Assurance copropriété : obligation de l'article 9-1, garanties du contrat multirisque, prix et répartition de la prime, devis et résiliation.
L'assurance copropriété repose sur une double obligation, posée par l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 : chaque copropriétaire doit s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il répond, qu'il occupe son lot ou qu'il le loue, et chaque syndicat de copropriétaires doit s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il répond. La loi de 1965 n'impose rien de plus : ni multirisque, ni garantie des murs, ni plancher de garantie. Elle ne fixe pas non plus de seuil, si bien qu'un immeuble de deux lots est soumis exactement à la même obligation qu'un immeuble de cent lots. En pratique, le syndic souscrit le contrat pour le compte du syndicat et la prime entre dans le budget prévisionnel voté chaque année : c'est ce budget, et non un barème, qui détermine ce que chacun paie. Aucun tarif officiel n'existe pour l'assurance de l'immeuble en copropriété, et le tarif d'une assurance de petite copropriété se négocie contrat par contrat, sur la valeur de reconstruction et la sinistralité.
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.Beaucoup de copropriétaires découvrent le sujet le jour d'un dégât des eaux, quand deux assureurs se renvoient le dossier. La question n'est alors plus de savoir si l'immeuble est assuré, mais lequel des deux contrats joue. Le droit de la copropriété est pourtant clair sur le point de départ : une assurance copropriété n'est jamais un contrat unique. Il existe deux obligations distinctes, l'une à la charge du syndicat, l'autre à la charge de chaque copropriétaire, et elles ne se remplacent jamais l'une l'autre.
Ce guide suit l'ordre des questions concrètes : ce que la loi impose réellement, ce que couvre la responsabilité civile, ce qu'ajoute un contrat multirisque, comment la prime se construit et se répartit, ce qui change dans une petite copropriété ou dans un immeuble de deux lots, le cas du syndic bénévole, celui de la copropriété privée de syndic, ce qu'un devis doit contenir avant signature et les délais pour changer d'assureur. Chaque règle citée renvoie au texte en vigueur sur Légifrance ou à la fiche officielle de l'administration.
Le texte de référence tient en deux phrases. L'article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, créé par l'article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR et en vigueur depuis le 27 mars 2014, dispose que « chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant » et que « chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre ». L'article ne comporte pas d'autre alinéa.
Trois enseignements en découlent, et ils suffisent à écarter la plupart des idées reçues. D'abord, l'obligation est double : elle pèse sur la personne morale qu'est le syndicat et, séparément, sur chaque copropriétaire. Ensuite, elle porte sur la seule responsabilité civile : la loi de 1965 n'impose ni la garantie incendie, ni la garantie des dégâts des eaux, ni aucun montant minimal de couverture. Enfin, le texte ne fixe aucun seuil, ni en surface, ni en nombre de lots, ni en budget. Autrement dit, l'assurance copropriété exigée par la loi est une assurance de responsabilité civile, rien de plus.
Le champ d'application se lit à l'article 1er de la même loi : elle « régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ». Dès que ce statut s'applique, l'article 9-1 s'applique avec lui.
La fiche officielle « Copropriété : quelle assurance pour les parties communes ? » de service-public.gouv.fr, vérifiée le 22 juillet 2025, décrit la même architecture en termes simples : l'assurance de responsabilité civile de la copropriété « est souscrite par le syndicat des copropriétaires » et « couvre les dommages causés à des tiers par les éléments communs de l'immeuble », tandis que « chaque copropriétaire, occupant ou non, doit assurer son lot au minimum pour les dommages qu'il pourrait causer à autrui ».
Le syndicat est une personne morale, il ne signe pas lui-même. L'article 17 de la loi de 1965 pose la répartition des rôles : « les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical ». L'article 18 charge ensuite le syndic « d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale » et « d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ». C'est donc le syndic qui signe la police d'assurance copropriété, au nom et pour le compte du syndicat.
À quelle majorité ? La souscription d'un contrat d'assurance ne figure dans aucune des lettres a) à o) de l'article 25, ni dans les actes énumérés à l'article 26. Elle relève par conséquent de la règle de droit commun de l'article 24, qui prévoit que « les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi ». Cette majorité se calcule sur les seules voix exprimées, donc sans compter les absents : c'est la majorité la plus facile à réunir.
La loi de 1965 n'est pas la seule source d'obligation. Avant de faire ouvrir un chantier de travaux de construction sur les parties communes, le syndicat agit comme maître d'ouvrage. L'article L. 242-1 du code des assurances impose alors que « toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil ». Cette obligation est distincte de celle de l'article 9-1 et s'apprécie chantier par chantier : elle vise les travaux de construction relevant de la responsabilité décennale des constructeurs, non les opérations courantes d'entretien des parties communes.
