Copropriété horizontale : définition, différence avec le lotissement, toiture privative ou commune, charges et coût d'une sortie à deux, par avocat.
Une copropriété horizontale est un groupe de maisons individuelles soumis au statut de la copropriété, et non un lotissement : chacun possède sa maison en partie privative, plus une quote-part du terrain et des équipements communs. L'expression ne figure dans aucun texte. Ce qui la fonde, c'est l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965, qui régit « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis » dont la propriété est répartie par lots. Une copropriété horizontale a donc un syndicat, un syndic, un règlement, une assemblée générale et des charges, comme un immeuble collectif. La toiture d'une maison y est privative ou commune selon ce que dit le règlement de copropriété : dans le silence des titres, l'article 3 répute commun le gros œuvre des bâtiments. Quant au coût d'une sortie de copropriété horizontale à deux, aucun texte ne le fixe : il additionne le plan du géomètre-expert, dont les honoraires sont libres, l'acte notarié modificatif au tarif réglementé et la publication au fichier immobilier.
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.La copropriété horizontale désigne, dans le langage des notaires et des agents immobiliers, un ensemble de maisons individuelles bâties sur un terrain qui n'a pas été découpé en parcelles privées. Le mot « horizontale » n'a rien de juridique : il s'oppose simplement à la copropriété dite verticale de l'immeuble à étages, où les lots se superposent. Le statut appliqué, lui, est rigoureusement le même, celui de la loi du 10 juillet 1965. C'est la source de la plupart des mauvaises surprises : un acheteur croit acquérir une maison libre de toute contrainte collective, et découvre un syndic, une assemblée générale, un règlement de copropriété et des appels de charges.
Ce guide suit l'ordre dans lequel les questions se posent : la définition juridique et ce qui sépare ce régime du lotissement et de l'association syndicale libre, le sort de la toiture, la comparaison avec la simple mitoyenneté, l'organisation du syndicat et de l'assemblée, la répartition des charges, le coût réel d'une sortie à deux, enfin les documents à remettre en cas de vente. Chaque règle citée renvoie au texte en vigueur sur Légifrance ou à une fiche officielle de l'administration.
La première chose à savoir tient en une phrase : l'expression « copropriété horizontale » n'apparaît dans aucun texte. Le fondement du régime est l'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dont le I dispose que « la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ». Ce sont les mots « groupe d'immeubles bâtis » qui font entrer un ensemble de pavillons dans le statut de la copropriété, exactement comme une barre d'immeubles.
L'alinéa suivant pose la structure du lot, et il explique à lui seul pourquoi on ne se retire pas d'une copropriété horizontale par simple décision personnelle : « Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. » La maison et la quote-part du terrain forment un ensemble que l'on ne peut pas dissocier.
Reste à savoir ce qui est privatif et ce qui est commun. Deux articles se répondent. L'article 2 énonce que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé » et que « les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ». L'article 3 énonce à l'inverse que « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux », puis dresse la liste de ce qui est réputé commun « dans le silence ou la contradiction des titres » : « le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès », « le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun », « les locaux des services communs », entre autres. Le sol ouvre cette liste. Voilà pourquoi, dans une copropriété horizontale, le jardin attaché à chaque maison est le plus souvent une partie commune sur laquelle l'occupant ne détient qu'un droit de jouissance exclusif.
Cette répartition n'est pas gravée dans la loi. L'article 8 confie ce rôle au règlement : « Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. » Le règlement de copropriété est donc la première pièce à lire, avant tout raisonnement et avant tout devis.
