti et des équipements de l'immeuble ainsi que du diagnostic de performance énergétique mentionné à l'article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation, sauf lorsque l'exemption prévue au deuxième alinéa du même article L. 126-31 s'applique, et, le cas échéant, à partir du diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du même code dès lors que ce dernier a été réalisé ».
| Point du texte | Ce que le projet doit contenir | Ce que cela donne en pratique |
|---|---|---|
| 1° | « La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre » | Un inventaire poste par poste : toiture, façades, réseaux, chauffage, sécurité incendie, isolation |
| 2° | « Une estimation du niveau de performance au sens de l'article L. 173-1-1 dudit code que les travaux mentionnés au 1° du présent I permettent d'atteindre » | La classe énergétique visée après travaux, exprimée dans l'échelle du diagnostic de performance énergétique |
| 3° | « Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation » | Un chiffrage d'ordre de grandeur, non un devis, et un classement par priorité |
| 4° | « Une proposition d'échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années » | Une répartition année par année, qui sert ensuite de base au budget et au fonds de travaux |
Le mot « sommaire » du 3° a son importance. La loi ne demande pas au professionnel de chiffrer les travaux au centime : elle lui demande un ordre de grandeur suffisant pour hiérarchiser et pour dimensionner le fonds de travaux. Les devis viendront plus tard, au moment de voter chaque chantier.
Une fois l'assemblée générale passée, le document se durcit. Selon la fiche officielle de l'administration, le PPT approuvé contient l'échéancier définitif, le classement des travaux par priorité, l'estimation des coûts et la prévision budgétaire. Autrement dit, ce qui était une proposition devient une programmation opposable au syndicat, que le syndic doit ensuite mettre en œuvre au fil des assemblées.
Ni le conseil syndical, ni un copropriétaire architecte qui rendrait service sans produire les justificatifs exigés. Le I de l'article 14-2 réserve l'établissement du projet à une personne disposant des compétences et des garanties précisées par décret, en l'occurrence le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022, pris pour l'application de l'article 14-2. Ce décret fait deux choses : il liste les compétences exigées, puis il impose des garanties d'indépendance, dont une à l'égard du syndic lui-même.
L'article 1er du décret énumère huit domaines dans lesquels la personne, ses salariés ou ses associés doivent justifier de compétences : les modes constructifs, dont « les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu'en second œuvre », les bâtiments et les produits et matériaux de construction, les pathologies du bâtiment et des équipements, la thermique et l'amélioration énergétique, l'évaluation des émissions de gaz à effet de serre, la terminologie technique et juridique du bâtiment, « les textes législatifs et réglementaires relatifs aux normes sanitaires et de sécurité », et les équipements nécessaires à la mission.
L'article 2 traduit ces compétences en niveau de qualification. La personne présente au syndicat, au choix, un diplôme sanctionnant une « formation du niveau de l'enseignement supérieur d'une durée minimale de trois ans » dans le domaine des techniques du bâtiment, un titre professionnel de niveau équivalent, une certification de qualification professionnelle de niveau équivalent, ou une « attestation d'inscription au tableau d'un ordre professionnel reconnu dans le domaine de l'immobilier ». En pratique, ce sont des bureaux d'études techniques, des architectes et des thermiciens qui répondent à ces critères.
L'article 3 du même décret ferme la porte aux conflits d'intérêts, en cinq alinéas. La personne atteste sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard du syndic, sauf lorsque celui-ci a obtenu l'autorisation prévue au deuxième alinéa du II de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, qui soumet au vote de l'assemblée générale toute convention passée avec une personne ou une entreprise liée au syndic par le capital ou juridiquement. C'est la seule hypothèse dans laquelle une société du groupe du syndic peut établir le projet. Elle atteste ensuite de la même impartialité à l'égard des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'immeuble et ses équipements. Elle ne peut accorder aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit, au syndicat des copropriétaires et à ses représentants, ni en recevoir d'une entreprise pouvant réaliser les travaux.
Reste l'assurance, sur laquelle beaucoup d'articles vont plus vite que le texte. Le dernier alinéa de l'article 3 ne rend pas l'assurance de responsabilité civile professionnelle obligatoire : il impose d'en justifier lorsqu'elle existe. La personne qui a souscrit une telle assurance remet au syndicat, représenté par le syndic, une attestation qui précise les compétences couvertes. En pratique, un candidat qui n'en produit aucune n'est pas hors la loi, mais le syndicat supporte alors seul le risque d'une étude défaillante, ce qui reste un bon motif de préférer un concurrent assuré.
