Qui paie les charges de copropriété : locataire ou propriétaire, vendeur ou acquéreur, calcul en tantièmes, prescription de 5 ans et exemple chiffré.
Qui paie les charges de copropriété ? Le copropriétaire, et lui seul, vis-à-vis du syndicat. L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 met les charges à la charge des copropriétaires selon deux clés distinctes : l'utilité objective pour les services collectifs et les équipements communs, les tantièmes pour la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes. Un propriétaire qui loue peut ensuite refacturer à son locataire les seules charges figurant dans la liste du décret du 26 août 1987, avec régularisation au moins annuelle. En cas de vente, l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 tranche poste par poste : la provision du budget prévisionnel reste au vendeur, les provisions de travaux suivent celui qui est copropriétaire au jour de l'exigibilité, et le solde révélé par l'approbation des comptes va à celui qui est copropriétaire à cette date. Le calcul se lit dans le règlement de copropriété, qui doit indiquer les éléments retenus et la méthode de calcul. Les actions entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par cinq ans.
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.Savoir qui paie les charges de copropriété demande de séparer trois relations qui n'obéissent pas aux mêmes textes. La première lie le copropriétaire au syndicat des copropriétaires : c'est la loi du 10 juillet 1965 qui commande. La deuxième lie le bailleur à son locataire : c'est la loi du 6 juillet 1989 et le décret de 1987 sur les charges récupérables. La troisième lie le vendeur à l'acquéreur le jour de la mutation : c'est le décret du 17 mars 1967. Confondre les trois est l'erreur la plus fréquente, et la plus coûteuse, car le syndic ne s'adresse jamais au locataire.
Ce guide suit l'ordre des questions concrètes : qui doit payer au syndicat, ce que le bailleur peut réellement récupérer sur son locataire, la répartition entre vendeur et acquéreur au moment de la vente, la méthode de calcul poste par poste avec un exemple chiffré, ce que valent les moyennes publiées, et les délais de prescription. Chaque règle citée renvoie au texte en vigueur sur Légifrance ou à la fiche officielle de l'administration.
Le débiteur des charges est le copropriétaire. L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, ne connaît que lui. Il pose deux règles de répartition, et non une seule, ce que beaucoup de contenus résument à tort en « tout se répartit aux tantièmes ».
Premier alinéa : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. » Deuxième alinéa : « Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. »
| Nature de la charge | Exemples | Clé de répartition | Texte |
|---|---|---|---|
| Services collectifs et éléments d'équipement commun | Ascenseur, chauffage collectif, eau chaude collective | Utilité objective du service pour chaque lot | Art. 10, al. 1er, loi du 10 juillet 1965 |
| Conservation, entretien et administration des parties communes | Honoraires du syndic, assurance de l'immeuble, nettoyage, ravalement | Tantièmes, c'est-à-dire la valeur relative des parties privatives | Art. 10, al. 2, et art. 5 |
| Cotisation au fonds de travaux | Provision obligatoire pour travaux futurs | Tantièmes | Art. 10, al. 2, et art. 14-2-1 |
| Frais de recouvrement d'un impayé | Mise en demeure, relance, prise d'hypothèque | Le seul copropriétaire débiteur | Art. 10-1, a |
| Honoraires de l'état daté lors d'une vente | Document remis au notaire | Le seul copropriétaire vendeur, dans la limite de 380 € TTC | Art. 10-1, b, et décret n° 2020-153 |
Le syndicat vote chaque année un budget prévisionnel pour les dépenses courantes, en application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les copropriétaires versent ensuite des provisions égales au quart du budget voté, sauf modalités différentes décidées par l'assemblée générale. Le texte précise le point de départ : « La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. » Les travaux qui ne relèvent pas du budget prévisionnel obéissent au II du même article : leurs appels de fonds deviennent exigibles selon les modalités votées par l'assemblée.
Un retard de paiement se paie cher, et vite. L'article 19-2 de la loi de 1965 prévoit qu'à défaut de versement d'une provision à sa date d'exigibilité, « et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues [...] ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ». Un seul trimestre impayé peut donc rendre exigible l'année entière.
Les frais de recouvrement ne sont pas partagés entre tous. L'article 10-1, a, de la loi de 1965 impute « au seul copropriétaire concerné » les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment « les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure ». Les autres copropriétaires n'ont pas à financer la procédure engagée contre un voisin débiteur.
