Syndic copropriété : rôle du syndic, obligations, désignation à la majorité, mandat de 3 ans, coût, changement de syndic et recours, par avocat.
Syndic copropriété : le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires, celui qui exécute ce que l'assemblée générale a voté et qui administre l'immeuble au quotidien. L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 répartit les rôles en une phrase : les décisions sont prises en assemblée générale et « leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical ». Le syndic est désigné par l'assemblée générale à la majorité de tous les copropriétaires, absents compris, et son mandat ne peut pas dépasser trois ans. Il peut être professionnel, et il détient alors une carte professionnelle, ou non professionnel, à condition d'être lui-même copropriétaire de l'immeuble qu'il gère. Sa rémunération de base est forfaitaire, et ses honoraires d'état daté lors d'une vente sont plafonnés à 380 € TTC. Pour en changer, il faut faire inscrire la question à l'ordre du jour d'une assemblée générale.
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.Beaucoup de copropriétaires découvrent le mot « syndic » sur un appel de fonds, et se demandent au juste ce qu'ils paient. La réponse tient dans un texte court et ancien, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, complétée par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Ces deux textes disent qui décide, qui exécute, qui contrôle, et ils ne laissent presque rien au hasard : la durée du mandat, le contenu du contrat, le compte bancaire, les délais de convocation, le prix maximal d'un document de vente, tout y est écrit.
Syndic copropriété : ce guide suit l'ordre des questions concrètes, ce qu'est réellement le syndic et ce qu'il n'est pas, la liste de ses obligations envers les copropriétaires, la façon dont il est désigné et pour combien de temps, les trois formes possibles, dont le syndic bénévole en petite copropriété, la procédure pour en changer et le contenu des courriers utiles, le coût réel de la fonction, les recours en cas de litige, et le moment où un avocat devient utile. Chaque règle citée renvoie au texte en vigueur sur Légifrance, lu au moment de la rédaction.
Première confusion à lever : le syndic n'est pas la copropriété. Il en est le mandataire. La copropriété, juridiquement, c'est le syndicat des copropriétaires. La fiche officielle « Syndicat des copropriétaires », vérifiée le 9 juin 2026, le décrit en deux phrases utiles : « le syndicat des copropriétaires est une personne morale distincte des copropriétaires » et il « existe automatiquement, sans aucune formalité administrative ». L'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 le pose ainsi : la loi « régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes », et « le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables ».
Sur cette base, l'article 17 de la même loi distribue les rôles en une seule phrase, et c'est la phrase la plus utile de tout le statut : « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical. » Trois organes, trois fonctions qui ne se recouvrent pas.
| Organe | Ce qu'il est | Ce qu'il fait | Texte |
|---|---|---|---|
| Syndicat des copropriétaires | Une personne morale distincte des copropriétaires, qu'ils composent tous | Il existe automatiquement, sans aucune formalité administrative | Art. 1er de la loi de 1965 |
| Assemblée générale | La réunion des copropriétaires | Elle décide : budget, travaux, désignation et révocation du syndic | Art. 17, 24, 25 et 26 |
| Syndic | Le mandataire du syndicat, professionnel ou non | Il exécute les décisions, administre l'immeuble, tient les comptes | Art. 17 et 18 |
| Conseil syndical | Des copropriétaires élus par l'assemblée | Il assiste le syndic et contrôle sa gestion | Art. 21 |
Retenir cette répartition évite les deux erreurs les plus fréquentes. La première consiste à reprocher au syndic une décision qu'il n'a pas prise : s'il applique une résolution votée en assemblée, la contestation vise la décision, pas son exécutant. La seconde consiste à croire que le conseil syndical peut donner des ordres au syndic. Il ne le peut pas : l'article 21 de la loi lui confie un rôle d'assistance et de contrôle, pas un pouvoir de décision.
Syndic copropriété : aucune taille d'immeuble n'y échappe. Aucun seuil de surface ni de nombre de lots ne dispense un syndicat d'en désigner un : une copropriété de deux lots relève du même article 17 qu'un immeuble de deux cents appartements, sous réserve des règles propres aux syndicats de deux copropriétaires, qui figurent aux articles 41-13 et suivants. Ce qui change avec la taille, ce sont les règles allégées des petites copropriétés, traitées plus bas.
