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Direction de la publication : Me Manel Sghari, Avocat au barreau de Paris — mis à jour le 18 septembre 2026
Hypothèque ou caution : ce sont les deux façons de garantir un prêt immobilier, et elles ne reposent pas du tout sur le même mécanisme.
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L'hypothèque affecte votre logement au paiement de la dette, sans que vous en soyez dépossédé (article 2385 du code civil) : elle passe obligatoirement par un acte notarié (article 2409) et par une inscription au service de la publicité foncière. La caution, elle, est une personne ou une société qui s'engage à payer à votre place si vous ne payez pas (article 2288 du code civil) : aucun notaire, aucune inscription.
Sur le coût, la fiche officielle de service-public.gouv.fr énonce que le cautionnement suppose « des frais de souscription plus élevés que ceux d'une hypothèque conventionnelle », mais qu'il évite les frais de mainlevée en cas de revente et permet de récupérer une partie des sommes versées en fin de prêt.
Le point de bascule est donc là : la question caution ou hypothèque se tranche moins sur le prix de départ que sur la durée pendant laquelle vous garderez le bien.
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.Quand la banque accorde un prêt immobilier, elle demande presque toujours une garantie. Le conseiller pose alors une question qui ressemble à une formalité : hypothèque ou caution ? Elle n'en est pas une. Les deux dispositifs coûtent des sommes différentes, se dénouent différemment à la revente, et n'engagent pas les mêmes personnes.
L'un porte sur votre appartement, l'autre sur le patrimoine d'un tiers qui accepte de répondre de vous.
Ce guide reprend les deux mécanismes dans leur ordre logique : ce que dit le code civil de chacun, le troisième dispositif que l'on oublie souvent et qui a changé de nom en 2022, le comparatif poste par poste, les frais tels qu'ils résultent des textes fiscaux, la question de la revente et de la mainlevée, ce qui se passe en cas d'impayé, et les cas où la banque n'a pas vraiment laissé le choix.
Chaque règle citée renvoie au texte en vigueur sur Légifrance ou à la fiche officielle de l'administration.
Attention au mot « caution », qui a deux sens. Dans le langage courant, on appelle souvent « caution » la somme d'argent versée à l'entrée d'une location : c'est en réalité le dépôt de garantie. En droit, la caution n'est jamais une somme, c'est une personne.
L'article 2288 du code civil le formule ainsi : « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. » Dans le financement immobilier, c'est bien ce sens juridique qui s'applique : la caution est un organisme, ou parfois un proche, pas un chèque bloqué.
Les deux garanties répondent au même besoin de la banque, être payée même si l'emprunteur cesse de rembourser, mais elles empruntent deux chemins opposés. L'une s'attache à un bien, l'autre à une personne. C'est de cette différence que découlent toutes les autres.
La définition tient en une ligne. Depuis la réforme du droit des sûretés entrée en vigueur le 1er janvier 2022, l'article 2385 du code civil dispose que « l'hypothèque est l'affectation d'un immeuble en garantie d'une obligation sans dépossession de celui qui la constitue ». Retenez les trois derniers mots : vous restez propriétaire, vous habitez le logement, vous pouvez même le vendre.
Simplement, si le prêt n'est plus remboursé, la banque peut faire saisir le bien et se faire payer sur le prix avant les autres créanciers.
Le formalisme est lourd, et il n'est pas négociable. L'article 2409 du code civil exige que « l'hypothèque conventionnelle est consentie par acte notarié » et ajoute que « le mandat d'hypothéquer est donné dans les mêmes formes ». Il faut ensuite inscrire l'hypothèque au service de la publicité foncière. Ce sont ces deux étapes, l'acte notarié et l'inscription, qui expliquent l'essentiel des frais.
Ici, aucun bien n'est affecté. Un tiers promet de payer à votre place. L'article 2288 du code civil, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2022, précise même que le cautionnement « peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu ». En crédit immobilier, ce tiers est le plus souvent une société de cautionnement partenaire de la banque, et non un membre de la famille.
La fiche officielle « Faut-il avoir une caution pour obtenir un crédit immobilier ? » de service-public.gouv.fr, vérifiée le 26 décembre 2024, indique que la banque met généralement son client en relation avec un organisme spécialisé, sans interdire d'en solliciter un autre, et que les fonctionnaires peuvent passer par leur mutuelle. Elle rappelle aussi que la caution peut être une personne physique.
