Installation climatisation copropriété : autorisation de l'AG (article 25 b), déclaration préalable, bruit, coût et TVA. Le guide 2026 par avocat.
Installation climatisation copropriété : le vote de l'assemblée générale est la première étape obligatoire dès que l'unité extérieure, ses supports ou ses liaisons touchent une partie commune ou l'aspect extérieur de l'immeuble. Le b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 soumet ces travaux à la majorité des voix de tous les copropriétaires, absents compris, avec un second vote de repli prévu par l'article 25-1. La climatisation en copropriété obéit ensuite à quatre autres règles souvent oubliées : le règlement de copropriété propre à l'immeuble, une déclaration préalable en mairie quand l'aspect extérieur change (article R*421-17 du code de l'urbanisme), une pose réservée à un professionnel titulaire de l'attestation de capacité fluides frigorigènes (articles R543-76 et R543-99 du code de l'environnement) et l'interdiction du bruit portant atteinte à la tranquillité du voisinage (article R1336-5 du code de la santé publique). Poser sans vote expose à une remise en état des parties communes.
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.Un climatiseur se choisit en une heure. Il se vote en plusieurs mois. C'est tout le paradoxe de ce chantier : la partie technique est simple, la partie juridique l'est beaucoup moins, parce que l'appareil ne tient jamais entièrement dans le lot privatif. Le compresseur va dehors, la liaison frigorifique traverse un mur, la goulotte court le long d'une façade, et les condensats s'évacuent quelque part. Chacun de ces gestes touche un bien qui n'appartient pas au copropriétaire seul.
Installation climatisation copropriété : ce guide suit l'ordre des questions concrètes, à savoir les cinq séries de règles qui se superposent, la majorité applicable au vote et la passerelle de repli, la procédure pas à pas jusqu'à l'assemblée, la déclaration préalable en mairie, le sort de la goulotte, la qualification obligatoire de l'installateur, les limites de bruit, la TVA du devis, les recours en cas de refus et le risque encouru quand l'appareil est déjà posé. Chaque règle citée renvoie au texte en vigueur sur Légifrance ou à la fiche officielle de l'administration.
Cinq séries de règles se superposent, et elles n'ont ni le même objet, ni le même juge, ni la même sanction. Les traiter séparément évite l'erreur la plus fréquente, qui consiste à croire qu'un vote favorable de l'assemblée générale suffit à tout régler.
| Règle applicable | Ce qu'elle impose | Texte |
|---|---|---|
| Statut de la copropriété | Autorisation de l'assemblée générale dès que les travaux affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble | Art. 25 b, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 |
| Règlement de copropriété | Clauses propres à l'immeuble sur l'usage des parties communes et la destination de l'immeuble | Art. 9, I, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 |
| Urbanisme | Déclaration préalable en mairie quand l'aspect extérieur d'un bâtiment existant est modifié | Art. R*421-17, a, code de l'urbanisme |
| Fluides frigorigènes | Mise en service et interventions sur le circuit réservées à un opérateur titulaire d'une attestation de capacité | Art. R543-76 et R543-99, code de l'environnement |
| Bruit de voisinage | Aucune atteinte à la tranquillité du voisinage par la durée, la répétition ou l'intensité du bruit | Art. R1336-5, code de la santé publique |
Le point de départ tient dans l'article 9, I, de la loi du 10 juillet 1965, qui pose le principe et sa limite dans la même phrase : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. » La liberté existe donc, mais elle s'arrête au premier boulon planté dans un bien collectif.
Reste à savoir où passe la frontière. L'article 3 de la même loi la trace : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. » Le texte poursuit par la liste de ce qui est réputé partie commune dans le silence ou la contradiction des titres, à commencer par le sol et le gros œuvre des bâtiments, puis les coffres, gaines et passages. Une façade relève du gros œuvre. Un mur de refend aussi. Une gaine technique verticale également.
Oui, dans la quasi-totalité des configurations résidentielles. Le texte applicable est le b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 18 juin 2025. Le chapeau annonce la majorité : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : ». Le b désigne l'objet : « L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; ».