Le réflexe à avoir avant l'assemblée générale. Demandez au candidat ses justificatifs de qualification et son attestation d'indépendance avant de voter, pas après. Un projet établi par un prestataire qui ne remplit pas les conditions du décret du 25 avril 2022 expose le syndicat à devoir recommencer l'étude, et donc à la payer deux fois.
Un PPT copropriété se vote en deux temps, à deux majorités différentes, et pas à la même assemblée. Les confondre est l'erreur la plus fréquente des ordres du jour.
Le premier vote porte sur la méthode. Le I de l'article 14-2 le formule ainsi : « Le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires les modalités d'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, qui sont votées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. » C'est la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, la plus facile à atteindre puisqu'elle ne compte que les voix exprimées.
Le second vote porte sur l'adoption. Le II de l'article 14-2 dispose que « le projet de plan pluriannuel de travaux est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration ou sa révision » et que, « lorsque ce projet de plan fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux au cours des dix prochaines années, le syndic inscrit à l'ordre du jour de cette assemblée générale la question de l'adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, qui est soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires ». Cette majorité est celle de l'article 25 : elle se calcule sur l'ensemble des copropriétaires, absents compris.
| Vote | Objet | Majorité | Base de calcul |
|---|---|---|---|
| 1er vote | Modalités d'élaboration du projet, dont le choix du prestataire | Majorité de l'article 24 | Voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance |
| 2e vote | Adoption de tout ou partie du projet de plan | Majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25) | Tous les copropriétaires, y compris les absents |
| Votes suivants | Chaque chantier inscrit à l'échéancier | Majorité propre à la nature des travaux | Selon qu'il s'agit d'entretien, d'amélioration ou d'une modification du règlement |
Un projet qui recueille une majorité relative mais pas la majorité de tous les copropriétaires n'est pas nécessairement perdu. L'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les décisions non adoptées « à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition ». L'adoption du plan, soumise à cette majorité par l'article 14-2, entre dans cette seconde catégorie. Le texte prévoit alors que, « lorsque [...] le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote ».
Le second alinéa du II est le plus méconnu, et c'est celui qui empêche un projet de dormir dans un tiroir. Il impose au syndic d'inscrire à l'ordre du jour « de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes soit la question de l'adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, s'il n'a pas été adopté, soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l'échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté ». Autrement dit, chaque année, l'un ou l'autre point revient obligatoirement devant l'assemblée.
La convocation doit parvenir aux copropriétaires en temps utile. L'article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que, « sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long ». Un ordre du jour reçu quinze jours avant l'assemblée fragilise donc toutes les résolutions votées, y compris celle du plan.
Côté contestation, l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 impose un délai bref : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. » Deux points en découlent. Le copropriétaire qui a voté pour l'adoption du plan ne peut pas la contester, seuls les opposants et les défaillants le peuvent. Et le syndic doit notifier le procès-verbal « dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ».
C'est la conséquence financière la plus directe d'un PPT copropriété adopté, et celle que les copropriétaires découvrent sur leur appel de fonds. Le I de l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, « dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble ». Le montant minimal de la cotisation annuelle dépend ensuite d'une seule chose : l'existence ou non d'un plan adopté.
Le texte est explicite : « Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1. » Les deux renvois comptent : c'est bien l'article 14-2-1 qui fixe les planchers, en s'appuyant sur le plan de l'article 14-2 et sur le budget de l'article 14-1.
| Situation de la copropriété | Plancher légal de cotisation annuelle | Texte |
|---|---|---|
| Aucun plan pluriannuel de travaux adopté | 5 % du budget prévisionnel | Art. 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 |
| Plan pluriannuel de travaux adopté en assemblée générale | 2,5 % du montant des travaux prévus au plan et 5 % du budget prévisionnel | Art. 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 |
Prenons une copropriété dont le budget prévisionnel annuel, voté au titre de l'article 14-1, s'élève à 40 000 €, et dont le plan pluriannuel adopté programme 300 000 € de travaux sur dix ans.
Ces deux montants sont un exemple d'application des pourcentages du texte, pas un tarif. Le budget prévisionnel et le montant du plan varient d'une copropriété à l'autre, et l'estimation du plan est « sommaire » par définition légale. Seuls les taux, 5 % et 2,5 %, sont fixés par la loi.