La responsabilité civile du syndicat n'est pas une abstraction : elle est écrite dans la loi, et sa formulation a changé. L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 1er juin 2020, énonce que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». La rédaction antérieure visait le « vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ». Le critère actuel est plus large et plus simple : ce qui compte est l'origine du dommage dans les parties communes, pas la démonstration d'un défaut d'entretien. Beaucoup de contenus en ligne citent encore l'ancienne version. L'assurance copropriété souscrite par le syndicat a donc un objet précis : couvrir cette responsabilité.
Le même article 14 rappelle que « la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile » et qu'« il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes ». C'est cette personnalité juridique qui rend le syndicat assurable en son nom propre, et c'est elle qui explique, comme on le verra plus bas, qu'il ne bénéficie pas des droits de résiliation réservés aux particuliers.
Le tableau ci-dessous récapitule les obligations qui se superposent dans un même immeuble. Chacune a son texte, et aucune n'absorbe les autres.
| Qui doit s'assurer | Contre quoi | Texte applicable |
|---|---|---|
| Le syndicat des copropriétaires | Les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, notamment les dommages ayant leur origine dans les parties communes | Art. 9-1, al. 2, et art. 14 de la loi du 10 juillet 1965 |
| Le copropriétaire qui occupe son lot | Les risques de responsabilité civile dont il répond en qualité de copropriétaire occupant | Art. 9-1, al. 1er, de la loi du 10 juillet 1965 |
| Le copropriétaire qui loue son lot | Les risques de responsabilité civile dont il répond en qualité de copropriétaire non occupant | Art. 9-1, al. 1er, de la loi du 10 juillet 1965 |
| Le locataire du lot | Les risques dont il répond en sa qualité de locataire, avec justificatif à la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur | Art. 7, g), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 |
| Le syndicat, avant l'ouverture d'un chantier sur les parties communes | Les dommages relevant de la garantie décennale, par une assurance dommages-ouvrage | Art. L. 242-1 du code des assurances |
Le cas du copropriétaire bailleur mérite une précision, car il revient sans cesse. La fiche service-public.gouv.fr le formule ainsi : « la loi impose également aux propriétaires bailleurs de souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) ». Cette obligation ne disparaît pas parce que le locataire est lui-même assuré : l'article 7, g), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à « s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur », ce qui vise sa responsabilité de locataire, pas celle du propriétaire du lot.
Le même texte donne au bailleur un moyen d'action concret quand l'attestation ne vient pas : passé un mois après une mise en demeure restée sans effet, il peut souscrire une assurance pour le compte du locataire, dont la prime lui est récupérable par douzièmes avec le loyer et doit figurer sur l'avis d'échéance. Une copie du contrat est transmise au locataire lors de la conclusion et à chaque renouvellement.
Le contrat du syndicat ne couvre pas votre appartement. La fiche officielle le rappelle en une phrase : l'assurance de la copropriété « couvre les sinistres qui ont pris naissance dans un lot privatif, mais qui ont causé des dégâts aux voisins ou aux parties communes ». Elle intervient donc sur la propagation, pas sur vos meubles ni sur vos embellissements, qui relèvent de votre propre contrat.
La responsabilité civile imposée par l'article 9-1 indemnise les victimes. Elle ne reconstruit pas l'immeuble. C'est la raison pour laquelle la quasi-totalité des immeubles sont couverts par une assurance copropriété plus large, appelée multirisque immeuble dans le vocabulaire des assureurs. La recherche « assurance multirisque immeuble » désigne d'ailleurs un produit commercial, pas une catégorie légale : aucun texte ne l'impose ni n'en fixe le contenu, ce qui explique que deux contrats portant le même nom puissent couvrir des choses différentes.
