Annonce legale SCI : ce qu'il faut savoir en 2026

Annonce legale SCI : dans quels cas est-elle obligatoire ?

Une société civile immobilière ne publie pas un avis parce qu'elle le souhaite, mais parce qu'un texte le lui impose, et ces textes sont peu nombreux. Le premier est l'article 22 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978, qui ouvre par une phrase à retenir : « Lorsque les autres formalités de constitution de la société ont été accomplies, un avis est inséré dans un journal habilité à recevoir les annonces légales dans le département du siège social. » Deux informations y sont contenues : le moment, après les autres formalités, et le lieu, le département du siège.

Le deuxième texte est l'article 24 du même décret, qui organise la suite de la vie sociale : « Si l'une des mentions de l'avis prévu à l'article 22 est frappée de caducité par suite de la modification des statuts ou d'un autre acte, délibération ou décision, la modification intervenue est publiée dans les conditions prévues par cet article. » La règle est donc mécanique. Il n'existe pas de liste d'événements à publier : il existe une liste de mentions publiées, et tout ce qui rend l'une d'elles fausse doit être republié.

Les deux derniers concernent la fin de la société. L'article 27 impose la publication de l'acte de nomination des liquidateurs « dans le délai d'un mois », et l'article 29 celle de l'avis de clôture de la liquidation. Ces quatre articles figurent au chapitre des dispositions générales du décret, applicable aux sociétés dotées de la personnalité morale, et c'est à eux que la SCI se rattache.

Où publier : journal papier ou service de presse en ligne ?

Le décret parle encore de « journal habilité », mais l'offre s'est élargie. La fiche officielle « Annonces légales », vérifiée le 1^er janvier 2026, indique qu'il faut s'adresser à « un journal d'annonces légales (JAL) ou d'un service de presse en ligne (SPEL) habilité dans le département où est situé le siège social de la société ». Ces deux canaux sont regroupés sous le terme de support habilité à recevoir des annonces légales. La même fiche précise la suite : « Après la diffusion de l'annonce légale, le Shal remet à la société une attestation de parution », et « l'ensemble des annonces publiées dans les supports habilités (SHAL) sont consultables dans une base de données numérique centrale : le portail de la publicité légale des entreprises (PPLE) ».

Annonce légale de constitution d'une SCI : que doit contenir l'avis ?

C'est la partie que l'on improvise le plus souvent, et à tort. L'article 22 du décret du 3 juillet 1978 ne se contente pas d'imposer un avis : il en fixe le contenu, indication par indication, et précise qui le signe. « Cet avis est signé par le notaire qui a reçu l'acte de société ou au rang des minutes duquel il a été déposé ; dans les autres cas, il est signé par l'un des fondateurs ou des premiers associés ayant reçu un pouvoir spécial à cet effet. » Pour une SCI dont les statuts sont sous seing privé, ce sera donc un fondateur muni d'un pouvoir spécial.

Le texte énumère ensuite treize indications. Le tableau ci-dessous les reprend dans l'ordre, avec ce que chacune donne pour une SCI ordinaire.

Deux lignes méritent un commentaire, parce qu'elles sont propres à la société civile. La neuvième vise « les associés tenus indéfiniment et solidairement des dettes sociales ». Or l'associé de SCI n'est pas dans ce cas : l'article 1857 du Code civil prévoit que les associés « répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social », et la fiche officielle « Société civile immobilière (SCI) » résume la règle en trois adjectifs : la responsabilité y est « à la fois indéfinie, non-solidaire et subsidiaire ». La rubrique est écrite pour les sociétés à responsabilité solidaire, elle ne trouve donc pas à s'appliquer, ce qui explique que les avis de constitution de SCI ne listent pas les associés.

La treizième, à l'inverse, concerne presque toutes les SCI. L'article 1861 du Code civil pose que « les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés », les statuts pouvant abaisser cette majorité ou confier la décision aux gérants. Dès lors qu'une clause d'agrément figure aux statuts, son existence et l'organe habilité à statuer doivent apparaître dans l'avis.

La durée de 99 ans n'est pas un usage : l'article 1838 du Code civil dispose que « la durée de la société ne peut excéder quatre-vingt-dix-neuf ans ». Elle doit par ailleurs figurer aux statuts, au même titre que l'objet, le siège et le capital, puisque l'article 1835 du Code civil impose des statuts écrits qui « déterminent, outre les apports de chaque associé, la forme, l'objet, l'appellation, le siège social, le capital social, la durée de la société et les modalités de son fonctionnement ». Un avis ne peut donc être rédigé qu'après des statuts complets, jamais avant. Le détail des étapes figure dans notre guide comment faire une SCI.

Publication de l'annonce légale de constitution d'une SCI : où, quand et dans quel ordre ?