Beaucoup de conseils syndicaux l'ignorent : le fonds de travaux ne sert pas qu'aux chantiers. Le I de l'article 14-2-1 permet à l'assemblée générale d'affecter tout ou partie des sommes déposées au financement des dépenses « de l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global » (1°), « de la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale des copropriétaires » (2°), « des travaux décidés par le syndic en cas d'urgence » (3°) et des travaux de sauvegarde, de santé, de sécurité ou d'économies d'énergie non prévus au plan (4°).
Deux précisions complètent le tableau. Quand le fonds devient très confortable, l'assemblée « se prononce sur la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux lorsque son montant excède le montant du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1 ». Et les sommes versées « entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat » : le copropriétaire qui vend son lot ne se les fait donc pas restituer, ce qui se négocie parfois dans le prix de vente.
Quatre documents gravitent autour du PPT copropriété, et ils sont régulièrement confondus. Un seul est systématiquement obligatoire au-delà de quinze ans, le projet de plan pluriannuel de travaux. Les autres obéissent à des régimes distincts.
| Document | Texte | Obligatoire ? | Périodicité |
|---|---|---|---|
| Projet de plan pluriannuel de travaux | Art. 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 | Oui, au-delà de 15 ans après la réception des travaux, sauf dispense par le DTG | Actualisation tous les 10 ans |
| Diagnostic technique global (DTG) | Art. L. 731-1, L. 731-4 et L. 731-5 du code de la construction et de l'habitation | Non dans le cas général : l'assemblée générale se prononce sur la question de le faire réaliser. Obligatoire dans deux cas seulement : mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans, demande de l'autorité administrative | Pas de périodicité générale |
| Diagnostic de performance énergétique collectif | Art. L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation | Oui pour tout bâtiment d'habitation collective dont le permis a été déposé avant le 1er janvier 2013 | Renouvelé ou mis à jour tous les 10 ans |
| Carnet d'entretien de l'immeuble | Décret n° 2001-477 du 30 mai 2001, pris pour l'article 18 de la loi de 1965 | Oui, tenu par le syndic | Mis à jour au fil des décisions |
L'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation est précis sur ce point. Il prévoit que, « afin d'assurer l'information des copropriétaires sur la situation technique générale de l'immeuble et, le cas échéant, aux fins d'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux, l'assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers [...] un diagnostic technique global ». Ce que la loi impose, dans le cas général, c'est donc d'inscrire la question à l'ordre du jour, pas de réaliser le diagnostic. Et le texte ajoute que « la décision de réaliser ce diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation sont approuvées dans les conditions de majorité de l'article 24 ».
Deux textes font toutefois exception, et ils sont les seuls. L'article L. 731-4 dispose que « toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans est précédée du diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 » : c'est le propriétaire qui divise l'immeuble en lots qui le fait établir, avant l'opération. Et l'article L. 731-5 permet à l'autorité administrative, sur un immeuble présentant des désordres potentiels, de demander au syndic de lui produire le diagnostic, puis de le faire réaliser aux frais du syndicat s'il n'est pas produit dans le mois. En dehors de ces deux hypothèses, aucun texte n'impose de faire réaliser un diagnostic technique global, et surtout pas le calendrier 2023-2025, qui est celui du plan pluriannuel de travaux.
L'intérêt de le voter quand même est double. Le diagnostic technique global sert de socle au projet de plan pluriannuel de travaux, ce que l'article 14-2 prévoit expressément. Et lui seul peut ouvrir la dispense de plan, s'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux sur dix ans.
L'article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version en vigueur depuis le 28 mai 2026, dispose que « tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 dispose d'un diagnostic de performance énergétique réalisé dans les conditions prévues à l'article L. 126-26 ». Il ajoute que « ce diagnostic est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu'un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 permet d'établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C au sens de l'article L. 173-1-1 ». C'est ce document que le projet de plan doit exploiter, sauf lorsque l'exemption du deuxième alinéa s'applique.
Le décret n° 2001-477 du 30 mai 2001, qui fixe le contenu du carnet d'entretien prévu par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, range à son article 4, parmi les informations à y porter, « s'il existe, l'échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l'assemblée générale des copropriétaires ». La fiche officielle de l'administration le confirme en des termes plus larges : « Les travaux prescrits dans le PPT et leur échéancier et, éventuellement ceux prescrits par le DTG, doivent être intégrés dans le carnet d'entretien. » Un candidat à l'achat qui consulte le carnet d'entretien y verra donc, ou n'y verra pas, la programmation de la copropriété.
Le texte ne prévoit ni amende, ni astreinte, ni sanction pénale. Il prévoit autre chose, souvent plus coûteux : un pouvoir de substitution de l'administration, exercé aux frais du syndicat. Le III de l'article 14-2 le décrit en trois temps.