Trois mots de ce texte méritent d'être relus. « À leurs frais » d'abord : le syndicat ne finance rien, la dépense reste au demandeur. « Affectant » ensuite : il n'est pas exigé que les parties communes soient détruites ou appropriées, il suffit qu'elles soient touchées. « Conformes à la destination » enfin : une résolution qui heurterait la destination de l'immeuble ne pourrait pas passer par cette voie, même votée.
La différence porte sur le dénominateur, et elle change tout dans une copropriété où les absents sont nombreux. L'article 24 se compte sur « la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ». L'article 25 se compte sur « toutes les voix » du syndicat, y compris celles des copropriétaires qui n'ont ni voté ni donné pouvoir. Un absent équivaut donc, en pratique, à un vote contre.
Le législateur a prévu un mécanisme de rattrapage, et c'est probablement l'article le plus utile de tout ce dossier. L'article 25-1 dispose : « Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. » Un projet qui réunit un tiers des voix du syndicat n'est donc pas perdu : il repart aussitôt sur la majorité des seules voix exprimées.
| Situation | Majorité applicable | Base de calcul | Texte |
|---|---|---|---|
| Climatisation dont un élément est fixé sur une partie commune ou modifie l'aspect extérieur | Majorité de l'article 25 | Toutes les voix du syndicat, absents compris | Art. 25 b |
| Le même projet ayant recueilli au moins le tiers de ces voix | Second vote immédiat à la majorité de l'article 24 | Voix exprimées des présents, représentés et votants par correspondance | Art. 25-1 |
| Projet supposant une modification du règlement de copropriété quant à la jouissance des parties communes | Double majorité de l'article 26 | Majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix | Art. 26 b |
| Appareil entièrement contenu dans le lot, sans percement ni fixation sur une partie commune | Aucun vote | Sans objet | Art. 9, I |
Elle peut y échapper, à une condition stricte : qu'aucun percement de mur commun, aucune fixation en façade et aucun passage par une partie commune ne soit nécessaire. Un appareil mobile évacuant par un ouvrant existant reste dans le lot privatif et relève du seul article 9, I. En revanche, dès qu'une grille est posée en façade, qu'un carottage traverse le gros œuvre ou qu'un support est chevillé sur un garde-corps, le vote redevient obligatoire. La fiche officielle « Copropriété : travaux et aménagements dans l'appartement du propriétaire occupant », vérifiée le 18 février 2026, retient la même ligne de partage et rappelle la sanction : « Le syndicat des copropriétaires peut exiger l'arrêt des travaux et demander la démolition des ouvrages déjà réalisés, y compris en justice. »
Beaucoup de copropriétaires raisonnent ainsi : le balcon est à moi, donc j'y pose ce que je veux. La loi dit autre chose. L'article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 définit une catégorie intermédiaire : « Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. » Le texte ajoute que ce droit de jouissance « ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot ». Autrement dit, un usage exclusif ne transforme pas un balcon en bien personnel : l'unité extérieure y reste posée sur une partie commune, et l'autorisation de l'assemblée générale demeure nécessaire.
La procédure ne s'improvise pas la veille de l'assemblée. Elle se déclenche plusieurs mois avant, parce qu'un ordre du jour se boucle tôt et qu'une résolution mal préparée se fait rejeter sur la forme. Voici l'ordre dans lequel avancer.
Un vote favorable n'autorise pas à commencer le lendemain. Le troisième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 suspend le chantier : « Sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article. » Ce délai de deux mois court à compter de la notification du procès-verbal, laquelle doit intervenir dans le mois suivant l'assemblée.