| Question posée | Ce que dit le texte | Référence |
|---|---|---|
| Le statut de 1965 s'applique-t-il à des maisons individuelles ? | Oui : la loi régit « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis » dont la propriété est répartie par lots | Art. 1er, I, loi du 10 juillet 1965 |
| Puis-je garder ma maison sans la quote-part de terrain ? | Non : partie privative et quote-part de parties communes sont « indissociables » | Art. 1er, I |
| À qui appartient le terrain ? | Aux copropriétaires en propriété indivise, en parties communes générales ou spéciales | Art. 4 |
| Comment se calcule ma quote-part ? | Dans le silence des titres, proportionnellement à la valeur relative de chaque partie privative | Art. 5 |
| Qui décide de ce qui est privatif ? | Le règlement de copropriété, qui détermine la destination des parties privatives et communes | Art. 8, I |
| Et si le règlement est muet ? | Le sol, les voies d'accès et le gros œuvre des bâtiments sont réputés parties communes | Art. 3 |
Trois montages produisent des maisons voisines qui se ressemblent, avec des conséquences juridiques opposées. Le premier est le lotissement au sens de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. » Le terrain a été découpé, chacun est propriétaire de sa parcelle. Le deuxième est l'association syndicale libre, qui gère les voies et les réseaux restés communs : selon l'article 7 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, « les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit ». Le troisième est la copropriété horizontale, où le sol n'a pas été divisé et où le statut de 1965 s'applique de plein droit.
Le II du même article 1er de la loi de 1965 précise le point le plus utile, et le plus mal compris. Le statut de la copropriété s'impose « à défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs ». Il vise alors « tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs ». Autrement dit : même lorsque chacun est propriétaire de sa parcelle, l'ensemble reste soumis à la loi de 1965 tant qu'aucune convention n'a mis en place une structure dotée de la personnalité morale, une association syndicale libre par exemple. Le texte ajoute que, pour les ensembles déjà régis par la loi, cette convention « est adoptée par l'assemblée générale à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat ».
| Point de comparaison | Copropriété horizontale | Lotissement géré par une association syndicale libre |
|---|---|---|
| Terrain sous la maison | Partie commune le plus souvent, avec droit de jouissance exclusif | Parcelle appartenant en propre à chaque propriétaire |
| Texte applicable | Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 | Ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et statuts de l'association |
| Structure de gestion | Syndicat des copropriétaires, dont les décisions sont exécutées par un syndic | Association syndicale libre dotée de la personnalité morale |
| Acte fondateur | Règlement de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division | Statuts formés par consentement unanime des propriétaires, constaté par écrit |
| Prise de décision | Assemblée générale, majorités des articles 24, 25 et 26 | Selon les modalités de fonctionnement fixées par les statuts |
| Textes de référence | Art. 1er, 8, 17, 24 à 26 de la loi de 1965 | Art. 7 de l'ordonnance de 2004 et art. L. 442-1 du code de l'urbanisme |
Comment savoir dans lequel des trois régimes vous vous trouvez ? Une seule pièce tranche : votre titre de propriété. S'il désigne un « lot numéro X » assorti de tantièmes de parties communes, vous êtes en copropriété, quelle que soit la forme des bâtiments. S'il désigne une parcelle cadastrée dont vous êtes seul propriétaire et qu'une association gère les voies, vous êtes dans un lotissement. En cas de doute, l'état descriptif de division publié au fichier immobilier lève l'ambiguïté : l'article 13 de la loi de 1965 subordonne à cette publication l'opposabilité du règlement et de ses modifications aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires.
C'est la question qui déclenche le plus de conflits, parce que la réponse ne se lit pas dans l'apparence des lieux. Une maison occupée par une seule famille peut parfaitement avoir une toiture qualifiée de partie commune. L'ordre de lecture est toujours le même : le règlement de copropriété d'abord, l'article 3 de la loi ensuite.
Premier temps, le règlement. L'article 8 lui donne mission de « déterminer la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ». S'il range expressément les toitures parmi les parties privatives de chaque maison, elles le sont. S'il les range parmi les parties communes, elles le sont également, quand bien même une seule maison se trouve dessous et qu'aucun voisin n'y accède.
Deuxième temps, le silence. Lorsque le règlement ne dit rien ou se contredit, l'article 3 prend le relais et répute parties communes « le gros oeuvre des bâtiments ». La qualification de la toiture se joue donc à cet endroit, et elle se discute pièce en main : c'est au juge du fond qu'il revient d'interpréter les titres.