Syndic copropriété : c'est la question la plus posée, et la loi y répond de façon très concrète. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 11 avril 2024, énumère les missions du syndic sur plusieurs paragraphes numérotés. En voici les deux premières, citées mot pour mot, extraites du I : le syndic est chargé « d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale », puis « d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». Le reste de l'énumération est long ; le tableau ci-dessous en reprend les obligations qui intéressent directement les copropriétaires, avec leur texte de rattachement.
| Obligation du syndic | Ce qu'elle recouvre concrètement | Texte |
|---|---|---|
| Exécuter le règlement et les décisions votées | Appliquer les résolutions de l'assemblée générale, y compris celles qu'il désapprouve | Art. 18, I |
| Administrer et entretenir l'immeuble | Conservation, garde, entretien, et travaux urgents de sauvegarde à sa propre initiative | Art. 18, I |
| Tenir le carnet d'entretien | Établir et tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble, à disposition des copropriétaires | Art. 18, I |
| Ouvrir un espace en ligne sécurisé | Proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion, obligation que le texte réserve au syndic professionnel et que l'assemblée générale peut écarter à la majorité de l'article 25 | Art. 18, I |
| Immatriculer le syndicat | Accomplir les démarches d'immatriculation prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du Code de la construction et de l'habitation | Art. 18, I |
| Représenter le syndicat | Agir pour le syndicat dans les actes civils et en justice, dans les cas prévus | Art. 18, I |
| Ouvrir un compte bancaire séparé | « Ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat » | Art. 18, II |
| Préparer le budget | « Établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical » | Art. 18, II |
| Tenir la fiche synthétique | Établir la fiche synthétique de la copropriété, la mettre à jour chaque année et la tenir à disposition | Art. 8-2 |
| Convoquer l'assemblée dans les délais | Notifier la convocation « au moins vingt et un jours avant la date de la réunion », sauf urgence | Art. 9 du décret de 1967 |
| Notifier le procès-verbal | Notifier le procès-verbal « dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale » | Art. 42 |
C'est l'obligation la plus concrète pour un copropriétaire, et la plus facile à vérifier. Le II de l'article 18 charge le syndic d'« ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat ». Concrètement, les fonds de la copropriété ne doivent pas être mélangés avec ceux du cabinet de gestion ni avec ceux d'autres immeubles. Un relevé de ce compte, demandé au syndic ou consulté sur l'espace en ligne sécurisé, permet de contrôler la réalité de l'appel de fonds, du fonds de travaux et des règlements aux prestataires.
Le même II confie au syndic le soin « d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical ». Ce budget n'est pas facultatif : l'article 14-1 de la loi impose au syndicat de voter « chaque année, un budget prévisionnel » pour les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration. À côté, l'article 14-2-1 impose la constitution d'un fonds de travaux, dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation et « au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble ». Le montant de sa cotisation annuelle « ne peut être inférieur » à 5 % du budget prévisionnel, et à 2,5 % du montant des travaux du plan pluriannuel lorsqu'un tel plan a été adopté.
Le silence du syndic n'est pas seulement désagréable, il est sanctionné. L'article 8-2 de la loi lui impose d'établir une fiche synthétique de la copropriété qui regroupe les données financières et techniques essentielles, de la mettre à jour chaque année et de la tenir à disposition des copropriétaires. Et il ajoute une sanction automatique : « En l'absence de mise à disposition d'un copropriétaire de la fiche synthétique au-delà d'un délai d'un mois à compter de la demande, des pénalités par jour de retard » sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic et déduites lors de l'arrêté des comptes soumis à l'assemblée générale. Autrement dit, la demande écrite datée est utile : elle fait courir le mois.
Le syndic est aussi le premier interlocuteur des impayés. L'article 19-2 de la loi prévoit qu'à défaut de versement d'une provision à sa date d'exigibilité, « et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours », les autres provisions non échues et les sommes restant dues au titre des exercices précédents « deviennent immédiatement exigibles ». C'est la déchéance du terme : un trimestre impayé peut ainsi rendre l'année entière exigible d'un coup.