Un point mérite d'être connu avant de signer, car il change tout en cas de difficulté : la caution qui paie ne fait pas cadeau de la somme. L'article 2309 du code civil énonce que « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur ». L'organisme se retourne donc contre vous, et il peut alors, lui, prendre une hypothèque.
Passer par une caution n'est pas une assurance contre la saisie, c'est un décalage dans le temps.
| Critère | Hypothèque conventionnelle | Caution (organisme) |
|---|---|---|
| Ce qui garantit la dette | Le logement lui-même | Le patrimoine d'un tiers qui s'engage |
| Texte de référence | Art. 2385 et 2409 du code civil | Art. 2288 du code civil |
| Passage chez le notaire | Obligatoire (acte notarié) | Non requis |
| Inscription à la publicité foncière | Oui | Non |
| Accord préalable à obtenir | Celui de la banque et du notaire | Celui de l'organisme, qui étudie votre dossier |
| Sortie à la revente | Mainlevée à payer si la vente est anticipée | Aucune formalité de mainlevée |
| Récupération en fin de prêt | Aucune | Restitution partielle possible selon l'organisme |
Beaucoup de comparatifs opposent seulement deux options. Il en existe une troisième, très utilisée, et son nom a changé. Ce que les banques et les courtiers appellent encore le « privilège de prêteur de deniers », ou PPD, n'existe plus sous ce nom : l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 l'a transformé, au 1er janvier 2022, en hypothèque légale spéciale.
Son siège est le 2° de l'article 2402 du code civil, qui garantit « la créance de celui qui a fourni les deniers pour l'acquisition d'un immeuble [...] sur celui-ci pourvu qu'il soit authentiquement constaté par l'acte d'emprunt que la somme était destinée à cet emploi, et par la quittance du vendeur que ce paiement a été fait des deniers empruntés ».
Deux conditions, donc, et elles sont strictes : l'acte de prêt doit dire que l'argent sert à acheter ce bien, et la quittance du vendeur doit confirmer qu'il a été payé avec cet argent.
La conséquence pratique est simple à retenir. Cette garantie ne couvre que l'achat d'un bien qui existe déjà. Selon la fiche officielle « Qu'est-ce que l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ? » publiée par le ministère de la Justice sur justice.fr, elle peut garantir l'achat d'un bien existant, maison, appartement ou terrain, mais ne peut pas garantir le financement de travaux ni un achat en l'état futur d'achèvement.
Un logement neuf acheté sur plan sort donc du dispositif, et c'est l'hypothèque conventionnelle qui prend le relais.
Pourquoi cette garantie coûte moins cher que l'hypothèque classique. Elle reste un acte notarié inscrit à la publicité foncière, mais elle échappe à la taxe proportionnelle de publicité foncière que supporte l'hypothèque conventionnelle. C'est la seule différence de nature entre les deux sur le plan du coût : le reste des postes, émoluments du notaire et contribution de sécurité immobilière, demeure dû.
Le choix entre hypothèque ou caution se joue sur quatre paramètres seulement : ce que vous payez au départ, ce que vous récupérez à la fin, ce que coûte une sortie anticipée, et le temps que prend l'accord. Voici les trois dispositifs mis côte à côte, critère par critère.
| Critère | Caution d'organisme | Hypothèque conventionnelle | Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers |
|---|---|---|---|
| Nature juridique | Sûreté personnelle : un tiers s'engage | Sûreté réelle sur l'immeuble | Sûreté réelle sur l'immeuble |
| Acte notarié | Non | Oui, art. 2409 c. civ. | Oui |
| Biens finançables | Ancien, neuf, VEFA, travaux, selon l'organisme | Tous, y compris VEFA et travaux | Uniquement un bien existant, ni VEFA ni travaux |
| Taxe de publicité foncière | Sans objet | 0,70 % des sommes garanties (art. 844 CGI) | Exonérée de cette taxe proportionnelle |
| Contribution de sécurité immobilière | Sans objet | 0,05 % de la créance garantie (art. 881 H CGI) | 0,05 % de la créance garantie |
| Frais en cas de revente anticipée | Aucun frais de mainlevée | Mainlevée notariée à payer | Mainlevée notariée à payer |
| Restitution en fin de prêt | Partielle, selon le barème de l'organisme | Aucune | Aucune |
| Condition d'octroi | Acceptation de votre dossier par l'organisme | Accord de la banque, pas de sélection par un tiers | Accord de la banque |
Trois profils reviennent constamment, et la réponse n'est pas la même pour chacun.
