Actav Suite
Création & cession d'entreprise
Suivre mon dossier avec mon avocat : statuts, actes, messagerie, formalités.
Actav Vigilance
Surveillance des procédures collectives
Surveiller mes clients et mes créances, être alerté d'un redressement ou d'une liquidation.
Deux services indépendants, donc deux comptes distincts : vous pouvez avoir les deux avec la même adresse e-mail.
SCI signification : définition juridique, apports, apport d'un bien immobilier et sa fiscalité, SCI patrimoniale et coûts 2026, par un avocat.
SCI signification : ces trois lettres désignent la société civile immobilière, une société de droit civil constituée par au moins deux personnes pour acheter, détenir, gérer et transmettre un ou plusieurs biens immobiliers. Elle naît d'un contrat écrit, les statuts, et n'existe juridiquement qu'à compter de son immatriculation, qui lui donne la personnalité morale et une existence distincte de celle de ses associés. Le capital est fixé librement par les associés, à partir de 1 €, et la durée de la société ne peut pas dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans. La contrepartie de cette souplesse tient en une phrase : à l'égard des créanciers, les associés répondent des dettes sociales de façon indéfinie, non solidaire et subsidiaire, chacun à proportion de sa part dans le capital. Côté impôts, la SCI ne paie rien elle-même par défaut : chaque associé est imposé sur sa quote-part de bénéfices, sauf option pour l'impôt sur les sociétés ou passage automatique à cet impôt en cas de location meublée.
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.SCI signification : trois lettres pour « société civile immobilière », et une définition qui tient en une ligne. Le mot important n'est pourtant ni « société » ni « immobilière », c'est « civile ». L'article 1845 du Code civil pose qu'« ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n'attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet ». Ce seul adjectif commande tout le reste : ce que la société a le droit de faire, comment elle est imposée, et jusqu'où les associés paient quand elle ne paie plus.
Ce guide part de la définition et descend vers les questions concrètes, dans l'ordre où elles se posent. Ce que dit exactement le Code civil, si une SCI est une entreprise, ce qu'on peut lui apporter, comment se déroule l'apport d'un bien immobilier et ce qu'il coûte fiscalement, si un commissaire aux apports est obligatoire, à quoi sert une SCI patrimoniale, un lexique pour ceux qui découvrent le sujet, puis un récapitulatif chiffré des coûts 2026. Chaque règle citée renvoie au texte en vigueur sur Légifrance, au BOFiP ou à la fiche officielle de l'administration.
Aucun article du Code civil ne contient l'expression « société civile immobilière ». La SCI n'est pas une forme sociale à part, dotée de son propre chapitre : c'est une société civile ordinaire, régie par les articles 1832 et suivants du Code civil, dont l'objet porte sur l'immobilier. Sa définition se construit donc par empilement, texte après texte.
En une phrase, une SCI est une société civile constituée par au moins deux personnes qui mettent en commun des biens ou de l'argent pour acquérir, gérer et transmettre un patrimoine immobilier, sans exercer d'activité commerciale, et dont les associés répondent des dettes sur leur patrimoine personnel à hauteur de leur part.
Chacun des morceaux de cette phrase vient d'un article précis. L'article 1832 du Code civil donne le socle : « La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d'affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourra en résulter. » Le même article ajoute deux précisions décisives. La première : « Elle peut être instituée, dans les cas prévus par la loi, par l'acte de volonté d'une seule personne. » Or aucune loi ne prévoit ce cas pour la société civile, ce qui interdit la SCI à associé unique. La seconde tient en cinq mots : « Les associés s'engagent à contribuer aux pertes. »
| Élément de la définition | Ce que dit le texte | Référence |
|---|---|---|
| Un contrat entre deux personnes au moins | « La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat » | Art. 1832 C. civ. |
| Un caractère civil, par opposition au commercial | « Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n'attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet » | Art. 1845 C. civ. |
| Des statuts écrits, avec des mentions imposées | « Les statuts doivent être établis par écrit. Ils déterminent, outre les apports de chaque associé, la forme, l'objet, l'appellation, le siège social, le capital social, la durée de la société et les modalités de son fonctionnement. » | Art. 1835 C. civ. |
| Une durée plafonnée | « La durée de la société ne peut excéder quatre-vingt-dix-neuf ans. » | Art. 1838 C. civ. |
| Une existence qui commence à l'immatriculation | Les sociétés « jouissent de la personnalité morale à compter de leur immatriculation » | Art. 1842 C. civ. |
Le dernier point est le plus mal compris. Tant que la SCI n'est pas immatriculée, elle n'existe pas comme personne juridique : elle ne peut ni signer un compromis, ni emprunter, ni devenir propriétaire. L'article 1842 du Code civil précise que, « jusqu'à l'immatriculation, les rapports entre les associés sont régis par le contrat de société et par les principes généraux du droit applicable aux contrats et obligations ». Les actes signés avant devront être repris par la société une fois née.
Le caractère civil détermine la responsabilité, et c'est là que la SCI se sépare nettement d'une SARL ou d'une SAS. L'article 1857 du Code civil dispose qu'« à l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements ». Trois adjectifs résument le régime, et la fiche officielle consacrée à la SCI les emploie exactement dans cet ordre : « à l'égard des dettes de la société, la responsabilité des associés d'une SCI est à la fois indéfinie, non-solidaire et subsidiaire ».
