Syndic bénévole : conditions légales, désignation en AG, compte séparé obligatoire, assurance et démission, expliqués par un avocat.
Un syndic bénévole est un copropriétaire qui gère lui-même sa copropriété, sans cabinet de gestion. Le terme légal est « syndic non professionnel » : l'article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 réserve la fonction à « un copropriétaire d'un ou plusieurs lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer ». Il est désigné par l'assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires, celle de l'article 25, c. Ses obligations sont ensuite celles de n'importe quel syndic : ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat sous trois mois à peine de nullité de son mandat, convoquer l'assemblée générale au moins vingt et un jours à l'avance, tenir les comptes, immatriculer la copropriété et mettre à jour la fiche synthétique chaque année. Il n'a en revanche ni carte professionnelle, ni garantie financière, ni assurance de responsabilité civile professionnelle obligatoire : le choix de la couverture d'assurance et celui d'un outil de gestion capable de produire ces pièces deviennent alors les deux vraies décisions à prendre.
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.Dans une petite copropriété, la question revient à chaque renouvellement de mandat : faut-il continuer à payer un cabinet, ou l'un des copropriétaires peut-il prendre la main ? La loi autorise la seconde solution, et l'encadre en une phrase. Elle n'emploie d'ailleurs pas l'expression « syndic bénévole » : l'article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 parle de « syndic non professionnel ». Ce décalage de vocabulaire explique une bonne partie des contenus approximatifs que l'on trouve sur le sujet.
Ce guide reprend le sujet dans l'ordre où les questions se posent réellement : ce qu'est un syndic bénévole et qui peut l'être, comment le faire désigner en assemblée générale, ce que doivent contenir la convocation et le procès-verbal, l'obligation de compte bancaire séparé et sa sanction, l'assurance, l'outil de gestion, les règles allégées des petites copropriétés et des immeubles à deux copropriétaires, la démission et enfin les documents à fournir en cas de vente d'un lot. Chaque règle citée renvoie au texte en vigueur sur Légifrance ou à la fiche officielle de l'administration, consultés au moment de la rédaction.
Toute copropriété a un syndic, et ce syndic n'est pas nécessairement un cabinet. L'article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 répartit les rôles en une phrase : « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical. » L'assemblée décide, le syndic exécute, le conseil syndical contrôle. Le texte ne dit rien de la qualité de celui qui exécute. C'est l'article suivant qui la fixe.
L'article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 tient en trois phrases, et la première est la seule condition de fond à retenir : « Seul un copropriétaire d'un ou plusieurs lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer peut être syndic non professionnel. » Il faut donc être copropriétaire, dans cette copropriété-là. Rien d'autre. Aucun diplôme, aucune ancienneté, aucun seuil de lots, aucune condition d'occupation du logement. Un bailleur qui ne réside pas dans l'immeuble peut être syndic bénévole de sa copropriété.
Le même article organise ensuite la sortie automatique : « Si cette condition disparaît, le mandat devient caduc à l'expiration d'un délai de trois mois suivant l'événement. Durant ce délai, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic. » Vendre son lot, c'est donc programmer la fin de son mandat, avec une obligation de convocation pendant le trimestre qui suit.
« Syndic bénévole » est un terme d'usage, pas le terme du texte. L'expression employée par l'article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 est « syndic non professionnel ». Ce détail a une conséquence pratique : quand vous cherchez la règle applicable dans la loi de 1965 ou dans le décret du 17 mars 1967, c'est cette seconde expression qu'il faut chercher.
La différence ne tient pas aux missions, qui sont les mêmes, mais aux conditions d'accès et aux garanties exigées. La fiche officielle « Syndic de copropriété » de service-public.gouv.fr, vérifiée le 8 juillet 2026, indique que le syndic non professionnel n'a besoin ni de carte professionnelle, ni de garantie financière, ni d'assurance de responsabilité civile professionnelle obligatoire, cette dernière restant recommandée. Voici la comparaison poste par poste.
| Point de comparaison | Syndic professionnel | Syndic bénévole (non professionnel) | Syndic coopératif |
|---|---|---|---|
| Qui peut l'exercer | Un professionnel de la gestion immobilière | Un copropriétaire de l'immeuble géré | Un copropriétaire, élu parmi les membres du conseil syndical, qui préside ce conseil |
| Carte professionnelle | Oui | Non | Non |
| Garantie financière | Oui | Non | Non |
| Assurance de responsabilité civile professionnelle | Oui | Non obligatoire, mais recommandée | Non obligatoire, mais recommandée |
| Désignation | Assemblée générale, majorité de tous les copropriétaires | Assemblée générale, majorité de tous les copropriétaires | Élection par et parmi les membres du conseil syndical |
| Texte de référence | Art. 17 et 18 de la loi de 1965 | Art. 17-2 de la loi de 1965 | Art. 17-1 de la loi de 1965 |
Cette symétrie des missions mérite d'être soulignée, car c'est la source d'erreur la plus fréquente. Un syndic bénévole n'est pas un syndic au rabais avec des obligations réduites : l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 lui confie exactement les mêmes charges qu'à un cabinet, à commencer par celle « d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale » et celle « d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». Le même article précise sa position juridique en cinq mots : « Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. » Le comparatif détaillé des prestations figure dans notre guide dédié au syndic professionnel.