Mis bout à bout, ces délais expliquent pourquoi un projet lancé au printemps se réalise rarement le même été. Voici les étapes datées, avec leur fondement.
| Étape | Délai fixé par un texte | Référence |
|---|---|---|
| Notification de la demande d'inscription à l'ordre du jour | À tout moment, mais report à l'assemblée suivante si la demande arrive trop tard | Art. 10, décret du 17 mars 1967 |
| Notification de la convocation aux copropriétaires | 21 jours au moins avant la réunion, sauf urgence, ou plus si le règlement le prévoit | Art. 9, décret du 17 mars 1967 |
| Notification du procès-verbal par le syndic | 1 mois à compter de la tenue de l'assemblée | Art. 42, al. 2, loi du 10 juillet 1965 |
| Suspension de l'exécution des travaux votés | 2 mois à compter de la notification du procès-verbal, sauf urgence | Art. 42, al. 3, loi du 10 juillet 1965 |
| Contestation de la décision par un opposant ou un défaillant | 2 mois à peine de déchéance | Art. 42, al. 2, loi du 10 juillet 1965 |
| Instruction de la déclaration préalable en mairie | 1 mois, porté à 2 mois en secteur protégé | Fiche DP, service-public.gouv.fr |
| Validité de la déclaration préalable obtenue | 3 ans, périmée si les travaux n'ont pas commencé | Fiche DP, service-public.gouv.fr |
Oui, chaque fois que l'appareil se voit depuis l'extérieur. L'article R*421-17 du code de l'urbanisme, dans sa version en vigueur depuis le 22 février 2026, soumet à déclaration préalable, lorsqu'ils ne relèvent pas du permis de construire, « les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires ». Son a vise expressément « les travaux ayant pour effet de modifier l'aspect extérieur d'un bâtiment existant, à l'exception des travaux de ravalement ». Une unité extérieure fixée en façade, une grille de reprise d'air ou une goulotte apparente entrent dans cette définition.
La fiche officielle « Déclaration préalable de travaux (DP) », vérifiée le 13 février 2026, précise le calendrier administratif : « Le délai d'instruction est de 1 mois à partir de la date de dépôt ». En secteur protégé, aux abords d'un monument historique ou dans un site patrimonial remarquable, le service de l'urbanisme notifie par lettre recommandée avec avis de réception un délai d'instruction porté à deux mois, le temps de recueillir l'avis de l'architecte des Bâtiments de France. La même fiche fixe la durée de vie de l'autorisation : « Votre DP a une durée de validité de 3 ans. Elle est périmée si vous n'avez pas commencé les travaux dans les 3 ans ».
Dans quel ordre s'y prendre ? La déclaration d'urbanisme et le vote en assemblée générale sont deux autorisations indépendantes, délivrées par deux autorités différentes, et l'une ne dispense jamais de l'autre. En pratique, l'ordre le plus sûr consiste à obtenir d'abord l'accord de l'assemblée, puis à déposer la déclaration : le formulaire suppose que le demandeur ait qualité pour réaliser les travaux, et c'est précisément la résolution votée qui la lui donne sur les parties communes.
La goulotte est le détail qui fait dérailler les dossiers. Elle passe pour un accessoire, alors qu'elle est souvent l'élément le plus visible du chantier : elle court sur plusieurs mètres, elle est apparente et elle traverse fréquemment des volumes qui n'appartiennent pas au demandeur. Or, elle suit exactement le même régime que l'unité extérieure, puisque l'article 25 b vise les travaux « affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble », sans distinguer selon la taille de l'ouvrage.
| Où passe la goulotte | Nature du support | Vote de l'assemblée générale | Texte |
|---|---|---|---|
| Fixée en façade ou sur un mur pignon | Gros œuvre, partie commune | Oui, majorité de l'article 25 | Art. 3 et 25 b |
| En applique sur un balcon à jouissance privative | Partie commune à jouissance privative | Oui, majorité de l'article 25 | Art. 6-3 et 25 b |
| Dans une gaine technique commune | Partie commune | Oui, majorité de l'article 25 | Art. 3 et 25 b |
| Traversant un mur commun par carottage | Gros œuvre, partie commune | Oui, majorité de l'article 25 | Art. 3 et 25 b |
| Entièrement à l'intérieur du lot, sans percement d'un mur commun | Partie privative | Non, mais le règlement de copropriété s'applique | Art. 9, I |
Deux réflexes évitent les rejets en séance. Le premier consiste à décrire la goulotte dans la résolution elle-même : longueur, tracé, teinte, mode de fixation. Le document d'implantation exigé par l'article 10 du décret du 17 mars 1967 est fait pour cela, et une assemblée refuse plus volontiers un projet qu'elle ne visualise pas. Le second consiste à anticiper l'évacuation des condensats, qui produit un écoulement permanent en période de forte chaleur : un rejet sur le balcon du voisin du dessous crée un trouble bien réel, indépendamment de toute question d'autorisation.