Une SCI qui se retrouve avec un seul associé n'est pas dissoute pour autant. L'article 1844-5 du Code civil énonce que « la réunion de toutes les parts sociales en une seule main n'entraîne pas la dissolution de plein droit de la société » et que « tout intéressé peut demander cette dissolution si la situation n'a pas été régularisée dans le délai d'un an ». Le tribunal peut encore accorder « un délai maximal de six mois pour régulariser la situation ». Après un décès ou le rachat des parts d'un associé, il reste donc du temps pour faire entrer un nouvel associé.
SCI signification et statut d'entreprise : la réponse tient en deux temps, oui du point de vue administratif et judiciaire, non du point de vue commercial. Une SCI n'est pas une simple convention entre proches, c'est une personne morale immatriculée, identifiée, contrôlée, qui peut faire faillite. Mais elle n'est pas commerçante et n'a pas le droit d'exercer une activité commerciale à titre principal.
Une SCI s'immatricule au registre du commerce et des sociétés, comme une société commerciale. L'article L. 123-1 du Code de commerce y soumet en effet « les sociétés et groupements d'intérêt économique ayant leur siège dans un département français et jouissant de la personnalité morale conformément à l'article 1842 du code civil ». La formalité se dépose sur le guichet unique électronique, présenté par l'administration comme « le guichet unique pour les déclarations de création, de modification, de dépôt de document et de cessation d'entreprise ». Une fois la formalité accomplie, la SCI dispose, selon la fiche officielle qui lui est consacrée, d'une « existence juridique acquise à la date de l'immatriculation de l'entreprise, distincte de ses membres ». Elle reçoit à cette occasion un numéro Siren, « composé de 9 chiffres », attribué « à la suite des formalités d'immatriculation d'une entreprise ».
Elle relève aussi du droit des entreprises en difficulté. L'article L. 620-2 du Code de commerce ouvre la procédure de sauvegarde à toute personne exerçant une activité commerciale, artisanale ou agricole, à toute personne physique exerçant une activité professionnelle indépendante, « ainsi qu'à toute personne morale de droit privé ». Une SCI entre dans cette dernière catégorie : elle peut donc être placée en sauvegarde, en redressement ou en liquidation judiciaire, exactement comme une société commerciale.
L'objet doit rester civil. La même fiche officielle est explicite : « L'activité principale de la SCI doit être civile (ex : location d'immeubles nus) et non commerciale. » Louer nu, gérer, transmettre : oui. Acheter pour revendre, exploiter en meublé de façon habituelle : non, sauf à titre accessoire. Le franchissement de cette ligne ne se sanctionne pas par une amende, il se sanctionne par un changement d'impôt. L'article 206, 2 du Code général des impôts soumet à l'impôt sur les sociétés les sociétés civiles « si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 », c'est-à-dire à une activité commerciale.
| Question | SCI | Société commerciale (SARL, SAS) | Référence |
|---|---|---|---|
| Immatriculation au registre du commerce et des sociétés | Oui | Oui | Art. L. 123-1 C. com. |
| Numéro Siren propre | Oui, à l'issue des formalités d'immatriculation | Oui | Fiche officielle Siren et Siret |
| Procédure collective possible | Oui, comme personne morale de droit privé | Oui | Art. L. 620-2 C. com. |
| Qualité de commerçant | Non | Oui par la forme | Art. 1845 C. civ. |
| Activité commerciale à titre principal | Interdite | Autorisée | Fiche officielle SCI |
| Responsabilité des associés | Indéfinie, non solidaire, subsidiaire | Limitée aux apports | Art. 1857 et 1858 C. civ. |
| Nombre minimum d'associés | 2 | 1 (EURL, SASU) | Art. 1832 C. civ. |
La location meublée fait basculer la SCI à l'impôt sur les sociétés, sans qu'elle ait rien choisi. La doctrine fiscale publiée au BOFiP range cette activité parmi les activités commerciales : au paragraphe 250 du document BOI-IS-CHAMP-10-30, l'administration rappelle qu'une société civile qui donnait en location meublée deux studios mis à sa disposition par les associés « devait être regardée comme ayant exercé une activité de nature commerciale qui la rendait passible de l'impôt sur les sociétés » (Conseil d'État, 5 novembre 1980, n° 18274). Une tolérance existe, énoncée au paragraphe 320 : l'administration admet de « ne pas soumettre ces sociétés à l'impôt sur les sociétés tant que le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale n'excède pas 10 % du montant de leurs recettes totales hors taxes ». Le paragraphe 330 y ajoute un lissage sur quatre ans, la moyenne des recettes commerciales « réalisées au cours de l'année en cause et des trois années antérieures » devant elle aussi rester sous les 10 % du montant moyen des recettes totales de la même période. Au-delà, le passage à l'impôt sur les sociétés est subi, pas décidé.
Un apport est ce que chaque associé transfère à la société en échange de parts sociales. C'est l'acte fondateur : sans apport, pas de capital, et sans capital, pas de répartition des droits. Le Code civil connaît trois natures d'apport et deux modalités pour l'apport en nature.
