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Comment faire une SCI : les 5 étapes, statuts, annonce légale 191 € HT, immatriculation 60,38 € TTC, banque, location meublée et SCI unipersonnelle.
Comment faire une SCI ? Il faut réunir au moins deux associés, rédiger des statuts écrits, publier une annonce légale, puis déposer le dossier d'immatriculation sur le guichet des formalités des entreprises. La société civile immobilière n'existe juridiquement qu'à compter de son immatriculation : avant, elle ne peut ni acheter ni emprunter (article 1842 du Code civil). Le capital est libre, à partir de 1 €, et deux associés minimum sont exigés, ce qui interdit la SCI unipersonnelle à la création. Côté budget, les frais officiels sont de 60,38 € TTC pour l'immatriculation d'une société civile, 19,33 € TTC pour la déclaration des bénéficiaires effectifs et 191 € HT pour l'annonce légale de constitution d'une SCI depuis le 1er janvier 2026. Le point de vigilance principal est l'objet social : la location meublée est une activité commerciale qui bascule la SCI à l'impôt sur les sociétés de plein droit au-delà de 10 % des recettes.
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.Comment faire une SCI, concrètement ? Certainement pas en remplissant un formulaire. Créer une société civile immobilière, c'est signer un contrat entre associés, et ce contrat engage bien au-delà de la mise de départ : dans une SCI, chaque associé répond des dettes sociales sur son patrimoine personnel, à proportion de sa part dans le capital. Les statuts ne sont donc pas une formalité administrative, ce sont eux qui décident de qui vote quoi, de qui peut vendre l'immeuble et de ce qui se passe le jour d'un désaccord.
Ce guide suit l'ordre réel des opérations : ce qu'est une SCI et qui peut en créer une, les cinq étapes de constitution, le coût officiel poste par poste, la question du financement bancaire, les montages les plus fréquents (rachat de sa propre maison, couple non marié, location meublée), et enfin ce qu'il advient d'une SCI qui se retrouve avec un seul associé. Chaque règle citée renvoie au texte en vigueur sur Légifrance ou à la fiche officielle de l'administration, lue au moment de la rédaction.
Avant les formulaires, deux vérifications décident de tout : êtes-vous assez nombreux, et votre projet est-il bien civil ?
Le premier point vient de l'article 1832 du Code civil, qui définit la société comme le contrat par lequel « deux ou plusieurs personnes [...] conviennent par un contrat d'affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie ». Le texte ajoute qu'elle peut être instituée « par l'acte de volonté d'une seule personne » uniquement « dans les cas prévus par la loi ». La SCI n'en fait pas partie. La fiche officielle « Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir », vérifiée le 7 octobre 2025, le confirme sans détour : « La société civile immobilière est constituée d'au moins 2 associés, personnes physiques et/ou personnes morales. » Le même article 1832 se referme sur une phrase qui pèse lourd : « Les associés s'engagent à contribuer aux pertes. »
Le second point tient à l'objet. Selon l'article 1845 du Code civil, « ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n'attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet ». La fiche officielle traduit la conséquence pratique : « L'activité principale de la SCI doit être civile (ex : location d'immeubles nus) et non commerciale. » Louer nu, oui. Acheter pour revendre ou louer meublé à titre principal, non : ces activités font sortir la SCI de son régime naturel. Le sigle lui-même et les usages de cette forme sociale sont détaillés dans notre guide SCI : signification et définition.
| Point à vérifier avant de se lancer | Ce qu'exige le droit | Texte ou source |
|---|---|---|
| Nombre d'associés | 2 minimum, personnes physiques ou morales | Art. 1832 C. civ. et fiche F38553 |
| Capital social | Libre, 1 € minimum, pas de dépôt minimal imposé | Fiche F38553 |
| Objet | Civil à titre principal (location nue), commercial seulement à titre accessoire | Art. 1845 C. civ. et fiche F38553 |
| Statuts | Écrits, avec mentions obligatoires | Art. 1835 C. civ. |
| Existence de la société | Acquise seulement à l'immatriculation | Art. 1842 C. civ. |
| Responsabilité des associés | Indéfinie, non solidaire et subsidiaire | Art. 1857 et 1858 C. civ. |
C'est la différence majeure avec une SARL ou une SAS, et elle mérite d'être comprise avant de signer. L'article 1857 du Code civil pose qu'« à l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements ». Trois mots comptent, et la fiche officielle les réunit : la responsabilité est « à la fois indéfinie, non-solidaire et subsidiaire ».
Ne dites jamais que les associés de SCI sont « solidaires ». C'est l'erreur la plus répandue sur le sujet, et elle est juridiquement inexacte. L'article 1857 répartit la dette à proportion des parts. La solidarité, qui permettrait de réclamer le tout à un seul, existe dans la société en nom collectif, pas dans la société civile.
La constitution suit cinq étapes, et leur ordre n'est pas négociable : l'annonce légale doit être publiée avant le dépôt du dossier, puisque son attestation de parution est une pièce du dossier.