L'erreur la plus fréquente est un problème d'ordre, pas de contenu. L'avis se publie après la signature des statuts et avant le dépôt du dossier, parce que l'attestation de parution est une pièce de ce dossier. La fiche officielle « Immatriculation d'une société », vérifiée le 12 juin 2026, la nomme précisément : « Attestation de parution de l'avis de création de la société dans un support habilité à recevoir des annonces légales ». Voici la séquence complète.

1. Terminer les formalités préalables. Statuts datés et signés, apports libérés, siège justifié. L'article 22 ne déclenche la publication que « lorsque les autres formalités de constitution de la société ont été accomplies ».
2. Choisir un support habilité dans le département du siège. Journal papier ou service de presse en ligne, au choix, mais habilité dans ce département précis. Un support d'un département voisin ne vaut pas publication.
3. Rédiger l'avis avec les indications de l'article 22. Chaque mention manquante est une formalité irrégulièrement accomplie, avec les conséquences décrites plus bas.
4. Publier et récupérer l'attestation de parution. Le support la remet après diffusion. Elle porte le titre du support, la date et le texte publié.
5. Déposer le dossier sur le guichet des formalités des entreprises. Avec les statuts, le justificatif de domiciliation, l'attestation de parution, la pièce d'identité et la déclaration de non-condamnation du gérant, ainsi que la déclaration des bénéficiaires effectifs.
6. Vérifier la publication au BODACC. L'article 23 du décret prévoit qu'« après immatriculation au registre du commerce et des sociétés la constitution de la société fait l'objet d'une publicité au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales ». Cette seconde publicité est faite par le greffe, elle ne se commande pas.

Un dossier incomplet n'est pas rejeté définitivement. La même fiche officielle indique qu'il faut alors transmettre les pièces manquantes « dans un délai de 15 jours ouvrables à compter de la réception » du récépissé, et que « la durée de validité maximale du récépissé est de 1 mois ». Une attestation de parution oubliée coûte donc du temps, pas le dossier.

Combien coûte une annonce legale SCI en 2026 ?

Depuis 2022, la constitution d'une société n'est plus facturée à la ligne : le prix est un forfait, fixé par arrêté et identique quel que soit le support choisi. L'actualité officielle « Tarifs 2026 des annonces légales », publiée le 30 décembre 2025, rappelle que « les tarifications forfaitaires et au caractère dont font l'objet les annonces judiciaires et légales sont actualisées au 1^er janvier 2026 », en application de l'arrêté du 19 novembre 2025 modifiant l'arrêté du 19 novembre 2021. Un point mérite l'attention : la SCI a son propre forfait, distinct de celui des autres sociétés civiles.

Attention à la lecture des colonnes : la majoration ne vise que La Réunion et Mayotte. La Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Wallis-et-Futuna relèvent de la colonne métropolitaine, donc de 191 € HT pour une SCI. La constitution n'est plus le seul avis au forfait : depuis le 1^er janvier 2024, la même actualité officielle recense une série d'annonces de modification passées elles aussi au forfait, et chacune vise expressément les sociétés commerciales et les sociétés civiles, donc les SCI. Voici celles qu'une SCI rencontre au cours de sa vie.

Une précision sur la dernière ligne : le forfait « mouvements d'associés » est prévu par l'arrêté pour les sociétés civiles en général, mais une SCI n'a pas à l'utiliser, puisque son avis de constitution ne publie pas l'identité de ses associés. La démonstration figure plus bas, dans la section consacrée à la cession de parts.

Le tarif au caractère, espaces compris, n'a donc plus qu'un rôle résiduel : il s'applique, selon la même source, « lorsqu'une tarification au forfait n'est pas prévue », par exemple pour un avis rectificatif. Une réserve mérite d'être connue avant de regrouper deux décisions dans un seul texte : « pour ces annonces légales, le tarif sera au caractère si l'entreprise souhaite publier une annonce comprenant plusieurs modifications. » Le prix redevient alors fonction de la longueur, et il dépend du département du siège.

Reste le piège classique du budget de création. Le forfait de l'annonce légale est exprimé hors taxes, alors que les frais de greffe sont publiés toutes taxes comprises. Selon la fiche « Quel est le coût des formalités de création d'une entreprise ? », vérifiée le 18 mars 2026, l'immatriculation d'une société civile coûte 60,38 € et la déclaration des bénéficiaires effectifs 19,33 €. Ces deux montants sont ceux réellement payés au greffe, taxe comprise, puisqu'ils correspondent aux émoluments réglementés majorés de la TVA. Additionner mécaniquement 191 et 60,38 revient donc à comparer deux bases différentes.

Modèle d'annonce légale d'augmentation de capital d'une SCI : quelles mentions doit-il contenir ?