Un achat en VEFA ferme une porte. Si vous achetez sur plan ou financez des travaux, l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers est écartée par nature, la fiche justice.fr l'excluant expressément. Le choix se resserre alors sur deux options : la caution d'un organisme ou l'hypothèque conventionnelle, avec sa taxe de publicité foncière.
Choisir une garantie de prêt immobilier revient d'abord à savoir ce que chaque option coûte réellement dans votre situation. Les frais d'une garantie réelle ne sont pas un forfait fixé par la banque : ce sont des postes réglementés, chacun avec son texte. Les connaître permet de vérifier un devis notarié ligne par ligne, puis de comparer avec le devis de l'organisme de cautionnement.
| Poste | Assiette et taux | Texte applicable |
|---|---|---|
| Taxe de publicité foncière | 0,70 % des sommes garanties en capital, intérêts et accessoires | Art. 844 du CGI |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,05 % des sommes ou valeurs de la créance garantie | Art. 881 H du CGI |
| Émoluments du notaire | Tarif réglementé, proportionnel au capital garanti | Code de commerce, tarifs réglementés |
| Frais de mainlevée, si sortie anticipée | Émolument réglementé, fonction du capital inscrit | Art. A. 444-141 du code de commerce |
Le poste le plus lourd est le premier, et c'est celui qui sépare les deux hypothèques. L'article 844 du code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2011, fixe à 0,70 % la taxe proportionnelle de publicité foncière applicable aux inscriptions d'hypothèques judiciaires ou conventionnelles, calculée sur les sommes garanties en capital, intérêts et accessoires.
L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers en est exonérée, ce qui explique qu'elle soit systématiquement proposée quand le bien est éligible.
Le second poste est la contribution de sécurité immobilière. L'article 881 H du code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026 issue de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, la fixe pour l'inscription de droits d'hypothèque à un taux unique de 0,05 % sur les sommes ou valeurs de la créance garantie.
Elle est due au titre du service public de la publicité foncière, l'article 879 du même code précisant qu'elle « est due à l'Etat par toute personne qui requiert l'accomplissement des formalités ».
Appliquons les seuls taux fixés par les textes, sur une créance garantie de 200 000 € en capital. La taxe de publicité foncière de l'article 844 du CGI représente 0,70 %, soit 1 400 €. La contribution de sécurité immobilière de l'article 881 H représente 0,05 %, soit 100 €.
Ces deux taxes seules atteignent donc 1 500 € pour une hypothèque conventionnelle, contre 100 € pour une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers exonérée de la première. À ces montants s'ajoutent les émoluments du notaire et les débours, qui relèvent du tarif réglementé et ne sont pas fixés par ces deux articles.
Ces deux lignes ne sont pas la facture complète. Elles ne comprennent ni les émoluments du notaire, ni les débours, ni la TVA applicable aux émoluments.
Pour une estimation officielle et localisée, l'Agence nationale pour l'information sur le logement met à disposition sur service-public.gouv.fr un outil intitulé « Calculer le coût d'une hypothèque pour un crédit immobilier », qui estime le coût de la garantie hypothécaire selon le type d'achat et le département. Les résultats y sont expressément donnés à titre indicatif.
Le cautionnement bancaire fonctionne selon une autre logique. L'emprunteur verse à l'organisme une commission, qui rémunère le service et reste acquise, et une participation à un fonds de garantie mutuel, qui sert à couvrir les défaillances de l'ensemble des emprunteurs cautionnés. C'est cette seconde part qui peut revenir en fin de prêt.
La fiche officielle de service-public.gouv.fr est nette sur le sens de la comparaison, et il surprend souvent : opter pour une caution implique « des frais de souscription plus élevés que ceux d'une hypothèque conventionnelle ». L'avantage n'est donc pas à l'entrée.