L'article 1835 du Code civil est la feuille de route : « Les statuts doivent être établis par écrit. Ils déterminent, outre les apports de chaque associé, la forme, l'objet, l'appellation, le siège social, le capital social, la durée de la société et les modalités de son fonctionnement. » Huit mentions, donc, dont aucune ne peut manquer.
Deux clauses méritent une attention particulière parce que le droit supplétif est piégeux. D'abord l'objet social : l'article 1849 du Code civil prévoit que « dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social », et que « les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers ». Un objet trop étroit bloque le gérant, un objet trop large lui donne les pleins pouvoirs face aux tiers. Ensuite les règles de majorité : selon l'article 1852 du Code civil, « les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l'absence de telles dispositions, à l'unanimité des associés ». Sans clause, l'unanimité s'impose, et un seul associé mécontent paralyse la vente de l'immeuble.
L'article 1846 du Code civil précise que « la société est gérée par une ou plusieurs personnes, associées ou non », nommées « soit par les statuts, soit par un acte distinct, soit par une décision des associés ». À défaut de clause, le gérant est nommé « par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales ». Attention à un piège des statuts types : « dans le silence des statuts, et s'il n'en a été décidé autrement par les associés lors de la désignation, les gérants sont réputés nommés pour la durée de la société ». Autrement dit, un gérant nommé sans durée le reste aussi longtemps que vit la société, c'est-à-dire jusqu'au terme fixé par les statuts, souvent le maximum légal de 99 ans.
Le capital est libre à partir de 1 €, et, contrairement à une société commerciale, une société civile n'a aucun dépôt de fonds à justifier au dossier d'immatriculation. Les apports peuvent être en numéraire (de l'argent) ou en nature (un immeuble). Un point de vigilance concerne les couples mariés sous un régime de communauté : l'article 1832-2 du Code civil dispose qu'« un époux ne peut, sous la sanction prévue à l'article 1427, employer des biens communs pour faire un apport à une société [...] sans que son conjoint en ait été averti et sans qu'il en soit justifié dans l'acte ». L'information du conjoint doit figurer dans l'acte, faute de quoi l'apport est annulable.
L'avis de constitution doit paraître dans un support d'annonces légales du département du siège. Le tarif est forfaitaire depuis 2021 : selon l'actualité officielle sur les tarifs 2026, le forfait applicable au 1er janvier 2026 est de 191 € HT pour une SCI en France métropolitaine, contre 222 € HT pour une société civile qui n'est pas une SCI. À La Réunion et à Mayotte, ces mêmes forfaits passent à 223 € HT pour une SCI et à 263 € HT pour une autre société civile. L'attestation de parution sera jointe au dossier.
La formalité est entièrement dématérialisée. Selon la fiche « Immatriculation d'une société », vérifiée le 12 juin 2026, la demande se dépose « sur le site internet du guichet des formalités des entreprises », et la société est ensuite inscrite au registre national des entreprises et au registre du commerce et des sociétés. Pour une société civile, la fiche liste les statuts datés et signés, l'acte de désignation du gérant s'il n'est pas nommé dans les statuts, un justificatif de domiciliation du siège, l'attestation de parution de l'avis de création, la copie de la pièce d'identité du dirigeant et l'original de sa déclaration sur l'honneur de non-condamnation et de filiation, à quoi s'ajoute la déclaration des bénéficiaires effectifs. Le certificat du dépositaire des fonds n'y figure pas : contrairement aux sociétés commerciales, la société civile n'a pas à justifier d'un dépôt de capital. La même fiche précise que « la durée de validité maximale du récépissé est de 1 mois » et qu'un dossier incomplet doit être complété dans « un délai de 15 jours ouvrables ».
N'achetez rien avant l'immatriculation. L'article 1842 du Code civil réserve la personnalité morale aux sociétés immatriculées, et précise que « jusqu'à l'immatriculation, les rapports entre les associés sont régis par le contrat de société ». Une SCI non immatriculée ne peut donc ni acheter un bien, ni signer un prêt en son nom. Les actes passés pour son compte pendant cette période doivent être repris par la société une fois immatriculée.
Comment faire une SCI sans mauvaise surprise sur le budget ? En séparant deux blocs qu'il ne faut jamais mélanger : les frais officiels, identiques pour tout le monde, et les honoraires de rédaction, libres. Les premiers sont exprimés en TTC pour le greffe, en HT pour l'annonce légale.
| Poste | Montant | Source officielle |
|---|---|---|
| Immatriculation d'une société civile | 60,38 € TTC | Fiche F37688, vérifiée le 18/03/2026 |
| Déclaration des bénéficiaires effectifs | 19,33 € TTC | Fiche F37688, vérifiée le 18/03/2026 |
| Annonce légale de constitution d'une SCI | 191 € HT | Tarifs 2026, arrêté du 19 novembre 2025 |
| Rédaction des statuts | Libre selon le professionnel choisi | Honoraires non réglementés |
Un chiffre surprend souvent : l'immatriculation d'une société civile coûte 60,38 € TTC, soit près du double des 33,83 € TTC d'une société commerciale, selon la fiche « Quel est le coût des formalités de création d'une entreprise ? ». Attention en revanche à ne pas additionner mécaniquement ces montants avec les 191 € de l'annonce légale : les premiers sont TTC, le second est HT.
