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Sci tva : la location nue est exonérée, l'option ne vise que les locaux professionnels. Taux, seuils 2026 et durée de l'option, vérifiés par un avocat.
SCI TVA : dans la très grande majorité des cas, une SCI ne facture aucune TVA. Le 2° de l'article 261 D du Code général des impôts exonère « les locations de terrains non aménagés et de locaux nus ». Une société civile immobilière qui loue des logements ou des bureaux vides encaisse donc ses loyers hors taxe, sans aucune démarche : c'est ce que l'on appelle couramment une SCI non assujettie à la TVA. Trois situations échappent à ce principe. L'option de l'article 260, 2° du même code d'abord, réservée aux locations de locaux nus à usage professionnel et fermée pour l'habitation et l'usage agricole. Les emplacements de stationnement loués seuls ensuite, taxables par exception au même article 261 D. Les prestations para-hôtelières enfin, quand la location meublée s'accompagne d'au moins trois des quatre services énumérés au 4° de cet article. Le taux applicable est le taux normal de 20 %. Une idée fausse circule beaucoup sur ce sujet : la SCI qui opte ne bénéficie pas de la franchise en base, écartée par l'article 293 C, 3° du Code général des impôts pour les opérations taxées sur option. Elle facture donc la taxe dès le premier euro de loyer, et son option ne peut être dénoncée qu'à partir du 1er janvier de la neuvième année civile suivante.
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.La question de la SCI TVA arrive presque toujours au mauvais moment. Soit devant un devis de travaux de 60 000 €, dont 10 000 € de taxe, quand les associés comprennent qu'ils ne récupéreront rien. Soit en sens inverse, quand l'administration réclame la TVA sur trois années de loyers de bureaux encaissés hors taxe. Les deux situations ont la même origine : la TVA d'une société civile immobilière ne se décide pas le jour où l'on en a besoin, elle se décide le jour où l'on signe le bail.
Ce guide part du principe légal, l'exonération, puis déroule les seules situations qui y échappent : l'option pour les locaux professionnels, les emplacements de stationnement, la location meublée et l'achat d'un immeuble neuf. Chaque règle est rattachée à son texte, cité dans sa version en vigueur sur Légifrance, au Bulletin officiel des finances publiques ou dans une fiche officielle de l'administration. Les montants d'honoraires et de frais cités en fin de guide proviennent des pages publiques d'Actav, relevées au moment de la rédaction.
Le point de départ ne se trouve pas dans un texte propre aux sociétés civiles immobilières, mais dans la liste des opérations exonérées de TVA. Le 2° de l'article 261 D du Code général des impôts énonce que sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée « les locations de terrains non aménagés et de locaux nus, à l'exception des emplacements pour le stationnement des véhicules ». Une SCI qui loue un logement vide, un local commercial vide ou un terrain nu encaisse donc des loyers hors du champ de la taxe. Elle n'en facture pas, elle n'en déclare pas, et elle n'en récupère pas non plus.
Deux mots de ce texte méritent d'être lus lentement. « Nus » d'abord : c'est l'absence de meubles et d'équipements qui déclenche l'exonération. « Locations » ensuite : le texte vise le loyer, pas la vente de l'immeuble, qui obéit à des règles distinctes détaillées plus bas. Le même 2° réserve d'ailleurs une exception que beaucoup d'associés ignorent, parce qu'elle porte sur un bien banal : les emplacements de stationnement sont taxables lorsqu'ils sont loués seuls. Loué au locataire du logement, dans le même ensemble immobilier, le parking reste au contraire exonéré comme accessoire du bail principal.
Le texte prévoit enfin un cas où l'exonération tombe sans que le bailleur ait rien demandé. Toujours selon ce 2°, l'exonération n'est pas applicable « lorsque les locations constituent pour le bailleur un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l'exploitation d'un actif commercial ou d'accroître ses débouchés ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l'entreprise locataire ». Cette dernière notion est plus exigeante qu'il n'y paraît. Le BOFiP BOI-TVA-CHAMP-10-10-30 précise au § 130 que « cette participation aux résultats doit s'entendre d'une association aux profits et aux aléas de l'exploitation du locataire ». Un loyer simplement indexé sur le chiffre d'affaires ne suffit donc pas à lui seul : il faut que le bail associe le bailleur aux bénéfices et aux risques de l'exploitation, ce qu'une clause de participation aux résultats caractérise, à examiner cas par cas.