L'article 1843-3 du Code civil ouvre le sujet : « Chaque associé est débiteur envers la société de tout ce qu'il a promis de lui apporter en nature, en numéraire ou en industrie. Les apports en nature sont réalisés par le transfert des droits correspondants et par la mise à la disposition effective des biens. »
| Nature de l'apport | Ce qui est transféré | Ce que garantit l'apporteur | Effet sur le capital |
|---|---|---|---|
| Apport en numéraire | Une somme d'argent versée à la société | Les intérêts sont dus de plein droit à compter du jour où la somme devait être payée | Compte dans le capital |
| Apport en nature en pleine propriété | La propriété du bien, immeuble compris | L'apporteur « est garant envers la société comme un vendeur envers son acheteur » | Compte dans le capital |
| Apport en nature en jouissance | L'usage du bien seulement, la propriété reste à l'apporteur | L'apporteur « est garant envers la société comme un bailleur envers son preneur » | Compte dans le capital |
| Apport en industrie | Un travail, une compétence, un temps de gestion | L'associé « doit compte de tous les gains qu'il a réalisés par l'activité faisant l'objet de son apport » | Ne compte pas dans le capital |
C'est une subtilité utile dans une SCI familiale où l'un des associés gère l'immeuble sans mettre d'argent. L'article 1843-2 du Code civil pose d'abord la règle générale : « Les droits de chaque associé dans le capital social sont proportionnels à ses apports lors de la constitution de la société ou au cours de l'existence de celle-ci. » Puis il traite le cas particulier : « Les apports en industrie ne concourent pas à la formation du capital social mais donnent lieu à l'attribution de parts ouvrant droit au partage des bénéfices et de l'actif net, à charge de contribuer aux pertes. » L'associé qui n'apporte que son travail reçoit donc des parts, participe aux bénéfices, et contribue aussi aux pertes.
Apporter un immeuble en jouissance revient à en donner l'usage à la SCI pendant la durée de la société tout en en restant propriétaire. L'opération évite un transfert de propriété, donc la taxation de la plus-value et les frais liés à la mutation. En contrepartie, la SCI ne peut ni vendre ni hypothéquer le bien, ce qui limite fortement sa capacité d'emprunt. Le choix se fait au cas par cas, et il se traduit par une rédaction de statuts différente.
Juridiquement, oui. Selon la fiche officielle consacrée à la SCI, « le montant du capital social est déterminé librement par les associés (1 € minimum) ». Économiquement, c'est une autre affaire. Une SCI au capital symbolique qui achète à crédit n'offre aucune surface financière : la banque exigera des garanties personnelles, et surtout, en cas de dette impayée, l'article 1857 renvoie les créanciers vers le patrimoine des associés. Le capital ne protège pas dans une SCI comme il protège dans une SARL, mais un capital cohérent avec le projet reste un signal de sérieux vis-à-vis du prêteur.
C'est le montage le plus fréquent et le plus mal préparé. Apporter un appartement, une maison ou un terrain à une SCI n'est pas une écriture comptable : c'est une vente sans prix, qui transfère la propriété et qui obéit au formalisme le plus lourd du droit français, celui de la publicité foncière.
La règle est courte et sans exception praticable. L'article 4 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose que « tout acte sujet à publicité dans un service chargé de la publicité foncière doit être dressé en la forme authentique ». Or l'apport d'un immeuble emporte mutation d'un droit réel immobilier, opération que l'article 28 du même décret range parmi celles qui sont obligatoirement publiées. Le décret ne prévoit qu'un tempérament, et il ne porte pas sur l'acte d'apport lui-même : le deuxième alinéa du même article 4 permet de publier des « procès-verbaux des délibérations des assemblées générales préalables ou consécutives à l'apport de biens ou droits immobiliers à une société » qui ne sont pas dressés en la forme authentique, à la condition qu'ils soient « annexés à un acte qui en constate le dépôt au rang des minutes d'un notaire ». Conclusion pratique : des statuts de SCI qui comportent un apport d'immeuble se signent chez le notaire, et le notaire fait publier l'acte.
La page de création de SCI d'Actav retient la même règle : « Si le capital est constitué d'un apport immobilier (apport en nature), un acte notarié est nécessaire », alors que « pour les apports en numéraire, un acte sous seing privé suffit ».
Un bien appartenant à un mineur ne s'apporte pas librement. L'article 387-1 du Code civil interdit à l'administrateur légal, sans autorisation préalable du juge des tutelles, d'« apporter en société un immeuble ou un fonds de commerce appartenant au mineur » et de « contracter un emprunt au nom du mineur ». La vigilance du juge se comprend : dans une SCI, l'enfant associé supporte lui aussi la responsabilité indéfinie de l'article 1857.
Deux impôts se déclenchent au même moment et se calculent séparément. D'un côté les droits d'enregistrement, dus sur l'apport lui-même. De l'autre l'impôt de plus-value, dû par l'apporteur parce que l'apport est traité comme une vente. Les confondre est l'erreur la plus coûteuse du montage.
Le principe est favorable. L'article 810 du Code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2019, tient en cinq mots au I : « Les apports sont enregistrés gratuitement. » Une SCI classique, imposée à l'impôt sur le revenu, reçoit donc un immeuble en apport pur et simple sans droit proportionnel.