Oui, et c'est l'un des points les plus mal compris. Le mot « bénévole » décrit une pratique, pas une interdiction. La fiche « Comment est rémunéré le syndic de copropriété ? », vérifiée le 19 juin 2026, distingue deux choses. D'abord « le remboursement des frais nécessaires engagés pour la gestion de l'immeuble (timbres, recommandés, photocopies, assurance responsabilité civile, etc.) ». Ensuite une indemnisation du temps consacré à la copropriété, qui peut prendre la forme d'un forfait annuel, d'un coût horaire ou d'autres modalités convenues. Dans les deux cas, la décision appartient à l'assemblée générale, qui vote le principe et le montant.
Deux limites accompagnent cette possibilité. La même fiche indique que la rémunération perçue doit rester « accessoire par rapport à celle de l'activité principale » et que le temps consacré doit être « réduit et secondaire ». Et la fiche « Syndic de copropriété » ajoute une conséquence de forme : un syndic non professionnel non rémunéré n'est pas tenu de respecter le contrat type réglementé, alors qu'un syndic non professionnel rémunéré doit s'y conformer. Autrement dit, dès que la copropriété vote une indemnité, elle vote aussi un contrat de syndic en bonne et due forme.
On ne crée pas un syndic bénévole comme on crée une société. Il n'y a ni statuts, ni immatriculation au registre du commerce, ni déclaration à un ordre professionnel. Créer un syndic bénévole, c'est faire voter une résolution de désignation par l'assemblée générale des copropriétaires, puis accomplir dans la foulée une série de formalités qui, elles, ont des délais. Voici la marche à suivre, texte par texte.
Le vote ne clôt pas le dossier, il l'ouvre. Cinq formalités suivent immédiatement la désignation, et l'une d'elles est assortie d'une sanction qui frappe le mandat lui-même.
| Formalité après la désignation | Ce que le texte impose | Délai | Texte |
|---|---|---|---|
| Ouvrir le compte bancaire séparé du syndicat | Un compte séparé au nom du syndicat, plus un compte séparé rémunéré pour le fonds de travaux | 3 mois suivant la désignation, à peine de nullité de plein droit du mandat | Art. 18, II, loi de 1965 |
| Immatriculer la copropriété et tenir les données à jour | Déclaration au registre national des copropriétés, actualisation annuelle | Chaque année ; données financières dans les 2 mois de l'approbation des comptes | Art. L. 711-1 à L. 711-7 du CCH |
| Établir la fiche synthétique de la copropriété | Regrouper les données financières et techniques essentielles et les mettre à disposition des copropriétaires | Mise à jour chaque année | Art. 8-2 de la loi de 1965 |
| Vérifier l'assurance du syndicat | Assurance de responsabilité civile du syndicat des copropriétaires | Sans délai, l'obligation est permanente | Art. 9-1 de la loi de 1965 |
| Préparer le budget prévisionnel et le fonds de travaux | Budget voté chaque année, cotisation au fonds de travaux | Vote annuel en assemblée générale | Art. 14-1 et 14-2-1 de la loi de 1965 |
La création d'un syndic bénévole ne repose pas sur un formulaire unique, mais sur une chaîne de quatre écrits, chacun exigé par un texte différent. Les rechercher séparément fait perdre du temps ; les préparer ensemble évite de devoir reconvoquer une assemblée.
Un cinquième document s'ajoute dans un seul cas : le contrat de syndic, obligatoire sous la forme du contrat type lorsque le syndic non professionnel est rémunéré, facultatif lorsqu'il ne l'est pas, selon la fiche « Syndic de copropriété » de service-public.gouv.fr.
Le cas est fréquent après une démission ou un mandat arrivé à échéance sans renouvellement. La fiche officielle « Comment faire lorsque la copropriété n'a plus de syndic ? », vérifiée le 3 juillet 2026, ouvre une voie simple : « tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic », et cette assemblée « a exclusivement pour objet la désignation du syndic ». Si personne ne prend cette initiative, « tout intéressé peut saisir le président du tribunal judiciaire par requête », le juge désignant alors un administrateur provisoire ; l'ordonnance « doit être notifiée, dans le mois de son prononcé, à tous les copropriétaires ». La fiche renvoie aux articles 46 et 47 du décret du 17 mars 1967.
Une petite copropriété dispose en outre d'une soupape propre, à une condition qu'il faut lire de près. Le dernier alinéa de l'article 41-11 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu'« en cas d'empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l'immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut prendre l'initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire afin qu'elle désigne un nouveau syndic ou qu'elle prenne les décisions nécessaires à la conservation de l'immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants ». Cet article, qui figure dans la section consacrée aux petites copropriétés, articles 41-8 à 41-12, s'ouvre par le cas où « le syndicat a adopté la forme coopérative et n'a pas institué de conseil syndical » : la convocation à l'initiative d'un seul copropriétaire qu'il autorise vise donc les petites copropriétés en forme coopérative. Dans les autres, c'est la voie décrite ci-dessus par la fiche officielle qui s'applique.