La Cour de cassation raisonne exactement dans cet ordre. Dans un arrêt de la troisième chambre civile du 4 juillet 2019, n° 18-12.135, des copropriétaires revendiquaient une terrasse privative sur le toit de garages. Les juges ont relevé que la désignation de leur lot ne mentionnait aucune terrasse, que le règlement de copropriété n'en mentionnait pas davantage et qu'il définissait les toitures comme des parties communes. La revendication a été écartée. Le règlement avait tranché avant tout le monde.
| Qualification de la toiture | Qui décide des travaux | Qui paie | Texte |
|---|---|---|---|
| Partie privative selon le règlement | Le copropriétaire, dans les conditions de jouissance fixées par le règlement | Le copropriétaire seul | Art. 2 et 8 |
| Partie commune générale | L'assemblée générale des copropriétaires | Tous les copropriétaires, proportionnellement aux tantièmes | Art. 3, 10 et 17 |
| Partie commune spéciale à un bâtiment | Une assemblée spéciale ou l'assemblée générale, mais seuls votent les copropriétaires auxquels cette partie commune est affectée | Les seuls copropriétaires auxquels cette partie commune est affectée | Art. 4, 6-2 et 10 |
| Règlement muet ou contradictoire | L'assemblée générale, sous le contrôle du juge en cas de litige | Selon la qualification finalement retenue | Art. 3 |
Tout dépend de la case du tableau dans laquelle vous vous trouvez. Si la toiture est privative, son propriétaire supporte seul la dépense et décide seul du calendrier, sous réserve des conditions de jouissance que le règlement peut imposer, par exemple sur l'aspect extérieur de l'ensemble. Si elle est commune, la règle de répartition vient du deuxième alinéa de l'article 10 : les copropriétaires « sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales [...] proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ».
Une nuance change souvent la facture. L'article 4 prévoit que les parties communes « sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales ». Quand le règlement crée des parties communes spéciales par bâtiment, la toiture d'une maison n'est financée que par les copropriétaires concernés, pas par l'ensemble du lotissement. Le vote suit la même logique. L'article 6-2 prévoit que « les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires » et que « seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes ». Vérifiez ce point avant de contester un appel de fonds : l'erreur la plus fréquente consiste à appliquer la grille des charges générales à une dépense qui relève d'une grille spéciale.
Un exemple d'application, à titre d'illustration et non de barème. Dans une copropriété horizontale de huit maisons totalisant 1 000 tantièmes, un lot pesant 125 tantièmes contribue à hauteur de 12,5 % aux charges générales. Une réfection de toiture qualifiée de partie commune générale, facturée 24 000 € toutes taxes comprises, laisse donc 3 000 € toutes taxes comprises à la charge de ce lot. Si la même toiture relève d'une partie commune spéciale partagée entre deux maisons seulement, la répartition se fait sur les tantièmes de cette grille spéciale, et le résultat n'a plus rien à voir.
Reste le vote. Les travaux se décident en assemblée générale, et la majorité dépend de leur nature. L'article 24 pose la règle de principe : « Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi. » L'article 25 réserve certaines décisions à la majorité des voix de tous les copropriétaires, absents compris. Et lorsque cette majorité n'est pas atteinte mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'article 25-1 permet à « la même assemblée » de « se prononcer à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote ».
Une maison mitoyenne n'est pas, en soi, une maison en copropriété. Les deux notions viennent de deux textes différents, elles répondent à deux logiques différentes, et il arrive qu'elles se superposent sur la même parcelle. Les confondre conduit à réclamer au voisin ce qui relève du syndicat, ou l'inverse.
La mitoyenneté relève du code civil. L'article 653 pose une présomption : « Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire. » L'article 655 règle la dépense en une ligne : « La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun. » Et l'article 656 ouvre une porte de sortie que la copropriété ne connaît pas : « Cependant tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne. »
La copropriété horizontale, elle, relève de la loi de 1965. Il n'existe aucune faculté d'abandon : l'article 1er qualifie la partie privative et la quote-part de parties communes d'« indissociables ». Un copropriétaire qui ne veut plus financer la voirie commune ne peut pas y renoncer, il ne peut que vendre son lot ou obtenir une scission.