L'exception vise les SCI soumises à l'impôt sur les sociétés. Le 3° du I de l'article 809 du Code général des impôts assimile « à des mutations à titre onéreux » les apports « faits à une personne morale passible de l'impôt sur les sociétés par une personne non soumise à cet impôt » lorsqu'ils portent notamment sur « un immeuble ou des droits immobiliers ». Le III de l'article 810 fixe alors le tarif à 2,20 % pour les apports immobiliers, avant d'ouvrir une porte de sortie : ces apports « sont enregistrés gratuitement si l'apporteur, ou les associés en cas de changement de régime fiscal, s'engagent à conserver pendant trois ans les titres remis en contrepartie de l'apport ».
| Situation | Droits d'enregistrement | Référence |
|---|---|---|
| Apport pur et simple d'un immeuble à une SCI à l'impôt sur le revenu | Enregistrement gratuit | Art. 810, I CGI |
| Apport pur et simple d'un immeuble par un particulier à une SCI à l'impôt sur les sociétés | 2,20 %, ou gratuit avec engagement de conserver les titres 3 ans | Art. 809, I, 3° et 810, III CGI |
| Fraction d'apport rémunérée par la prise en charge d'un emprunt (apport à titre onéreux) | Taxée comme une mutation, au taux de l'article 683 bis du CGI | BOFiP BOI-ENR-AVS-10-20, § 110 et 210 |
| SCI à l'impôt sur le revenu qui passe ensuite à l'impôt sur les sociétés | Les droits de mutation redeviennent exigibles sur les apports purs et simples reçus depuis le 1er août 1965 de personnes non soumises à cet impôt | Art. 809, II CGI |
La troisième ligne mérite un mot, car elle piège les apports d'immeubles encore financés à crédit. La doctrine fiscale définit l'apport à titre onéreux au paragraphe 1 du document BOI-ENR-AVS-10-20 : « Il y a apport à titre onéreux toutes les fois que l'apporteur est rémunéré par la société bénéficiaire de l'apport au moyen d'un équivalent ferme, actuel et soustrait aux risques sociaux. » Le paragraphe 110 précise le cas de l'emprunt : « Si la société bénéficiaire prend à sa charge expressément le paiement du passif grevant l'apport, le droit de mutation à titre onéreux est exigible à concurrence du montant du passif. » Apporter un bien avec son crédit revient donc, fiscalement, à en vendre une partie.
L'apport d'un bien à une société n'est pas neutre pour l'apporteur. La doctrine fiscale est nette au paragraphe 100 du document BOI-RFPI-PVI-10-30 : « L'apport en société constitue une cession à titre onéreux. La plus-value qui en résulte est déterminée en tenant compte de la valeur réelle du bien apporté. » Autrement dit, apporter un immeuble détenu depuis dix ans peut déclencher la même imposition que le vendre, sans qu'un euro ne rentre.
Les paramètres de cette imposition figurent sur la fiche officielle « Impôt sur le revenu : plus-value immobilière », vérifiée le 15 avril 2026 : « La plus-value immobilière, après déduction du ou des abattements, est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % » et « vous devez payer des prélèvements sociaux au taux de 17,2 % ». L'exonération est totale à l'impôt sur le revenu « pour tout bien détenu depuis plus de 22 ans », et l'exonération de prélèvements sociaux intervient « depuis plus de 30 ans ». La résidence principale échappe à l'impôt : « Vous êtes totalement exonéré si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances. »
Trois questions à poser avant d'apporter un bien immobilier à une SCI. Depuis combien de temps le bien est-il détenu, puisque les abattements pour durée de détention effacent l'impôt à 22 ans et les prélèvements sociaux à 30 ans ? Reste-t-il un emprunt en cours, puisque sa prise en charge par la SCI transforme une partie de l'apport en mutation taxable ? La SCI sera-t-elle à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés, puisque le second régime fait sortir l'apport du gratuit ? Une simple vente à la SCI, une acquisition directe par la société ou un apport en jouissance sont parfois moins coûteux que l'apport en pleine propriété.
Non. Aucun texte n'impose la désignation d'un commissaire aux apports dans une société civile, et donc dans une SCI. C'est l'une des différences les plus concrètes avec les sociétés commerciales, et elle surprend souvent ceux qui ont déjà créé une SARL.
La raison est structurelle. Le Code civil, qui régit la société civile, fixe à l'article 1835 la liste des mentions obligatoires des statuts et se contente d'y inclure « les apports de chaque associé », sans exiger de rapport d'évaluation établi par un tiers. L'obligation de commissaire aux apports figure ailleurs, dans le Code de commerce, pour les seules sociétés commerciales. L'article L. 223-9 du Code de commerce, propre à la société à responsabilité limitée, pose ainsi que « les statuts doivent contenir l'évaluation de chaque apport en nature » et qu'« il y est procédé au vu d'un rapport annexé aux statuts et établi sous sa responsabilité par un commissaire aux apports ».
| Forme sociale | Commissaire aux apports | Condition de dispense | Sanction du défaut d'évaluation |
|---|---|---|---|
| SCI et sociétés civiles | Jamais obligatoire | Sans objet | Aucune règle spécifique, mais la responsabilité de droit commun des associés reste engagée |
| SARL | Obligatoire en principe | Décision unanime, aucun apport en nature supérieur à 30 000 € et total des apports en nature non évalués inférieur à la moitié du capital | Responsabilité solidaire des associés pendant cinq ans à l'égard des tiers |
| SAS | Obligatoire en principe | Mêmes conditions que la SARL, par renvoi | Responsabilité solidaire des associés pendant cinq ans à l'égard des tiers |
Le seuil chiffré vient de la fiche officielle consacrée à la SARL, vérifiée le 6 février 2026 : les associés peuvent écarter le commissaire aux apports lorsque « aucun des apports en nature n'a une valeur supérieure à 30 000 € » et que « la valeur totale des apports en nature ne représente pas plus de la moitié du capital social ». Rien de tel n'existe pour la SCI, quel que soit le montant de l'immeuble apporté.