C'est la tâche la plus technique du mandat, et celle qui produit le plus de contentieux. Une convocation incomplète ne fait pas seulement perdre du temps : elle fragilise toutes les décisions prises ce jour-là. Le socle est l'article 9 du décret du 17 mars 1967 : « La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. » Le même article ajoute que « l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble », sous réserve de ce que prévoit le règlement de copropriété.
Le tableau ci-dessous reprend, mention par mention, ce que la convocation doit porter et le texte qui l'exige.
| Mention ou pièce | Ce que le texte impose | Texte |
|---|---|---|
| Lieu, date et heure | Indication expresse dans la convocation, réunion dans la commune de situation de l'immeuble | Art. 9 du décret de 1967 |
| Ordre du jour détaillé | Chacune des questions soumises à la délibération est précisée | Art. 9 du décret de 1967 |
| Délai de notification | Au moins vingt et un jours avant la réunion, sauf urgence et sauf délai plus long prévu par le règlement | Art. 9 du décret de 1967 |
| Consultation des justificatifs de charges | Indication des lieu, jours et heures auxquels les pièces justificatives peuvent être consultées | Art. 9 du décret de 1967 |
| Formulaire de vote par correspondance | Joint à la convocation | Art. 9 du décret de 1967 |
| Comptes, budget et projets de contrat | Documents notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision correspondante | Art. 11, I, du décret de 1967 |
| Annexes d'information | Annexes budgétaires, avis du conseil syndical, états de répartition et rapports, notifiés pour information | Art. 11, II, du décret de 1967 |
Une pièce oubliée peut suffire à faire tomber la résolution correspondante. L'article 13 du décret du 17 mars 1967 est catégorique : « L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I. » Le lien est direct entre la qualité de l'envoi et la solidité du vote.
Le jour venu, trois formalités structurent la réunion, décrites dans la section II du décret du 17 mars 1967, articles 7 à 21-1. L'article 14 du décret impose une feuille de présence indiquant les nom et domicile de chaque copropriétaire présent, représenté ou votant par correspondance, avec son nombre de voix ; elle est signée par les participants présents et certifiée exacte par le président de séance, et peut être tenue sous forme électronique. L'article 15 précise qu'« au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs », le syndic assurant le secrétariat sauf décision contraire de l'assemblée. Un syndic bénévole tient donc le stylo, mais il ne préside pas.
Les majorités, elles, ne se choisissent pas : elles dépendent de la question posée. La majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 se calcule sur « les voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ». La majorité absolue de l'article 25 se calcule sur les voix de tous les copropriétaires. Et la double majorité de l'article 26 exige « la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix », notamment pour modifier le règlement de copropriété.
Le procès-verbal n'est pas un compte rendu de réunion, c'est l'acte qui prouve la désignation. C'est lui que la banque demandera pour ouvrir le compte du syndicat, lui que le notaire réclamera lors d'une vente, lui enfin qui fera courir le délai de contestation. Sa forme est fixée par l'article 17 du décret du 17 mars 1967 : « Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. »
Le même article impose ensuite un contenu précis. Sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour figurent le résultat du vote, puis les noms et le nombre de voix des copropriétaires qui se sont opposés à la décision et de ceux qui se sont abstenus. Les réserves formulées par les opposants sur la régularité des décisions y sont également mentionnées, et la feuille de présence est annexée au procès-verbal.
| Mention du procès-verbal | Pourquoi elle est décisive | Texte |
|---|---|---|
| Intitulé de chaque question et résultat du vote | Établit que la résolution a bien été soumise et adoptée | Art. 17 du décret de 1967 |
| Nom et nombre de voix des opposants et des abstentionnistes | Détermine qui peut contester la décision et pendant combien de temps | Art. 17 du décret de 1967 et art. 42 de la loi de 1965 |
| Réserves des opposants sur la régularité des décisions | Conserve la trace des irrégularités invoquées le jour même | Art. 17 du décret de 1967 |
| Signature du président, du secrétaire et des scrutateurs | Donne au document sa valeur probante, dans les huit jours au plus tard | Art. 17 du décret de 1967 |
| Feuille de présence annexée | Justifie le calcul des majorités | Art. 14 et 17 du décret de 1967 |
Reste la notification, qui est une obligation du syndic et non une simple courtoisie. L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 précise que la notification du procès-verbal « est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ». Elle déclenche le délai de recours : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. » Deux points méritent d'être retenus. Le délai ne court qu'à compter de la notification, ce qui signifie qu'un syndic qui tarde à notifier laisse la porte du recours ouverte. Et il n'est ouvert qu'aux opposants et aux défaillants : un copropriétaire qui a voté pour ne peut pas contester ensuite. Le vote d'approbation des comptes obéit à la même logique, détaillée dans notre guide sur le quitus au syndic.