En revanche, dès qu'un contrat garantit des dommages aux biens, deux garanties s'y greffent par la seule force de la loi. Le tableau suivant distingue ce qui est obligatoire de ce qui relève de la négociation.
| Garantie | Obligatoire ? | Fondement |
|---|---|---|
| Responsabilité civile du syndicat | Oui, en toute hypothèse | Art. 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 |
| Incendie et dommages aux parties communes | Non imposée par la loi de 1965 | Contrat |
| Dégâts des eaux | Non imposée par la loi de 1965 | Contrat |
| Catastrophes naturelles | Oui, dès lors que le contrat garantit les dommages d'incendie ou d'autres dommages à des biens situés en France | Art. L. 125-1 du code des assurances |
| Effets du vent dû aux tempêtes, ouragans et cyclones | Oui, attachée aux contrats garantissant les dommages d'incendie ou d'autres dommages à des biens situés en France | Art. L. 122-7 du code des assurances |
| Dommages-ouvrage | Oui, avant l'ouverture d'un chantier de construction | Art. L. 242-1 du code des assurances |
| Protection juridique, bris de glace, responsabilité des mandataires | Non | Option contractuelle |
La frontière ne se lit pas dans le contrat d'assurance mais dans le règlement de copropriété et dans l'état descriptif de division. L'article 1er de la loi de 1965 rappelle que « le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables ». Un contrat souscrit par le syndicat couvre les parties communes ainsi définies, plus, selon les polices, les parties privatives dans leur état d'origine. C'est précisément sur ce point que les contrats divergent le plus, et c'est la première ligne à vérifier avant de signer.
Un exemple rend la distinction concrète. Une fuite provient d'une colonne d'eau encastrée, partie commune : le sinistre a son origine dans les parties communes, l'article 14 fonde la responsabilité du syndicat et son contrat est en première ligne. La même fuite provient du flexible du lave-vaisselle d'un appartement : elle a son origine dans une partie privative, c'est le contrat du copropriétaire qui joue, celui du syndicat pouvant intervenir pour les dégâts causés aux parties communes selon les termes de la police.
Deux garanties s'imposent sans qu'il soit besoin de les demander. L'article L. 125-1 du code des assurances, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2024, vise « les contrats d'assurance, souscrits par toute personne physique ou morale autre que l'Etat et garantissant les dommages d'incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France » et leur attache la garantie contre les effets des catastrophes naturelles. L'article L. 122-7, en vigueur depuis le 4 mars 2022, ouvre de la même façon « droit à la garantie de l'assuré contre les effets du vent dû aux tempêtes, ouragans et cyclones », sous réserve des événements cycloniques les plus violents, qui basculent dans le régime des catastrophes naturelles.
La conséquence pratique est importante : une assurance copropriété limitée à la responsabilité civile pure, sans aucune garantie de dommages aux biens, n'ouvre ni garantie tempête ni garantie catastrophe naturelle. Une telle copropriété est en règle au regard de l'article 9-1, et sans couverture le jour d'une inondation reconnue par arrêté.
Le prix d'une assurance copropriété est la question la plus posée, et celle où circulent le plus de chiffres invérifiables. Commençons par ce qui est certain sur le plan juridique, avant de regarder ce qui fait bouger le montant.
Non. Aucun texte ne fixe de barème, de plafond ni de prix plancher pour une assurance copropriété. La prime est un élément du contrat, librement négocié, et l'article L. 113-12 du code des assurances se borne à renvoyer à la police : « la durée du contrat et les conditions de résiliation, particulièrement le droit pour l'assureur et l'assuré de résilier le contrat tous les ans, sont fixées par la police ». Tout montant présenté comme un « tarif moyen » sur un site commercial est une estimation de marché, pas une donnée officielle.
Ce qui est encadré, en revanche, c'est la sincérité des informations sur lesquelles l'assureur calcule cette prime. L'article L. 113-2 du code des assurances, en vigueur depuis le 1er avril 2018, oblige l'assuré à répondre exactement aux questions posées dans le formulaire de déclaration du risque, et à déclarer en cours de contrat « les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence soit d'aggraver les risques, soit d'en créer de nouveaux », dans un délai de quinze jours à compter du moment où il en a eu connaissance, par lettre recommandée ou envoi recommandé électronique. Pour une copropriété, cela vise par exemple la transformation d'un local commercial, l'installation de bornes de recharge ou la mise en location meublée touristique de plusieurs lots.