Premier temps, la demande. « Dans le cadre de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations [...], l'autorité administrative compétente peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux adopté [...], afin de vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l'immeuble et la sécurité de ses occupants. » Le maire, le préfet ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale peuvent donc réclamer le plan à tout moment.
Deuxième temps, la substitution. « A défaut de transmission du plan pluriannuel de travaux adopté dans un délai d'un mois à compter de la notification de la demande ou si le plan transmis ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l'immeuble, l'autorité administrative peut élaborer ou actualiser d'office le projet de plan pluriannuel de travaux, en lieu et place du syndicat des copropriétaires et aux frais de ce dernier. » La copropriété paie alors une étude qu'elle n'a ni choisie ni négociée.
Troisième temps, le retour devant l'assemblée. « Dès réception du projet de plan pluriannuel de travaux notifié par l'autorité administrative, le syndic convoque l'assemblée générale, qui se prononce sur la question de l'adoption de tout ou partie de ce projet de plan. » L'assemblée reste maîtresse de l'adoption, mais elle se prononce sur un document rédigé sans elle.
Aucun tarif officiel n'existe pour un PPT copropriété. Ni la loi du 10 juillet 1965, ni le décret du 25 avril 2022, ni la fiche officielle de l'administration ne fixent de prix pour l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux. Le montant résulte d'une négociation entre le syndicat et le professionnel, et il varie avec le nombre de bâtiments, le nombre de lots, la complexité des équipements et l'existence ou non d'un diagnostic technique global déjà réalisé.
La conséquence pratique est simple : la mise en concurrence est le seul levier réel. Comme l'assemblée générale vote les modalités d'élaboration, dont le choix du prestataire, le conseil syndical a intérêt à présenter plusieurs offres comparables, accompagnées des justificatifs exigés par le décret du 25 avril 2022, plutôt qu'une seule proposition transmise par le syndic.
Le syndicat des copropriétaires, et donc les copropriétaires selon la clé de répartition applicable. Deux voies de financement coexistent.
Autrement dit, une copropriété qui cotise depuis des années à son fonds de travaux dispose déjà, le plus souvent, de quoi payer l'étude sans appel de fonds supplémentaire. Encore faut-il inscrire l'affectation à l'ordre du jour, car elle ne se fait pas automatiquement.
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Sept délais structurent le sujet. Quinze ans après la réception des travaux de construction, l'obligation d'élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux se déclenche (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965). Dix ans après la réception, le fonds de travaux se constitue (article 14-2-1). Le projet est actualisé tous les dix ans, et l'échéancier qu'il propose porte sur les dix prochaines années. La convocation à l'assemblée générale qui vote le plan doit être notifiée au moins vingt et un jours avant la réunion (article 9 du décret du 17 mars 1967). Le syndic notifie le procès-verbal dans le mois qui suit l'assemblée, et les copropriétaires opposants ou défaillants disposent de deux mois à compter de cette notification pour contester la décision, à peine de déchéance (article 42). Enfin, si l'autorité administrative réclame le plan, le syndic dispose d'un mois pour le transmettre.
Deux assemblées générales, séparées par une étude. À la première, le syndic inscrit à l'ordre du jour les modalités d'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, votées « à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance », c'est-à-dire la majorité de l'article 24. Le professionnel retenu, qui doit remplir les conditions du décret n° 2022-663 du 25 avril 2022, établit ensuite le projet à partir de l'analyse du bâti, du diagnostic de performance énergétique et, s'il existe, du diagnostic technique global. À la première assemblée générale suivant cette élaboration, le syndic inscrit la question de l'adoption de tout ou partie du projet, soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Ensuite, chaque assemblée d'approbation des comptes reprend soit la question de l'adoption, soit la mise en œuvre de l'échéancier.
Le dossier de PPT copropriété se monte en deux blocs : l'immeuble, puis le prestataire. Côté immeuble : le procès-verbal de réception des travaux de construction ou tout document en tenant lieu, puisque c'est lui qui fait courir les quinze ans ; le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, pour compter les lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ; le diagnostic de performance énergétique collectif de l'article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation ; le diagnostic technique global s'il a été réalisé ; le carnet d'entretien ; les derniers budgets prévisionnels et l'état du fonds de travaux. Côté prestataire : les justificatifs de qualification exigés par l'article 2 du décret du 25 avril 2022, diplôme, titre professionnel, certification ou attestation d'inscription à un ordre professionnel, l'attestation d'impartialité et d'indépendance de l'article 3, et, lorsqu'il en a souscrit une, l'attestation d'assurance de responsabilité civile professionnelle, que l'article 3 n'impose de produire que dans ce cas.