Quand les deux régimes se rencontrent, c'est la copropriété qui commande. L'article 3 range en effet « le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes » parmi les droits accessoires aux parties communes réputés tels dans le silence ou la contradiction des titres. Si le mur qui sépare deux maisons est une partie commune de la copropriété, les articles 653 et suivants du code civil ne servent plus de fondement à une demande entre voisins : la décision revient à l'assemblée générale et la dépense se répartit selon l'article 10.
| Point de comparaison | Maison mitoyenne hors copropriété | Maison en copropriété horizontale |
|---|---|---|
| Texte applicable | Code civil, articles 653 et suivants | Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 |
| Statut du mur séparatif | Présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire | Qualifié par le règlement de copropriété, à défaut par l'article 3 |
| Qui paie les réparations | Tous ceux qui y ont droit, proportionnellement au droit de chacun | Les copropriétaires, selon les tantièmes ou l'utilité objective |
| Peut-on se retirer de la dépense ? | Oui, par abandon du droit de mitoyenneté, si le mur ne soutient pas un bâtiment appartenant à celui qui abandonne | Non : partie privative et quote-part de parties communes sont indissociables |
| Organe de décision | Aucun : accord entre voisins, à défaut le juge | Assemblée générale, exécution confiée au syndic |
| Charges périodiques | Aucune par principe | Budget prévisionnel voté chaque année |
Deux maisons accolées peuvent relever des deux régimes à la fois. Rien n'interdit qu'un mur soit mitoyen entre deux propriétés au sens du code civil et que les voies d'accès, les réseaux et le portail relèvent d'une copropriété horizontale. Le réflexe est alors de vérifier, pour chaque élément litigieux, s'il figure dans l'état descriptif de division. Ce qui y figure relève du syndicat. Ce qui n'y figure pas relève du droit commun de la propriété.
Oui, et sans dérogation liée à la forme des bâtiments. L'article 17 de la loi de 1965 est net : « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical. » Une copropriété horizontale de quatre pavillons obéit à la même règle qu'un immeuble de quatre-vingts appartements.
Le syndic n'est pas nécessairement un professionnel. L'article 17-2 pose une seule condition : « Seul un copropriétaire d'un ou plusieurs lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer peut être syndic non professionnel. » Le texte ajoute que « si cette condition disparaît, le mandat devient caduc à l'expiration d'un délai de trois mois suivant l'événement ». Le terme légal est syndic non professionnel ; syndic bénévole est le terme d'usage.
Beaucoup de copropriétés horizontales entrent dans la catégorie des petites copropriétés, issue de l'ordonnance du 30 octobre 2019. L'article 41-8 en donne la définition chiffrée : les dispositions de la section « s'appliquent lorsque le syndicat des copropriétaires comporte au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 € ». Deux critères alternatifs, donc : cinq lots au plus, ou un budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 euros sur trois exercices consécutifs.
Un régime encore plus spécifique existe pour les copropriétés à deux. L'article 41-13 ouvre une section entière dont « les dispositions [...] s'appliquent aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires ». L'article 41-16 y remplace le vote par un mécanisme de seuils, détaillé plus bas à propos de la sortie du régime.
La convocation obéit à l'article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : « Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. » Deux points méritent attention. Le délai est un minimum : le règlement de copropriété peut l'allonger, jamais le raccourcir. Et il ne cède que devant l'urgence, seule réserve posée par le texte. Le calculateur délai de convocation d'AG de copropriété d'Actav applique ce délai à votre date de réunion.