Sept paramètres expliquent l'essentiel de l'écart entre deux devis d'assurance copropriété portant sur le même immeuble.
| Ce qui fait varier la prime | Pourquoi | Où le vérifier |
|---|---|---|
| La valeur de reconstruction de l'immeuble | Elle sert d'assiette aux garanties de dommages aux biens | Conditions particulières du contrat |
| Le nombre de lots et leur nature | Un lot commercial ou professionnel n'expose pas au même risque qu'un logement | État descriptif de division et règlement de copropriété |
| L'année de construction et l'état des réseaux | Canalisations et toiture anciennes concentrent les dégâts des eaux | Carnet d'entretien, diagnostic technique global s'il existe |
| La sinistralité des dernières années | Le nombre et le coût des sinistres antérieurs pèsent directement sur la cotisation | Relevé d'information de l'assureur sortant |
| Le niveau de franchise retenu | Une franchise plus élevée abaisse la prime et transfère le petit sinistre au syndicat | Conditions particulières, ligne par garantie |
| Les garanties optionnelles | Protection juridique, bris de glace, responsabilité des mandataires, effondrement | Tableau des garanties du devis |
| Les circonstances déclarées ou omises | Une aggravation non déclarée expose l'assuré aux sanctions prévues par le code des assurances | Art. L. 113-2 du code des assurances |
La répartition ne se négocie pas avec l'assureur, elle est fixée par la loi. L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, distingue deux clés. Les charges entraînées par « les services collectifs et les éléments d'équipement commun » se répartissent « en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ». Les charges « relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes » se répartissent « proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots », c'est-à-dire selon les tantièmes de l'article 5. La prime d'assurance copropriété relève de cette seconde catégorie : elle est une charge d'administration de l'immeuble, donc répartie aux tantièmes.
Elle transite par le budget prévisionnel. L'article 14-1 de la loi de 1965 énonce que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ». Concrètement, le copropriétaire ne paie jamais l'assurance directement : il paie ses appels de provisions, dans lesquels la prime est fondue.
La loi connaît la catégorie et la définit précisément. L'article 41-8 de la loi du 10 juillet 1965, issu de l'ordonnance du 30 octobre 2019 et en vigueur depuis le 1er juin 2020, ouvre le régime des petites copropriétés « lorsque le syndicat des copropriétaires comporte au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros ». Les deux critères sont alternatifs : il suffit d'en remplir un.
Ce régime allège le fonctionnement, notamment la tenue des assemblées et la comptabilité. Il ne touche pas à l'assurance copropriété. L'article 9-1 ne prévoit aucune dérogation, et une petite copropriété reste tenue de s'assurer en responsabilité civile comme n'importe quelle autre. Deux autres obligations souvent supposées inapplicables aux petits immeubles méritent le même correctif.
Puisqu'aucun barème n'existe, la marge de négociation d'une assurance copropriété se trouve dans les paramètres du contrat, pas dans le statut de petite copropriété. Trois leviers sont concrets. Le premier est la valeur de reconstruction déclarée : c'est l'assiette des garanties de dommages, et une valeur inexacte se paie dans les deux sens, prime trop élevée si elle est surévaluée, indemnisation insuffisante si elle est sous-évaluée. Le deuxième est la franchise, garantie par garantie, à arbitrer contre la trésorerie du syndicat. Le troisième est le tri des options : dans un immeuble de trois lots sans ascenseur, sans chaufferie collective et sans gardien, plusieurs extensions standard n'ont aucun objet.
Un quatrième levier est souvent négligé : la mise à jour de la déclaration du risque. Un immeuble dont la toiture a été refaite et les colonnes remplacées n'est plus le même risque qu'au jour de la souscription. L'article L. 113-2 du code des assurances organise la déclaration des circonstances nouvelles ; rien n'interdit de signaler celles qui améliorent le risque et de demander une révision de la cotisation.
Oui, sans réserve. L'obligation d'assurance copropriété de l'article 9-1 ne contient aucun seuil : ni surface minimale, ni nombre de lots minimal, ni budget plancher. Dès lors que le statut de la copropriété s'applique au sens de l'article 1er de la loi de 1965, c'est-à-dire dès que la propriété d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation est répartie par lots entre plusieurs personnes, le syndicat existe et l'obligation d'assurance pèse sur lui. Un immeuble divisé en deux lots comporte un syndicat, donc une obligation d'assurance.
Une confusion fréquente doit être levée. Un immeuble de deux lots n'est pas nécessairement un « syndicat de deux copropriétaires ». L'article 41-13 de la loi de 1965, en vigueur depuis le 1er juin 2020, ouvre un régime particulier « aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires ». Le critère est le nombre de personnes, pas le nombre de lots : deux lots appartenant à trois indivisaires distincts ne relèvent pas de cette section, et un immeuble de six lots détenu par deux personnes seulement en relève.