C'est la partie du dossier que les copropriétaires découvrent le plus tard, et elle n'a rien de facultatif. L'article R543-76 du code de l'environnement qualifie d'« opérateurs » les entreprises et les organismes qui procèdent à titre professionnel notamment à « la mise en service d'équipements », à « l'entretien et la réparation d'équipements, dès lors que ces opérations nécessitent une intervention sur le circuit contenant des fluides frigorigènes », au « contrôle de l'étanchéité des équipements » et à « la récupération et la charge des fluides frigorigènes dans les équipements ». Le même article range expressément les systèmes de climatisation et les pompes à chaleur parmi les équipements concernés.
L'article R543-99 du même code en tire la conséquence en une phrase : « Les opérateurs mentionnés à l'article R. 543-76 doivent obtenir une attestation de capacité délivrée par un organisme agréé ». Cette attestation est délivrée pour une durée maximale de cinq ans, après vérification de la capacité professionnelle et de l'outillage, et elle vaut par établissement.
Non, et le verrou se situe à l'achat. L'article R543-84 du code de l'environnement n'autorise la cession d'un équipement préchargé à une personne dépourvue d'attestation de capacité que si elle justifie, lors de la cession, « avoir conclu, pour l'assemblage et la mise en service de ces équipements, un contrat auprès d'un opérateur disposant de l'attestation de capacité prévue à l'article R. 543-99 ». Le texte ajoute que ce contrat « indique notamment le type d'équipement (climatisation ou pompe à chaleur) et la famille du fluide frigorigène employé ». Ce contrat correspond au formulaire officiel « Contrat d'assemblage et de mise en service d'un équipement préchargé contenant des fluides frigorigènes », Cerfa n° 15498, signé conjointement par l'acquéreur et par l'opérateur.
Cette contrainte a un effet utile en copropriété : elle donne au syndic un critère objectif pour instruire une demande. Un dossier qui mentionne le nom de l'entreprise, son numéro d'attestation de capacité et le fluide employé est un dossier vérifiable. Un dossier qui n'en dit rien laisse le syndicat exposé.
Aucun texte national ne fixe d'horaires de fonctionnement pour un climatiseur, et il faut se méfier des tableaux d'horaires « légaux » que l'on trouve en ligne : les plages horaires résultent des arrêtés préfectoraux ou municipaux et du règlement de copropriété, pas d'une norme nationale. La règle de fond, en revanche, est unique. L'article R1336-5 du code de la santé publique énonce qu'« aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme, dans un lieu public ou privé, qu'une personne en soit elle-même à l'origine ou que ce soit par l'intermédiaire d'une personne, d'une chose dont elle a la garde ou d'un animal placé sous sa responsabilité ». Un compresseur est bien une chose dont son propriétaire a la garde.
Le régime se durcit lorsque l'appareil sert une activité professionnelle, cas fréquent d'un commerce en pied d'immeuble. L'article R1336-6 renvoie alors à des valeurs mesurables, et l'article R1336-7 les chiffre : « Les valeurs limites de l'émergence sont de 5 décibels pondérés A en période diurne (de 7 heures à 22 heures) et de 3 décibels pondérés A en période nocturne (de 22 heures à 7 heures) », valeurs auxquelles s'ajoute un terme correctif fonction de la durée cumulée du bruit. L'article R1336-6 pose aussi un seuil de déclenchement : l'émergence n'est recherchée que si le bruit ambiant mesuré dépasse 25 décibels pondérés A à l'intérieur des pièces principales d'un logement, fenêtres ouvertes ou fermées, ou 30 décibels pondérés A dans les autres cas.