Sur Actav (actav.fr), la page Créer une SCI chiffre le total des frais officiels d'une SCI à 308,91 € TTC, en détaillant 60,38 € TTC de greffe, 19,33 € TTC de bénéficiaires effectifs et 191 € HT d'annonce légale ramenés à 229,20 € TTC. Le parcours Actav se fait en deux temps : le analyse LancIA est gratuit et la publication du dossier aux avocats ne demande aucun paiement à cette étape ; le déblocage du dossier coûte 99 € HT, les honoraires d'avocat démarrent à 290 € HT, et une option sans avocat existe sous la forme d'un kit de documents à 49 € HT.
Aucun texte n'impose à une SCI d'ouvrir un compte bancaire dédié, et aucune banque n'est officiellement « la meilleure » : le classement dépend de votre dossier, pas d'un palmarès. En pratique, le compte séparé est indispensable, pour une raison juridique précise. L'article 1856 du Code civil impose au gérant de « rendre compte de leur gestion aux associés » au moins une fois par an, par « un rapport écrit d'ensemble [...] comportant l'indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues ». Sans compte dédié, cette reddition annuelle est impossible à tenir sérieusement, et la séparation entre patrimoine de la SCI et patrimoine des associés devient invérifiable.
Le choix se joue donc sur des critères concrets. Voici les points à comparer avant de signer, quelle que soit l'enseigne.
| Critère de comparaison | Pourquoi il compte pour une SCI |
|---|---|
| Acceptation des personnes morales civiles | Toutes les banques en ligne n'ouvrent pas de compte aux sociétés civiles : à vérifier avant toute démarche |
| Dépôt du capital | Aucun certificat de dépositaire des fonds n'est exigé au dossier d'une société civile : le dépôt reste facultatif, mais il crédibilise le capital annoncé face au prêteur |
| Financement immobilier aux SCI | Toutes les banques ne financent pas les SCI ; certaines réservent le crédit à leurs clients détenteurs du compte |
| Garanties demandées | La banque exige presque toujours une caution personnelle des associés, qui neutralise en pratique le bénéfice de subsidiarité de l'article 1858 |
| Frais de tenue de compte | Charge récurrente prélevée chaque année sur la trésorerie de la SCI : son traitement fiscal dépend du régime, IR ou IS, sous lequel la société est imposée |
Le point le plus important est celui de la caution. La subsidiarité de l'article 1858 protège l'associé face aux créanciers ordinaires, puisqu'ils doivent d'abord poursuivre la SCI. Mais lorsqu'un associé se porte caution personnelle du prêt, il s'engage par un contrat distinct, et la banque peut l'actionner selon les termes de cet engagement. La protection offerte par la forme sociale s'arrête là où commence la signature de caution.
C'est la question qui revient le plus souvent, et la réponse tient en une phrase : c'est possible, mais seulement à titre accessoire, sous un seuil chiffré, et au prix d'un changement de régime fiscal si le seuil est franchi.
Le point de départ est l'article 8 du Code général des impôts, qui soumet les associés de sociétés civiles à l'impôt sur le revenu « pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société », à la condition expresse qu'elles « ne se livrent pas à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 ». Or la location meublée relève précisément de ces articles. L'article 206, 2 du même code en tire la conséquence : les sociétés civiles sont passibles de l'impôt sur les sociétés « si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 ».
La doctrine fiscale fixe le curseur. Le BOFiP BOI-IS-CHAMP-10-30 énonce au paragraphe 250 qu'« une société civile qui donne en location des locaux meublés exerce une activité commerciale et doit être assujettie à l'impôt sur les sociétés en vertu du 2 de l'article 206 du CGI ». Le paragraphe 320 pose la tolérance : les sociétés civiles non agricoles échappent à l'impôt sur les sociétés « tant que le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale n'excède pas 10 % du montant de leurs recettes totales hors taxes ». Le paragraphe 330 ajoute un lissage sur quatre ans, l'année de dépassement étant neutralisée si la moyenne des recettes commerciales des quatre dernières années reste sous les 10 %.
Le passage à l'impôt sur les sociétés n'est pas un choix, c'est une conséquence subie. Une SCI qui dépasse le seuil de 10 % bascule de plein droit, sans avoir opté. Et la bascule change tout au moment de la revente : la SCI à l'impôt sur le revenu conserve le régime des plus-values des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention, alors que la SCI à l'impôt sur les sociétés calcule la plus-value sur la valeur nette comptable, après amortissements, sans abattement de durée.
La comparaison est fréquente mais mal posée. Le statut de loueur en meublé non professionnel est un régime fiscal applicable à une personne, tandis que la SCI est une forme sociale. On peut être loueur en meublé non professionnel en détenant un bien en direct, ou via une société, mais pas via une SCI à l'impôt sur le revenu qui louerait principalement en meublé, puisque cette activité la ferait basculer à l'impôt sur les sociétés.