Les obligations rassemblées ci-dessous s'appliquent aux copropriétés à usage total ou partiel d'habitation quelle que soit leur taille, mais elles n'ont pas toutes la même origine. L'obligation d'assurance de responsabilité civile a été créée par l'article 58 de la loi ALUR du 24 mars 2014. Les régimes de la petite copropriété et du syndicat à deux copropriétaires sont issus, eux, de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. Le tableau donne pour chacune le texte en vigueur.
| Obligation | S'applique à un immeuble de 2 lots ? | Texte |
|---|---|---|
| Assurance de responsabilité civile du syndicat | Oui, aucun seuil | Art. 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 |
| Assurance de responsabilité civile de chaque copropriétaire | Oui, occupant comme non occupant | Art. 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 |
| Immatriculation au registre national des copropriétés | Oui, pour les syndicats administrant des immeubles à destination partielle ou totale d'habitation | Art. L. 711-1 du code de la construction et de l'habitation |
| Compte bancaire séparé au nom du syndicat | Oui, sans dispense liée au nombre de lots | Art. 18, II, de la loi du 10 juillet 1965 |
| Fonds de travaux | Oui, dix ans après la réception des travaux de construction de l'immeuble | Art. 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 |
| Régime allégé des petites copropriétés | Oui, au plus cinq lots de logements, bureaux ou commerces, ou budget moyen inférieur à 15 000 euros sur trois exercices | Art. 41-8 de la loi du 10 juillet 1965 |
| Régime des syndicats à deux copropriétaires | Seulement si les voix sont réparties entre deux copropriétaires | Art. 41-13 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 |
Sur l'immatriculation, l'article L. 711-1 du code de la construction et de l'habitation est explicite : le registre recense « les syndicats de copropriétaires définis à l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 [...] qui administrent des immeubles à destination partielle ou totale d'habitation ». Aucun seuil de lots n'y figure non plus.
Le terme légal n'est pas « bénévole » mais « non professionnel ». L'article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 pose une condition unique et stricte : « seul un copropriétaire d'un ou plusieurs lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer peut être syndic non professionnel ». Le texte ajoute que « si cette condition disparaît, le mandat devient caduc à l'expiration d'un délai de trois mois suivant l'événement » et que, durant ce délai, le syndic convoque une assemblée générale pour inscrire la désignation d'un nouveau syndic à l'ordre du jour.
Sur l'assurance copropriété, la conséquence est simple : rien ne change. L'obligation de l'article 9-1 pèse sur le syndicat, pas sur le syndic. Le syndic bénévole exerce les mêmes missions que le professionnel, en application de l'article 18, et signe donc le contrat au nom du syndicat après le vote de l'assemblée générale à la majorité de l'article 24. Les délais de convocation sont eux aussi identiques : l'article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 impose que, « sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long ».
Un point mérite attention avant d'accepter le mandat. Le syndic bénévole engage sa responsabilité personnelle dans l'exécution de sa mission, notamment s'il laisse le contrat d'assurance du syndicat expirer ou s'il omet de déclarer un sinistre dans les délais du contrat. Cette responsabilité n'est pas couverte d'office par la police du syndicat : la garantie de la responsabilité des mandataires est une extension à demander expressément et à faire figurer au tableau des garanties. C'est une question à poser à l'assureur avant l'assemblée générale, pas après.
La prime d'une assurance copropriété ne dépend pas du statut du syndic : elle dépend de l'immeuble, de sa valeur de reconstruction, de sa sinistralité et des garanties retenues. Ce qui change est l'enveloppe globale des charges, puisque le syndic bénévole n'est pas rémunéré comme l'est un syndic professionnel. Deux effets indirects existent néanmoins et se retrouvent dans les devis. D'une part, une copropriété gérée bénévolement souscrit plus souvent l'extension de responsabilité des mandataires évoquée ci-dessus, qui a un coût. D'autre part, elle ne bénéficie pas des contrats de groupe négociés par les cabinets de gestion pour l'ensemble de leur portefeuille, ce qui peut se traduire par une cotisation unitaire plus élevée. Ces deux effets relèvent du marché, non du droit : seul un devis nominatif permet de les mesurer.
Une copropriété peut se retrouver sans syndic : démission, non-renouvellement du mandat, décès du syndic bénévole, révocation sans remplaçant. L'obligation d'assurance copropriété ne disparaît pas pour autant, puisque l'article 9-1 vise le syndicat, qui continue d'exister. En revanche, plus personne n'a qualité pour signer, payer ou déclarer un sinistre. C'est la situation la plus dangereuse pour une copropriété.
La loi organise deux sorties, dans cet ordre. L'article 17 de la loi de 1965 prévoit d'abord que, « à défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble ».
Le même article règle ensuite le cas plus large de la vacance : « dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. À défaut d'une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic ». Autrement dit, tout copropriétaire peut convoquer l'assemblée sans attendre, et tout intéressé peut saisir le juge si personne ne bouge.