| Origine du bruit | Règle applicable | Mesure acoustique nécessaire | Texte |
|---|---|---|---|
| Climatiseur d'un particulier dans son logement | Interdiction de porter atteinte à la tranquillité du voisinage | Non exigée par le texte | Art. R1336-5 CSP |
| Climatiseur servant une activité professionnelle, sportive, culturelle ou de loisir | Valeurs limites d'émergence globale | Oui, avec seuil de déclenchement de 25 ou 30 dB(A) | Art. R1336-6 et R1336-7 CSP |
| Gêne durable et démontrée entre voisins | Responsabilité de plein droit pour trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage | Selon les preuves rassemblées | Art. 1253 code civil |
| Nuisance touchant les autres copropriétaires ou la destination de l'immeuble | Action du syndicat ou d'un copropriétaire sur le fondement de la loi de 1965 | Selon les preuves rassemblées | Art. 9, I, loi du 10 juillet 1965 |
Depuis 2024, la victime dispose d'un fondement écrit dans le code civil. L'article 1253 du code civil, en vigueur depuis le 17 avril 2024, dispose que « le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ». La responsabilité est de plein droit : il n'y a pas de faute à prouver, seulement un trouble anormal.
Une autorisation de l'assemblée générale ne couvre pas le bruit. Le vote porte sur l'atteinte aux parties communes et à l'aspect extérieur, pas sur les nuisances futures. Un appareil régulièrement autorisé mais bruyant reste attaquable sur le fondement de l'article R1336-5 du code de la santé publique et de l'article 1253 du code civil. C'est la raison pour laquelle une résolution bien rédigée mentionne la puissance acoustique de l'appareil et impose, le cas échéant, un support antivibratile.
Installation climatisation copropriété : le prix du matériel et de la pose relève du marché libre, puisqu'il dépend de la puissance, du nombre de splits, de la longueur des liaisons et de la difficulté d'accès. Aucun barème officiel ne l'encadre, et il serait malhonnête d'en inventer un. En revanche, plusieurs postes du budget sont fixés par des textes, et ce sont eux que l'on peut chiffrer sans risque.
| Poste | Ce que prévoit le texte | Référence |
|---|---|---|
| Coût des travaux votés | Travaux réalisés « à leurs frais » par le ou les copropriétaires demandeurs, pas par le syndicat | Art. 25 b, loi du 10 juillet 1965 |
| Inscription d'une question à l'ordre du jour de l'assemblée annuelle | Le syndic porte la question à l'ordre du jour de la prochaine convocation | Art. 10, décret du 17 mars 1967 |
| Assemblée générale convoquée à la demande d'un copropriétaire | Convocation et tenue « à ses frais » | Art. 17-1 AA, loi du 10 juillet 1965 |
| Déclaration préalable en mairie | Instruction d'un mois, portée à deux mois en secteur protégé ; validité de trois ans | Fiche DP, service-public.gouv.fr, vérifiée le 13 février 2026 |
| Main-d'œuvre de pose dans un logement achevé depuis plus de deux ans | Taux réduit de 10 % | Art. 279-0 bis, 1, CGI |
| Matériel de climatisation et pompe à chaleur air/air | Exclus du taux de 10 % au titre des gros équipements | Art. 279-0 bis, 1, CGI et art. 30-00 A, annexe IV |
| Entretien ultérieur du circuit frigorifique | Intervention réservée à un opérateur titulaire de l'attestation de capacité | Art. R543-76 et R543-99, code de l'environnement |
Le devis comporte le plus souvent deux lignes à deux taux différents, et cette dissociation n'est pas une facilité commerciale : elle résulte du texte. L'article 279-0 bis du code général des impôts soumet au taux réduit de 10 % « les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien autres que ceux mentionnés à l'article 278-0 bis A portant sur des locaux à usage d'habitation, achevés depuis plus de deux ans », mais il en retranche « la part correspondant à la fourniture d'équipements ménagers ou mobiliers ou à l'acquisition de gros équipements fournis dans le cadre de travaux d'installation ou de remplacement du système de chauffage, des ascenseurs, de l'installation sanitaire ou de système de climatisation dont la liste est fixée par arrêté du ministre chargé du budget ».