| Ce que loue la SCI | Régime de TVA sans démarche | Option pour la TVA possible ? | Texte |
|---|---|---|---|
| Logement nu (appartement ou maison vide) | Exonéré | Non, l'habitation est expressément exclue | Art. 261 D, 2° et 260, 2° a CGI |
| Local professionnel nu (bureau, boutique, entrepôt) | Exonéré | Oui, si le local sert l'activité du preneur | Art. 261 D, 2° et 260, 2° CGI |
| Terrain non aménagé | Exonéré | Non, l'option ne vise que les locaux nus | Art. 261 D, 2° et 260, 2° CGI |
| Emplacement de stationnement loué seul | Taxable de plein droit | Sans objet, la taxe s'applique déjà | Art. 261 D, 2° CGI |
| Emplacement de stationnement accessoire d'un local loué exonéré | Exonéré comme le bail principal | Sans objet | BOFiP BOI-TVA-CHAMP-10-10-30, § 170 et § 180 |
| Logement meublé à usage d'habitation | Exonéré | Sans objet | Art. 261 D, 4° CGI |
| Meublé assorti d'au moins trois services para-hôteliers | Taxable de plein droit | Sans objet | Art. 261 D, 4° b et b bis CGI |
| Loyer associant le bailleur aux profits et aux aléas du locataire | Exclu de l'exonération | Sans objet | Art. 261 D, 2° CGI et BOFiP BOI-TVA-CHAMP-10-10-30, § 130 |
Les numéros d'articles de TVA vont changer au 1er janvier 2027. L'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 transfère les règles de TVA du Code général des impôts vers le code des impositions sur les biens et services. Le rapport au Président de la République de l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 a décalé cette bascule « du 1er septembre 2026 au 1er janvier 2027 » et repoussé « du 31 décembre 2027 au 30 juin 2028 » la date jusqu'à laquelle les anciennes références au Code général des impôts peuvent continuer à être utilisées. Les articles cités dans ce guide sont donc bien le droit applicable en 2026, et le fond des règles n'est pas modifié par cette recodification.
La recherche « sci non assujetti à la tva » recouvre en réalité deux situations que le droit fiscal sépare nettement, même si le résultat sur la quittance de loyer est identique. Comprendre laquelle s'applique n'est pas un exercice théorique : de cette qualification dépend la possibilité même d'opter un jour pour la taxe.
Première situation : la SCI est hors du champ de la TVA. Le I de l'article 256 du Code général des impôts soumet à la taxe « les livraisons de biens et les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel ». Une SCI qui met le bien gratuitement à la disposition de ses associés ne perçoit aucune contrepartie : elle ne réalise donc aucune opération à titre onéreux et reste en dehors du champ de la taxe. C'est le cas classique de la SCI familiale qui détient la maison occupée par les parents.
Seconde situation : la SCI est un assujetti dont les opérations sont exonérées. Dès lors qu'elle encaisse des loyers, la société exerce de manière indépendante une activité économique au sens de l'article 256 A du Code général des impôts, qui vise « les personnes qui effectuent de manière indépendante une des activités économiques mentionnées au cinquième alinéa, quels que soient le statut juridique de ces personnes ». Le BOFiP BOI-TVA-CHAMP-10-10-20, dans sa version publiée le 22 octobre 2025, le confirme au § 370 : « L'assujetti s'entend de toute personne qui effectue de manière indépendante des opérations situées dans le champ d'application de la TVA, que ces opérations donnent effectivement lieu au paiement de la TVA ou en soient exonérées. » Une SCI qui loue nu est donc juridiquement assujettie, mais exonérée.
| Situation de la SCI | Qualification exacte | TVA sur le loyer | Option possible un jour ? |
|---|---|---|---|
| Immeuble mis gratuitement à disposition des associés | Hors du champ de la TVA | Aucune | Non, faute d'opération à titre onéreux |
| Location nue de logements | Assujettie, opérations exonérées | Aucune | Non, l'habitation est exclue de l'option |
| Location nue de locaux professionnels | Assujettie, opérations exonérées | Aucune tant qu'aucune option n'est levée | Oui, article 260, 2° CGI |
| Location d'emplacements de stationnement loués seuls | Assujettie, opérations taxables | 20 %, sauf franchise en base | Sans objet |
L'exonération a un revers, et il est mécanique : qui ne collecte pas la taxe ne la déduit pas. Prenons une SCI qui fait rénover un plateau de bureaux pour 50 000 € hors taxes. Au taux normal de 20 % fixé par l'article 278 du Code général des impôts, la facture s'élève à 60 000 € toutes taxes comprises. Sans option, la société supporte les 10 000 € de TVA en trésorerie définitive. Avec une option régulièrement levée, elle les récupère et le chantier lui coûte 50 000 €. L'écart représente 20 % du budget de travaux, ce qui explique que l'option se décide avant de signer les devis, pas après.