La liberté d'évaluation a deux contreparties, l'une entre associés, l'autre face au fisc.
En pratique, beaucoup d'associés font tout de même évaluer l'immeuble par un professionnel et annexent l'estimation aux statuts. Ce n'est pas une obligation légale, c'est une précaution qui rend la valeur défendable des années plus tard, notamment le jour d'une cession de parts ou d'une donation.
L'expression « SCI patrimoniale » n'est pas une catégorie juridique : aucun texte ne la définit. Elle désigne un usage, une SCI constituée non pour investir et revendre, mais pour détenir durablement un patrimoine immobilier familial, en organiser la gestion et préparer sa transmission. Juridiquement, c'est une SCI ordinaire. Ce qui change, c'est la rédaction des statuts et la stratégie de détention des parts.
Une succession place les héritiers en indivision, régime dont la fragilité tient à une phrase de l'article 815 du Code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. » Un seul indivisaire peut donc forcer la vente du bien familial. Dans une SCI, cette porte n'existe pas : l'associé mécontent ne peut pas provoquer le partage de l'immeuble, il ne dispose que de la cession de ses parts, elle-même encadrée, ou du retrait prévu par l'article 1869 du Code civil, qui suppose les conditions prévues par les statuts ou « une décision unanime des autres associés ».
| Point de comparaison | Indivision | SCI patrimoniale |
|---|---|---|
| Sortie d'un membre | Chacun peut provoquer le partage à tout moment | Cession de parts soumise à agrément, ou retrait encadré par les statuts |
| Décisions de gestion | Règles de majorité de l'indivision, blocage fréquent | Gérant désigné par les statuts, pouvoirs définis à l'avance |
| Transmission | Donation de quotes-parts indivises du bien | Donation de parts sociales, fractionnable dans le temps |
| Entrée d'un tiers | Possible par cession de quote-part, avec droit de préemption des indivisaires | Filtrée par la clause d'agrément |
Un immeuble ne se coupe pas en morceaux, des parts sociales oui. C'est tout l'intérêt patrimonial du montage, combiné aux abattements de droit commun des donations. La fiche officielle sur les droits de donation, vérifiée le 13 mai 2026, fixe l'abattement à 100 000 € pour une donation d'un parent à un enfant, et précise que les abattements s'apprécient entre le même donateur et le même bénéficiaire « sur une période de 15 ans ». Un couple peut donc transmettre à chaque enfant 200 000 € de parts en franchise de droits, puis recommencer quinze ans plus tard.
La clause d'agrément fait le reste du travail. L'article 1861 du Code civil pose que « les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés », tout en autorisant les statuts à assouplir cette règle. Il ajoute une dispense légale précieuse dans une famille : « Sauf dispositions contraires des statuts, ne sont pas soumises à agrément les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant. » Les statuts d'une SCI patrimoniale se rédigent en connaissance de cette phrase, dans un sens ou dans l'autre.
Donner la nue-propriété des parts tout en conservant l'usufruit permet de transmettre la valeur en gardant les revenus. Le Code civil règle la répartition du vote, et c'est la clé du montage. L'article 1844 du Code civil énonce que « si une part est grevée d'un usufruit, le nu-propriétaire et l'usufruitier ont le droit de participer aux décisions collectives », que « le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, où il est réservé à l'usufruitier », et que « pour les autres décisions, le nu-propriétaire et l'usufruitier peuvent convenir que le droit de vote sera exercé par l'usufruitier ». Le dernier alinéa autorise les statuts à déroger à « la seconde phrase du troisième alinéa », c'est-à-dire précisément à cette attribution du droit de vote au nu-propriétaire. Une SCI patrimoniale bien rédigée utilise cette faculté au lieu de la subir.
La SCI ne fait pas disparaître un patrimoine. La fiche officielle consacrée à l'impôt sur la fortune immobilière, vérifiée le 6 mars 2026, indique que l'impôt est dû lorsque « la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier non professionnel est supérieure à 1 300 000 € au 1er janvier 2026 », et que doivent être déclarées les « parts ou actions détenues dans des sociétés ou organismes possédant des biens ou des droits immobiliers, à concurrence de la valeur des actifs immobiliers ». Détenir par une SCI ne sort donc pas l'immeuble de l'assiette.
Depuis le 27 juin 2026, une cession de parts de SCI ne peut plus être rédigée librement par les parties. L'article 1865-1 du Code civil, créé par la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, impose, « à peine de nullité », que la cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière soit constatée par « un acte authentique », « un acte contresigné par avocat » ou, dans les cas où il est habilité, un acte d'expert-comptable. Tout contenu qui affirme encore qu'un acte sous seing privé libre suffit est périmé.