Le statut se définit par un seuil. Selon la fiche officielle « Location meublée », vérifiée le 21 février 2026, le statut professionnel suppose que les recettes annuelles « dépassent 23 000 € sur l'année civile » et excèdent le montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal. Si l'une des deux conditions manque, le loueur est non professionnel. La même fiche fixe les plafonds du régime micro : pour les revenus 2025, 77 700 € pour les meublés de tourisme classés et 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés ; pour les revenus 2026, le plafond des meublés classés passe à 83 600 €, celui des non classés restant à 15 000 €.
| Critère | Détention en direct sous statut LMNP | SCI à l'impôt sur le revenu |
|---|---|---|
| Type de location visé | Meublée | Nue à titre principal |
| Nature | Régime fiscal d'une personne | Forme sociale, personne morale distincte |
| Nombre de personnes requis | Une seule suffit | 2 associés minimum |
| Catégorie de revenus | Bénéfices industriels et commerciaux | Revenus fonciers pour la location nue |
| Transmission progressive des parts | Non applicable, le bien est indivisible | Oui, par cession ou donation de parts |
| Plus-value à la revente | Régime des plus-values des particuliers | Régime des plus-values des particuliers |
Sur ce dernier point, la fiche « Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière », vérifiée le 15 avril 2026, rappelle les chiffres de référence : la plus-value « est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % », les prélèvements sociaux s'élèvent à 17,2 %, l'exonération d'impôt est acquise « pour tout bien détenu depuis plus de 22 ans » et celle de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans.
L'impôt sur le résultat n'est pas le seul en jeu : la taxe sur la valeur ajoutée suit une logique distincte, que nous détaillons dans notre guide SCI et TVA.
L'opération est juridiquement possible : vous vendez le bien que vous détenez en nom propre à une SCI dont vous êtes associé. On parle souvent de vente à soi-même. Mais elle n'a rien de neutre, et trois conséquences doivent être chiffrées avant de décider.
À l'inverse, l'apport pur et simple de l'immeuble au capital évite le prix de vente mais reste une opération taxable au titre des plus-values, et il fait entrer le bien dans une structure dont les associés répondent des dettes sur leur patrimoine personnel.
Pour deux concubins ou deux partenaires de pacte civil de solidarité, la SCI présente un avantage précis sur l'achat en indivision : elle organise la sortie. L'article 815 du Code civil pose en effet que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention ». Un seul indivisaire suffit donc à provoquer le partage, et souvent la vente du bien. Dans une SCI, la sortie passe par les parts, et les statuts en fixent les conditions.
Deux mécanismes rendent cette sortie gérable. Le premier est l'agrément : selon l'article 1861 du Code civil, « les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés », les statuts pouvant abaisser cette exigence à une majorité qu'ils déterminent. Votre ancien compagnon ne peut donc pas vendre ses parts à un inconnu sans votre accord. Le second est le retrait, prévu par l'article 1869 du Code civil : un associé peut se retirer « dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, après autorisation donnée par une décision unanime des autres associés », et il « a droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux », fixée à dire d'expert en cas de désaccord.
Attention toutefois à ne pas surestimer la protection. La SCI organise le patrimoine, elle ne crée aucun droit successoral : le concubin survivant n'hérite pas des parts du défunt, qui reviennent à ses héritiers légaux. Seule une disposition testamentaire ou un démembrement organisé peut corriger cela. Sur ce dernier point, l'article 1844 du Code civil précise que lorsqu'une part est démembrée, « le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, où il est réservé à l'usufruitier ». Cette répartition n'est qu'un régime par défaut : le dernier alinéa du même article, issu de la loi du 19 juillet 2019, autorise les statuts à déroger « aux dispositions du deuxième alinéa et de la seconde phrase du troisième alinéa », et c'est précisément cette seconde phrase qui attribue le droit de vote. Les statuts peuvent donc organiser autrement la répartition des voix entre nu-propriétaire et usufruitier. Une limite subsiste : ils ne peuvent priver ni l'un ni l'autre du droit de participer aux décisions collectives, que la première phrase du même alinéa leur reconnaît à tous les deux.
Céder des parts de SCI ne se fait plus par simple acte sous seing privé. L'article 1865-1 du Code civil, créé par la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 et en vigueur depuis le 27 juin 2026, impose « à peine de nullité » que la cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière soit constatée par un acte authentique, un acte contresigné par avocat, ou un acte d'expert-comptable dans les cas où il est habilité à le rédiger. Sur le plan fiscal, ces cessions supportent un droit d'enregistrement de 5 %, en application de l'article 726, I, 2° du Code général des impôts.
Non à la création, oui en cours de vie sociale, et de façon temporaire. La distinction est essentielle parce que les deux situations obéissent à des textes différents.
À la constitution, la réponse est fermée. L'article 1832 du Code civil réserve la société unipersonnelle aux « cas prévus par la loi », qui visent l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée et la société par actions simplifiée unipersonnelle, pas la société civile. Deux associés au minimum sont donc requis, et la fiche officielle F38553 le confirme.