Non, pas en matière de TVA. Tant que la société ne réalise que des opérations exonérées, elle ne dépose ni déclaration CA3 ni déclaration CA12 et n'a pas de taxe à reverser. Cette absence d'obligation fiscale ne la dispense pas pour autant de toute reddition de comptes : l'article 1856 du Code civil impose aux gérants de « rendre compte de leur gestion aux associés » au moins une fois par an, par « un rapport écrit d'ensemble sur l'activité de la société ».
Oui, et c'est de là que viennent la plupart des rappels. Trois glissements suffisent. Louer seul un emplacement de stationnement, expressément exclu de l'exonération par l'article 261 D, 2° : la place louée à un tiers est taxable, alors que la même place louée au locataire de l'appartement reste exonérée si les quatre conditions posées par le BOFiP BOI-TVA-CHAMP-10-10-30 aux § 170 et § 180 sont réunies, à savoir le même ensemble immobilier, le même bailleur, le même locataire et un bail principal portant sur le logement ou le local. Associer le bailleur aux profits et aux aléas de l'exploitation du locataire, ce qui fait tomber l'exonération selon le même texte. Ajouter des services à une location meublée, ce qui fait entrer la SCI dans le régime para-hôtelier du 4° du même article. Aucun de ces trois cas ne suppose de démarche : la taxation s'impose d'elle-même.
L'option est une faculté, jamais une obligation, et son champ est étroit. Le 2° de l'article 260 du Code général des impôts ouvre le paiement volontaire de la taxe aux « personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée ou, si le bail est conclu à compter du 1er janvier 1991, pour les besoins de l'activité d'un preneur non assujetti ». Le même article ferme ensuite deux portes, et ces deux exclusions expliquent la quasi-totalité des refus : « L'option ne peut pas être exercée : a. Si les locaux nus donnés en location sont destinés à l'habitation ou à un usage agricole ; b. Si le preneur est non assujetti, sauf lorsque le bail fait mention de l'option par le bailleur. »
La doctrine administrative ajoute une condition d'usage. Le BOFiP BOI-TVA-CHAMP-50-10 précise au § 40 que « l'option n'est pas possible en ce qui concerne les locaux nus que leurs preneurs utilisent pour des besoins autres que ceux de leur activité économique ou administrative ». Un local loué nu à une entreprise mais utilisé pour loger un salarié n'ouvre donc pas l'option, même si le locataire est une société assujettie.
L'intérêt de l'option ne se mesure jamais sur le loyer, qui est simplement majoré de 20 % pour le locataire. Il se mesure sur la taxe payée en amont. L'hypothèse la plus fréquente est l'achat d'un immeuble neuf : le I de l'article 257 du Code général des impôts range parmi les immeubles neufs « les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années », et le BOFiP BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 rappelle au § 130 que « sont considérés comme immeubles neufs, au sens du 2° du 2 du I de l'article 257 du CGI, les immeubles bâtis qui sont achevés depuis cinq ans au plus ».
L'effet est simple à chiffrer. Une SCI qui achète un local d'activité neuf à 400 000 € hors taxes acquitte 80 000 € de TVA. Si elle loue nu sans option, ces 80 000 € s'ajoutent définitivement au prix de revient. Si elle opte, elle les déduit et son investissement revient à 400 000 €. Le même raisonnement vaut pour une opération de restructuration lourde, où la TVA sur les travaux dépasse souvent plusieurs années de loyer. C'est là que se joue l'essentiel d'un dossier SCI TVA : sur l'amont, jamais sur le loyer.
C'est le point que les contenus généralistes traitent le plus mal. Une SCI qui opte ne peut pas se réfugier derrière un seuil de chiffre d'affaires. L'article 293 C du Code général des impôts énonce que la franchise « n'est pas applicable [...] 3° Aux opérations soumises à la taxe sur la valeur ajoutée en vertu d'une option prévue aux articles 260, 260 A et 260 B ». Le BOFiP BOI-TVA-DECLA-40-10-10, publié le 1er juillet 2026, le formule au § 100 sans ambiguïté : « Les opérations soumises à la TVA en application d'une option ou d'une autorisation n'ouvrent pas droit au bénéfice de la franchise. » Une SCI qui opte facture donc la taxe sur chaque quittance, même si ses loyers annuels s'élèvent à 12 000 €.