Le premier réflexe est de vérifier que la prime d'assurance copropriété continue d'être payée. Un contrat d'assurance résilié pour non-paiement laisse le syndicat sans couverture alors que sa responsabilité de l'article 14 reste entière pour tout dommage ayant son origine dans les parties communes. Le compte séparé au nom du syndicat, imposé par le II de l'article 18, permet de contrôler ces prélèvements avant même la désignation d'un nouveau syndic.
Avant toute souscription d'une assurance copropriété, le code des assurances impose une information précontractuelle, quel que soit l'assuré. L'article L. 112-2 du code des assurances, en vigueur depuis le 1er octobre 2018, énonce que « l'assureur doit obligatoirement fournir une fiche d'information sur le prix et les garanties avant la conclusion du contrat » et qu'« avant la conclusion du contrat, l'assureur remet à l'assuré un exemplaire du projet de contrat et de ses pièces annexes ou une notice d'information sur le contrat qui décrit précisément les garanties assorties des exclusions ». Le même article impose de préciser les modalités d'examen des réclamations et le recours à la médiation.
Voici la marche à suivre, dans l'ordre chronologique, pour souscrire ou renouveler le contrat du syndicat sans mauvaise surprise en assemblée générale.
Comparer deux assurances copropriété sur le seul montant de la prime n'a pas de sens : deux polices au même prix peuvent avoir des franchises et des plafonds sans commune mesure. La grille ci-dessous liste les points qui font réellement la différence au moment du sinistre.
| Point à comparer | La question à poser | Pourquoi c'est décisif |
|---|---|---|
| Périmètre des biens assurés | Les parties privatives dans leur état d'origine sont-elles incluses ? | C'est la principale divergence entre polices concurrentes |
| Franchise par garantie | Quel montant reste à la charge du syndicat, dégât des eaux, incendie, tempête ? | Une prime plus basse cache souvent une franchise plus élevée |
| Base d'indemnisation | Valeur à neuf, valeur d'usage ou reconstruction vétusté déduite ? | Détermine le reste à financer par appel de fonds |
| Plafonds et sous-limites | Existe-t-il une sous-limite pour la recherche de fuite ou les dommages électriques ? | Les sous-limites sont rarement mises en avant dans le devis |
| Garantie des mandataires | La responsabilité du syndic non professionnel et du conseil syndical est-elle couverte ? | Décisif quand le syndic est bénévole |
| Protection juridique | Le recouvrement des charges impayées et les litiges de travaux sont-ils inclus ? | Évite de voter des honoraires imprévus en cours d'exercice |
| Gestion des sinistres | Quel délai de déclaration, quelle procédure d'expertise, quel interlocuteur ? | Le délai contractuel de déclaration conditionne la garantie |
Un mot sur les comparateurs en ligne : ils sont utiles pour dégrossir, à condition de savoir ce qu'ils comparent. Une estimation affichée à l'écran n'est pas une proposition d'assurance. Tant que la fiche d'information sur le prix et les garanties et le projet de contrat ou la notice, que l'article L. 112-2 met à la charge de l'assureur avant la conclusion du contrat, ne sont pas produits, il n'y a rien à comparer ligne à ligne.
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Résilier une assurance copropriété n'obéit pas aux règles applicables au contrat d'un particulier. C'est le point où beaucoup de conseils trouvés en ligne sont faux, parce qu'ils transposent des règles réservées aux consommateurs.
Le syndicat des copropriétaires est une personne morale : l'article 14 de la loi de 1965 énonce que « la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile ». Or les deux mécanismes de résiliation les plus connus visent expressément les personnes physiques. L'article L. 113-15-2 du code des assurances, dit dispositif de résiliation infra-annuelle, vise « les contrats d'assurance couvrant les personnes physiques en dehors de leurs activités professionnelles ». L'article L. 113-15-1, qui impose de rappeler la date limite de dénonciation sur l'avis d'échéance, vise de la même façon « les contrats à tacite reconduction couvrant les personnes physiques en dehors de leurs activités professionnelles ». Ni l'un ni l'autre ne s'applique au contrat souscrit par un syndicat de copropriétaires.