| Majorité | Comment elle se calcule | Ce qu'elle couvre | Texte |
|---|---|---|---|
| Majorité simple | Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance | Toutes les décisions, sauf lorsque la loi en dispose autrement | Art. 24 |
| Majorité absolue | Majorité des voix de tous les copropriétaires, absents compris | Notamment la désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical, les travaux d'économies d'énergie, l'installation ou la modification des installations de recharge des véhicules électriques et hybrides rechargeables, les compteurs divisionnaires | Art. 25 |
| Passerelle du second vote | Second vote immédiat à la majorité de l'article 24, si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires | Les décisions requérant la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition | Art. 25-1 |
| Double majorité | Majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix | Notamment la modification du règlement de copropriété en ce qui concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes | Art. 26 |
Une décision votée peut être contestée, mais la fenêtre est étroite. L'article 42 prévoit que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes », cette notification étant réalisée par le syndic « dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ». Deux conséquences que beaucoup ignorent : un copropriétaire qui a voté pour la résolution ne peut pas la contester, et « sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 [...] est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois ».
La répartition ne repose pas sur une clé unique, mais sur deux, que l'article 10 pose l'une après l'autre. Premier alinéa : les copropriétaires « sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ». Deuxième alinéa : ils « sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ».
Retenez la distinction : l'utilité objective pour les services et les équipements, les tantièmes pour la conservation des parties communes et le fonds de travaux. Dans une copropriété horizontale, cette distinction est loin d'être théorique. Un équipement dont une seule rangée de maisons bénéficie ne se répartit pas comme l'entretien des voies d'accès. Les grilles de répartition figurent dans le règlement de copropriété, et c'est là qu'il faut les vérifier avant toute contestation.
Le rythme de paiement vient de l'article 14-1 : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. » S'y ajoute une épargne obligatoire. L'article 14-2-1 impose au syndicat de constituer un fonds de travaux « au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble » et fixe deux planchers : « Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1. »
| Type de dépense | Clé de répartition | Texte |
|---|---|---|
| Services collectifs et éléments d'équipement commun non individualisés | Utilité objective du service ou de l'équipement pour chaque lot | Art. 10, 1er alinéa |
| Conservation, entretien et administration des parties communes, générales et spéciales | Proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives, soit les tantièmes | Art. 10, 2e alinéa |
| Cotisation au fonds de travaux | Même clé que les charges générales, avec un plancher de 5 % du budget prévisionnel et de 2,5 % du montant du plan pluriannuel adopté | Art. 10 et 14-2-1 |
| Frais de mise en demeure, de relance et de recouvrement | Le seul copropriétaire débiteur | Art. 10-1 |
Le mécanisme est brutal et peu connu. L'article 19-2 prévoit qu'à défaut de versement d'une provision à sa date d'exigibilité, « et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues [...] ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ». Un trimestre impayé peut donc rendre exigible l'année entière. Les frais de la procédure ne sont pas mutualisés : l'article 10-1 met à la charge du seul copropriétaire concerné « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure ».
Sortir d'une copropriété horizontale ne se décrète pas. La loi organise une procédure, la scission, et l'article 28 de la loi de 1965 pose d'entrée deux conditions cumulatives : « Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible ». S'il n'y a qu'un seul bâtiment, ou si le terrain ne peut pas être divisé, la question est close avant même d'être posée.
Ces conditions remplies, le texte ouvre deux voies. La première, au a), permet au « propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments » de « demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée », l'assemblée générale statuant « à la majorité des voix de tous les copropriétaires ». La seconde, au b), permet aux propriétaires de plusieurs bâtiments, réunis en assemblée spéciale, de demander la constitution « d'un ou plusieurs syndicats séparés ». Ces deux branches ne forment que le I de l'article. Le II confie ensuite à l'assemblée générale le soin de statuer sur les conditions matérielles, juridiques et financières de la division, et organise le transfert des créances et la répartition des dettes du syndicat initial entre les syndicats issus de la division. C'est ce II qui détermine, en pratique, qui paie quoi après la séparation.
C'est ici que le régime des syndicats à deux copropriétaires change tout. L'article 41-16 remplace le vote classique par des seuils : « Les décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix. » La scission relevant de cette majorité, un copropriétaire qui détient au moins deux tiers des tantièmes peut en principe emporter la décision. Dans le cas le plus fréquent, celui de deux lots à parts égales, personne n'atteint ce seuil : l'accord des deux propriétaires devient indispensable. Le même article ajoute que, « indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence », ce qui vise la conservation, pas la sortie du régime.