La conséquence commerciale suit. Si le locataire est assujetti et récupère la taxe, la majoration de 20 % lui est indolore. S'il ne l'est pas, un médecin, un assureur, une banque ou une association par exemple, la TVA devient pour lui une charge sèche. Le b de l'article 260, 2° impose d'ailleurs, dans ce cas, que « le bail fait mention de l'option par le bailleur ». Négocier l'option avec un preneur non assujetti sans l'écrire dans le bail est un vice que ne rattrape aucun courrier postérieur.
Elle couvre un immeuble, pas une société. L'article 193 de l'annexe II au Code général des impôts pose que « les personnes qui donnent en location plusieurs immeubles ou ensembles d'immeubles doivent exercer une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d'immeubles ». Le BOFiP précité résume au § 120 : « L'option s'exerce donc en pratique immeuble par immeuble. »
À l'intérieur d'un même immeuble, en revanche, l'option ne se découpe pas. Le même article 193 précise que, dans un immeuble mixte, « l'option ne s'étend pas » aux locaux non éligibles « mais elle s'applique globalement à l'ensemble des locaux de la première catégorie ». Autrement dit, une SCI qui possède un bâtiment abritant trois bureaux et deux appartements opte pour les trois bureaux ensemble, jamais pour un seul d'entre eux, et jamais pour les appartements. Le même texte ajoute que l'option « est ouverte même lorsque l'immeuble n'est pas encore achevé », ce qui permet de déduire la TVA d'un chantier avant sa livraison.
La démarche elle-même est légère. L'article 195 de l'annexe II au Code général des impôts prévoit que « l'option et sa dénonciation sont déclarées dans les conditions et selon les modalités prévues par le 1° du I de l'article 286 du code général des impôts pour les assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée, en cas de commencement ou de cessation d'entreprise ». Le BOFiP BOI-TVA-CHAMP-50-10 indique au § 210 que « l'option peut être exercée par lettre simple adressée au service des impôts territorialement compétent », la lettre devant comporter « des indications suffisamment précises pour identifier le ou les immeubles ».
C'est la durée, et non la forme, qui engage. L'article 194 de l'annexe II au Code général des impôts fixe trois règles de calendrier. La première est la date d'effet : « L'option ou sa dénonciation prend effet à compter du premier jour du mois au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts. » La deuxième est la durée minimale : « L'option peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée. » La troisième est une sortie forcée : lorsque les locaux cessent d'être affectés à un usage permettant l'option, « la dénonciation est obligatoire en ce qui concerne les locaux qui ont, de ce fait, changé de destination ».
| Étape, pour une option formulée le 18 mars 2026 | Date | Texte |
|---|---|---|
| Lettre d'option adressée au service des impôts des entreprises | 18 mars 2026 | Art. 195 ann. II CGI et BOFiP § 210 |
| Prise d'effet de l'option, au premier jour du mois | 1er mars 2026 | Art. 194 ann. II CGI |
| TVA facturée sur les loyers, sans seuil ni franchise | À compter du 1er mars 2026 | Art. 293 C, 3° CGI |
| Première dénonciation volontaire possible | 1er janvier 2035 | Art. 194 ann. II CGI |
| Fin de la période de régularisation de la taxe déduite sur l'immeuble | Vingtième année | Art. 207 ann. II CGI |
La TVA déduite sur un immeuble n'est jamais acquise définitivement l'année de la déduction. L'article 207 de l'annexe II au Code général des impôts prévoit une régularisation qui « s'opère pour les immeubles immobilisés par vingtième pendant vingt années ». Une SCI qui a déduit 80 000 € de TVA sur une acquisition raisonne donc par tranches de 4 000 € par an. Si l'immeuble cesse en cours de période d'être utilisé pour des opérations ouvrant droit à déduction, le même article prévoit une régularisation égale à « la somme des régularisations qui auraient été effectuées jusqu'au terme de la période ». Dénoncer l'option à la première échéance possible, sans avoir anticipé ce reversement, transforme une économie de trésorerie en dette fiscale.