Vis-à-vis du syndicat, la réponse ne varie pas : le propriétaire. Le locataire n'a aucun lien juridique avec le syndicat des copropriétaires, et le syndic ne lui adresse aucun appel de fonds. Ce que le locataire paie, il le paie à son bailleur, au titre du bail, et sous un régime entièrement différent.
L'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en vigueur depuis le 1er juillet 2021, définit les charges récupérables comme les sommes accessoires au loyer principal exigibles sur justification, en contrepartie des services liés à l'usage des lieux, des dépenses d'entretien courant et de menues réparations sur les éléments d'usage commun, et des impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement. Il renvoie à un décret le soin d'en fixer la liste. Cette liste est celle de l'annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987, organisée en huit rubriques. Une dépense qui n'y figure pas ne peut pas être répercutée sur le locataire.
| Rubrique de l'annexe du décret du 26 août 1987 | Ce qu'elle couvre | Payé au final par |
|---|---|---|
| Ascenseurs et monte-charge | Électricité, exploitation, menues réparations | Locataire |
| Eau froide, eau chaude et chauffage collectif | Consommations, produits de traitement, exploitation | Locataire |
| Installations individuelles | Chauffage individuel, distribution d'eau dans les parties privatives | Locataire |
| Parties communes intérieures | Électricité, produits d'entretien, entretien courant | Locataire |
| Espaces extérieurs | Voies, aires de stationnement, espaces verts, éclairage | Locataire |
| Hygiène | Élimination des déchets, produits de désinsectisation | Locataire |
| Équipements divers du bâtiment | Énergie de la ventilation mécanique, entretien des équipements | Locataire |
| Impositions et redevances | Taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage | Locataire |
Une précision décisive sur la lecture de ce tableau : à l'intérieur de chaque rubrique, seules les dépenses limitativement énumérées par l'annexe sont récupérables. L'électricité et l'entretien courant de l'ascenseur le sont, son remplacement ne l'est pas ; l'entretien de la chaudière collective l'est, son changement ne l'est pas.
Ce sont toutes les autres. Parce que la liste du décret de 1987 est celle des charges récupérables, une dépense absente de ses huit rubriques reste définitivement supportée par le propriétaire. Quatre postes lourds sont concernés, et ce sont précisément ceux que certains bailleurs tentent de refacturer.
Deux décomptes différents circulent, et il ne faut pas les confondre. Le premier va du syndic au copropriétaire : c'est l'état individuel joint aux documents de l'assemblée générale qui approuve les comptes, avec le détail des dépenses par catégorie et la quote-part du lot. Le second va du bailleur au locataire, et son contenu minimal est imposé par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
| Mention | Ce que le texte exige | Quand |
|---|---|---|
| Décompte par nature de charges | « Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges » | 1 mois avant la régularisation |
| Mode de répartition entre locataires | Obligatoire dans les immeubles collectifs | Avec le décompte |
| Note sur le chauffage collectif | Note d'information sur les modalités de calcul en cas de chauffage et d'eau chaude collectifs | Avec le décompte |
| Pièces justificatives | Tenues « à la disposition des locataires » | Pendant 6 mois après l'envoi du décompte |
| Récapitulatif dématérialisé | Transmis à la demande du locataire, par voie dématérialisée ou postale | Sur demande |
| Paiement par douzièmes | « Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande » | Sur demande du locataire |
La régularisation est au moins annuelle. Elle compare les provisions versées aux dépenses réellement engagées, et se solde par un remboursement ou par un complément. La fiche officielle « Charges locatives récupérables » de service-public.gouv.fr, vérifiée le 15 avril 2025, rappelle que le bailleur peut réclamer un arriéré de charges pendant trois ans. Si vous rédigez ou relisez le bail lui-même, la page bail d'habitation, meublé ou mobilité compare les trois régimes de location et les clauses obligatoires de chacun.
C'est la question la plus disputée entre vendeur et acquéreur, et elle a une réponse écrite. L'article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa version en vigueur depuis le 25 décembre 2025 issue du décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, traite trois cas séparément. Le texte s'ouvre par « À l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot », puis énumère.
| Somme appelée | Qui la supporte | Texte |
|---|---|---|
| Provision exigible du budget prévisionnel | « Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel [...] incombe au vendeur » | Art. 6-2, 1° |
| Provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, c'est-à-dire les travaux | « Celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité » | Art. 6-2, 2° |
| Trop-perçu ou moins-perçu révélé par l'approbation des comptes | « Porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes » | Art. 6-2, 3° |
La logique du texte est celle de la date, jamais celle de l'usage. Un acquéreur qui signe le 3 janvier, alors que la provision du premier trimestre était exigible le 1er janvier, ne doit pas cette provision : elle incombe au vendeur. À l'inverse, un appel de fonds pour un ravalement voté en octobre, exigible le 15 février, incombe à l'acquéreur devenu copropriétaire le 3 janvier, même si le vote a eu lieu avant son arrivée.