Le coût se compose de plusieurs prestations, dont une seule relève d'un tarif encadré. Le tableau ci-dessous récapitule qui fixe le prix de chaque poste, et sur quel texte repose la prestation.
| Poste de la sortie | Qui fixe le prix | Ce que dit le texte |
|---|---|---|
| Plan de division et bornage du terrain | Le géomètre-expert, honoraires libres, aucun tarif réglementé | Le géomètre-expert « lève et dresse [...] les plans de division, de partage, de vente et d'échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière » (loi n° 46-942 du 7 mai 1946, art. 1er) |
| Acte notarié modifiant le règlement de copropriété et l'état descriptif de division | Tarif réglementé du notaire | Émoluments des articles A444-53 et suivants du code de commerce ; l'article A444-54 pose que les émoluments proportionnels « sont perçus sur le capital énoncé dans les actes, augmenté de la valeur des charges y figurant » |
| Publication au service de la publicité foncière | L'État | « Une contribution de sécurité immobilière est due à l'Etat par toute personne qui requiert l'accomplissement des formalités prévues aux 1° et 2° de l'article 878 » (art. 879 du code général des impôts) |
| Assemblée générale de scission : convocation, tenue, procès-verbal | Le contrat de syndic | Le syndic est chargé « d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale » (art. 18) ; la convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la réunion (décret du 17 mars 1967, art. 9) |
| Formalités d'urbanisme, le cas échéant | La commune | La division ne constitue un lotissement que si elle a « pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis » (art. L. 442-1 du code de l'urbanisme) |
Aucun texte ne fixe le prix total d'une sortie de copropriété horizontale. Un seul poste relève d'un tarif réglementé, celui du notaire. Les honoraires du géomètre-expert sont libres et varient avec la surface, la configuration du terrain et le nombre de limites à borner. Toute page qui annonce un montant unique et forfaitaire ne s'appuie sur aucune source officielle, parce qu'il n'en existe pas. La bonne méthode est de demander deux devis écrits, un au géomètre-expert et un au notaire, avant d'inscrire la question à l'ordre du jour de l'assemblée.
La question revient systématiquement, et la réponse tient à la destination des lots créés. L'article L. 442-1 du code de l'urbanisme ne qualifie de lotissement que la division « ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Lorsque les maisons existent déjà et qu'aucun lot nouveau n'est destiné à recevoir une construction, la définition n'est pas remplie. Cela ne dispense pas de consulter le service urbanisme de la mairie avant de signer quoi que ce soit : le plan local d'urbanisme peut imposer ses propres contraintes de surface, d'accès ou de raccordement aux réseaux, et c'est la commune qui confirme le régime applicable à votre terrain.
Sur Actav (actav.fr), le calculateur du délai de convocation d'une assemblée générale de copropriété est en accès libre : la page annonce « 100 % gratuit · Sans inscription » et applique le délai de vingt et un jours minimum avant la réunion. La bibliothèque réunit par ailleurs des modèles Word éditables « rédigés et validés par avocats », conformes au droit français, répartis en trois familles : conditions générales de vente, création d'entreprise et baux.
Vendre une maison en copropriété horizontale, c'est vendre un lot de copropriété, avec les obligations qui vont avec. La première concerne les charges. L'article 20 de la loi de 1965 prévoit que, « lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété ». Demander ce certificat au syndic en amont évite l'opposition du syndicat sur le prix.
La seconde obligation concerne l'information de l'acquéreur. La fiche officielle « Vente d'un logement en copropriété » de service-public.gouv.fr, vérifiée le 21 août 2025, récapitule les pièces à remettre. Elles se rangent en trois familles.
Ce dernier point mérite un mot, car il coûte cher quand il est négligé. Le premier alinéa de l'article 46 de la loi de 1965 impose que « toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ». Plus loin, le même article assortit l'obligation d'une sanction financière : « Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. » Un écart de plus de 5 % ouvre donc droit à une réduction du prix proportionnelle. L'article comporte d'autres alinéas, notamment des exclusions et un délai pour agir : reportez-vous au texte intégral avant d'engager une réclamation.