Cette liste existe et elle est sans ambiguïté. L'article 30-00 A de l'annexe IV au code général des impôts énonce, au titre des gros équipements : « Système de climatisation : tous les systèmes de climatisation, ainsi que les pompes à chaleur de type air/air. » La conséquence est mécanique : la pose bénéficie du taux de 10 %, le matériel relève du taux normal, que l'article 278 du code général des impôts fixe à 20 %.
Un régime distinct existe depuis le 18 juillet 2026 pour certaines pompes à chaleur air/air réversibles. L'article 30-0 D ter de l'annexe IV au code général des impôts, qui liste les équipements ouvrant droit au taux applicable aux prestations de rénovation énergétique des logements, comporte désormais un 1° bis visant les pompes à chaleur air/air réversibles fixes, destinées à une installation permanente, sous conditions de classe d'efficacité énergétique et de fluide frigorigène conforme au règlement (UE) 2024/573. Le taux réduit visé par l'article 278-0 bis A du code général des impôts est celui du premier alinéa de l'article 278-0 bis, soit 5,5 %. Le taux effectivement applicable dépend donc de l'équipement retenu : il doit être justifié par l'entreprise sur le devis, jamais supposé.
Un refus n'est pas la fin du dossier, et c'est l'un des points les plus mal connus du droit de la copropriété. L'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ouvre une voie judiciaire propre : « Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. » Le juge peut donc se substituer à l'assemblée, en encadrant les travaux.
Encore faut-il que le projet entre dans la notion d'amélioration. Le premier alinéa de l'article 30 la définit largement : « toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux ». L'adjonction d'un élément nouveau y figure expressément, ce qui correspond bien à un système de climatisation.
La seconde voie consiste à attaquer la décision elle-même, et elle se referme vite. Le deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 impose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes ». Deux précisions comptent. Le recours est réservé aux copropriétaires opposants ou défaillants : celui qui a voté en faveur de la résolution adoptée ne peut pas la contester. Et le point de départ est la notification du procès-verbal, que le syndic doit réaliser « dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ».
Dans beaucoup de dossiers, la solution la plus rapide n'est pas judiciaire. Un projet rejeté faute de majorité de l'article 25 peut, s'il a réuni au moins le tiers des voix du syndicat, repartir immédiatement en second vote à la majorité de l'article 24 selon l'article 25-1. Quand ce tiers n'est pas atteint, il reste à retravailler la résolution pour l'assemblée suivante : implantation moins visible, teinte alignée sur la façade, engagement écrit sur le niveau sonore, prise en charge de la remise en état en cas de dépose. Une résolution précise se vote plus facilement qu'une demande de principe.
Le risque principal n'est pas une amende, c'est la dépose. La Cour de cassation l'a rappelé dans un arrêt de la troisième chambre civile du 30 mai 2024, rendu à propos d'installations de climatisation et de chauffage posées sur une terrasse technique. La Cour rappelle d'abord la règle : « ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ». Elle censure ensuite la décision qui s'était satisfaite d'un accord donné par le promoteur avant la mise en copropriété : dès lors que les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ont été réalisés après la soumission de l'immeuble au statut de la copropriété, ils devaient être autorisés par les copropriétaires réunis en assemblée générale, peu important l'accord antérieurement obtenu du propriétaire.
La sanction figure noir sur blanc dans la fiche officielle de l'administration déjà citée : « Le syndicat des copropriétaires peut exiger l'arrêt des travaux et demander la démolition des ouvrages déjà réalisés, y compris en justice. » Le coût d'une dépose complète, remise en état de la façade comprise, dépasse presque toujours celui de l'installation initiale.