Une option se raisonne sur vingt ans, pas sur neuf. La durée minimale de l'article 194 de l'annexe II (jusqu'au 1er janvier de la neuvième année civile suivante) et la période de régularisation de vingt ans de l'article 207 de la même annexe ne se recouvrent pas. Une SCI qui déduit la TVA d'une acquisition en 2026 et qui dénonce son option dès 2035 se trouve encore dans la période de régularisation, avec un reversement proportionnel aux années restantes.
En matière de SCI TVA, le taux ne pose aucune difficulté. La location de locaux nus taxée sur option, comme la location d'emplacements de stationnement loués seuls, relève du taux normal de 20 % de l'article 278 du Code général des impôts. Les seuils, en revanche, sont la source d'erreurs la plus fréquente, car ils ne s'appliquent pas à toutes les opérations d'une SCI.
La franchise en base ne protège jamais une opération taxée sur option. L'article 293 C, 3° l'écarte expressément. En pratique, les seuils de franchise n'intéressent une SCI que pour ses opérations taxables de plein droit, au premier rang desquelles la location de parkings ou de garages à des tiers. Pour ces recettes, la fiche officielle « Franchise en base de TVA » d'entreprendre.service-public.gouv.fr, vérifiée le 1er janvier 2026, retient pour les prestations de services un chiffre d'affaires N-1 « inférieur ou égal à 37 500 € » et un chiffre d'affaires de l'année en cours « inférieur ou égal à 41 250 € » au titre du seuil majoré. Elle précise qu'en cas de franchissement du seuil majoré, l'entreprise « est soumise à la TVA dès le 1er jour de dépassement ».
Le régime déclaratif se détermine ensuite selon le volume de recettes taxables. La fiche « Déclarer et payer la TVA », vérifiée le 21 février 2026, place le régime réel simplifié « entre 37 500 € et 286 000 € » pour les prestations de services, à la condition que « le montant de la TVA dû au titre de l'année N-1 » soit « inférieur à 15 000 € ». Au-delà, c'est le régime réel normal et la déclaration mensuelle.
| Situation de la SCI | Seuil applicable | Déclaration |
|---|---|---|
| Location nue exonérée, sans option | Aucun, la TVA n'est pas due | Aucune déclaration de TVA |
| Location nue professionnelle avec option | Aucun, la franchise est écartée | CA12 ou CA3 selon le régime, dès le premier euro de loyer |
| Parkings loués seuls, recettes taxables jusqu'à 37 500 € | Franchise en base possible | Aucune déclaration de TVA |
| Recettes taxables de 37 500 € à 286 000 €, TVA due en N-1 inférieure à 15 000 € | Régime réel simplifié | Déclaration annuelle CA12 et acomptes |
| Recettes taxables supérieures à 286 000 € | Régime réel normal | Déclaration CA3 mensuelle |
Une idée reçue tenace veut que meubler un logement en SCI déclenche la TVA. C'est l'inverse. Le 4° de l'article 261 D du Code général des impôts exonère « les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d'habitation ». Louer meublé ne rend donc pas la SCI redevable de la taxe.
L'exonération tombe seulement si la location s'accompagne de services. Le b du même 4° vise les prestations d'hébergement « offertes au client pour une durée n'excédant pas trente nuitées » et comprenant « la mise à disposition d'un local meublé et au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ». Le b bis étend la taxation aux locations meublées à usage résidentiel assorties d'au moins trois de ces mêmes prestations, hors secteur hôtelier. Trois services sur quatre : c'est le seuil qui fait basculer une location saisonnière dans le champ de la taxe.
Le vrai coût du meublé en SCI se situe ailleurs, à l'impôt sur les sociétés. L'article 206, 2 du Code général des impôts prévoit que « les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt, même lorsqu'elles ne revêtent pas l'une des formes visées au 1, si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 ». Le BOFiP BOI-IS-CHAMP-10-30 en tire la conséquence au § 250 : « Une société civile qui donne en location des locaux meublés exerce une activité commerciale et doit être assujettie à l'impôt sur les sociétés en vertu du 2 de l'article 206 du CGI. » Cette bascule n'est pas une option, c'est une conséquence subie.
Une soupape existe, et elle est chiffrée. Le § 320 du même BOFiP indique que les sociétés civiles non agricoles ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés « tant que le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale n'excède pas 10 % du montant de leurs recettes totales hors taxes ». Le § 330 ajoute un lissage : la société n'y est pas effectivement soumise au titre de l'année de dépassement « si la moyenne des recettes hors taxes, de nature commerciale, réalisée au cours de l'année en cause et des trois années antérieures n'excède pas 10 % ».