Le vocabulaire des sociétés civiles est le premier obstacle. Voici les dix mots qui reviennent dans tous les statuts, traduits en langage courant, avec le texte qui les gouverne.
| Mot | Traduction courante | Ce qu'il faut retenir |
|---|---|---|
| Associé | Copropriétaire de la société, pas du bien | Il détient des parts. L'immeuble appartient à la SCI, pas à lui. Minimum deux (art. 1832 C. civ.) |
| Parts sociales | Les « actions » de la SCI | Proportionnelles aux apports (art. 1843-2 C. civ.). Leur cession suppose en principe l'agrément (art. 1861 C. civ.) |
| Statuts | Le mode d'emploi de la société | Obligatoirement écrits, avec huit mentions imposées (art. 1835 C. civ.) |
| Capital social | La somme des apports | Fixé librement, 1 € minimum. Il ne limite pas la responsabilité des associés |
| Apport | Ce que chacun met dans la société | En numéraire, en nature ou en industrie (art. 1843-3 C. civ.) |
| Gérant | Celui qui signe pour la société | Associé ou non, nommé par plus de la moitié des parts à défaut de clause (art. 1846 C. civ.) |
| Objet social | Ce que la SCI a le droit de faire | Le gérant n'engage la société que par les actes qui y entrent (art. 1849 C. civ.) |
| Agrément | Le droit de veto des associés sur un nouvel entrant | Unanimité par principe, aménageable par les statuts (art. 1861 C. civ.) |
| Reddition de comptes | Le rendez-vous annuel obligatoire | Rapport écrit une fois par an au moins, bénéfices et pertes indiqués (art. 1856 C. civ.) |
| Translucidité fiscale | La société ne paie pas l'impôt, les associés le paient | Chaque associé est imposé sur sa quote-part de bénéfices (art. 8 CGI) |
Le premier concerne les décisions importantes. L'article 1852 du Code civil prévoit que « les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l'absence de telles dispositions, à l'unanimité des associés ». Des statuts muets condamnent donc la SCI à l'unanimité, ce qui suffit à paralyser une famille en désaccord. Le second concerne les limites données au gérant : l'article 1849 du Code civil précise que « les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers ». Une clause qui interdit au gérant de vendre l'immeuble sans accord des associés protège en interne, mais ne protège pas contre un acheteur de bonne foi.
Voici la synthèse, ligne par ligne, de ce qu'il faut retenir avant de décider. Les montants sont ceux de 2026, relevés sur les sources officielles.
| Point | Règle applicable | Référence |
|---|---|---|
| Nombre d'associés | 2 minimum, personnes physiques ou morales, aucune condition de nationalité imposée par le Code civil | Art. 1832 C. civ. |
| Capital social | Librement fixé, 1 € minimum | Fiche officielle SCI |
| Durée | 99 ans au maximum, à stipuler dans les statuts | Art. 1838 et 1835 C. civ. |
| Objet | Civil uniquement, l'activité commerciale n'est admise qu'à titre accessoire | Art. 1845 C. civ., fiche officielle SCI |
| Responsabilité des associés | Indéfinie, non solidaire, subsidiaire | Art. 1857 et 1858 C. civ. |
| Direction | Un ou plusieurs gérants, associés ou non, nommés à plus de la moitié des parts à défaut de clause | Art. 1846 C. civ. |
| Décisions hors pouvoirs du gérant | Selon les statuts, à défaut à l'unanimité | Art. 1852 C. civ. |
| Comptes | Reddition écrite au moins une fois par an | Art. 1856 C. civ. |
| Régime fiscal par défaut | Impôt sur le revenu, chaque associé imposé sur sa quote-part | Art. 8 CGI |
| Option pour l'impôt sur les sociétés | À exercer avant la fin du 3e mois de l'exercice concerné ; renonçable jusqu'au 5e exercice suivant, puis irrévocable | Art. 239, 1 CGI, fiche officielle SCI |
| Location meublée | Assujettissement de plein droit à l'impôt sur les sociétés au-delà de 10 % des recettes totales hors taxes | Art. 206, 2 CGI, BOFiP BOI-IS-CHAMP-10-30 |
| Location nue et TVA | Exonérée de TVA, sauf option possible pour les locaux nus à usage professionnel | Art. 261 D, 2° et 260, 2° CGI |
| Cession de parts | Agrément de tous les associés par principe ; depuis le 27 juin 2026, acte authentique, acte d'avocat ou acte d'expert-comptable à peine de nullité | Art. 1861 et 1865-1 C. civ. |
| Droits d'enregistrement sur la cession de parts | 5 % pour les personnes morales à prépondérance immobilière | Art. 726, I, 2° CGI |
Les frais officiels d'une SCI sont plus élevés que ceux d'une société commerciale, parce que le tarif de greffe d'une société civile est différent. Selon la fiche officielle sur le coût des formalités de création, « le coût de la formalité d'immatriculation » d'une société civile « est de 60,38 € », auquel « s'ajoute obligatoirement la déclaration des bénéficiaires effectifs qui s'élève à 19,33 € ». Le forfait d'annonce légale de constitution d'une SCI est fixé à 191 € hors taxes en France métropolitaine depuis le 1er janvier 2026, en application de l'arrêté du 19 novembre 2025.
| Poste de frais officiel | Montant 2026 | Précision |
|---|---|---|
| Immatriculation au greffe | 60,38 € TTC | Tarif de la société civile, distinct des 33,83 € TTC d'une société commerciale |
| Déclaration des bénéficiaires effectifs | 19,33 € TTC | Obligatoire lors de l'immatriculation |
| Annonce légale de constitution | 191,00 € HT, soit 229,20 € TTC | Forfait SCI métropole, 223 € HT à La Réunion et à Mayotte |
| Total indicatif | 308,91 € TTC | Exemple métropole, hors acte notarié en cas d'apport immobilier et hors honoraires |
Ne jamais additionner un montant hors taxes et un montant toutes taxes comprises. Les frais de greffe et la déclaration des bénéficiaires effectifs sont publiés toutes taxes comprises par l'administration, l'annonce légale est fixée hors taxes par arrêté et facturée avec la TVA en sus par le journal. Le total ci-dessus a été recalculé intégralement en TTC. Un apport immobilier ajoute par ailleurs les émoluments du notaire, qui ne figurent pas dans ce tableau.