Reste le droit commun. L'article L. 113-12 du code des assurances renvoie à la police pour la durée et les conditions de résiliation, « particulièrement le droit pour l'assureur et l'assuré de résilier le contrat tous les ans », l'assuré devant notifier sa décision au moins deux mois avant la date d'échéance. Le même article réserve toutefois une dérogation à ces règles de résiliation annuelle « pour la couverture des risques autres que ceux des particuliers » : la police souscrite par un syndicat peut donc l'écarter et prévoir un engagement plus long, point à vérifier dans les conditions particulières avant de compter sur une échéance annuelle. Pour une copropriété, cela impose de raisonner à rebours du calendrier des assemblées générales.
| Délai | Ce qu'il commande | Texte |
|---|---|---|
| 2 mois avant l'échéance annuelle | Notifier la résiliation à l'assureur, dans les conditions fixées par la police | Art. L. 113-12 du code des assurances |
| 21 jours au moins avant la réunion | Notifier la convocation de l'assemblée générale, sauf urgence | Art. 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 |
| 15 jours | Déclarer à l'assureur une circonstance nouvelle aggravant le risque, à compter du moment où l'assuré en a connaissance | Art. L. 113-2 du code des assurances |
| 1 mois après l'assemblée générale | Notification du procès-verbal par le syndic aux copropriétaires | Art. 42 de la loi du 10 juillet 1965 |
| 2 mois à compter de la notification du procès-verbal | Contester la décision, à peine de déchéance, pour les copropriétaires opposants ou défaillants | Art. 42 de la loi du 10 juillet 1965 |
| Résiliation infra-annuelle après un an | Non applicable au syndicat, réservée aux personnes physiques hors activité professionnelle | Art. L. 113-15-2 du code des assurances |
Le délai de contestation mérite d'être connu de tous. L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes », cette notification étant réalisée par le syndic « dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ». Un copropriétaire qui a voté pour le contrat retenu n'est donc pas recevable à en contester le choix.
Cinq délais structurent un dossier d'assurance copropriété. Deux mois avant l'échéance annuelle pour notifier la résiliation du contrat, dans les conditions fixées par la police (article L. 113-12 du code des assurances). Vingt et un jours au moins avant la réunion pour notifier la convocation de l'assemblée générale, sauf urgence (article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Quinze jours pour déclarer à l'assureur une circonstance nouvelle qui aggrave le risque, à compter du moment où l'assuré en a connaissance (article L. 113-2 du code des assurances). Un mois après l'assemblée générale pour la notification du procès-verbal par le syndic, puis deux mois à compter de cette notification pour contester la décision, à peine de déchéance et pour les seuls copropriétaires opposants ou défaillants (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Le délai de déclaration d'un sinistre, lui, est fixé par le contrat.
Six étapes, dans cet ordre. Rassembler les données de l'immeuble : état descriptif de division, nombre et nature des lots, année de construction, équipements collectifs, travaux réalisés. Demander le relevé de sinistralité à l'assureur en place, sans lequel aucun concurrent ne remet un prix ferme. Solliciter plusieurs propositions écrites, chacune accompagnée de la fiche d'information sur le prix et les garanties et du projet de contrat ou de la notice, exigés par l'article L. 112-2 du code des assurances. Répondre exactement au formulaire de déclaration du risque, obligation posée par l'article L. 113-2. Inscrire la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale, convoquée au moins vingt et un jours avant la réunion. Faire voter le contrat à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, puis archiver le procès-verbal et les conditions particulières.
Un dossier d'assurance copropriété se monte en deux blocs. Côté immeuble : le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, qui fixent la frontière entre parties communes et parties privatives, le carnet d'entretien, le diagnostic technique global s'il a été réalisé, les factures des travaux récents et, le cas échéant, le plan pluriannuel de travaux. Côté contrat : le relevé de sinistralité des dernières années, les conditions particulières et générales en cours, le formulaire de déclaration du risque dûment rempli, la fiche d'information sur le prix et les garanties, le projet de contrat ou la notice d'information remis en application de l'article L. 112-2 du code des assurances. Côté gouvernance : la convocation à l'assemblée générale portant la question à l'ordre du jour, et le procès-verbal une fois le contrat voté.
Cinq erreurs reviennent systématiquement en matière d'assurance copropriété. Croire que le contrat du syndicat dispense le copropriétaire de s'assurer, alors que l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 pose deux obligations distinctes. Croire qu'une petite copropriété est dispensée, alors que le texte ne fixe aucun seuil. Se contenter d'une responsabilité civile pure, ce qui prive l'immeuble des garanties tempête et catastrophes naturelles, attachées aux seuls contrats couvrant des dommages aux biens (articles L. 122-7 et L. 125-1 du code des assurances). Omettre de déclarer une circonstance nouvelle qui aggrave le risque, en méconnaissance de l'article L. 113-2. Enfin, compter sur la résiliation à tout moment après un an : l'article L. 113-15-2 la réserve aux personnes physiques hors activité professionnelle, et le syndicat est une personne morale.