Un exemple rend la règle lisible. Une SCI encaisse 40 000 € de loyers nus et 3 500 € de loyers meublés dans l'année, soit 43 500 € de recettes totales. La part commerciale représente environ 8 % du total, la société reste à l'impôt sur le revenu. Portez le meublé à 6 000 € sur 46 000 € de recettes, soit environ 13 %, et la tolérance est franchie. Reste alors la moyenne sur quatre ans pour éviter la bascule au titre de l'année de dépassement.
Le passage à l'impôt sur les sociétés ne se rattrape pas facilement. Lorsque l'option pour l'impôt sur les sociétés est volontaire, l'article 239, 1 du Code général des impôts ouvre une fenêtre de renonciation, mais « en l'absence de renonciation avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d'impôt sur les sociétés du cinquième exercice suivant celui au titre duquel l'option a été exercée, l'option devient irrévocable ». Une société qui a renoncé « ne peut plus opter à nouveau ». Quand l'impôt sur les sociétés résulte d'une activité commerciale de fait, ce mécanisme de renonciation ne s'applique pas : c'est l'activité elle-même qu'il faut faire cesser.
Un dossier SCI TVA se joue sur deux plans que l'on confond souvent : la taxe sur les loyers d'un côté, la taxe sur l'immeuble lui-même de l'autre. Trois opérations méritent d'être distinguées.
Sur ce dernier point, une réforme récente change la façon de signer. L'article 1865-1 du Code civil, créé par la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 et en vigueur depuis le 27 juin 2026, impose que la cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière soit constatée, « à peine de nullité », par un acte authentique, par « un acte contresigné par avocat » ou, dans les cas où il y est habilité, par un acte d'expert-comptable. La cession de parts de SCI par acte sous seing privé rédigé par les parties n'est donc plus valable.
Les rappels de taxe dans un dossier SCI TVA se concentrent sur un petit nombre de situations, presque toujours les mêmes. Les voici, chacune rattachée à son texte.
| Erreur constatée | Ce que dit le texte | Référence |
|---|---|---|
| Compter sur la franchise en base après avoir opté | La franchise n'est pas applicable aux opérations taxées sur option | Art. 293 C, 3° CGI |
| Opter pour un logement loué nu | L'option est fermée pour les locaux destinés à l'habitation | Art. 260, 2° a CGI |
| Oublier la mention de l'option dans le bail d'un preneur non assujetti | L'option ne peut pas être exercée « sauf lorsque le bail fait mention de l'option par le bailleur » | Art. 260, 2° b CGI |
| Opter pour un seul lot d'un immeuble mixte | L'option « s'applique globalement à l'ensemble des locaux » éligibles du même immeuble | Art. 193 ann. II CGI |
| Encaisser hors taxe un loyer de parking loué seul | Les emplacements de stationnement loués isolément sont exclus de l'exonération | Art. 261 D, 2° CGI |
| Facturer la TVA sur le garage loué avec l'appartement | Le parking accessoire d'un local exonéré suit le régime du bail principal | BOFiP BOI-TVA-CHAMP-10-10-30, § 170 et § 180 |
| Associer le bailleur aux profits et aux aléas du locataire sans en tirer les conséquences | L'exonération tombe quand « le bailleur participe aux résultats de l'entreprise locataire » | Art. 261 D, 2° CGI |
| Dénoncer l'option peu après des travaux importants | Régularisation de la taxe déduite par vingtièmes pendant vingt années | Art. 207 ann. II CGI |
| Meubler un lot en pensant ne changer que le régime de TVA | La location meublée fait basculer la société civile à l'impôt sur les sociétés | Art. 206, 2 CGI et BOFiP BOI-IS-CHAMP-10-30, § 250 |
Un dossier SCI TVA ne réclame pas systématiquement un professionnel. Aucun texte n'impose l'intervention d'un avocat ou d'un expert-comptable pour lever une option, et la lettre au service des impôts prévue par l'article 195 de l'annexe II peut être signée par le gérant lui-même. Quatre situations justifient pourtant un avis avant de s'engager.
Deux ressources complémentaires du site permettent de replacer la TVA dans le fonctionnement d'ensemble de la société : ce que signifie exactement une SCI et comment faire une SCI étape par étape.