La désignation du syndic n'est pas une décision de gestion courante : elle se vote à la majorité absolue de l'article 25, la deuxième plus exigeante après la double majorité. L'article 25 de la loi, dans sa version en vigueur depuis le 18 juin 2025, énonce que « ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant », et son c) vise expressément « la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ». La nuance est décisive : cette majorité se calcule sur l'ensemble des copropriétaires, absents et abstentionnistes compris, et non sur les seuls votants.
Un tour de vote raté n'est pourtant pas la fin de la discussion. L'article 25-1 ouvre une passerelle très mal expliquée : lorsque le projet n'atteint pas la majorité de l'article 25 « mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote ». Un candidat syndic qui réunit un tiers des voix de tous les copropriétaires peut donc être élu dans la foulée, à la majorité simple des voix exprimées.
| Majorité | Comment elle se calcule | Exemples de décisions | Texte |
|---|---|---|---|
| Majorité de l'article 24 | Majorité des voix exprimées des présents, représentés et votants par correspondance | Budget prévisionnel, travaux d'entretien, quitus | Art. 24 |
| Majorité de l'article 25 | Majorité des voix de tous les copropriétaires, absents compris | Désignation ou révocation du syndic et du conseil syndical | Art. 25, c) |
| Passerelle de l'article 25-1 | Second vote immédiat à la majorité de l'article 24, si le projet a réuni au moins un tiers des voix de tous | Élection du syndic au second tour de la même assemblée | Art. 25-1 |
| Double majorité de l'article 26 | Majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix | Modification du règlement de copropriété sur l'usage des parties communes | Art. 26 |
La durée du mandat est plafonnée par le décret, pas par le contrat. L'article 28 du décret du 17 mars 1967, dans sa version en vigueur depuis le 4 juillet 2020, est catégorique : « la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années. » Le même article réduit cette durée à un an au maximum lorsque le syndic, son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité ou un parent proche a participé, directement ou indirectement, à la construction de l'immeuble, pendant la période visée par l'article 1792-4-1 du Code civil. La règle vise le syndic mis en place par le promoteur d'un immeuble neuf. Rien n'interdit ensuite le renouvellement : l'assemblée générale peut redésigner le même syndic autant de fois qu'elle le souhaite, pour des mandats successifs.
Avant l'assemblée qui désigne un syndic professionnel, une étape est prévue. L'article 21 de la loi pose que « le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic ». Deux tempéraments existent, et ils sont utiles à connaître. D'une part, « le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires », la demande de dispense devant être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée précédente. D'autre part, et quelle que soit l'attitude du conseil syndical, un copropriétaire peut demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour l'examen de projets de contrat de syndic. Un copropriétaire isolé n'est donc jamais bloqué par un conseil syndical inactif.
Syndic copropriété : la loi n'impose aucune forme. Elle en autorise trois, avec des conditions d'accès très différentes. Le point commun : dans les trois cas, l'assemblée générale garde la main, à la majorité de l'article 25. Elle désigne elle-même le syndic professionnel et le syndic non professionnel ; en forme coopérative, elle vote l'adoption de cette forme et élit les membres du conseil syndical, qui choisissent ensuite le syndic parmi eux.
| Forme | Qui peut l'exercer | Garanties exigées | Texte |
|---|---|---|---|
| Syndic professionnel | Une personne physique ou morale titulaire d'une carte professionnelle | Garantie financière, assurance de responsabilité civile professionnelle, aptitude professionnelle, absence d'incapacité | Art. 3 de la loi du 2 janvier 1970 |
| Syndic non professionnel, dit bénévole | Uniquement un copropriétaire d'un ou plusieurs lots de la copropriété gérée | Aucune carte professionnelle ; il reste responsable de sa gestion | Art. 17-2 de la loi de 1965 |
| Syndic coopératif | Un membre du conseil syndical, élu par ses pairs | Conseil syndical obligatoire ; le syndic est de droit président du conseil syndical | Art. 17-1 de la loi de 1965 |
Le syndic professionnel relève d'un texte extérieur au statut de la copropriété, la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet. Son article 3, dans sa version en vigueur depuis le 17 juillet 2025, pose que « les activités visées à l'article 1er ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d'une carte professionnelle », délivrée par le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale. Cette carte n'est remise qu'à celui qui justifie d'une garantie financière destinée à couvrir les fonds détenus pour autrui, d'une assurance de responsabilité civile professionnelle, de son aptitude professionnelle, et de l'absence d'incapacité ou d'interdiction d'exercer. Demander le numéro de carte et l'attestation de garantie financière est donc un réflexe légitime, pas une marque de défiance.