En cours de vie, en revanche, une SCI peut se retrouver avec un seul associé après un décès, un rachat de parts ou le départ d'un associé. Elle n'est pas dissoute pour autant. L'article 1844-5 du Code civil est explicite : « La réunion de toutes les parts sociales en une seule main n'entraîne pas la dissolution de plein droit de la société. Tout intéressé peut demander cette dissolution si la situation n'a pas été régularisée dans le délai d'un an. » Le texte ajoute que « le tribunal peut accorder à la société un délai maximal de six mois pour régulariser la situation » et qu'il « ne peut prononcer la dissolution si, au jour où il statue sur le fond, cette régularisation a eu lieu ».
| Situation | Régime applicable | Texte |
|---|---|---|
| Créer une SCI avec un seul associé | Impossible : 2 associés minimum | Art. 1832 C. civ. |
| SCI devenue unipersonnelle | Pas de dissolution automatique | Art. 1844-5 C. civ. |
| Délai pour régulariser | 1 an, prolongeable de 6 mois par le tribunal | Art. 1844-5 C. civ. |
| Usufruit de toutes les parts réuni sur une tête | Sans conséquence sur l'existence de la société | Art. 1844-5, al. 2 C. civ. |
Régulariser signifie faire entrer un nouvel associé, par cession ou par donation d'une seule part, ce qui suffit à reconstituer la pluralité. Un dernier point mérite d'être noté : le second alinéa de l'article 1844-5 précise que « l'appartenance de l'usufruit de toutes les parts sociales à la même personne est sans conséquence sur l'existence de la société ». Un usufruitier unique ne déclenche donc aucun délai de régularisation, à la différence d'un propriétaire unique.
Devenir associé de SCI n'est pas un placement passif. Le statut confère des droits précis et impose des engagements qui survivent à la sortie du quotidien de la société.
| Droit ou obligation de l'associé | Contenu | Texte |
|---|---|---|
| Participer aux décisions collectives | « Tout associé a le droit de participer aux décisions collectives » | Art. 1844 C. civ. |
| Obtenir une reddition de comptes annuelle | Rapport écrit du gérant au moins une fois par an | Art. 1856 C. civ. |
| Contribuer aux pertes | Engagement de principe pris dès la signature des statuts | Art. 1832 C. civ. |
| Répondre des dettes sociales | Indéfiniment, à proportion de la part dans le capital, après poursuite vaine de la société | Art. 1857 et 1858 C. civ. |
| Céder ses parts | Sous agrément, sauf dispense statutaire ou cession à un ascendant ou descendant | Art. 1861 C. civ. |
| Se retirer de la société | Selon les statuts, à défaut par décision unanime des autres associés ou par décision de justice pour justes motifs | Art. 1869 C. civ. |
| Être imposé sur sa quote-part | À l'impôt sur le revenu pour la part de bénéfices correspondant à ses droits, si la SCI est à l'IR | Art. 8 CGI |
Deux règles méritent d'être soulignées pour une SCI familiale. D'abord, l'article 1861 dispense d'agrément, « sauf dispositions contraires des statuts », les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant : transmettre à ses enfants est donc plus simple que vendre à un tiers, par défaut. Ensuite, faire entrer un enfant mineur suppose une précaution particulière : l'article 387-1 du Code civil interdit à l'administrateur légal, sans autorisation préalable du juge des tutelles, d'« apporter en société un immeuble ou un fonds de commerce appartenant au mineur » et de « contracter un emprunt au nom du mineur ». Compte tenu de la responsabilité indéfinie de l'article 1857, cette vigilance du juge se comprend aisément.
Une fois la société immatriculée et le bien acheté, la vie d'une SCI tient à trois documents qui reviennent sans cesse : le devis de l'entreprise appelée à faire des travaux, la quittance remise au locataire après encaissement du loyer, et l'attestation d'hébergement qu'un associé peut être amené à signer pour un proche logé dans le bien. Aucun n'est propre à la SCI, mais chacun obéit à des règles écrites, et le gérant en répond devant les associés au titre de la reddition de comptes annuelle de l'article 1856 du Code civil.