Oui, sans exception, et c'est l'obligation dont la méconnaissance coûte le plus cher puisqu'elle atteint le mandat lui-même. Le II de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 charge le syndic « d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat », sur lequel sont versées toutes les sommes reçues pour le compte du syndicat. L'assemblée conserve la main sur le choix de la banque : « L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. »
Un second compte s'ajoute au premier, et il est distinct. Le texte impose d'ouvrir « un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2-1 ». Une copropriété gérée par un syndic bénévole a donc deux comptes bancaires, pas un.
La sanction frappe le mandat, pas le portefeuille. L'article 18 dispose que « la méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ». Un syndic bénévole désigné en mars qui n'a toujours pas ouvert le compte du syndicat en juin n'est plus syndic, sans qu'aucune décision ni aucune mise en demeure ne soit nécessaire.
Beaucoup de pages encore en ligne expliquent qu'une petite copropriété peut voter la dispense de compte séparé et laisser le syndic utiliser un sous-compte. Cette règle a existé, mais elle n'a jamais visé un syndic bénévole. La version de l'article 18 en vigueur au 1er janvier 2017 autorisait l'assemblée générale, « lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces », à « dispenser le syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 [...], ou dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat » : seul un syndic professionnel pouvait donc en bénéficier. Cette phrase ne figure plus du tout dans la version en vigueur de l'article 18, consultée le 7 août 2026 sur Légifrance : le texte actuel ne prévoit plus aucune dispense liée au nombre de lots, seulement la faculté de choisir un autre établissement bancaire. Une résolution de dispense votée aujourd'hui serait donc sans base légale, et elle en était déjà dépourvue pour un syndic non professionnel.
Sur le plan pratique, l'ouverture suppose de justifier de sa qualité auprès de la banque. Le procès-verbal de désignation en est la pièce centrale, complété par le règlement de copropriété et par le numéro d'immatriculation de la copropriété au registre national. C'est la raison pour laquelle l'ordre chronologique compte : le procès-verbal d'abord, l'immatriculation ensuite, le compte enfin, le tout dans le trimestre.
Sur Actav (actav.fr), la bibliothèque réunit des modèles de documents au format Word éditable, rédigés et vérifiés par des avocats inscrits au Barreau, répartis en trois familles : conditions générales de vente, création d'entreprise et baux. Aucun modèle propre à la copropriété ni à l'assemblée générale n'y figure à ce jour : la convocation, le procès-verbal et l'état daté évoqués dans ce guide se rédigent à partir des textes cités ci-dessus.
La question se pose à deux niveaux, et les confondre conduit à payer deux fois ou à n'être couvert nulle part. Le premier niveau est celui de la copropriété. L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 pose une double obligation : « Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. » Le texte ne fixe aucun seuil : l'obligation vaut pour une copropriété de deux lots comme pour un immeuble de cinquante. Souscrire et maintenir cette assurance fait partie des missions du syndic, y compris bénévole. Le détail des garanties et des tarifs est traité dans notre guide sur l'assurance de copropriété.
Le second niveau est celui du syndic lui-même, et c'est là que le régime du bénévole se distingue. La fiche « Syndic de copropriété » de service-public.gouv.fr indique que le syndic non professionnel n'a besoin ni de carte professionnelle, ni de garantie financière, ni d'assurance de responsabilité civile professionnelle obligatoire, cette dernière étant seulement recommandée. Ce que la loi n'exige pas, elle ne l'efface pas pour autant : l'article 18 rappelle que le syndic est « seul responsable de sa gestion ». Un syndic bénévole répond donc de ses fautes de gestion sur son patrimoine personnel, sans le filet qu'un cabinet est obligé de constituer.
| Ce qui doit être couvert | Qui souscrit | Obligatoire ? | Texte ou source |
|---|---|---|---|
| Responsabilité civile du syndicat des copropriétaires | Le syndicat, par l'intermédiaire du syndic | Oui, sans condition de taille | Art. 9-1 de la loi de 1965 |
| Responsabilité civile de chaque copropriétaire, occupant ou non | Chaque copropriétaire | Oui | Art. 9-1 de la loi de 1965 |
| Responsabilité civile professionnelle du syndic | Le syndic | Oui pour un syndic professionnel, non pour un syndic bénévole, mais recommandée | Fiche service-public.gouv.fr « Syndic de copropriété » |
| Garantie financière couvrant les fonds détenus | Le syndic | Oui pour un syndic professionnel, non pour un syndic bénévole | Fiche service-public.gouv.fr « Syndic de copropriété » |
| Multirisque immeuble et dommages aux parties communes | Le syndicat | Non imposée par la loi de 1965, mais usuelle et souvent prévue par le règlement | Règlement de copropriété et contrat souscrit |
Un détail budgétaire mérite d'être connu avant la première assemblée : la prime d'une assurance de responsabilité civile souscrite par le syndic bénévole figure expressément, dans la fiche « Comment est rémunéré le syndic de copropriété ? », parmi « les frais nécessaires engagés pour la gestion de l'immeuble » dont le remboursement peut être voté. Se couvrir ne revient donc pas nécessairement à payer de sa poche : encore faut-il inscrire la question à l'ordre du jour et la faire voter.