Il vient de deux éléments qu'elle mentionne juste après : la récupération d'une partie des frais de souscription à l'échéance du prêt, et l'absence de frais de mainlevée en cas de vente. Le barème de restitution dépend de chaque organisme, il n'est fixé par aucun texte : c'est un point à faire chiffrer par écrit avant de signer, et non à estimer.
Le point complet 2026, expliqué simplement et vérifié par un avocat.
C'est le moment où l'écart entre les deux garanties devient concret, et il se mesure en euros comme en semaines.
Avec une caution, il n'y a rien à faire. Aucune inscription ne pèse sur le bien, donc rien à radier : la vente se déroule sans formalité liée à la garantie, et la fiche officielle relève précisément l'absence de frais de mainlevée.
Avec une hypothèque, la question dépend de la date.
La fiche officielle « Que devient l'hypothèque quand le crédit immobilier est remboursé ? » de service-public.gouv.fr, vérifiée le 26 décembre 2024, pose la règle : « L'hypothèque est inscrite pendant la durée du crédit immobilier, plus 1 an » et « l'inscription prend fin automatiquement (sans frais, ni démarche à faire), 1 an après la dernière échéance de remboursement du crédit immobilier ».
Autrement dit, si vous allez au terme du prêt, l'hypothèque s'éteint seule et ne vous coûte rien de plus.
Le coût n'apparaît que si vous sortez avant. La même fiche prévient : « Vous aurez alors des frais de mainlevée à payer.
Le montant de ces frais dépend de la valeur du crédit initial. » Cette mainlevée est un acte notarié, régi par l'article A. 444-141 du code de commerce, qui soumet la mainlevée d'inscription hypothécaire, définitive ou partielle réduisant la créance, à « un émolument proportionnel au capital évalué au bordereau d'inscription ou à concurrence duquel la mainlevée est consentie ».
Sur le plan civil, la radiation repose sur un accord ou sur un jugement. L'article 2435 du code civil, en vigueur depuis le 1er janvier 2022 et placé dans la sous-section « De la radiation et de la réduction des inscriptions », énonce que « les inscriptions sont rayées du consentement des parties intéressées et ayant capacité à cet effet, ou en vertu d'un jugement en dernier ressort ou passé en force de chose jugée ».
En pratique, c'est la banque qui donne son accord une fois remboursée, et le notaire qui accomplit la formalité.
La durée maximale d'une inscription est encadrée par la loi. L'article 2429 du code civil prévoit que « l'inscription conserve l'hypothèque jusqu'à la date que fixe le créancier ». Lorsque la dette est payable à des dates déterminées, la date extrême d'effet de l'inscription est au plus d'un an après la dernière échéance, sans que la durée puisse dépasser cinquante ans.
Attention à la numérotation : depuis le 1er janvier 2022, cette règle figure à l'article 2429 et non plus à l'article 2434, qui traite aujourd'hui d'un tout autre sujet.
La différence de mécanisme produit ici des effets très concrets, et elle est mal comprise. Avec une caution, le premier interlocuteur n'est plus la banque mais l'organisme, ce qui laisse une marge de négociation avant toute procédure sur le bien. Avec une hypothèque, la banque agit directement sur le logement, selon les voies d'exécution applicables.
Mais la caution ne fait pas disparaître la dette : elle la déplace. L'article 2309 du code civil subroge la caution qui a payé « dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur ». L'organisme qui règle vos échéances devient donc votre créancier, avec les mêmes armes que la banque.
Tout cautionnement n'a pas la même intensité. L'article 2290 du code civil pose que « le cautionnement est simple ou solidaire ». La distinction se joue sur une faculté précise, le bénéfice de discussion, défini par l'article 2305 du code civil : il « permet à la caution d'obliger le créancier à poursuivre d'abord le débiteur principal ».
Le même article ferme aussitôt cette porte à trois catégories : « Ne peut se prévaloir de ce bénéfice ni la caution tenue solidairement avec le débiteur, ni celle qui a renoncé à ce bénéfice, non plus que la caution judiciaire. »
La portée pratique est directe pour qui envisage de faire cautionner un proche plutôt que de passer par un organisme. Un cautionnement solidaire permet au créancier de réclamer la totalité à la caution dès le premier impayé, sans avoir à poursuivre d'abord l'emprunteur. C'est la formule que les créanciers professionnels stipulent le plus souvent, et elle doit être lue attentivement avant signature.