| Document | Qui l'établit | Mentions imposées | Source officielle |
|---|---|---|---|
| Devis de travaux | L'entreprise qui chiffre la prestation, avant son exécution | Date de rédaction, dénomination et adresse de l'entreprise, nom du client et lieu d'exécution, décompte détaillé par prestation en quantité et prix unitaire, montant total hors taxes et toutes taxes comprises, durée de validité de l'offre | Fiche officielle sur le devis |
| Devis de travaux de bâtiment | La même entreprise | Les mentions ci-dessus, plus la nature exacte des réparations, le taux horaire de main-d'œuvre TTC, les modalités de décompte du temps estimé, les frais de déplacement s'il y en a, la somme globale à payer hors taxes et toutes taxes comprises avec le taux de TVA appliqué, et l'indication du caractère gratuit ou payant du devis | Même fiche, rubrique bâtiment |
| Quittance de loyer | Le bailleur, donc la SCI, gratuitement et à la demande du locataire | Le détail des sommes versées, en distinguant le loyer et les charges | Fiche quittance de loyer, articles 4 et 21 de la loi du 6 juillet 1989 |
| Attestation d'hébergement | La personne qui héberge, jamais la personne hébergée | Identité de l'hébergeant et de la personne hébergée, adresse du logement, date depuis laquelle elle y réside, signature | Modèle officiel de l'administration |
Un devis est un document daté qui chiffre une prestation avant son exécution. Pour les travaux de bâtiment et d'équipement de la maison, il est obligatoire, et son absence expose l'entreprise à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une société. Côté SCI, trois contrôles évitent l'essentiel des litiges. Le premier porte sur le décompte, qui doit détailler chaque prestation en quantité et en prix unitaire, fourniture et main-d'œuvre séparées. Le deuxième porte sur la durée de validité de l'offre, car les prix des matériaux bougent vite. Le troisième porte sur les totaux : la somme globale à payer doit figurer hors taxes et toutes taxes comprises, avec le taux de TVA appliqué. Pour un chantier de bâtiment, la fiche officielle exige en outre le taux horaire de main-d'œuvre TTC, les modalités de décompte du temps estimé et, s'il y en a, les frais de déplacement. Le devis engage l'entreprise dès son émission ; la SCI ne l'est qu'à la signature, et c'est le gérant qui signe, dans la limite de l'objet social fixée par l'article 1849 du Code civil.
La quittance de loyer est une obligation du bailleur. La SCI doit la délivrer gratuitement dès que le locataire la demande, et y distinguer le loyer des charges. Elle ne s'émet qu'après encaissement, puisqu'elle vaut preuve de paiement : lorsque le locataire ne règle qu'une partie de la somme, un simple reçu est remis à la place. L'attestation d'hébergement, elle, n'engage pas la société. C'est un écrit personnel : l'associé ou le locataire qui occupe le bien et y loge gratuitement un proche la signe en son nom propre, et il en répond pénalement au titre de l'article 441-7 du Code pénal. Ce n'est donc pas la SCI, propriétaire des murs, qui rédige l'attestation d'hébergement, mais la personne qui vit dans le logement.
Cinq étapes, dans cet ordre. Réunir au moins deux associés, comme l'exige l'article 1832 du Code civil. Rédiger les statuts par écrit avec les huit mentions de l'article 1835 : apports, forme, objet, appellation, siège social, capital social, durée et modalités de fonctionnement. Nommer le gérant, en pensant à fixer la durée de son mandat, faute de quoi il est réputé nommé pour la durée de la société (article 1846). Constituer le capital, libre à partir de 1 € et sans dépôt de fonds à justifier, puis publier l'annonce légale de constitution, facturée 191 € HT pour une SCI depuis le 1er janvier 2026. Déposer enfin le dossier sur le guichet des formalités des entreprises, pour 60,38 € TTC d'immatriculation et 19,33 € TTC de déclaration des bénéficiaires effectifs. La société n'existe qu'à compter de cette immatriculation (article 1842).
Un devis est un document daté qui chiffre une prestation avant son exécution, et il est obligatoire dans plusieurs secteurs. Selon la fiche officielle entreprendre.service-public.gouv.fr sur le devis, il est notamment exigé pour les travaux de bâtiment et d'équipement de la maison, le déménagement, la location de véhicules de moins de 3,5 tonnes, l'optique médicale, les audioprothèses, les services à la personne dès 100 € TTC par mois, les produits de compensation de la perte d'autonomie à partir de 500 € TTC ou sur mesure, la chirurgie esthétique à partir de 300 €, et les prestations funéraires. Il doit mentionner la date de rédaction, la dénomination et l'adresse de l'entreprise, le nom du client et le lieu d'exécution, le décompte détaillé de chaque prestation en quantité et en prix unitaire, le montant total à payer hors taxes et toutes taxes comprises, ainsi que la durée de validité de l'offre. Le manquement est puni d'une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une société.
En travaillant à partir d'une trame unique et en ne modifiant que les lignes de prestation. Les mentions structurelles ne changent jamais d'un devis à l'autre : identité et adresse de l'entreprise, numéro d'identification, date de rédaction, durée de validité de l'offre, et totaux hors taxes et toutes taxes comprises. Seuls varient le client, le lieu d'exécution et le détail des prestations en quantité et prix unitaire. Deux erreurs reviennent systématiquement lorsque l'on produit des devis en série : oublier d'actualiser la date de rédaction, ce qui fausse la durée de validité, et recopier un taux de TVA inadapté au chantier. Pour le bâtiment, la fiche officielle impose en outre de faire figurer le taux horaire de main-d'œuvre TTC, les modalités de décompte du temps estimé, les frais de déplacement s'il y en a et la somme globale à payer hors taxes et toutes taxes comprises avec le taux de TVA appliqué. Le devis engage l'entreprise dès son émission ; le client n'est engagé qu'après signature avec une mention du type « bon pour travaux ».