Aucun texte n'impose de logiciel, et il n'existe pas d'outil agréé ou homologué. Ce que la loi impose, ce sont des résultats : des comptes tenus selon des règles précises, des documents produits dans des délais précis et des données déclarées à un registre national. Le bon critère de choix n'est donc pas le prix ni l'ergonomie, c'est la capacité de l'outil à sortir ces pièces. Le tableau ci-dessous fait la correspondance entre ce qu'un outil de gestion doit savoir faire et l'obligation légale qui le justifie.
| Fonction du logiciel syndic | Obligation légale correspondante | Texte |
|---|---|---|
| Tenue des comptes du syndicat | Comptes établis « conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret », charges et produits « enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement » | Art. 14-3 de la loi de 1965 |
| Comptabilité simplifiée dans une petite copropriété | « Par dérogation à l'article 14-3, le syndicat n'est pas tenu à une comptabilité en partie double ; ses engagements peuvent être constatés en fin d'exercice » | Art. 41-10 de la loi de 1965 |
| Budget prévisionnel et appels de provisions | Vote d'un budget prévisionnel chaque année pour les dépenses courantes | Art. 14-1 de la loi de 1965 |
| Suivi du fonds de travaux | Cotisation annuelle d'au moins 5 % du budget prévisionnel, et d'au moins 2,5 % du montant des travaux prévus lorsqu'un plan pluriannuel a été adopté | Art. 14-2-1 de la loi de 1965 |
| Relances et recouvrement des impayés | Exigibilité immédiate des provisions restantes après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours | Art. 19-2 de la loi de 1965 |
| Imputation des frais de relance | Frais de mise en demeure et de relance imputables au seul copropriétaire débiteur | Art. 10-1, a, de la loi de 1965 |
| Convocations, feuilles de présence et procès-verbaux | Contenu et délais de la convocation, feuille de présence, procès-verbal signé | Art. 9, 11, 14 et 17 du décret de 1967 |
| Fiche synthétique de la copropriété | Fiche regroupant les données financières et techniques essentielles, mise à jour chaque année et mise à disposition des copropriétaires | Art. 8-2 de la loi de 1965 |
| Déclaration au registre national des copropriétés | Immatriculation et actualisation annuelle des données, sous peine d'astreinte | Art. L. 711-1 à L. 711-7 du CCH |
Deux lignes de ce tableau décident, à elles seules, du niveau d'outil nécessaire. La première est l'article 14-3 de la loi de 1965, qui impose d'enregistrer les charges et les produits « dès leur engagement juridique », indépendamment de leur règlement : c'est la définition de la comptabilité d'engagement, celle qu'un simple carnet de banque ne permet pas de tenir. La seconde est l'article 41-10, qui dispense les petites copropriétés de la partie double. Une copropriété de cinq lots ou dont le budget prévisionnel moyen reste sous 15 000 euros peut donc s'en tenir à un tableur bien construit ; au-delà, la comptabilité d'engagement rend un outil dédié à peu près incontournable.
Reste l'obligation la plus souvent oubliée, parce qu'elle ne concerne ni l'argent ni les assemblées. Selon la fiche officielle « À quoi sert l'immatriculation d'une copropriété ? », vérifiée le 11 mars 2026, l'actualisation des données du registre national « doit être faite chaque année », les données financières devant être mises à jour dans les deux mois suivant l'approbation des comptes. En cas de non-immatriculation après mise en demeure, l'Anah peut appliquer une astreinte pouvant atteindre 20 euros par lot et par semaine, et l'absence d'immatriculation ferme l'accès à certaines subventions. Pour une copropriété de vingt lots, l'astreinte maximale représente 400 euros par semaine.
La loi de 1965 comporte deux régimes allégés que la plupart des syndics bénévoles ignorent, alors qu'ils sont faits pour eux. Ils ne se confondent pas et ne reposent pas sur le même critère : l'un compte les lots, l'autre compte les copropriétaires.
Le premier est celui des petites copropriétés. L'article 41-8 de la loi du 10 juillet 1965 le définit ainsi : « Les dispositions de la présente section s'appliquent lorsque le syndicat des copropriétaires comporte au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros. » Les deux critères sont alternatifs : il suffit d'en remplir un.