Enfin, un piège propre aux copropriétés horizontales anciennes : le règlement a parfois été modifié en assemblée sans que l'acte modificatif soit publié. L'article 13 rappelle que « le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier ». Un acheteur n'est donc pas tenu par une modification non publiée, ce qui peut réserver des surprises des deux côtés de la table.
Quatre délais structurent la vie d'une copropriété horizontale. La convocation de l'assemblée générale est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, sauf urgence et sauf délai plus long prévu par le règlement de copropriété (article 9 du décret du 17 mars 1967). Le procès-verbal est notifié par le syndic dans le mois suivant l'assemblée, et les copropriétaires opposants ou défaillants disposent ensuite de deux mois, à peine de déchéance, pour contester les décisions (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Un impayé de provision devient une déchéance du terme après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours (article 19-2). Enfin, le certificat du syndic attestant que le vendeur est libre de toute obligation doit avoir moins d'un mois de date lors d'une vente, faute de quoi le notaire notifie l'avis de mutation dans les quinze jours (article 20).
Les démarches dépendent de l'objectif, mais elles passent toutes par l'assemblée générale. Pour des travaux sur une partie commune, la démarche consiste à faire inscrire la question à l'ordre du jour, puis à voter selon la majorité applicable : majorité des voix exprimées pour l'article 24, majorité des voix de tous les copropriétaires pour l'article 25, avec le second vote immédiat de l'article 25-1 si le projet a réuni au moins le tiers de ces voix. Pour modifier le règlement de copropriété quant à la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes, il faut la double majorité de l'article 26, soit la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Pour désigner un syndic non professionnel, il faut être copropriétaire de la copropriété gérée (article 17-2). Pour sortir du régime, il faut une scission au sens de l'article 28, qui suppose plusieurs bâtiments et une division du sol possible.
Deux dossiers, selon que vous gérez ou que vous vendez. Pour comprendre votre situation : le titre de propriété, le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et leurs modificatifs publiés, les grilles de répartition des charges, les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale et le carnet d'entretien. Pour vendre, la fiche officielle « Vente d'un logement en copropriété » de service-public.gouv.fr, vérifiée le 21 août 2025, ajoute la fiche synthétique de la copropriété, la notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires, le plan pluriannuel de travaux ou son projet, les charges courantes et hors budget des deux exercices précédents, l'état du fonds de travaux, les sommes dues au syndicat, l'état des impayés et de la dette fournisseurs, ainsi que le dossier de diagnostic technique incluant la surface privative au sens de la loi Carrez. S'y ajoute le certificat du syndic de moins d'un mois prévu par l'article 20.
Cinq erreurs reviennent constamment en copropriété horizontale. Croire qu'une maison individuelle échappe au statut de la copropriété, alors que l'article 1er vise « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis ». Considérer son jardin comme une propriété privée, alors que l'article 3 répute le sol partie commune dans le silence des titres, l'occupant ne disposant souvent que d'un droit de jouissance exclusif. Engager seul des travaux de toiture sans avoir lu le règlement, qui la qualifie peut-être de partie commune. Appliquer la grille des charges générales à une dépense relevant d'une partie commune spéciale, alors que l'article 4 distingue les deux. Enfin, voter une modification du règlement sans faire publier l'acte modificatif au fichier immobilier, ce qui la rend inopposable aux ayants cause à titre particulier selon l'article 13.
La loi ne la nomme pas, elle l'englobe. Le cadre reste celui de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. L'article 1er, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er juin 2020, régit « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis » réparti par lots, et son II étend le statut aux ensembles immobiliers comportant des parcelles bâties ou non faisant l'objet de droits de propriété privatifs, sauf convention créant une organisation dotée de la personnalité morale. Les évolutions récentes sont communes à toutes les copropriétés : le régime des petites copropriétés de l'article 41-8, issu de l'ordonnance du 30 octobre 2019, et celui des syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, aux articles 41-13 et suivants ; le plan pluriannuel de travaux de l'article 14-2 et le fonds de travaux de l'article 14-2-1, dont la cotisation ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel.
