Plus value professionnelle SCI IS : ce qu'il faut savoir en 2026

Qu'est-ce que la plus value professionnelle SCI IS ?

Une SCI reste une société civile, régie par les articles 1832 à 1844-17 du Code civil. Mais lorsqu'elle opte pour l'impôt sur les sociétés, la cession de son immeuble ne suit plus le régime des particuliers : elle relève des plus-values professionnelles.

Concrètement, cette plus-value correspond à l'écart entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien, c'est-à-dire son prix d'acquisition diminué des amortissements déjà déduits. Comme la société amortit l'immeuble chaque année, cette valeur comptable baisse et la base imposable grimpe d'autant. C'est toute la différence avec une SCI à l'impôt sur le revenu, où la vente suit la plus-value immobilière des particuliers (art. 8 du CGI). Voyez aussi le panorama des types de SCI.

Que dit la loi sur l'imposition de la cession en SCI à l'IS ?

Pour une société à l'IS, la plus-value de cession est comprise dans le résultat ordinaire de l'exercice et taxée au taux normal de l'impôt sur les sociétés. Ce taux est de 25 %, ramené à 15 % sur la part de bénéfice allant jusqu'à 42 500 € pour les PME éligibles.

Le taux réduit suppose un chiffre d'affaires inférieur ou égal à 10 000 000 € et un capital entièrement libéré, détenu à au moins 75 % par des personnes physiques. La règle centrale de ce régime est la réintégration des amortissements : tout ce qui a été amorti augmente la base taxée le jour de la vente.

• Base de calcul : prix de cession moins valeur nette comptable.
• Amortissements réintégrés dans la plus-value imposable.
• Taux IS : 25 %, ou 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice pour les PME.
• Aucun abattement pour durée de détention, contrairement au régime des particuliers.

Voyez aussi la fiche officielle sur l'imposition des plus-values professionnelles (service-public.fr).

Comment calculer la plus-value d'une SCI à l'IS : les étapes

Le calcul se déroule en trois temps. D'abord, reconstituez la valeur nette comptable : prix d'acquisition moins amortissements cumulés. Ensuite, retranchez-la du prix de vente. Enfin, appliquez le taux de l'IS au résultat obtenu.

Prenons un exemple chiffré. Une SCI à l'IS acquiert un immeuble (hors terrain) pour 250 000 €, amorti sur 25 ans, soit 10 000 € par an. Après dix ans, les amortissements cumulés atteignent 100 000 € et la valeur nette comptable tombe à 150 000 €.

La société revend le bien 320 000 €. La plus-value professionnelle s'établit à 320 000 − 150 000 = 170 000 €, dont 100 000 € d'amortissements réintégrés. À l'IS, l'impôt approche 170 000 × 25 % = 42 500 € (les PME éligibles profitent du taux de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice).

À l'IR, la même vente n'aurait dégagé qu'une plus-value de 70 000 € (320 000 − 250 000), avant abattements pour durée de détention. Cet écart illustre le poids du régime professionnel. Pour approfondir, lisez nos guides sur l'imposition de la SCI et sur la location meublée en SCI.

Quels délais et quels coûts prévoir ?

La plus-value entre dans le résultat de l'exercice de cession. L'impôt sur les sociétés se déclare et se paie donc avec le résultat annuel, dans les délais habituels de clôture, sans déclaration spécifique comme pour les particuliers. Pour le rôle du dirigeant, voyez notre article sur le gérant de SCI.

• Amortir sans anticiper la réintégration le jour de la revente.
• Oublier que l'option à l'IS engage durablement la société et sa fiscalité de cession.
• Confondre plus-value des particuliers (avec abattements) et régime professionnel (sans abattement).
• Négliger la trésorerie nécessaire pour régler l'IS dû sur la vente.

Côté création, comptez entre 350 et 800 €, pour un délai de 7 à 15 jours via le guichet unique. Comparez nos tarifs et la fiche officielle sur la société civile immobilière (service-public.fr).