Le même mot revient d'ailleurs dans un tout autre contexte, celui de la location : le bailleur qui demande une « caution » vise soit un garant, soit le dépôt de garantie versé à l'entrée, deux notions à ne pas confondre. Si vous louez le bien que vous financez, notre modèle de bail d'habitation rédigé par avocat traite ces deux clauses séparément.
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La recherche « caution ou hypothèque avis » traduit une attente légitime : savoir ce que d'autres ont vécu. Les avis en ligne restent des expériences individuelles, dépendantes d'un dossier et d'un établissement. En revanche, trois constats reviennent assez systématiquement pour être utiles, et chacun peut être rapporté à une règle vérifiable.
Le bon réflexe n'est donc pas de chercher un avis majoritaire, mais de demander à votre banque un chiffrage écrit des trois options pour votre dossier précis, puis de le confronter aux taux réglementés cités plus haut. Une ligne « frais de garantie » sans détail n'est pas vérifiable. Autrement dit, le débat hypothèque ou caution ne se tranche pas dans l'absolu : il se tranche sur un devis, avec votre durée de détention en tête.
Trois situations reviennent, et elles n'appellent pas la même réponse.
Dans tous les cas, conservez l'offre de prêt, le tableau d'amortissement, l'acte notarié et le décompte de frais remis par le notaire. Ce sont les pièces qui permettent de reconstituer les calculs.
Deux régimes distincts, tous deux refondus au 1er janvier 2022. L'hypothèque est définie par l'article 2385 du code civil comme « l'affectation d'un immeuble en garantie d'une obligation sans dépossession de celui qui la constitue ». Elle exige un acte notarié : l'article 2409 dispose que « l'hypothèque conventionnelle est consentie par acte notarié ». Le cautionnement, lui, relève de l'article 2288 : « le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ». Aucun texte n'impose une garantie plutôt qu'une autre : c'est la banque qui pose ses conditions, dans la limite de ce que le bien permet. À noter, l'ancien privilège de prêteur de deniers est devenu une hypothèque légale spéciale, désormais visée au 2° de l'article 2402 du code civil.
Le délai qui compte vraiment est celui de la sortie, pas celui de la mise en place. Côté mise en place, la caution suppose l'étude de votre dossier par l'organisme, l'hypothèque suppose la disponibilité du notaire et l'inscription au service de la publicité foncière, ces deux étapes s'insérant dans le calendrier de l'acte de vente. Côté sortie, la règle est fixée par la fiche officielle F788 de service-public.gouv.fr : « L'hypothèque est inscrite pendant la durée du crédit immobilier, plus 1 an » et l'inscription « prend fin automatiquement (sans frais, ni démarche à faire), 1 an après la dernière échéance de remboursement ». L'article 2429 du code civil encadre cette durée : au plus un an après la dernière échéance prévue, sans dépasser cinquante ans. Avec une caution, aucun délai de sortie n'existe puisqu'il n'y a rien à radier.
Le socle est commun, la différence tient aux pièces exigées par le tiers garant ou par le notaire. Dans les deux cas : pièce d'identité, justificatifs de revenus et d'apport, offre de prêt et tableau d'amortissement, compromis ou promesse de vente, et les éléments d'identification du bien. Pour une caution, l'organisme instruit un dossier de solvabilité qui lui est propre et peut demander des pièces complémentaires. Pour une hypothèque, le notaire a besoin du titre de propriété du vendeur et des éléments cadastraux, l'acte étant obligatoirement notarié. Pour l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, deux pièces sont déterminantes en vertu du 2° de l'article 2402 du code civil : l'acte d'emprunt constatant authentiquement que la somme était destinée à l'acquisition, et la quittance du vendeur établissant que le paiement a été fait des deniers empruntés.