Le second vise les immeubles détenus par deux personnes seulement. L'article 41-13 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les dispositions de la présente section s'appliquent aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires ». Le critère n'est donc pas le nombre de lots mais la répartition des voix : un immeuble de dix lots appartenant à deux personnes relève de cette section.
| Situation | Ce que la loi allège | Texte |
|---|---|---|
| Petite copropriété (5 lots au plus, ou budget moyen inférieur à 15 000 €) | Pas d'obligation de constituer un conseil syndical | Art. 41-9 |
| Petite copropriété | Pas de comptabilité en partie double, engagements constatés en fin d'exercice | Art. 41-10 |
| Petite copropriété | Décisions prises à l'unanimité par consultation écrite, sans assemblée générale, sauf budget prévisionnel et approbation des comptes | Art. 41-12 |
| Syndicat à deux copropriétaires | Les décisions relevant de la majorité des voix exprimées, ainsi que la désignation du syndic, peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix | Art. 41-16, 1° |
| Syndicat à deux copropriétaires | Les décisions relevant de la majorité de tous les copropriétaires sont prises par celui qui détient au moins deux tiers des voix | Art. 41-16, 2° |
| Syndicat à deux copropriétaires | Chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble, même sans urgence | Art. 41-16, 3° |
| Syndicat à deux copropriétaires | Ces mesures et décisions peuvent être prises sans réunion de l'assemblée générale, sauf budget et approbation des comptes | Art. 41-17 |
L'article 41-17, qui appartient à la même section réservée aux syndicats à deux copropriétaires, articles 41-13 à 41-23, pose toutefois une contrepartie qu'il ne faut pas manquer : le copropriétaire qui décide « est chargé de leur exécution » et « est tenu de les notifier à l'autre copropriétaire, à peine d'inopposabilité ». Une décision prise sans assemblée et non notifiée ne produit donc aucun effet contre l'autre copropriétaire, même si elle était parfaitement justifiée. Le même article ajoute que chaque copropriétaire contribue aux dépenses « proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à ses lots » et que celui qui a fait l'avance des sommes « peut obliger l'autre copropriétaire à supporter avec lui les dépenses nécessaires ».
Enfin, la loi anticipe le blocage classique de ces configurations, celui où le syndic bénévole est aussi le débiteur. L'article 41-15 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu'« en cas de conflits d'intérêts du syndic non professionnel, le copropriétaire qui n'est pas syndic peut exercer une action contre l'autre copropriétaire en paiement des provisions sur charges dues au titre des articles 14-1 et 14-2-1 », et qu'« en cas d'absence ou de carence du syndic, cette action est ouverte à chacun des copropriétaires ». Le copropriétaire minoritaire n'est donc pas désarmé face à un syndic bénévole qui ne s'appelle pas lui-même en paiement.
Aucun texte n'organise spécialement la démission d'un syndic bénévole, et c'est précisément ce vide qui inquiète. La loi encadre en revanche trois façons de mettre fin au mandat, et la démission volontaire se règle par renvoi à la troisième.
Concrètement, un syndic bénévole qui démissionne a tout intérêt à le faire au cours d'une assemblée générale dont l'ordre du jour comporte déjà la désignation d'un successeur. À défaut, la fiche officielle rappelle que « tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic », cette assemblée ayant « exclusivement pour objet la désignation du syndic », et qu'« en l'absence de convocation à une assemblée générale par un copropriétaire, tout intéressé peut saisir le président du tribunal judiciaire par requête », lequel désigne un administrateur provisoire. Cette voie judiciaire a un coût et un délai que la convocation amiable évite.
Reste ce que le syndic sortant doit rendre. L'article 18 de la loi de 1965 lui confie la mission « d'assurer la conservation des archives relatives au syndicat », ce qui rappelle une évidence trop souvent oubliée : ces documents appartiennent au syndicat, pas au copropriétaire qui les a détenus. Les comptes, les procès-verbaux, le carnet d'entretien, les contrats, les relevés du compte séparé et les identifiants du registre national suivent donc la fonction, et non la personne. Préparer cette remise avant l'assemblée est le meilleur moyen d'éviter que la démission ne se transforme en litige.
Une précision de vocabulaire s'impose, parce qu'elle explique la confusion générale. La recherche « pré-état daté » ne correspond à aucun document défini par la loi : c'est le nom que la pratique donne à l'ensemble des pièces que le vendeur doit remettre à l'acquéreur au stade de la promesse de vente, énumérées par l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation. L'état daté, lui, est un document distinct, réclamé plus tard, au moment de l'acte authentique.