Sur Actav (actav.fr), la création d'une SCI se fait en deux temps. Le analyse LancIA est gratuit : il recommande le montage, calcule le coût réel et prépare le kit de documents. Vient ensuite la voie avec avocat, avec un déblocage du dossier à 99 € HT et des honoraires d'avocat libres, à partir de 290 € HT. Une option sans avocat existe, le kit de documents à 49 € HT. Les frais officiels sont facturés à part : la page indique 191 € HT d'annonce légale pour une SCI, 60,38 € TTC de frais de greffe et 19,33 € TTC de déclaration des bénéficiaires effectifs, soit un total de frais légaux de 308,91 € TTC.
Le principe est l'exonération, l'option est l'exception. Le 2° de l'article 261 D du Code général des impôts exonère de TVA « les locations de terrains non aménagés et de locaux nus, à l'exception des emplacements pour le stationnement des véhicules ». Une SCI qui loue vide ne facture donc pas la taxe et ne la déduit pas. Pour procéder autrement, les locaux doivent être nus et servir l'activité du preneur : l'article 260, 2° du même code permet alors d'opter, par lettre adressée au service des impôts des entreprises. L'option est fermée pour l'habitation et pour l'usage agricole. Elle se lève immeuble par immeuble, prend effet au premier jour du mois de la demande et ne peut être dénoncée avant le 1er janvier de la neuvième année civile suivante.
Deux conséquences, une bonne et une mauvaise. La bonne : aucune taxe n'est ajoutée au loyer, ce qui rend le bien plus attractif pour un particulier ou pour une structure qui ne récupère pas la TVA, et la société n'a ni déclaration à déposer ni numéro de TVA à obtenir pour cette activité. La mauvaise : la taxe payée sur l'acquisition, les travaux et les honoraires reste définitivement à sa charge. Sur 50 000 € de travaux hors taxes au taux normal de 20 % prévu par l'article 278 du Code général des impôts, cela représente 10 000 € non récupérables. Le droit distingue par ailleurs deux cas : la SCI qui met le bien gratuitement à disposition de ses associés est hors du champ de la taxe (article 256, I), tandis que celle qui encaisse des loyers exonérés est un assujetti exonéré, ce que confirme le BOFiP BOI-TVA-CHAMP-10-10-20 au § 370.
Un délai court à l'entrée, deux délais longs à la sortie. À l'entrée, l'article 194 de l'annexe II au Code général des impôts prévoit que « l'option ou sa dénonciation prend effet à compter du premier jour du mois au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts » : une demande déposée le 22 septembre produit effet au 1er septembre. À la sortie, le même article pose que « l'option peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée » : une option de 2026 n'est dénonçable qu'à compter du 1er janvier 2035. S'y ajoute la période de régularisation de la taxe déduite sur l'immeuble, qui « s'opère pour les immeubles immobilisés par vingtième pendant vingt années » selon l'article 207 de la même annexe. Une exception enfin : la dénonciation est obligatoire, sans attendre, si les locaux changent de destination.
Une vérification, une clause de bail, une lettre. La vérification porte sur l'éligibilité : les locaux doivent être nus, ne pas être destinés à l'habitation ou à un usage agricole, et être utilisés par le preneur pour les besoins de son activité économique ou administrative, condition posée par le BOFiP BOI-TVA-CHAMP-50-10 au § 40. La clause de bail est nécessaire lorsque le locataire n'est pas assujetti, l'article 260, 2° b du Code général des impôts réservant l'option au cas où « le bail fait mention de l'option par le bailleur ». La lettre est adressée au service des impôts des entreprises : l'article 195 de l'annexe II renvoie aux modalités du 1° du I de l'article 286 du même code, et le BOFiP précise au § 210 qu'une « lettre simple » suffit, à condition d'identifier précisément l'immeuble. L'option doit être exercée séparément pour chaque immeuble ou ensemble d'immeubles.
Trois familles de pièces. Les pièces de la société d'abord : statuts à jour, extrait d'immatriculation, coordonnées du service des impôts des entreprises dont dépend la SCI. Les pièces de l'immeuble ensuite : titre de propriété ou acte d'acquisition précisant si la vente a supporté de la TVA, descriptif établissant que les locaux sont nus et à usage professionnel, répartition des lots pour un immeuble mixte, puisque l'option s'applique globalement à tous les locaux éligibles du même immeuble selon l'article 193 de l'annexe II. Les pièces du bail enfin : le bail signé, comportant la mention expresse de l'option lorsque le locataire n'est pas assujetti, et le justificatif de sa qualité d'assujetti lorsqu'il en a une. S'y ajoutent les factures d'acquisition et de travaux dont la TVA sera déduite.