Le premier alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 renvoie au droit commun : « Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. » L'article 2224 du code civil prévoit que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ». Le point de départ est donc la connaissance des faits, pas la date de pose : un appareil dissimulé en cour intérieure peut rester attaquable longtemps après son installation.
Oui, et c'est presque toujours la meilleure issue. Rien n'interdit à un copropriétaire de faire inscrire à l'ordre du jour une résolution de régularisation d'installations déjà posées, sur le fondement du b de l'article 25, accompagnée du document d'implantation exigé par l'article 10 du décret du 17 mars 1967. La régularisation reste soumise à la même majorité et au même formalisme qu'une demande initiale, mais elle éteint le litige si elle est votée. Côté urbanisme, une déclaration préalable de régularisation se dépose selon les mêmes règles que la déclaration initiale.
Sur Actav (actav.fr), le calculateur du délai de convocation d'une AG de copropriété est gratuit et sans inscription : il applique le délai de vingt et un jours du décret du 17 mars 1967 et donne la date limite d'envoi de la convocation. La bibliothèque juridique réunit par ailleurs des modèles Word éditables, conformes au droit français, rédigés et validés par avocats.
Pas systématiquement. L'article 761 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2025, dispense les parties de constituer avocat, notamment, « à l'exclusion des matières relevant de la compétence exclusive du tribunal judiciaire, lorsque la demande porte sur un montant inférieur ou égal à 10 000 euros ou a pour objet une demande indéterminée ayant pour origine l'exécution d'une obligation dont le montant n'excède pas 10 000 euros ». Le même article ajoute que, « dans les matières relevant de la compétence exclusive du tribunal judiciaire qui ne sont pas dispensées du ministère d'avocat, les parties sont tenues de constituer avocat quel que soit le montant sur lequel porte la demande ».
En pratique, la question se tranche dossier par dossier. Une demande d'autorisation judiciaire fondée sur l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 et une contestation de décision d'assemblée générale relèvent du tribunal judiciaire, et l'obligation de constituer avocat dépend alors de la nature exacte de la demande. Avant d'engager quoi que ce soit, deux vérifications valent d'être faites : le calendrier, puisque le délai de deux mois de l'article 42 est prévu à peine de déchéance, et la qualité pour agir, puisque ce délai est réservé aux copropriétaires opposants ou défaillants.
Une dernière remarque, qui vaut pour tous les contentieux d'installation climatisation copropriété : le contenu de la résolution votée est la pièce maîtresse du dossier. Une autorisation rédigée en trois lignes, sans implantation ni engagement d'entretien, ouvre autant de discussions qu'elle en ferme. Le temps consacré à la rédaction du projet de résolution avant l'assemblée est celui qui rend le procès inutile.
Cinq règles se superposent. Le b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 impose l'autorisation de l'assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, pour « des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ». Le règlement de copropriété peut ajouter ses propres contraintes, l'article 9, I, de la même loi interdisant de porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l'immeuble. L'article R*421-17, a, du code de l'urbanisme soumet à déclaration préalable les travaux qui modifient l'aspect extérieur d'un bâtiment existant. Les articles R543-76 et R543-99 du code de l'environnement réservent la mise en service et les interventions sur le circuit frigorifique à un opérateur titulaire d'une attestation de capacité. Enfin, l'article R1336-5 du code de la santé publique interdit tout bruit portant atteinte à la tranquillité du voisinage.
Quatre délais s'enchaînent, et le total dépasse souvent six mois. La demande d'inscription à l'ordre du jour peut être notifiée à tout moment, mais l'article 10 du décret du 17 mars 1967 prévoit que les questions reçues trop tard sont reportées à l'assemblée suivante. La convocation doit être notifiée « au moins vingt et un jours avant la date de la réunion » selon l'article 9 du même décret. Après le vote, le syndic notifie le procès-verbal dans le mois qui suit l'assemblée, et l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 suspend l'exécution des travaux décidés en application des articles 25 et 26 jusqu'à l'expiration du délai de contestation de deux mois, sauf urgence. Côté mairie, la fiche officielle sur la déclaration préalable indique un délai d'instruction d'un mois, porté à deux mois en secteur protégé.