Le syndicat coopératif, lui, est prévu par l'article 17-1 de la loi de 1965 : le conseil syndical devient obligatoire, le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi eux, et il exerce de droit les fonctions de président du conseil syndical. Un vice-président peut être élu dans les mêmes conditions pour le suppléer.
Oui, et c'est même le cas de figure le plus fréquent pour un syndic bénévole. Une réserve, toutefois, avant tout le reste : le terme légal n'est pas « bénévole » mais « syndic non professionnel ». L'article 17-2 de la loi pose une condition unique et non négociable : « Seul un copropriétaire d'un ou plusieurs lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer peut être syndic non professionnel. » Un voisin dévoué mais locataire, un enfant d'un copropriétaire, un ami gestionnaire à la retraite : aucun ne peut être désigné.
Le même article règle le cas où la condition disparaît en cours de mandat, par exemple si le syndic bénévole vend son lot : « Si cette condition disparaît, le mandat devient caduc à l'expiration d'un délai de trois mois suivant l'événement. Durant ce délai, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic. » Trois mois, pas davantage, et la convocation est une obligation, pas une politesse.
La loi définit la petite copropriété, et cette définition ouvre un régime allégé. L'article 41-8 de la loi, en vigueur depuis le 1er juin 2020, retient deux critères alternatifs : les dispositions de la section s'appliquent « lorsque le syndicat des copropriétaires comporte au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 € ». Le mot « ou » compte : un immeuble de sept lots dont le budget moyen reste sous 15 000 € entre dans le régime, tout comme un immeuble de quatre lots au budget confortable.
Ce régime allège trois points, et trois seulement. Le syndicat n'est pas tenu de constituer un conseil syndical, par dérogation aux articles 21 et 17-1 (article 41-9). Il échappe à la comptabilité en partie double et peut constater ses engagements en fin d'exercice (article 41-10). Enfin, ses décisions peuvent être prises à l'unanimité par consultation écrite, sans convoquer d'assemblée générale, à l'exclusion du vote du budget prévisionnel et de l'approbation des comptes (article 41-12). Tout le reste, à commencer par les obligations du syndic, demeure le droit commun.
Deux précisions évitent les erreurs les plus communes. D'abord, la petite copropriété n'est pas dispensée de syndic : elle en désigne un, professionnel ou non, comme toute autre. Ensuite, le régime particulier des syndicats comportant seulement deux copropriétaires est distinct, il figure aux articles 41-13 et suivants de la même loi et ne se confond pas avec celui des cinq lots.
Un syndic bénévole reste tenu des mêmes obligations de fond. Convocation à vingt et un jours, budget prévisionnel voté chaque année, fonds de travaux, compte au nom du syndicat, notification du procès-verbal dans le mois : la loi ne prévoit pas de version simplifiée de ces obligations en fonction de la qualité du syndic. L'assurance de responsabilité civile du syndicat, imposée par l'article 9-1 de la loi, s'applique elle aussi sans condition de taille.
Syndic copropriété : on n'en change pas par courrier de résiliation. Le syndic tient son mandat d'un vote, il ne peut être remplacé que par un autre vote. Toute la procédure consiste donc à obtenir une assemblée générale qui statue sur la question. Voici l'ordre des opérations.
La révocation en cours de mandat est possible, mais elle suit un autre chemin. Le VIII de l'article 18 prévoit que « le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d'inexécution suffisamment grave ». Lorsque le conseil syndical en prend l'initiative, il le notifie au syndic, et « le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois » ; à défaut, « le président du conseil syndical est habilité à la convoquer ». C'est l'assemblée générale qui se prononce ensuite sur la résiliation.
| Étape après le changement | Ce que l'ancien syndic doit remettre | Délai |
|---|---|---|
| Remise financière immédiate | La situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque | 15 jours à compter de la cessation des fonctions |
| Remise des archives | L'ensemble des documents et archives du syndicat, y compris sous forme dématérialisée téléchargeable et imprimable | 1 mois à compter de la même date |
| Clôture des comptes | L'état des comptes des copropriétaires et celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture | 2 mois suivant l'expiration du délai d'un mois |
| En cas de blocage | Après mise en demeure restée sans effet, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut saisir le président du tribunal | Sous astreinte, avec intérêts à compter de la mise en demeure |
Ces quatre lignes reprennent l'article 18-2 de la loi, dans sa version en vigueur depuis le 11 avril 2024, issue de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024. C'est le texte à citer dans le courrier de relance adressé à un ancien syndic qui traîne.