| Document | À quel moment | Qui l'établit | Texte ou source |
|---|---|---|---|
| Fiche synthétique de la copropriété | Au plus tard à la signature de la promesse | Le syndic | Art. L. 721-2, II, 1°, a, du CCH |
| Règlement de copropriété, état descriptif de division et leurs modificatifs | Promesse de vente | Le syndic transmet les copies détenues | Art. L. 721-2, II, 1°, b, du CCH |
| Procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années | Promesse de vente | Le syndic, sauf si le vendeur n'a pas été en mesure de les obtenir | Art. L. 721-2, II, 1°, c, du CCH |
| Informations financières : charges courantes et hors budget, sommes dues au syndicat, impayés et dettes fournisseurs, fonds de travaux | Promesse de vente | Le syndic | Art. L. 721-2, II, 2°, du CCH |
| Carnet d'entretien et notice d'information | Promesse de vente | Le syndic | Art. L. 721-2, II, 3° et 4°, du CCH |
| Conclusions du diagnostic technique global, plan pluriannuel de travaux ou son projet | Promesse de vente, lorsqu'ils existent | Le syndic | Art. L. 721-2, II, 5° à 7°, du CCH |
| État daté | Avant la signature de l'acte de vente | « Seul le syndic peut établir l'état daté. Il le transmet au notaire. » | Fiche service-public.gouv.fr « Faut-il un état daté pour vendre un logement dans une copropriété ? » |
| Avis de mutation et certificat du syndic | Dans les quinze jours du transfert de propriété, à défaut de certificat de moins d'un mois présenté au notaire | Le notaire notifie, le syndic délivre le certificat | Art. 20, I, de la loi de 1965 |
L'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 est le texte qui met le syndic dans la boucle : « Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. » Un syndic bénévole qui répond avec retard fait donc peser un risque sur le recouvrement des charges du vendeur.
La fiche officielle « Faut-il un état daté pour vendre un logement dans une copropriété ? », vérifiée le 18 février 2026, indique que « le coût de l'état daté est limité à 380 € TTC au maximum » et que ce montant doit être prévu dans le contrat du syndic, approuvé par l'assemblée générale. Deux conséquences pour un syndic bénévole. La première : 380 euros TTC est un plafond, pas un tarif dû, et un syndic non rémunéré n'a aucune raison d'en réclamer le montant. La seconde : facturer suppose d'avoir un contrat de syndic qui le prévoit et une assemblée qui l'a approuvé, faute de quoi la somme n'est pas exigible. Ces frais restent en tout état de cause imputables au seul copropriétaire vendeur, en application du b de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui met à la charge du copropriétaire concerné « les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire ». C'est le même b qui fonde le plafond : les honoraires perçus pour l'établissement de l'état daté « ne peuvent excéder un montant fixé par décret ».
En huit étapes, dont la première est une notification et la dernière un envoi. Faites inscrire la question à l'ordre du jour, ce que l'article 10 du décret du 17 mars 1967 permet « à tout moment ». Vérifiez que le candidat est bien copropriétaire d'un lot de la copropriété, seule condition posée par l'article 17-2 de la loi de 1965. Convoquez l'assemblée générale, la convocation étant de droit si elle est demandée par le conseil syndical ou par des copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, sauf seuil inférieur prévu par le règlement (article 8 du décret). Notifiez la convocation au moins vingt et un jours avant la réunion (article 9). Joignez les pièces de l'article 11. Votez à la majorité de l'article 25, dont le point c vise la désignation du syndic. Si le projet recueille au moins le tiers des voix sans atteindre cette majorité, procédez immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24 (article 25-1). Établissez enfin le procès-verbal, signé dans les huit jours, et notifiez-le dans le mois (article 42).
En principe non, avec deux exceptions strictement délimitées. Le principe est posé par l'article 17 de la loi de 1965 : les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale. La première exception vise les petites copropriétés, c'est-à-dire cinq lots au plus ou un budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 euros sur trois exercices : l'article 41-12 permet d'y prendre les décisions « à l'unanimité des voix des copropriétaires à l'occasion d'une consultation écrite, sans qu'il y ait lieu de convoquer une assemblée générale », le budget prévisionnel et l'approbation des comptes restant exclus. La seconde vise les syndicats dont les voix sont réparties entre deux copropriétaires : l'article 41-16 permet à celui qui détient plus de la moitié des voix de désigner le syndic, et l'article 41-17 autorise que cette décision soit prise sans réunion, à charge de la notifier à l'autre copropriétaire à peine d'inopposabilité.
Six délais suffisent à tenir un mandat. Vingt et un jours au moins entre la notification de la convocation et l'assemblée générale, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement (article 9 du décret du 17 mars 1967). Huit jours au plus pour signer le procès-verbal après la séance (article 17 du décret). Un mois pour notifier ce procès-verbal aux copropriétaires (article 42 de la loi de 1965). Deux mois, à compter de cette notification, pendant lesquels les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester les décisions, à peine de déchéance (article 42). Trois mois après la désignation pour ouvrir le compte bancaire séparé du syndicat, faute de quoi le mandat est nul de plein droit (article 18). Trois mois enfin, à compter du jour où le syndic cesse d'être copropriétaire, avant que son mandat ne devienne caduc (article 17-2). S'y ajoutent une assemblée générale au moins chaque année (article 7 du décret) et une mise à jour annuelle du registre national des copropriétés.