Le capital social est la troisième indication de l'avis de constitution. Une augmentation le rend faux, donc caduc au sens de l'article 24, et déclenche un nouvel avis. Son prix ne dépend pas de sa longueur : depuis le 1^er janvier 2024, une modification du capital social relève d'un forfait, soit 136 € HT en France métropolitaine et 158 € HT à La Réunion et à Mayotte. Le contenu de cet avis modificatif est lui aussi imposé. Le texte prévoit qu'il est signé par le notaire lorsque l'acte a été reçu ou déposé chez lui et, « dans les autres cas », « par les représentants légaux de la société », donc par le gérant de la SCI. Il contient ensuite, après les indications 1° à 4° de l'article 22, trois blocs supplémentaires.

• Le numéro d'immatriculation de la société, celui qui figure sur l'extrait Kbis.
• Les références du premier avis, c'est-à-dire « les titre, date du numéro et lieu de publication du journal dans lequel a été inséré l'avis prévu à l'article 22, ainsi que la date du numéro du Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales dans lequel a été faite la publication prévue à l'article 23 ».
• Les modifications intervenues, « reproduisant l'ancienne mention à côté de la nouvelle ». C'est la particularité de l'avis modificatif : il ne suffit pas d'annoncer le nouveau capital, il faut afficher l'ancien en regard.

Un avis modificatif n'existe jamais seul : il suppose un acte, en général le procès-verbal de l'assemblée qui a décidé l'opération. Sur Actav, ces procès-verbaux se préparent en amont depuis la page générateurs de documents, dont la FAQ précise que « les 40 générateurs sont 100 % gratuits et sans inscription ». Un point de périmètre à connaître avant de cliquer : le générateur de procès-verbal d'augmentation de capital vise la SARL et la SAS, tandis que le changement de gérant, le transfert de siège social et la modification de l'objet social disposent d'un formulaire qui couvre bien la SCI.

Deux délais encadrent l'opération. Le premier concerne le registre : l'article R. 123-66 du code de commerce, en vigueur depuis le 1^er janvier 2023, énonce que « toute personne morale immatriculée demande, par l'intermédiaire de l'organisme unique mentionné à l'article R. 123-1, une inscription modificative dans le mois de tout fait ou acte rendant nécessaire la rectification ou le complément des énonciations prévues aux articles R. 123-53 et suivants ». Le second est pratique : l'attestation de parution accompagne ce dépôt, l'avis se publie donc en premier.

Le transfert de siège obéit à une règle particulière lorsqu'il fait changer de greffe. L'article 26 du décret impose alors un avis publié « dans un journal d'annonces légales du département du nouveau siège », qui reproduit les mentions 1° à 9° de l'article 22 et indique en outre « le lieu et le numéro d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés de l'ancien siège social » ainsi que le registre où la société sera désormais immatriculée. Un simple déménagement dans la même ville, en revanche, relève du régime de droit commun de l'article 24.

Modèle d'annonce légale de liquidation d'une SCI : que doit-il contenir ?

La fin d'une SCI impose deux avis, à deux moments différents, et beaucoup de dossiers s'arrêtent après le premier. Le premier accompagne la dissolution et la nomination du liquidateur. Le second constate la clôture des opérations. Tant que le second n'est pas publié, la société n'a pas disparu : l'article 1844-8 du Code civil prévoit que « la personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu'à la publication de la clôture de celle-ci ».

Premier avis : la nomination du liquidateur

L'article 27 du décret du 3 juillet 1978 impose que « l'acte de nomination des liquidateurs, quelle que soit sa forme, est publié dans le délai d'un mois dans un journal habilité à recevoir les annonces légales dans le département du siège social ». Le délai d'un mois court à compter de l'acte, en général le procès-verbal d'assemblée générale qui décide la dissolution. Le texte énumère huit indications, puis deux précisions supplémentaires.

Cette publication n'est pas une simple information. Toujours selon l'article 1844-8 du Code civil, la dissolution « n'a d'effet à l'égard des tiers qu'après sa publication », et, s'agissant du liquidateur, « la nomination et la révocation ne sont opposables aux tiers qu'à compter de leur publication ». Un liquidateur non publié négocie donc sans que sa qualité soit opposable à l'acheteur ou à la banque.

Second avis : la clôture de la liquidation

L'article 29 du même décret désigne le support : « L'avis de clôture de la liquidation, signé par le liquidateur, est publié à la diligence de celui-ci dans le journal d'annonces légales ayant reçu la publicité prescrite par l'article 27. » Le choix n'est donc plus libre, c'est le même support que pour le premier avis. Le contenu reprend la dénomination et le sigle, la forme suivie de la mention « en liquidation », le capital, l'adresse du siège, l'identité des liquidateurs et le numéro d'immatriculation.