Trois situations le justifient nettement. La première est la contestation d'une décision d'assemblée générale : le délai de deux mois de l'article 42 court à peine de déchéance à compter de la notification du procès-verbal, il n'est pas prorogeable et il ne bénéficie qu'aux copropriétaires opposants ou défaillants. La deuxième est le litige sur la qualification d'une partie privative ou commune, par exemple une toiture : la solution dépend de l'interprétation du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, exercice sur lequel la Cour de cassation censure régulièrement les décisions insuffisamment motivées. La troisième est la scission de l'article 28, qui engage la structure même de la propriété et se combine avec le droit de l'urbanisme. Pour un simple contrôle de la régularité d'une convocation ou d'un appel de charges, la lecture du règlement et des articles cités dans ce guide suffit le plus souvent.
Pas en pleine propriété, sauf clause contraire du règlement. L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 range le sol en tête des parties réputées communes « dans le silence ou la contradiction des titres », aux côtés des cours, des parcs et jardins et des voies d'accès. L'article 4 précise que les parties communes « sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ». Vous détenez donc une quote-part indivise du terrain, et le plus souvent un droit de jouissance exclusif sur la parcelle qui entoure votre maison. Ce droit vous permet d'en user seul, il ne vous en rend pas propriétaire. Le règlement de copropriété peut toutefois qualifier le sol de partie privative, puisque l'article 8 lui confie de déterminer la destination des parties tant privatives que communes : seule sa lecture donne la réponse pour votre ensemble.
Le règlement de copropriété décide, la loi ne tranche qu'à son défaut. L'article 8 confie au règlement de déterminer la destination des parties privatives et communes. S'il qualifie les toitures de parties communes, elles le sont, même lorsqu'une seule maison se trouve dessous. Dans le silence ou la contradiction des titres, l'article 3 répute parties communes « le gros oeuvre des bâtiments », et c'est sur ce terrain que la discussion se joue. La Cour de cassation applique cette méthode : dans un arrêt de la troisième chambre civile du 4 juillet 2019, n° 18-12.135, la revendication d'une terrasse privative sur le toit de garages a été écartée parce que ni la désignation du lot ni le règlement ne mentionnaient de terrasse et que le règlement qualifiait les toitures de parties communes. Conséquence financière : si la toiture est commune, la dépense se répartit selon l'article 10, proportionnellement aux tantièmes de la grille applicable, générale ou spéciale.
Oui, et la loi lui consacre même un régime propre. L'article 17 pose que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale et que leur exécution est confiée à un syndic. Aucun seuil de lots ne dispense de cette organisation. Le syndic peut être non professionnel, à condition d'être copropriétaire de la copropriété gérée (article 17-2). Deux régimes allégés peuvent s'appliquer. Celui des petites copropriétés vise les syndicats comportant au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros (article 41-8). Celui des syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires figure aux articles 41-13 et suivants : l'article 41-16 y remplace le vote par des seuils, plus de la moitié des voix pour les décisions de l'article 24, au moins deux tiers pour celles relevant de la majorité de tous les copropriétaires.
Ce n'est pas une transformation, c'est une scission suivie d'une division du sol. L'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 subordonne l'opération à deux conditions : l'immeuble doit comporter plusieurs bâtiments et la division de la propriété du sol doit être possible. L'assemblée générale statue alors à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; dans un syndicat à deux copropriétaires, la décision est prise par celui qui détient au moins deux tiers des voix, ce qui impose l'accord des deux lorsque les tantièmes sont égaux. Le plan de division relève du géomètre-expert, l'acte modificatif du notaire, et l'acte doit être publié au fichier immobilier pour être opposable (article 13). Sur le plan de l'urbanisme, la division n'est un lotissement au sens de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme que si elle a « pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis » : lorsque les maisons existent déjà, cette condition n'est pas remplie, mais seule la mairie confirme le régime applicable.
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