Une SCI peut être créée sans professionnel. La loi n'impose l'intervention d'un tiers que dans deux cas, et les deux sont fréquents en matière immobilière : l'apport d'un immeuble, qui exige un acte authentique, et désormais la cession de parts, qui exige depuis le 27 juin 2026 un acte authentique, un acte contresigné par avocat ou un acte d'expert-comptable. Hors ces deux cas, la vraie question n'est pas la validité, c'est la rédaction.
Quatre situations justifient de faire relire ou rédiger les statuts par un avocat, parce que la règle par défaut du Code civil y produit un résultat que les associés n'ont pas voulu.
Sur Actav (actav.fr), la création d'une SCI suit un parcours en quatre temps. Le analyse LancIA est gratuit : il recommande la structure adaptée et donne la liste des documents nécessaires. La publication du dossier aux avocats du réseau se fait sans paiement à cette étape. Le déblocage du dossier coûte 99 € HT, seul paiement versé à Actav, et ouvre l'espace Actav Suite avec documents centralisés, messagerie et visioconférence. Les honoraires de l'avocat, réglés directement à l'avocat, démarrent à 290 € HT selon la forme et la complexité du dossier, et couvrent la reprise des statuts, les clauses patrimoniales, la publication légale et les démarches INPI. Les frais légaux sont affichés séparément.
Cinq délais structurent la vie d'une SCI. La durée de la société ne peut pas dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans (article 1838 du Code civil). L'option pour l'impôt sur les sociétés s'exerce, selon la fiche officielle, « avant la fin du 3e mois de l'exercice au titre duquel la SCI souhaite être soumise à l'impôt sur les sociétés » ; elle reste renonçable jusqu'au cinquième exercice suivant celui de l'option, puis devient irrévocable (article 239, 1 du Code général des impôts). En cas d'apport d'immeuble à une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés, l'enregistrement gratuit suppose un engagement de conserver les titres pendant trois ans (article 810, III du même code). Les comptes doivent être rendus aux associés au moins une fois par an (article 1856 du Code civil). Enfin, si toutes les parts se retrouvent entre les mains d'une seule personne, la régularisation doit intervenir dans l'année, le tribunal pouvant accorder six mois de plus (article 1844-5 du Code civil).
Sept étapes, dans cet ordre. Réunir au moins deux associés, puisque l'article 1832 du Code civil n'admet la société unipersonnelle que « dans les cas prévus par la loi », ce que la loi ne prévoit pas pour la société civile. Rédiger les statuts par écrit avec les mentions de l'article 1835 : apports, forme, objet, appellation, siège social, capital, durée et modalités de fonctionnement. Réaliser les apports, en numéraire sur un compte ou en nature par acte notarié s'il s'agit d'un immeuble. Nommer le gérant, dans les statuts ou par acte séparé (article 1846). Publier une annonce légale de constitution, dont le forfait SCI est de 191 € hors taxes en métropole en 2026. Déposer le dossier sur le guichet unique électronique des formalités d'entreprises, avec l'immatriculation à 60,38 € TTC et la déclaration des bénéficiaires effectifs à 19,33 € TTC. Recevoir enfin l'extrait Kbis : c'est l'immatriculation qui donne la personnalité morale (article 1842 du Code civil).
Un dossier de SCI se monte en trois blocs. Les actes de la société : statuts signés comportant les huit mentions de l'article 1835 du Code civil, acte de nomination du gérant s'il n'est pas désigné dans les statuts, attestation de dépôt des fonds en cas d'apport en numéraire, acte notarié d'apport en cas d'apport immobilier. Les pièces des personnes : justificatif d'identité de chaque associé et du gérant, déclaration de non-condamnation et attestation de filiation du gérant, informations permettant d'identifier les bénéficiaires effectifs, c'est-à-dire les personnes physiques détenant plus de 25 % du capital. Les pièces du siège : justificatif de jouissance des locaux, bail, titre de propriété ou attestation de domiciliation. S'y ajoutent l'attestation de parution de l'annonce légale et, lorsque l'un des associés est marié sous un régime de communauté et apporte un bien commun, la preuve de l'information du conjoint exigée par l'article 1832-2 du Code civil.
Cinq erreurs reviennent constamment. Croire que la SCI protège le patrimoine personnel : l'article 1857 du Code civil rend les associés responsables indéfiniment des dettes sociales, à proportion de leur part. Louer en meublé sans mesurer les conséquences : au-delà de 10 % des recettes totales hors taxes, l'article 206, 2 du Code général des impôts entraîne l'assujettissement de plein droit à l'impôt sur les sociétés. Apporter un immeuble sans calculer la plus-value : la doctrine fiscale rappelle que « l'apport en société constitue une cession à titre onéreux ». Signer des statuts types muets sur les majorités, ce qui déclenche l'unanimité de l'article 1852 pour toute décision excédant les pouvoirs du gérant. Enfin, acheter avant l'immatriculation : la SCI n'a la personnalité morale qu'à compter de celle-ci, selon l'article 1842 du Code civil, et les actes antérieurs doivent être repris par la société.