Le courrier utile n'est pas une lettre de rupture, c'est une demande d'inscription à l'ordre du jour fondée sur l'article 10 du décret du 17 mars 1967. Il n'existe pas de formulaire officiel, et le décret n'impose pas de formule sacramentelle. En revanche, quelques mentions font la différence entre une demande qui prospère et une demande que le syndic écarte pour un motif de forme.
| Mention de la lettre | Pourquoi elle est utile |
|---|---|
| Vos nom, prénom et l'identification précise de votre ou vos lots | Établir votre qualité de copropriétaire, seule qualité qui ouvre le droit de l'article 10 |
| La référence expresse à l'article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 | Fonder juridiquement la demande, qui n'est pas une simple suggestion |
| Le libellé exact de la question demandée | Le syndic inscrit la question telle qu'elle est notifiée, pas une reformulation |
| Le projet de résolution, lorsqu'il est exigé | L'article 10 impose sa notification dans les cas prévus par l'article 11 du même décret |
| Le rappel de l'article 25 c) pour la désignation ou la révocation | Indiquer la majorité applicable évite un vote irrégulier |
| L'envoi en recommandé avec avis de réception | Dater la réception, ce qui détermine l'assemblée à laquelle la question sera inscrite |
| La date et la signature, avec copie conservée | Constituer la preuve en cas de refus d'inscription |
Toutes les demandes adressées à un syndic ne relèvent pas du changement de syndic. Trois autres courriers reviennent souvent, et chacun a son fondement propre, qu'il vaut mieux citer dans le corps de la lettre.
Une convocation notifiée trop tard ne rend pas la décision nulle de plein droit. L'article 9 du décret impose vingt et un jours au moins, « à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long ». Si le délai n'est pas respecté, la décision est annulable, et l'annulation suppose une action en justice engagée dans les deux mois de la notification du procès-verbal, par un copropriétaire opposant ou défaillant (article 42). Sans action dans ce délai, la décision devient définitive malgré l'irrégularité.
Il n'existe aucun barème légal des honoraires de syndic. Le prix se négocie et se vote. Ce que la loi encadre, c'est la structure du prix, pas son niveau. L'article 18-1 A de la loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pose le principe : « la rémunération du syndic, pour les prestations qu'il fournit au titre de sa mission, est déterminée de manière forfaitaire ». Une rémunération complémentaire n'est possible que pour des prestations particulières qui ne relèvent pas de la gestion courante, et cette liste est fixée par décret.
Le décret en question est le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 : son annexe 1 contient le contrat type de syndic, que tout contrat doit respecter, et son annexe 2 la liste limitative des prestations particulières donnant lieu à une rémunération spécifique complémentaire. Un honoraire facturé en dehors du forfait et en dehors de cette liste sort donc du cadre du contrat type.
| Poste | Qui le supporte | Encadrement légal | Texte |
|---|---|---|---|
| Honoraires de gestion courante | Le syndicat, réparti entre les copropriétaires | Forfait obligatoire, montant libre, voté en assemblée générale | Art. 18-1 A |
| Prestations particulières | Le syndicat | Uniquement celles de la liste limitative de l'annexe 2 du décret du 26 mars 2015 | Art. 18-1 A et décret n° 2015-342 |
| Honoraires d'état daté lors d'une vente | Le copropriétaire vendeur | Plafonnés à 380 € TTC depuis le 1er juin 2020 | Art. 10-1, b) et décret n° 2020-153 |
| Frais de relance et de recouvrement | Le seul copropriétaire débiteur | Imputables à lui seul, par dérogation à la répartition ordinaire | Art. 10-1, a) |
| Honoraires sur travaux | Le syndicat | Pourcentage dégressif du montant des travaux hors taxes, voté à la même assemblée que les travaux | Art. 18-1 A |
C'est le seul chiffre ferme du dossier, et il concerne le vendeur. L'article 10-1 de la loi prévoit à son b) que « les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ». Le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 fixe ce montant : « Le montant mentionné au b de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est fixé à 380 € TTC. » Le plafond est entré en vigueur le 1er juin 2020. Il s'agit bien d'un montant toutes taxes comprises, et il couvre l'ensemble des lots vendus dans une même mutation, pas chaque lot séparément.