Trois documents pour l'assemblée, deux pour la mairie et l'installateur. Pour l'assemblée : la demande d'inscription à l'ordre du jour notifiée au syndic, le projet de résolution, et surtout le document exigé par le troisième alinéa de l'article 10 du décret du 17 mars 1967, qui précise que, « lorsque le projet de résolution porte sur l'application du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux ». Un devis détaillé et des photomontages de la façade complètent utilement le dossier. Pour la mairie : le formulaire de déclaration préalable et ses pièces graphiques. Pour l'équipement : lorsque l'acquéreur n'est pas titulaire d'une attestation de capacité, l'article R543-84 du code de l'environnement exige un contrat d'assemblage et de mise en service conclu avec un opérateur attesté, établi sur le Cerfa n° 15498.
Le matériel et la pose relèvent du marché libre, mais plusieurs postes sont fixés par les textes. Les travaux autorisés au titre du b de l'article 25 sont réalisés « à leurs frais » par les copropriétaires demandeurs, sans participation du syndicat. Une assemblée générale convoquée à la demande d'un copropriétaire se tient « à ses frais » selon l'article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965. Côté fiscalité, l'article 279-0 bis du code général des impôts applique le taux de 10 % aux travaux d'amélioration portant sur des logements achevés depuis plus de deux ans, mais exclut de ce taux les gros équipements, parmi lesquels l'article 30-00 A de l'annexe IV range « tous les systèmes de climatisation, ainsi que les pompes à chaleur de type air/air ». Le matériel relève donc du taux normal de 20 % fixé par l'article 278 du même code, sous réserve du régime propre aux pompes à chaleur air/air réversibles ouvert depuis le 18 juillet 2026 par l'article 30-0 D ter de l'annexe IV.
Cinq erreurs reviennent dans presque tous les dossiers. Croire qu'un balcon à usage exclusif est une partie privative, alors que l'article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le droit de jouissance privative « ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot ». Déposer une demande sans le document d'implantation et de consistance des travaux exigé par l'article 10 du décret du 17 mars 1967. Oublier la goulotte et l'évacuation des condensats dans la résolution, alors qu'elles affectent la façade au même titre que l'unité extérieure. Démarrer le chantier dès le lendemain du vote, alors que l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 suspend l'exécution jusqu'à l'expiration du délai de deux mois, sauf urgence. Enfin, acheter un appareil préchargé et le poser soi-même, ce que l'article R543-84 du code de l'environnement ne permet pas sans contrat conclu avec un opérateur titulaire de l'attestation de capacité.
Trois voies, dans cet ordre. D'abord le second vote : si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose à la même assemblée de se prononcer immédiatement à la majorité de l'article 24. Ensuite l'autorisation judiciaire : l'article 30 de la même loi prévoit que, « lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration ». Enfin la contestation de la décision, ouverte aux seuls copropriétaires opposants ou défaillants, « dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée » et à peine de déchéance, selon l'article 42. En cas de nuisance sonore, le fondement est l'article R1336-5 du code de la santé publique et, depuis le 17 avril 2024, l'article 1253 du code civil sur le trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.
Pas pour la phase de vote, parfois pour la phase judiciaire. La demande d'inscription à l'ordre du jour, le projet de résolution, le document d'implantation et la déclaration préalable en mairie se préparent sans avocat. Devant le tribunal judiciaire, l'article 761 du code de procédure civile dispense de constituer avocat, « à l'exclusion des matières relevant de la compétence exclusive du tribunal judiciaire, lorsque la demande porte sur un montant inférieur ou égal à 10 000 euros ou a pour objet une demande indéterminée ayant pour origine l'exécution d'une obligation dont le montant n'excède pas 10 000 euros », et impose au contraire l'avocat, quel que soit le montant, dans les matières de compétence exclusive non dispensées du ministère d'avocat. La nature exacte de la demande, autorisation judiciaire fondée sur l'article 30 ou contestation d'une décision d'assemblée, détermine donc la réponse.
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