Deux taxes chiffrables par les textes, plus des frais qui ne le sont pas. Pour une hypothèque conventionnelle, l'article 844 du code général des impôts fixe la taxe proportionnelle de publicité foncière à 0,70 % des sommes garanties en capital, intérêts et accessoires, et l'article 881 H, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026, fixe la contribution de sécurité immobilière à un taux unique de 0,05 % sur les sommes ou valeurs de la créance garantie. Sur une créance de 200 000 €, cela représente 1 400 € et 100 €. L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers est exonérée de la taxe de publicité foncière, ce qui la rend nettement moins chère sur un bien existant. S'y ajoutent, pour les deux, les émoluments réglementés du notaire et les débours. Pour la caution, service-public.gouv.fr indique des « frais de souscription plus élevés que ceux d'une hypothèque conventionnelle », avec une restitution partielle possible en fin de prêt dont le barème dépend de chaque organisme.
Cinq erreurs coûtent cher, et quatre viennent d'informations périmées. Croire que le « privilège de prêteur de deniers » existe encore sous ce nom : il est devenu une hypothèque légale spéciale au 1er janvier 2022. Choisir une caution en pensant qu'elle coûte moins cher à la signature, alors que la fiche officielle indique l'inverse. Prévoir une hypothèque sur un achat en VEFA en comptant sur l'exonération de taxe du prêteur de deniers, alors que la fiche justice.fr exclut expressément la vente en l'état futur d'achèvement. Payer une mainlevée sans nécessité, alors que l'inscription s'éteint seule un an après la dernière échéance. Enfin, signer un cautionnement solidaire sans mesurer que l'article 2305 du code civil prive alors la caution du bénéfice de discussion, ce qui expose le proche qui s'engage dès le premier impayé.
La réponse dépend de qui refuse quoi. Si l'organisme de cautionnement refuse votre dossier, il n'a pas à s'en justifier auprès de vous, car il engage son propre patrimoine : la voie utile est de demander à la banque une garantie réelle, en vérifiant si le bien ouvre droit à l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, exonérée de taxe de publicité foncière. Si la banque tarde à donner mainlevée alors que le prêt est soldé, l'article 2435 du code civil rappelle que les inscriptions sont rayées « du consentement des parties intéressées [...] ou en vertu d'un jugement en dernier ressort ou passé en force de chose jugée » : le juge peut donc être saisi. Si le litige porte sur les frais, séparez ce qui est réglementé, taxes et émoluments notariés vérifiables dans les textes, de la commission d'un organisme de cautionnement, qui est un prix de marché.
Aucun texte ne l'impose, et le professionnel obligatoire est le notaire, pas l'avocat. Pour l'hypothèque, l'article 2409 du code civil exige un acte notarié, ce qui rend le notaire incontournable ; le cautionnement bancaire, lui, se conclut sans passage devant notaire. L'intervention d'un avocat garde son utilité dans trois cas : un cautionnement donné par un proche, où la question du caractère simple ou solidaire et de la portée de l'engagement se pose avant signature ; un litige sur la mainlevée ou sur le décompte des frais ; et un montage patrimonial, achat en indivision ou via une société civile, où la garantie s'articule avec la structure de détention. Pour un dossier standard avec caution d'organisme, la lecture attentive de l'offre de prêt suffit généralement.
Non, et c'est la confusion la plus répandue. Dans le langage courant, « caution » désigne fréquemment la somme versée à l'entrée d'un logement en location, qui est en réalité le dépôt de garantie. En droit, la caution est une personne, jamais une somme : l'article 2288 du code civil définit le cautionnement comme « le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ». Dans un crédit immobilier, la caution est donc l'organisme, ou le proche, qui s'engage à rembourser à votre place. Les sommes que vous versez à cet organisme ne sont pas « la caution » : ce sont une commission de service et une participation à un fonds de garantie mutuel, dont une partie peut vous être restituée en fin de prêt selon le barème de l'organisme.
Pas unilatéralement : la garantie est une condition de l'offre de prêt, elle se renégocie avec la banque. En pratique, le changement intervient surtout à l'occasion d'un rachat ou d'une renégociation du crédit, opération qui met en place un nouveau prêt et donc une nouvelle garantie. Il faut alors intégrer le coût de sortie de l'ancienne : si le prêt initial était garanti par une hypothèque et qu'il est soldé par anticipation, une mainlevée notariée est nécessaire, avec l'émolument proportionnel prévu par l'article A. 444-141 du code de commerce. Si la garantie initiale était une caution, cette sortie ne génère pas de frais de mainlevée. Ce paramètre est souvent oublié dans les comparaisons de rachat de crédit, alors qu'il peut absorber une partie du gain attendu sur le taux.
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