Attention à ne pas confondre l'état daté et le pré-état daté. Le premier est le document que le syndic adresse au notaire lors de la mutation ; il est prévu par l'article 5 du décret du 17 mars 1967, et c'est son coût, et lui seul, que plafonne le b de l'article 10-1. Il ne se confond pas non plus avec le certificat de l'article 20 de la loi : à défaut de présentation au notaire d'« un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat », le notaire doit informer le syndic de la mutation par lettre recommandée dans les quinze jours du transfert de propriété. Ce certificat et cet avis de mutation sont deux formalités distinctes de l'état daté. Le second, le pré-état daté, est le lot de documents remis au candidat acquéreur avant la promesse : le plafond de 380 € TTC vise le montant du b de l'article 10-1, il ne s'étend pas de lui-même à tout autre document.
La répartition des charges obéit à deux clés, pas à une seule. L'article 10 de la loi impose de participer aux charges de services collectifs et d'équipement commun « en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot », et aux charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes « proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots », c'est-à-dire aux tantièmes. Les honoraires du syndic relèvent de la seconde catégorie.
Un médiateur peut être saisi, et cette voie mérite d'être tentée avant le tribunal parce qu'elle est gratuite et rapide. Encore faut-il savoir laquelle des trois voies amiables correspond à votre situation, car elles n'ont ni le même fondement ni le même périmètre.
Quand le désaccord porte sur une décision votée, et non sur un comportement du syndic, le calendrier prend le pas sur tout le reste. L'article 42 de la loi dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes ». Trois précisions changent le sort de bien des dossiers.
Non, aucune. Syndic copropriété : le régime est entièrement national. L'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ne connaît aucune frontière communale, puisque la loi régit « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation » dont la propriété est répartie par lots. Les vingt et un jours de convocation, la majorité de l'article 25, les trois ans de mandat, le plafond de 380 € TTC de l'état daté : tout cela vaut à l'identique à Marseille, à Lyon, à Montpellier et partout ailleurs.
Ce qui varie d'une ville à l'autre est d'un autre ordre. D'abord, la carte professionnelle du syndic est délivrée par le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale, selon l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970 : la carte porte donc le nom d'une chambre différente selon le siège du cabinet, ce qui n'entraîne aucune différence de régime. Ensuite, le montant des honoraires est libre et suit le marché local. Enfin, l'organisme d'information gratuite le plus proche n'est pas le même : la plupart des départements disposent d'une agence départementale d'information sur le logement, l'ADIL, qui informe gratuitement et sans prendre parti.
| Ville | Département | Ce que la ville change à la loi | Où s'informer gratuitement |
|---|---|---|---|
| Marseille | Bouches-du-Rhône (13) | Rien : loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967 applicables à l'identique | ADIL des Bouches-du-Rhône |
| Lyon | Rhône (69) | Rien : mêmes majorités, mêmes délais, même durée de mandat | ADIL Département du Rhône - Métropole de Lyon |
| Montpellier | Hérault (34) | Rien : mêmes obligations du syndic, même plafond d'état daté | ADIL de l'Hérault |
La bonne question n'est donc pas « quel est le régime du syndic à Marseille » mais « ce syndic-là respecte-t-il le régime national ». Trois vérifications suffisent à trier, où que soit l'immeuble : le numéro de carte professionnelle et l'attestation de garantie financière, l'existence d'un compte séparé au nom du syndicat, et le respect des vingt et un jours de convocation sur les trois dernières assemblées.
Beaucoup de difficultés se règlent sans avocat : une demande de documents, une inscription à l'ordre du jour, une médiation. L'intervention d'un avocat en copropriété se justifie quand un délai de forclusion court, quand la somme en jeu est significative, ou quand la difficulté touche au règlement de copropriété lui-même.
Avant l'avocat, deux ressources gratuites méritent d'être utilisées : l'agence départementale d'information sur le logement (ADIL) du département, qui renseigne gratuitement et sans prendre parti, et le conciliateur de justice, dont l'intervention ne coûte rien.