Le format PDF n'est imposé par aucun texte : ce qui compte, ce sont les mentions et la remise au client avant l'exécution. Aucune règle n'exige le papier, et le PDF présente deux avantages pratiques : il fige la mise en page, donc les montants et la date, et il s'archive facilement avec la preuve d'envoi. En pratique, rédigez le devis dans un traitement de texte ou un tableur, puis exportez-le en PDF plutôt que de l'envoyer dans un format modifiable. Avant l'export, contrôlez les mentions vérifiées auprès de la source officielle : date de rédaction, dénomination et adresse de l'entreprise, nom du client et lieu d'exécution, décompte détaillé par prestation en quantité et prix unitaire, montant global hors taxes et toutes taxes comprises, et durée de validité de l'offre. Conservez le PDF signé par le client, puisque c'est cette signature qui transforme le devis en contrat.
Le devis est obligatoire pour les travaux de bâtiment, et la fiche officielle y ajoute des mentions propres au secteur. La fiche officielle sur le devis range les travaux de bâtiment et d'équipement de la maison parmi les prestations pour lesquelles le devis est exigé. Aux mentions communes s'ajoutent, pour ce secteur, la nature exacte des réparations à effectuer, le taux horaire de main-d'œuvre TTC, les modalités de décompte du temps estimé, les frais de déplacement s'il y en a, la somme globale à payer hors taxes et toutes taxes comprises avec le taux de TVA appliqué, et l'indication du caractère gratuit ou payant du devis. Le décompte doit être détaillé prestation par prestation, avec les quantités et les prix unitaires, ce qui suppose de distinguer la fourniture des matériaux de la pose. Indiquez également la durée de validité de l'offre, car les prix des matériaux varient. Le devis engage l'entreprise dès son émission ; le client ne l'est qu'après signature. L'absence de devis expose à une amende administrative pouvant aller jusqu'à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une société.
Comme tout devis de travaux de bâtiment, avec un chiffrage à la surface. Les travaux de peinture relèvent des travaux de bâtiment et d'équipement de la maison, pour lesquels le devis est obligatoire selon la fiche officielle. Le décompte détaillé doit faire apparaître, ligne par ligne, la surface traitée en mètres carrés, la préparation des supports (rebouchage, ponçage, sous-couche), le nombre de couches de finition, la fourniture de peinture et la main-d'œuvre, chacune avec sa quantité et son prix unitaire. Les mentions propres au bâtiment s'appliquent : le taux horaire de main-d'œuvre TTC, les modalités de décompte du temps estimé, les frais de déplacement s'il y en a et la somme globale à payer hors taxes et toutes taxes comprises avec le taux de TVA appliqué. Précisez enfin la durée de validité de l'offre, ainsi que ce qui n'est pas compris, par exemple la protection du mobilier ou l'évacuation des déchets, pour éviter toute contestation ultérieure.
Le devis est en principe gratuit pour le client, et rien n'oblige le professionnel à payer un outil pour le produire. Deux questions se mélangent souvent. Côté client, l'établissement d'un devis est habituellement gratuit, mais il peut être facturé lorsqu'il suppose un déplacement ou un travail d'étude important : dans ce cas, le professionnel doit vous informer du coût avant de l'engager. Côté professionnel, aucun texte n'impose de logiciel payant : un traitement de texte ou un tableur suffit, dès lors que le document porte toutes les mentions obligatoires vérifiées à la source officielle, à savoir la date de rédaction, l'identité et l'adresse de l'entreprise, le nom du client et le lieu d'exécution, le décompte détaillé en quantité et prix unitaire, les totaux hors taxes et toutes taxes comprises, et la durée de validité de l'offre.
Le bailleur doit la délivrer gratuitement dès que le locataire la demande, en distinguant le loyer des charges. Selon la fiche officielle service-public.gouv.fr « Quittance de loyer : comment l'obtenir ? », vérifiée le 25 août 2025, le propriétaire, l'agence immobilière ou le bailleur social doit remettre une quittance sur demande du locataire, et la remise est gratuite en application des articles 21 et 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le document doit indiquer « le détail des sommes que vous avez versées, en distinguant le loyer et les charges ». En pratique, il faut donc mentionner l'identité et l'adresse du bailleur, celles du locataire, l'adresse du logement, la période couverte, le montant du loyer, celui des charges, le total réglé et la date du paiement. La quittance peut être envoyée par courriel si le locataire y a consenti. Lorsque le paiement n'est que partiel, un reçu doit tout de même être remis. Un modèle officiel est mis à disposition par l'administration.
En reprenant chaque mois la même trame et en ne changeant que la période, les montants et la date de paiement. Rien n'impose une délivrance automatique : l'obligation naît de la demande du locataire, mais beaucoup de bailleurs, notamment les SCI familiales, choisissent d'émettre la quittance systématiquement après encaissement. La régularité suppose trois précautions. D'abord, n'émettre la quittance qu'après réception effective du paiement, puisqu'elle vaut preuve de règlement. Ensuite, conserver la distinction entre loyer et charges exigée par la fiche officielle, car elle sert lors de la régularisation annuelle des charges. Enfin, archiver une copie de chaque quittance : pour une SCI, ces documents alimentent la reddition de comptes annuelle que l'article 1856 du Code civil impose au gérant. L'envoi par courriel est possible avec l'accord du locataire, ce qui simplifie l'envoi mensuel.