Le troisième cas est celui qui surprend le plus. L'assemblée générale approuve les comptes de l'exercice, et fait apparaître un solde par lot. Ce solde, positif ou négatif, revient à celui qui est copropriétaire au jour de cette approbation, et non à celui qui a effectivement versé les provisions.
Concrètement : un vendeur qui a payé quatre provisions trimestrielles en 2026 et qui vend en novembre 2026 ne récupérera pas, auprès du syndicat, le trop-perçu constaté par l'assemblée générale de juin 2027. Ce crédit ira à l'acquéreur. C'est la raison pour laquelle les notaires établissent un compte de répartition entre les parties le jour de la vente, à partir de l'état daté, plutôt que d'attendre l'arrêté des comptes.
Le fonds de travaux ne suit pas le vendeur. L'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les sommes versées au fonds « ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l'occasion de la cession d'un lot ». Le texte réserve toutefois la faculté, pour l'acquéreur, de verser au vendeur un montant équivalent en sus du prix de vente. Cela se négocie dans le compromis, pas auprès du syndic.
Trois documents rythment la vente, et chacun a son délai. L'article 5 du décret du 17 mars 1967 impose au syndic d'adresser au notaire un état daté en trois parties. La première recense, même approximativement et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes qui peuvent rester dues par le copropriétaire cédant au syndicat pour chaque lot : provisions du budget prévisionnel, provisions de dépenses hors budget, charges impayées des exercices antérieurs et sommes de l'article 33 de la loi de 1965.
Le coût de ce document est plafonné. L'article 10-1, b, de la loi de 1965 énonce que les honoraires et frais perçus par le syndic pour l'établissement de l'état daté « ne peuvent excéder un montant fixé par décret ». Le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 le fixe : « Le montant mentionné au b de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est fixé à 380 € TTC. » Ce montant est bien toutes taxes comprises, il est entré en vigueur le 1er juin 2020, et il est supporté par le seul vendeur au titre de l'article 10-1.
Vient ensuite l'article 20 de la loi de 1965, en vigueur depuis le 11 avril 2024. Si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, le notaire doit donner avis de la mutation au syndic par lettre recommandée avec avis de réception, dans les quinze jours du transfert de propriété. Le syndic dispose alors, « avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis », de la faculté de former opposition par acte extrajudiciaire pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Le II du même article ajoute un second certificat, qui porte cette fois sur l'acquéreur et vérifie qu'il n'est pas lui-même copropriétaire débiteur.
Le calcul repose sur deux éléments, et un seul document permet de le refaire : le règlement de copropriété. Le troisième alinéa de l'article 10 de la loi de 1965 impose en effet que ce règlement fixe la quote-part de chaque lot dans chaque catégorie de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul retenue. Un règlement qui se contente d'une grille de chiffres sans expliquer sa construction ne satisfait pas cette exigence.
Les tantièmes eux-mêmes obéissent à l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, en vigueur depuis le 1er juin 2020 : « Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. » Trois critères, donc, et un quatrième expressément écarté : ce que vous faites de votre lot n'entre pas dans le calcul.
Voici la structure de calcul, poste par poste. Les montants sont une illustration construite sur les textes cités, ils ne proviennent d'aucune copropriété réelle.
| Poste du budget | Montant voté pour l'immeuble | Clé de répartition | Base du lot n° 12 | Part du lot |
|---|---|---|---|---|
| Conservation, entretien et administration des parties communes | 60 000 € | Tantièmes généraux (art. 5 et 10, al. 2) | 480 / 10 000 | 2 880 € |
| Ascenseur | 24 000 € | Utilité objective (art. 10, al. 1er) | 620 / 8 000 | 1 860 € |
| Sous-total budget prévisionnel | 84 000 € | 4 740 € | ||
| Cotisation au fonds de travaux, à 5 % du budget prévisionnel | 4 200 € | Tantièmes généraux (art. 10, al. 2, et 14-2-1) | 480 / 10 000 | 201,60 € |
| Total appelé sur l'année | 88 200 € | 4 941,60 € |
Reprenons le lot n° 12 du tableau, un appartement de trois pièces au troisième étage, dans un immeuble réparti en 10 000 tantièmes généraux et doté d'un ascenseur.