Cinq erreurs reviennent systématiquement dans les dossiers de PPT copropriété. Confondre le projet et le plan : le projet s'élabore, le plan s'adopte, et seul le plan adopté relève le plancher de cotisation au fonds de travaux. Confondre les articles 14-2 et 14-2-1 : depuis le 1er janvier 2023, le fonds de travaux relève du second, et tout calcul fondé sur l'ancienne numérotation est à revoir. Voter l'adoption à la majorité de l'article 24 : le II de l'article 14-2 exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, absents compris. Compter tous les lots du règlement de copropriété pour se situer dans le calendrier de l'article 171 de la loi du 22 août 2021, alors que seuls comptent les lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces. Enfin, croire qu'une petite copropriété est dispensée, alors que le 3° du VI vise les syndicats « comprenant au plus cinquante lots », sans plancher.
Le cadre est celui de l'article 171 de la loi Climat et résilience du 22 août 2021, entré en vigueur par vagues. Cet article a réécrit l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui porte désormais le plan pluriannuel de travaux, et a placé le fonds de travaux à l'article 14-2-1, dans des versions applicables depuis le 1er janvier 2023. Le VI de l'article 171 a échelonné l'entrée en vigueur : 1er janvier 2023 au-delà de deux cents lots, 1er janvier 2024 de cinquante et un à deux cents lots, 1er janvier 2025 pour au plus cinquante lots. Le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 fixe les compétences et les garanties du professionnel qui établit le projet. Aucune amende n'est prévue : le III de l'article 14-2 autorise l'autorité administrative à élaborer d'office le projet « aux frais » du syndicat. La fiche officielle de l'administration a été vérifiée le 8 juin 2026.
Dès qu'un délai de forclusion court, et dès qu'une décision d'assemblée est en cause. L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 enferme la contestation d'une décision d'assemblée générale dans un délai de deux mois « à peine de déchéance », à compter de la notification du procès-verbal, et il réserve l'action aux copropriétaires opposants ou défaillants. Passé ce délai, la résolution devient inattaquable, y compris celle qui adopte un plan pluriannuel de travaux jugé disproportionné. Les autres situations qui justifient un avis professionnel sont l'irrégularité de la convocation, la contestation de la clé de répartition appliquée à la dépense, le litige avec le prestataire qui a établi le projet et l'action de l'autorité administrative au titre du III de l'article 14-2. Ce guide expose des règles générales et ne remplace pas l'examen d'un dossier particulier.
Une assemblée générale les sépare. Le PPPT est le projet de plan pluriannuel de travaux : l'étude que la loi impose d'élaborer quinze ans après la réception des travaux de construction, à partir de l'analyse du bâti, du diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, du diagnostic technique global. Il contient la liste des travaux nécessaires, l'estimation du niveau de performance atteignable, une estimation sommaire des coûts avec leur hiérarchisation et une proposition d'échéancier sur dix ans. Le PPT est ce projet, en tout ou partie, une fois adopté par l'assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires. La distinction a des effets concrets : seul le plan adopté déclenche le plancher de cotisation de 2,5 % du montant des travaux prévus et alimente l'échéancier porté au carnet d'entretien.
Oui, depuis le 1er janvier 2025. Le 3° du VI de l'article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 fixe l'entrée en vigueur au 1er janvier 2025 « pour les syndicats de copropriétaires comprenant au plus cinquante lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ». Aucun seuil plancher n'est prévu : une copropriété de neuf lots, de cinq lots ou de trois lots relève de cette troisième vague. Le régime des petites copropriétés de l'article 41-8 de la loi du 10 juillet 1965, qui vise les syndicats d'au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ou dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices est inférieur à 15 000 euros, allège le fonctionnement de l'assemblée générale sans supprimer cette obligation. Les deux seules portes de sortie restent l'immeuble de moins de quinze ans et le diagnostic technique global ne révélant aucun besoin de travaux sur dix ans.
Non, la cotisation au fonds de travaux est une charge comme une autre. L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 oblige les copropriétaires à participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes « et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ». Le non-paiement expose au mécanisme de l'article 19-2 : à défaut de versement d'une provision à sa date d'exigibilité, et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles. Les sommes versées au fonds « entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat » et ne sont pas remboursées au vendeur d'un lot.
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