Le socle est l'article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Créé par l'article 58 de la loi ALUR du 24 mars 2014 et en vigueur depuis le 27 mars 2014, il impose à chaque copropriétaire de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il répond en qualité d'occupant ou de non-occupant, et à chaque syndicat de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il répond. L'article 14 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er juin 2020, rend le syndicat responsable « des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes », formulation plus large que l'ancienne référence au vice de construction ou au défaut d'entretien. Le code des assurances complète le dispositif : garantie catastrophes naturelles de l'article L. 125-1, garantie tempête de l'article L. 122-7 et assurance dommages-ouvrage de l'article L. 242-1 avant l'ouverture d'un chantier de travaux de construction.
Dès qu'un délai de forclusion ou une qualification juridique est en jeu. Trois situations le justifient particulièrement. La contestation d'une décision d'assemblée générale, enfermée dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance et réservée aux copropriétaires opposants ou défaillants (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Le litige sur l'origine d'un sinistre, quand l'assureur soutient que le dommage provient d'une partie privative et que l'article 14 de la loi de 1965 est invoqué contre le syndicat. Enfin, la mise en cause d'un syndic, professionnel ou non professionnel, pour défaut d'assurance ou déclaration tardive de sinistre. La désignation judiciaire d'un syndic ou d'un administrateur provisoire relève quant à elle du président du tribunal judiciaire, sur requête, en application de l'article 17.
Non, la prime est une charge de copropriété comme une autre. L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 oblige les copropriétaires à participer aux charges « relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes » proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'assurance du syndicat entre dans cette catégorie et transite par le budget prévisionnel voté chaque année en application de l'article 14-1. Un copropriétaire en désaccord avec le choix de l'assureur dispose d'une seule voie : l'action en contestation de la décision d'assemblée générale, dans les deux mois de la notification du procès-verbal et à condition d'avoir été opposant ou défaillant (article 42). Suspendre le paiement de ses appels de provisions n'est pas une option juridique, c'est un impayé.
L'absence d'assurance copropriété n'expose pas à une amende, elle expose à la dette. L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 n'assortit l'obligation d'aucune sanction pénale ni administrative. La sanction est civile et elle est lourde : faute de contrat, le syndicat supporte sur ses fonds propres les conséquences de la responsabilité que lui impose l'article 14 pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La dépense se transforme alors en appel de fonds exceptionnel réparti aux tantièmes. S'y ajoute la question de la responsabilité du syndic : l'article 18 le charge d'administrer l'immeuble et de pourvoir à sa conservation, mission dont la souscription et le maintien de l'assurance font partie. Un défaut d'assurance est donc aussi un motif de mise en cause du syndic.
Non, les deux contrats ne couvrent pas les mêmes choses. Le contrat souscrit par le syndicat porte sur la responsabilité civile de la personne morale et, selon les polices, sur les dommages aux parties communes. La fiche officielle de service-public.gouv.fr précise qu'il « couvre les sinistres qui ont pris naissance dans un lot privatif, mais qui ont causé des dégâts aux voisins ou aux parties communes ». Vos meubles, vos embellissements et votre responsabilité personnelle en sont exclus. L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose d'ailleurs à chaque copropriétaire, occupant ou non occupant, de s'assurer pour son propre compte. Si le lot est loué, le locataire doit en outre s'assurer contre les risques dont il répond en cette qualité et en justifier à la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur, en application de l'article 7, g), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
La décision appartient à l'assemblée générale, le syndic l'exécute. L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 pose que « les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires » et que « leur exécution est confiée à un syndic ». Le choix du contrat d'assurance ne figurant ni dans la liste des décisions de l'article 25, qui va de a) à o), ni dans celle de l'article 26, il relève de la majorité de droit commun de l'article 24, celle des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Le syndic conserve toutefois la mission d'administrer l'immeuble et de pourvoir à sa conservation que lui confie l'article 18, ce qui lui impose de ne pas laisser l'immeuble sans couverture entre deux assemblées. La bonne pratique consiste à inscrire la question à l'ordre du jour chaque fois que le contrat ou la prime évolue significativement.
Statuts, contrats, CGV, baux, déclarations : des modèles conformes au droit français, à télécharger et à éditer, répartis en trois catégories (conditions générales de vente, création d'entreprise, bail).