Une répartition manifestement fausse se conteste, mais dans une fenêtre étroite. L'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 ouvre l'action en révision « dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier » lorsque la part d'un lot est « supérieure de plus d'un quart » à celle qui résulterait d'une répartition conforme à l'article 10. Il ajoute une seconde porte d'entrée : la même action peut être exercée « avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ». Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède lui-même à la nouvelle répartition des charges.
Aucun montant moyen ne figure dans les textes, et la fiche officielle « Charges de copropriété » de service-public.gouv.fr, vérifiée le 18 février 2026, n'en donne aucun : elle décrit la répartition, les provisions et le recouvrement, pas les niveaux de dépense. Les chiffres qui circulent proviennent d'observatoires professionnels, sur des périmètres et des exercices différents, ce qui explique leurs écarts.
Le douzième Observatoire des charges de copropriété de la FNAIM du Grand Paris, publié le 6 février 2025 sur les données de l'exercice 2023, retient une moyenne de 2 453,95 € par lot, soit 43,34 €/m², avec une hausse de 10,71 % sur un an. Ce chiffre porte sur le Grand Paris, donc sur l'un des marchés les plus chers de France, et ne vaut pas moyenne nationale. Le même observatoire situe les plus fortes hausses sur l'eau froide (+12,8 %), le chauffage collectif (+11,7 %), l'entretien et la maintenance (+10,8 %), les primes d'assurance (+10,1 %) et l'électricité (+8,8 %).
Comparer sa propre charge à une moyenne a donc peu d'intérêt. Trois vérifications concrètes en ont davantage.
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Le délai est de cinq ans, et il n'a plus rien à voir avec les dix ans que l'on lit encore souvent. Le premier alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 1er juin 2020, renvoie au droit commun : « Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. »
L'article 2224 du Code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ». Deux conséquences pratiques. Le syndicat qui poursuit un impayé dispose de cinq ans, et non de dix. Le point de départ est glissant : il court du jour où le syndicat a connu ou aurait dû connaître le défaut de paiement, en pratique la date d'exigibilité de chaque provision.
| Action | Délai | Point de départ | Texte |
|---|---|---|---|
| Recouvrement des charges par le syndicat contre un copropriétaire | 5 ans | Jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits | Art. 42, al. 1er, loi de 1965, et art. 2224 C. civ. |
| Recouvrement d'un arriéré de charges par le bailleur contre son locataire | 3 ans | Jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits | Art. 7-1, loi du 6 juillet 1989 |
| Exigibilité anticipée de toutes les provisions après un impayé | 30 jours | Mise en demeure restée infructueuse | Art. 19-2, loi de 1965 |
| Contestation d'une décision d'assemblée générale | 2 mois, à peine de déchéance | Notification du procès-verbal, sans ses annexes | Art. 42, al. 2, loi de 1965 |
| Révision de la répartition des charges | 5 ans | Publication du règlement de copropriété au fichier immobilier | Art. 12, loi de 1965 |
| Révision de la répartition après achat | 2 ans | Première mutation à titre onéreux du lot depuis la publication du règlement | Art. 12, al. 2, loi de 1965 |
| Opposition du syndic sur le prix de vente | 15 jours | Réception de l'avis de mutation adressé par le notaire | Art. 20, I, loi de 1965 |
Une précision importante sur les deux mois de l'article 42 : ce délai est réservé aux « copropriétaires opposants ou défaillants ». Un copropriétaire qui a voté en faveur d'une résolution ne peut pas la contester ensuite, y compris lorsqu'elle fixe une répartition de charges qu'il regrette. Le point de départ est fixé par l'article 18 du décret du 17 mars 1967 : le délai « court à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants », et cette notification doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte du deuxième alinéa de l'article 42.
Entre la mise en demeure et la prescription quinquennale, la chronologie laisse peu de place à l'attente. Trente jours après une mise en demeure restée sans effet, l'article 19-2 rend exigibles les provisions non encore échues et les sommes des exercices précédents. Les frais engagés à partir de cette mise en demeure pèsent sur le seul débiteur, en application de l'article 10-1, a. Et lors d'une vente, l'état daté révèle l'arriéré au notaire, qui doit alors informer le syndic dans les conditions de l'article 20. Un impayé de charges finit donc presque toujours par se rappeler au vendeur au pire moment.