Le socle est ancien, une réforme majeure est récente. Le régime de fond reste celui des articles 1832 à 1873 du Code civil, inchangé sur l'essentiel : deux associés minimum, statuts écrits, responsabilité indéfinie non solidaire et subsidiaire, agrément des cessions. Le changement de 2026 concerne la forme des cessions de parts. L'article 1865-1 du Code civil, créé par la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 et en vigueur depuis le 27 juin 2026, impose « à peine de nullité » que la cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière soit constatée par un acte authentique, un acte contresigné par avocat ou, dans les cas où il est légalement habilité à le rédiger, un acte d'expert-comptable. Côté chiffres, l'immatriculation d'une société civile coûte 60,38 € TTC, la déclaration des bénéficiaires effectifs 19,33 € TTC et le forfait d'annonce légale de constitution d'une SCI 191 € hors taxes en métropole depuis le 1er janvier 2026.
Dans deux cas la loi l'impose ou presque, dans quatre autres la prudence le commande. L'apport d'un immeuble suppose un acte authentique, puisque l'article 4 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 exige la forme authentique pour tout acte sujet à publicité foncière. La cession de parts exige, depuis le 27 juin 2026, un acte authentique, un acte contresigné par avocat ou un acte d'expert-comptable si la SCI est à prépondérance immobilière, ce qui est le cas de la plupart des SCI patrimoniales et familiales (article 1865-1 du Code civil). Au-delà, quatre points de rédaction méritent un professionnel : la durée du mandat du gérant, réputée égale à celle de la société dans le silence des statuts (article 1846) ; les règles de majorité, faute de quoi l'unanimité s'applique (article 1852) ; la répartition du droit de vote en cas de démembrement des parts (article 1844) ; et la définition de l'objet social, qui limite l'engagement de la société par le gérant (article 1849).
Non à la création, oui temporairement ensuite. L'article 1832 du Code civil réserve la société unipersonnelle aux « cas prévus par la loi », ce que la loi prévoit pour l'EURL et la SASU mais pas pour la société civile. Une SCI se constitue donc à deux associés au minimum, selon la fiche officielle de l'administration qui précise qu'elle « est constituée d'au moins 2 associés, personnes physiques et/ou personnes morales ». En cours de vie, en revanche, la réunion de toutes les parts entre les mains d'une seule personne, après un décès ou un rachat, n'entraîne pas la dissolution automatique : l'article 1844-5 du Code civil ouvre un délai d'un an pour régulariser, le tribunal pouvant accorder six mois supplémentaires, et la dissolution ne peut plus être prononcée si la régularisation est intervenue au jour où le juge statue.
Non, à aucun montant. Le Code civil, qui régit la société civile, n'impose aucun rapport d'évaluation : l'article 1835 se borne à exiger que les statuts déterminent « les apports de chaque associé ». L'obligation figure dans le Code de commerce, pour les sociétés commerciales : l'article L. 223-9 impose au sein des SARL un rapport « établi sous sa responsabilité par un commissaire aux apports », avec une dispense unanime possible lorsque, selon la fiche officielle vérifiée le 6 février 2026, « aucun des apports en nature n'a une valeur supérieure à 30 000 € » et que leur total « ne représente pas plus de la moitié du capital social ». Dans une SCI, les associés évaluent donc eux-mêmes. Deux garde-fous demeurent : la répartition des parts suit les apports (article 1843-2 du Code civil) et l'administration fiscale peut rectifier une évaluation inférieure à la valeur vénale réelle, à charge pour elle d'en apporter la preuve (article L. 17 du Livre des procédures fiscales).
Les deux opérations déclenchent la plus-value, elles ne déclenchent pas les mêmes droits. L'apport comme la vente sont des cessions à titre onéreux : la doctrine fiscale énonce que « l'apport en société constitue une cession à titre onéreux » et que la plus-value se calcule « en tenant compte de la valeur réelle du bien apporté ». Le taux applicable est de 19 % à l'impôt sur le revenu et de 17,2 % de prélèvements sociaux, avec exonération totale d'impôt sur le revenu au-delà de 22 ans de détention et de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans. La différence se joue sur les droits d'enregistrement : l'apport pur et simple à une SCI imposée à l'impôt sur le revenu est enregistré gratuitement (article 810, I du Code général des impôts), alors qu'une vente supporte les droits de mutation à titre onéreux de droit commun. Attention toutefois : si la SCI reprend l'emprunt, la fraction correspondante devient un apport à titre onéreux, taxé comme une mutation.
Par défaut non, sur option ou par accident oui. L'article 8 du Code général des impôts soumet les membres des sociétés civiles à l'impôt sur le revenu « pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société » : la SCI est translucide, elle ne paie pas l'impôt à la place des associés, qui déclarent leur quote-part en revenus fonciers pour une location nue. Elle devient redevable de l'impôt sur les sociétés dans deux hypothèses. Sur option, à exercer avant la fin du 3e mois de l'exercice concerné, renonçable jusqu'au cinquième exercice suivant puis irrévocable (article 239, 1 du même code). Ou de plein droit si elle se livre à une activité commerciale, la location meublée en premier lieu, au-delà de la tolérance administrative de 10 % des recettes totales hors taxes (article 206, 2 du Code général des impôts et doctrine BOI-IS-CHAMP-10-30). Côté TVA, la location de locaux nus est exonérée, avec une option possible pour les locaux nus à usage professionnel.
Analyse gratuite par LancIA pour cadrer le projet, comparer l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés et calculer les frais, puis un avocat inscrit au Barreau qui reprend les statuts, rédige les clauses patrimoniales et dépose le dossier jusqu'au Kbis.