Depuis le 1^er octobre 2024, le dépôt qui accompagne cette clôture s'est alourdi. Le décret n° 2024-751 du 7 juillet 2024 a complété l'article 10 du décret de 1978 : aux comptes définitifs et à la décision des associés s'ajoutent désormais « l'attestation mentionnée à l'article L. 243-15 du code de la sécurité sociale ainsi que le certificat relatif à certains impôts et taxes prévu à l'article R. 2143-7 du code de la commande publique ». Autrement dit, une attestation de vigilance sociale et un certificat fiscal de régularité, à obtenir avant de déposer. La mesure vise les liquidations utilisées pour échapper à un contrôle, et elle s'applique aux sociétés civiles puisque c'est ce décret de 1978 qui les régit. Les comptes définitifs supposent une comptabilité tenue, sujet détaillé dans notre guide sur la compta SCI.

Exemple d'annonce légale de cession de parts de SCI : faut-il vraiment en publier une ?

La recherche « exemple annonce legale cession parts sci » repose sur une confusion utile à lever : une cession de parts de SCI ne donne pas lieu à une annonce légale. Le raisonnement tient en deux temps. D'abord, l'avis de constitution ne mentionne pas les associés d'une SCI, puisque la neuvième indication de l'article 22 vise les seuls associés tenus solidairement. Ensuite, l'article 24 ne déclenche un avis modificatif que lorsqu'une mention publiée devient caduque. Un changement d'associé ne rend aucune de ces mentions fausse : il n'y a donc rien à republier.

La publicité de la cession existe pourtant, mais elle passe par le registre. L'article 1865 du Code civil énonce que « la cession de parts sociales doit être constatée par écrit », qu'elle « est rendue opposable à la société dans les formes prévues à l'article 1690 ou, si les statuts le stipulent, par transfert sur les registres de la société », et qu'elle « n'est opposable aux tiers qu'après accomplissement de ces formalités et après publication au registre du commerce et des sociétés ». Publication au RCS, donc, et non insertion dans un support d'annonces légales.

Deux obligations complètent le tableau, et elles ont un coût réel. La première est fiscale : l'article 635 du code général des impôts impose l'enregistrement « dans le délai d'un mois à compter de leur date » des actes portant cession de parts sociales dans les sociétés dont le capital n'est pas divisé en actions, et l'article 726 du même code fixe le droit à 5 % « pour les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière », ce qu'est presque toujours une SCI. La seconde est nouvelle : l'article 1865-1 du Code civil, créé par la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 et en vigueur depuis le 27 juin 2026, exige « à peine de nullité » un acte authentique, un acte contresigné par avocat ou, dans les cas où il y est habilité, un acte d'expert-comptable. Il renvoie exactement à la même définition, celle du « 2° du I de l'article 726 du code général des impôts » : entre dans son champ la SCI dont l'actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France. C'est le cas de la très grande majorité des SCI, mais la vérification est à faire dossier par dossier : lorsque la prépondérance immobilière est établie, la cession rédigée entre associés sur un modèle téléchargé n'est plus valable.

Annonce légale oubliée ou erronée : que risquent la SCI et ses fondateurs ?

Le premier risque est immédiat et purement pratique : sans attestation de parution, le dossier d'immatriculation est incomplet, et la SCI n'obtient pas son Kbis. Les deux autres sont juridiques, et ils survivent longtemps à la création.

Le premier est l'action en régularisation. L'article 1839 du Code civil prévoit que « si les statuts ne contiennent pas toutes les énonciations exigées par la législation ou si une formalité prescrite par celle-ci a été omise ou irrégulièrement accomplie, tout intéressé est recevable à demander en justice que soit ordonnée, sous astreinte, la régularisation de la constitution ». Les mêmes règles valent en cas de modification des statuts, et l'action « se prescrit par trois ans à compter de l'immatriculation de la société ou de la publication de l'acte modifiant les statuts ».

Le second vise les personnes, pas la société. Selon l'article 1840 du Code civil, « les fondateurs, ainsi que les premiers membres des organes de gestion, de direction ou d'administration sont solidairement responsables du préjudice causé soit par le défaut d'une mention obligatoire dans les statuts, soit par l'omission ou l'accomplissement irrégulier d'une formalité prescrite pour la constitution de la société ». En cas de modification des statuts, la règle s'applique aux gérants en fonction. Et l'action « se prescrira par dix ans ». Une annonce légale bâclée engage donc la responsabilité personnelle et solidaire des fondateurs pendant dix ans, alors même que la responsabilité aux dettes sociales de l'associé de SCI n'est, elle, jamais solidaire.

Reste l'erreur matérielle, la plus fréquente : un capital mal recopié, un prénom inexact, une adresse incomplète. En pratique, le support habilité publie un avis rectificatif, facturé au caractère, qui reprend la mention erronée et la mention exacte. Mieux vaut le publier avant le dépôt du dossier, car le greffe compare l'avis et les statuts.