C'est une déclaration écrite et signée par la personne qui héberge, accompagnée de la preuve qu'elle occupe bien le logement. L'administration met à disposition un modèle officiel sur service-public.gouv.fr, à compléter en ligne puis à télécharger en PDF, à imprimer et à signer. Le document est établi par l'hébergeant, et non par la personne hébergée. Il indique l'identité et la date de naissance de l'hébergeant, l'adresse complète du logement, l'identité de la personne hébergée et la date depuis laquelle elle y réside. On y joint en pratique une pièce d'identité de l'hébergeant et un justificatif de domicile récent à son nom. Cette attestation sert notamment pour une demande de carte grise, de titre de séjour ou de permis de conduire. Attention à la sincérité du document : l'article 441-7 du Code pénal punit d'un an d'emprisonnement et de 15 000 € d'amende le fait d'établir une attestation ou un certificat faisant état de faits matériellement inexacts, ou d'en faire usage.
Un locataire peut parfaitement établir une attestation d'hébergement : le texte ne réserve pas cette faculté aux propriétaires. La démarche est identique à celle du propriétaire, à partir du modèle officiel de service-public.gouv.fr complété en ligne puis signé. La seule différence tient au justificatif joint : le locataire produit son bail ou une quittance de loyer récente à son nom, en plus de sa pièce d'identité, pour prouver qu'il occupe régulièrement le logement. Deux points de vigilance. Sur le plan locatif d'abord, héberger un proche à titre gratuit reste distinct d'une sous-location, laquelle suppose l'accord écrit du bailleur. Sur le plan pénal ensuite, l'attestation engage son auteur : l'article 441-7 du Code pénal punit d'un an d'emprisonnement et de 15 000 € d'amende l'établissement d'une attestation faisant état de faits matériellement inexacts, peines portées à trois ans et 45 000 € lorsque l'infraction est commise en vue de porter préjudice au Trésor public ou au patrimoine d'autrui, ou en vue d'obtenir un titre de séjour ou une protection contre l'éloignement.
Il faut obtenir un agrément délivré par les services du département, puis suivre une formation obligatoire de 120 heures. Selon la fiche officielle service-public.gouv.fr « Comment devenir assistante maternelle ? », vérifiée le 20 octobre 2025, la demande d'agrément se dépose auprès des services du département au moyen du formulaire dédié. Les services disposent de 3 mois pour instruire la demande, et l'absence de réponse dans ce délai vaut acceptation. L'agrément est délivré pour 5 ans, renouvelable pour 5 ans, ou pour 10 ans en cas de réussite aux épreuves d'évaluation. Le nombre maximal d'enfants accueillis en même temps est de 4. La formation obligatoire totalise 120 heures, dont 80 heures à suivre avant l'accueil du premier enfant pour débuter l'activité, les 40 heures restantes devant être suivies dans un délai maximum de 3 ans.
1 €, et aucun capital minimum n'est imposé. La fiche officielle entreprendre.service-public.gouv.fr sur la SCI, vérifiée le 7 octobre 2025, indique que « le montant du capital social est déterminé librement par les associés (1 € minimum) ». Ce capital peut être constitué d'apports en numéraire ou en nature, notamment un immeuble. Un capital symbolique reste toutefois déconseillé pour deux raisons concrètes. D'abord parce que la banque apprécie la solidité de la société avant d'accorder un prêt. Ensuite parce que l'article 1857 du Code civil répartit la dette entre associés « à proportion de leur part dans le capital social » : la clé de répartition du capital détermine donc directement l'exposition de chaque associé aux dettes sociales, et il vaut mieux que cette clé reflète la réalité économique du projet.
Aucun professionnel n'est imposé pour la constitution, sauf lorsqu'un immeuble est apporté au capital. L'article 1835 du Code civil exige seulement des statuts établis par écrit, sans forme authentique. Les associés peuvent donc les rédiger eux-mêmes. Deux situations changent la donne. D'abord l'apport d'un bien immobilier au capital, qui suppose un acte notarié en raison de la publicité foncière. Ensuite la cession ultérieure de parts : depuis l'entrée en vigueur de l'article 1865-1 du Code civil le 27 juin 2026, une cession de parts de société à prépondérance immobilière doit, à peine de nullité, être constatée par un acte authentique, un acte contresigné par avocat ou un acte d'expert-comptable habilité. Au-delà de ces obligations, l'intérêt d'un professionnel tient surtout aux clauses de majorité et d'agrément, dont le régime par défaut, notamment l'unanimité de l'article 1852, est souvent inadapté.
Depuis la loi du 25 juin 2026, une cession de parts de SCI doit être constatée par acte authentique, par acte contresigné par avocat ou par acte d'expert-comptable habilité, à peine de nullité. Actav met en relation avec des avocats inscrits au Barreau et gère le dossier jusqu'à la signature électronique.