Sur Actav (actav.fr), plusieurs ressources gratuites accompagnent une copropriété. Le calculateur du délai de convocation d'une assemblée générale applique les vingt et un jours de l'article 9 du décret du 17 mars 1967, tient compte des jours fériés officiels et reporte l'échéance quand elle tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié. À côté, 40 générateurs de documents produisent gratuitement un courrier en Word et en PDF, reçu par email en deux minutes et sans inscription, et 34 calculateurs de délais légaux couvrent d'autres échéances. La bibliothèque de modèles rédigés par avocat mêle gratuit et payant : sa page publique indique que « Certains modèles sont gratuits (à partir de 0 €) » et que « les modèles payants vont de 9 € à 134 € HT selon le document », le tout réparti en trois familles, conditions générales de vente, création d'entreprise et baux. Aucun modèle propre à la copropriété n'y figure à ce jour.
Cinq délais structurent la vie d'une copropriété. Vingt et un jours au moins entre la notification de la convocation et l'assemblée générale, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement (article 9 du décret du 17 mars 1967). Un mois pour la notification du procès-verbal par le syndic, puis deux mois à compter de cette notification pour contester une décision, à peine de déchéance et pour les seuls opposants ou défaillants (article 42 de la loi de 1965). Trois années au maximum pour la durée des fonctions du syndic (article 28 du décret). Trente jours de mise en demeure avant que la déchéance du terme ne rende exigibles toutes les provisions à venir (article 19-2). Enfin, un mois à compter de la demande d'un copropriétaire avant que des pénalités par jour de retard ne frappent la rémunération du syndic qui n'a pas mis la fiche synthétique à disposition (article 8-2).
Tout passe par l'ordre du jour, puis par le vote. Pour désigner, révoquer ou remplacer un syndic, la première démarche est la notification prévue par l'article 10 du décret du 17 mars 1967 : « A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. » Vient ensuite la mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, confiée au conseil syndical par l'article 21 de la loi, un copropriétaire pouvant lui aussi demander l'inscription de projets de contrat. Le vote a lieu à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 c), avec un second vote immédiat à la majorité de l'article 24 si le projet a réuni au moins un tiers de ces voix (article 25-1). L'assemblée désigne enfin le nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours (article 18, VII).
Deux séries de documents : ceux qui décrivent la copropriété, ceux qui décrivent le mandat du syndic. Côté copropriété : le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, la fiche synthétique prévue par l'article 8-2 de la loi, le carnet d'entretien tenu par le syndic au titre de l'article 18, les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale et leurs annexes, les appels de fonds et le décompte individuel de charges, ainsi que les relevés du compte séparé ouvert au nom du syndicat. Côté syndic : le contrat en cours, conforme au contrat type de l'annexe 1 du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, la fiche d'information sur le prix et les prestations, et pour un syndic professionnel le numéro de carte professionnelle ainsi que l'attestation de garantie financière exigées par l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970. En cas de vente, s'ajoute l'état daté, dont les honoraires sont plafonnés à 380 € TTC.
Les plus coûteuses tiennent au calendrier et au vote. Croire qu'une lettre de résiliation adressée au syndic suffit à en changer : seule une assemblée générale peut le désigner ou le révoquer (article 25 c). Voter pour une résolution puis vouloir la contester : l'article 42 réserve l'action aux copropriétaires opposants ou défaillants. Laisser passer les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal : le délai est prévu à peine de déchéance. Désigner un syndic bénévole qui n'est pas copropriétaire, alors que l'article 17-2 l'interdit. Accepter un mandat de plus de trois ans, que l'article 28 du décret ne permet pas. Payer un état daté au-delà de 380 € TTC, plafond fixé par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020. Enfin, saisir le tribunal pour une somme n'excédant pas 5 000 euros sans tentative amiable préalable, que l'article 750-1 du Code de procédure civile impose.