Cinq démarches suivent immédiatement la désignation. Ouvrir le compte bancaire séparé au nom du syndicat, puis le second compte séparé rémunéré destiné aux cotisations au fonds de travaux, dans les trois mois de la désignation (article 18, II, de la loi de 1965). Immatriculer la copropriété au registre national et actualiser ses données chaque année, les données financières devant être mises à jour dans les deux mois suivant l'approbation des comptes. Établir la fiche synthétique de la copropriété, la mettre à jour annuellement et la mettre à disposition des copropriétaires (article 8-2). Vérifier que le syndicat est bien assuré en responsabilité civile, obligation posée sans condition de taille par l'article 9-1. Préparer enfin le budget prévisionnel annuel et la cotisation au fonds de travaux, qui ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel (articles 14-1 et 14-2-1).
Quatre documents pour la désignation, puis une série de pièces récurrentes. Pour la désignation : la demande d'inscription de la question à l'ordre du jour, la convocation avec son ordre du jour détaillé et les pièces de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, le projet de résolution nommant le candidat et fixant la durée du mandat, et le procès-verbal signé par le président de séance, le secrétaire et le ou les scrutateurs, avec la feuille de présence annexée. Un contrat de syndic conforme au contrat type s'ajoute lorsque le syndic non professionnel est rémunéré. Pour la gestion courante : comptes du syndicat, budget prévisionnel, appels de provisions, fiche synthétique annuelle, carnet d'entretien, archives du syndicat et attestation d'assurance. Lors de la vente d'un lot, s'y ajoutent les documents de l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation, puis l'état daté transmis au notaire.
Les plus coûteuses tiennent au compte bancaire, à la convocation et au procès-verbal. Repousser l'ouverture du compte séparé au nom du syndicat : le mandat devient nul de plein droit trois mois après la désignation, sans mise en demeure préalable. Voter une dispense de compte séparé au motif que la copropriété compte moins de seize lots : cette faculté figurait dans la version de l'article 18 en vigueur au 1er janvier 2017, elle était réservée aux syndics professionnels et elle ne figure plus du tout dans le texte actuel. Rédiger un ordre du jour vague, alors que l'article 13 du décret du 17 mars 1967 réserve les décisions valides aux questions inscrites et régulièrement notifiées. Oublier de mentionner au procès-verbal le nom et le nombre de voix des opposants et des abstentionnistes, ce qui brouille le point de départ du délai de recours. Tarder à notifier le procès-verbal, puisque le délai de contestation de deux mois ne court qu'à compter de cette notification. Confondre enfin les archives du syndicat avec ses papiers personnels au moment de passer la main.
Le syndicat, oui, obligatoirement ; le syndic lui-même, non, mais c'est vivement recommandé. L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose que « chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre », et que chaque copropriétaire s'assure de son côté, occupant ou non. Aucun seuil de taille n'est prévu. En revanche, la fiche « Syndic de copropriété » de service-public.gouv.fr précise que le syndic non professionnel n'a besoin ni de carte professionnelle, ni de garantie financière, ni d'assurance de responsabilité civile professionnelle obligatoire, cette dernière restant recommandée. Comme l'article 18 de la loi de 1965 le décrit comme « seul responsable de sa gestion », l'absence d'obligation n'est pas une absence de risque. La prime d'une responsabilité civile souscrite par le syndic figure d'ailleurs parmi les frais dont l'assemblée générale peut voter le remboursement.
Elle se prépare, faute de quoi elle se termine devant le tribunal. La solution la plus simple consiste à démissionner au cours d'une assemblée générale dont l'ordre du jour comporte déjà la désignation d'un successeur, votée à la majorité de l'article 25. Si la copropriété se retrouve sans syndic, la fiche « Comment faire lorsque la copropriété n'a plus de syndic ? » de service-public.gouv.fr indique que « tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic », cette assemblée ayant « exclusivement pour objet la désignation du syndic ». À défaut, « tout intéressé peut saisir le président du tribunal judiciaire par requête », qui désigne un administrateur provisoire, l'ordonnance devant être notifiée « dans le mois de son prononcé » à tous les copropriétaires. Cas particulier : lorsque le syndic cesse d'être copropriétaire, l'article 17-2 rend son mandat caduc au bout de trois mois et l'oblige, pendant ce délai, à convoquer une assemblée pour désigner son successeur.
Le cadre reste celui de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, tels que remaniés par l'ordonnance du 30 octobre 2019. L'article 17-2 réserve la fonction de syndic non professionnel à un copropriétaire de l'immeuble géré et rend le mandat caduc trois mois après la perte de cette qualité. L'article 25, c, confie la désignation à l'assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, avec la passerelle de l'article 25-1. L'article 18, II, impose un compte bancaire séparé au nom du syndicat, plus un compte séparé rémunéré pour le fonds de travaux, à peine de nullité de plein droit du mandat au bout de trois mois. Les articles 41-8 à 41-12 allègent le régime des petites copropriétés, notamment en dispensant de conseil syndical et de comptabilité en partie double. Les articles 41-13 à 41-23 organisent le cas des syndicats dont les voix sont réparties entre deux copropriétaires. La dispense de compte séparé que pouvaient voter les copropriétés d'au plus quinze lots, réservée aux syndics professionnels, ne figure plus dans l'article 18.
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