Le propriétaire paie au syndicat, le locataire rembourse une partie au propriétaire. Le syndic n'appelle jamais de fonds auprès d'un locataire : l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ne connaît que le copropriétaire. Le bailleur peut ensuite récupérer sur son locataire les seules charges figurant dans l'annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987, organisée en huit rubriques : ascenseurs, eau et chauffage collectif, installations individuelles, parties communes intérieures, espaces extérieurs, hygiène, équipements divers du bâtiment, impositions et redevances. Restent définitivement à la charge du propriétaire les honoraires du syndic, la prime d'assurance de l'immeuble, la cotisation au fonds de travaux et les travaux de conservation. La régularisation est au moins annuelle, avec un décompte par nature de charges communiqué un mois avant, selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
L'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 tranche poste par poste, à la date. Premièrement, « le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel [...] incombe au vendeur ». Deuxièmement, « le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ». Troisièmement, « le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes ». Les sommes déjà versées au fonds de travaux ne sont pas remboursées par le syndicat au vendeur, selon l'article 14-2-1 de la loi de 1965, l'acquéreur pouvant toutefois lui verser un montant équivalent en sus du prix.
Deux clés, jamais une seule. Les charges de services collectifs et d'équipements communs se répartissent « en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot » (article 10, alinéa 1er, de la loi de 1965). Les charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes, ainsi que la cotisation au fonds de travaux, se répartissent aux tantièmes, c'est-à-dire proportionnellement à la valeur relative des parties privatives. Cette valeur résulte, selon l'article 5, « de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ». Exemple : pour un lot de 480 tantièmes sur 10 000, un poste de 60 000 € donne 2 880 €. Le règlement de copropriété doit indiquer les éléments retenus et la méthode de calcul.
Le copropriétaire, pour chacun de ses lots. L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 met les charges à la charge des copropriétaires, sans exception liée à l'occupation du logement : un lot vacant reste redevable. Le syndicat vote chaque année un budget prévisionnel (article 14-1) et « la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ». Deux catégories échappent au partage collectif et pèsent sur un seul copropriétaire : les frais de recouvrement engagés à partir de la mise en demeure, et les honoraires de l'état daté lors d'une vente, plafonnés à 380 € TTC par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020. En cas d'impayé, les provisions non échues deviennent exigibles trente jours après une mise en demeure restée infructueuse (article 19-2).
Quatre textes commandent, et ils ne se recouvrent pas. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe qui doit au syndicat et selon quelles clés, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023 pour l'article 10. Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 règle la mutation, son article 6-2 étant en vigueur dans sa rédaction du décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et le décret n° 87-713 du 26 août 1987 encadrent ce que le bailleur peut récupérer sur son locataire. Enfin, le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 plafonne les honoraires d'état daté à 380 € TTC depuis le 1er juin 2020. Deux règles souvent mal citées : la prescription est de cinq ans et non de dix, et le fonds de travaux n'est pas remboursé au vendeur.
Un délai très court, trois délais moyens et deux délais longs. Le plus court est de quinze jours : c'est celui dont dispose le syndic pour former opposition sur le prix de vente, à compter de la réception de l'avis de mutation adressé par le notaire (article 20, I, de la loi de 1965). Viennent ensuite trente jours après une mise en demeure infructueuse pour que toutes les provisions deviennent exigibles (article 19-2), deux mois pour contester une décision d'assemblée générale, réservés aux copropriétaires opposants ou défaillants (article 42, alinéa 2), et deux ans après la première vente du lot pour demander la révision de la répartition (article 12). Les délais longs sont de cinq ans pour l'action du syndicat contre un copropriétaire (article 42, alinéa 1er, et article 2224 du Code civil) et de trois ans pour l'action du bailleur contre son locataire (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Trois documents pour comprendre, trois de plus pour vendre ou louer. Pour comprendre sa quote-part : le règlement de copropriété, qui fixe les tantièmes et doit indiquer les éléments retenus et la méthode de calcul (article 10 de la loi de 1965) ; le budget prévisionnel voté en assemblée générale (article 14-1) ; l'état individuel des charges joint aux comptes approuvés. Pour vendre : l'état daté en trois parties adressé au notaire par le syndic (article 5 du décret du 17 mars 1967), le certificat de moins d'un mois attestant que le vendeur est libre de toute obligation envers le syndicat (article 20, I), et le décompte de répartition établi entre les parties. Pour louer : le décompte par nature de charges communiqué au locataire un mois avant la régularisation, le mode de répartition entre locataires et les pièces justificatives tenues à disposition pendant six mois (article 23 de la loi du 6 juillet 1989).
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