Le cadre reste celui de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, plusieurs fois remaniés. L'article 17 confie au syndic l'exécution des décisions de l'assemblée générale. L'article 18, dans sa version en vigueur depuis le 11 avril 2024, détaille ses missions, dont le carnet d'entretien, l'accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés que seul le syndic professionnel doit proposer, l'immatriculation du syndicat et le compte séparé ouvert au nom du syndicat. L'article 18-1 A, en vigueur depuis le 1er janvier 2023, impose une rémunération forfaitaire, complétée par les seules prestations particulières listées par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015. L'article 18-2, en vigueur depuis le 11 avril 2024, fixe les délais de remise des archives par l'ancien syndic. L'article 25, en vigueur depuis le 18 juin 2025, maintient la désignation et la révocation du syndic à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Quand un délai de forclusion court, ou quand l'enjeu dépasse la gestion courante. Le cas le plus net est la contestation d'une décision d'assemblée générale : l'article 42 de la loi de 1965 enferme l'action dans deux mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance, et la réserve aux copropriétaires opposants ou défaillants. Viennent ensuite les litiges chiffrés au-delà de 5 000 euros, seuil au-delà duquel l'article 750-1 du Code de procédure civile n'impose plus de tentative amiable préalable et où la voie judiciaire s'ouvre directement, les modifications du règlement de copropriété qui relèvent de la double majorité de l'article 26, et les dossiers d'impayés dans lesquels l'article 19-2 rend exigibles toutes les provisions à venir. Pour une simple demande de documents ou une inscription à l'ordre du jour, une agence départementale d'information sur le logement (ADIL) et le conciliateur de justice suffisent, et ils sont gratuits.
Oui, sans exception. Le terme légal est « syndic non professionnel », et l'article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 pose que « seul un copropriétaire d'un ou plusieurs lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer peut être syndic non professionnel ». Un locataire, un conjoint non propriétaire ou un tiers extérieur ne peuvent donc pas être désignés, même à titre gratuit et même dans une très petite copropriété. Le texte règle aussi la perte de cette qualité en cours de mandat : « Si cette condition disparaît, le mandat devient caduc à l'expiration d'un délai de trois mois suivant l'événement », et pendant ces trois mois le syndic doit convoquer une assemblée générale et inscrire à l'ordre du jour la désignation d'un nouveau syndic. Le syndic bénévole n'a pas besoin de carte professionnelle et il est soumis aux mêmes obligations de fond que le syndic professionnel, à une réserve près : l'accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés n'est imposé par l'article 18 qu'au syndic professionnel.
Trois ans au maximum, renouvelables. L'article 28 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa version en vigueur depuis le 4 juillet 2020, énonce que « la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années ». Le même texte ramène cette durée à un an au maximum lorsque le syndic, son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité ou un parent proche a participé, directement ou indirectement, à la construction de l'immeuble, pendant la période visée par l'article 1792-4-1 du Code civil : c'est le cas du syndic mis en place par le promoteur d'un immeuble neuf. L'assemblée générale peut ensuite renouveler le mandat autant de fois qu'elle le souhaite, à la majorité des voix de tous les copropriétaires prévue par l'article 25 c) de la loi de 1965. Un contrat qui prévoirait une durée supérieure à trois ans dépasserait ce que le décret autorise.
Non, c'est le seul honoraire de syndic réellement plafonné. Le b de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ». Le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 fixe ce montant : « Le montant mentionné au b de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est fixé à 380 € TTC. » Ce plafond s'applique depuis le 1er juin 2020, il est exprimé toutes taxes comprises, et il vaut pour l'ensemble des lots vendus dans une même mutation. Il est supporté par le copropriétaire vendeur. Les autres honoraires du syndic ne sont pas plafonnés : ils sont seulement forfaitaires par principe, en application de l'article 18-1 A.
L'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixe des délais courts et une sanction directe. Dans sa version en vigueur depuis le 11 avril 2024, il impose à l'ancien syndic de remettre au nouveau, dans les quinze jours de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. L'ensemble des documents et archives du syndicat suit dans le mois, y compris sous forme dématérialisée téléchargeable et imprimable. L'état des comptes des copropriétaires et celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture, sont remis dans les deux mois suivant l'expiration de ce délai d'un mois. Si rien ne vient, la marche à suivre est écrite dans le texte : après une mise en demeure restée infructueuse, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal d'ordonner la remise sous astreinte, avec des intérêts courant à compter de la mise en demeure.
Le calculateur applique les vingt et un jours de l'article 9 du décret du 17 mars 1967, tient compte des jours fériés officiels et reporte l'échéance quand elle tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié.