En matière de SCI TVA, les plus coûteuses tiennent à trois croyances. Croire qu'une SCI qui a opté reste protégée par un seuil de chiffre d'affaires : l'article 293 C, 3° du Code général des impôts écarte la franchise en base pour les opérations taxées sur option, la taxe est due dès le premier euro. Croire que l'option se découpe local par local : l'article 193 de l'annexe II l'applique globalement à tous les locaux éligibles d'un même immeuble. Croire enfin que meubler ne change que le régime de TVA : la location meublée d'habitation reste exonérée par l'article 261 D, 4°, mais elle fait basculer la société civile à l'impôt sur les sociétés en vertu de l'article 206, 2 du même code. Deux oublis complètent la liste : la mention de l'option dans le bail d'un preneur non assujetti, et le reversement de la taxe déduite en cas de dénonciation anticipée.
Le cadre n'a pas changé sur le fond, mais son support change bientôt. L'exonération de la location nue reste posée par l'article 261 D, 2° du Code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 31 décembre 2023. L'option demeure ouverte par l'article 260, 2°, et ses modalités par les articles 193 à 195 de l'annexe II. Le taux normal est toujours de 20 % (article 278). Le seul changement de calendrier concerne la forme : l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 transfère les règles de TVA vers le code des impositions sur les biens et services, et l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 a décalé cette entrée en vigueur « du 1er septembre 2026 au 1er janvier 2027 », les anciennes références au Code général des impôts restant utilisables jusqu'au 30 juin 2028.
Uniquement si elle a valablement opté, et seulement pour l'immeuble concerné. Sans option, la location nue est exonérée : la taxe payée sur les travaux reste à la charge de la société. Avec une option régulièrement levée sur le fondement de l'article 260, 2° du Code général des impôts, la TVA d'acquisition et de travaux devient déductible pour l'immeuble couvert par cette option, jamais pour les autres, puisque l'article 193 de l'annexe II impose « une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d'immeubles ». Deux points de vigilance : l'option prend effet au premier jour du mois où elle est formulée, ce qui exclut la taxe facturée avant cette date, et la déduction obtenue reste soumise à la régularisation par vingtièmes sur vingt années prévue par l'article 207 de la même annexe.
Oui lorsqu'il est loué seul, non lorsqu'il accompagne un logement. L'article 261 D, 2° du Code général des impôts exonère les locations de locaux nus « à l'exception des emplacements pour le stationnement des véhicules ». Un garage loué isolément relève donc de la taxe de plein droit, au taux normal de 20 %, sans option à lever. Le BOFiP BOI-TVA-CHAMP-10-10-30 réserve toutefois l'exonération, à ses § 170 et § 180, à la place de stationnement accessoire d'un local exonéré, à quatre conditions cumulatives : même ensemble immobilier, même bailleur, même locataire, et un bail principal portant sur le logement ou le local professionnel. Le garage loué avec l'appartement échappe donc à la taxe. Pour un parking réellement loué seul, une seconde nuance sauve beaucoup de petites structures : s'agissant d'une opération taxable de plein droit et non d'une option, la franchise en base peut s'appliquer. La fiche officielle d'entreprendre.service-public.gouv.fr, vérifiée le 1er janvier 2026, retient un chiffre d'affaires N-1 « inférieur ou égal à 37 500 € » pour les prestations de services, avec un seuil majoré de 41 250 € en cours d'année.
Chaque fois que la TVA rencontre un acte à signer. Quatre moments le justifient : la rédaction d'un bail professionnel dans lequel l'option doit être mentionnée quand le preneur n'est pas assujetti, l'acquisition d'un immeuble neuf dont la taxe représente 20 % du prix, la structuration d'un immeuble mixte où l'option s'applique globalement aux locaux éligibles, et tout projet de location meublée qui déplace le débat vers l'impôt sur les sociétés. Un cas s'y ajoute depuis peu, en dehors de la TVA : la cession de parts. L'article 1865-1 du Code civil, créé par la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, impose « à peine de nullité » un acte authentique, un acte contresigné par avocat ou un acte d'expert-comptable pour les sociétés à prépondérance immobilière.
Depuis la loi du 25 juin 2026, la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière obéit à un formalisme précis, à peine de nullité. Un avocat inscrit au Barreau rédige l'acte, gère l'agrément des associés, l'enregistrement fiscal et le dépôt.
