Compta SCI : le guide complet 2026, par avocat

Compta SCI : quelles obligations la loi impose-t-elle vraiment ?

Le point de départ n'est pas fiscal, il est civil. L'article 1856 du Code civil tient en une phrase et en commande tout le reste : « Les gérants doivent, au moins une fois dans l'année, rendre compte de leur gestion aux associés. Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit d'ensemble sur l'activité de la société au cours de l'année ou de l'exercice écoulé comportant l'indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues. »

Trois mots méritent d'être relevés. « Doivent » : ce n'est pas une faculté. « Écrit » : un compte rendu oral en réunion de famille ne satisfait pas le texte. « Bénéfices » et « pertes » : le rapport doit être chiffré, ce qui suppose que quelqu'un ait tenu les comptes pendant l'année. La fiche officielle « Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir », vérifiée le 7 octobre 2025, en tire la conséquence sans détour : « le gérant doit tenir une comptabilité et rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an », et « l'absence de tenue de comptabilité est une faute du gérant qui peut entraîner sa révocation ».

Le second texte est le miroir du premier, côté associés. L'article 1855 du Code civil dispose que « les associés ont le droit d'obtenir, au moins une fois par an, communication des livres et des documents sociaux, et de poser par écrit des questions sur la gestion sociale auxquelles il devra être répondu par écrit dans le délai d'un mois ». Son décret d'application va plus loin encore : selon l'article 48 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978, « l'associé non gérant a le droit de prendre par lui-même, au siège social, connaissance de tous les livres et documents sociaux, des contrats, factures, correspondance, procès-verbaux et plus généralement de tout document établi par la société ou reçu par elle », le droit de prendre connaissance emportant « celui de prendre copie ». L'associé peut même se faire assister d'un expert agréé par la Cour de cassation ou près une cour d'appel.

Voilà le socle réel de la compta SCI : une comptabilité doit exister, elle doit être écrite, elle doit pouvoir être consultée, et elle doit se conclure chaque année par un rapport chiffré. Ce que la loi ne dit nulle part, en revanche, c'est sous quelle forme. Aucun plan comptable n'est imposé à une société civile qui reste à l'impôt sur le revenu.

SCI obligation comptable : quand la comptabilité devient-elle formelle ?

L'obligation comptable d'une SCI n'appelle pas une réponse unique : elle dépend de trois déclencheurs. Tant qu'aucun n'est atteint, la compta SCI reste dans le régime souple décrit ci-dessus. Dès que l'un se déclenche, la société bascule dans une comptabilité complète, avec bilan et annexe.

Premier déclencheur : l'option pour l'impôt sur les sociétés

L'option est libre, mais elle change la nature des comptes. L'article 209, I du Code général des impôts pose que « les bénéfices passibles de l'impôt sur les sociétés sont déterminés d'après les règles fixées par les articles 34 à 45 [...] », c'est-à-dire les règles des bénéfices industriels et commerciaux. La conséquence est immédiate : la SCI quitte la logique de trésorerie pour la logique d'engagement. L'article 38, 2 bis du même code, dans sa version en vigueur depuis le 16 février 2025, précise que les produits sont pris en compte, « pour les prestations continues rémunérées notamment par des intérêts ou des loyers », « au fur et à mesure de l'exécution ». Un loyer de décembre encaissé en janvier appartient donc à l'exercice de décembre.

Attention à la fenêtre de sortie. L'article 239, 1 du Code général des impôts permet de renoncer à l'option, mais « en l'absence de renonciation avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d'impôt sur les sociétés du cinquième exercice suivant celui au titre duquel l'option a été exercée, l'option devient irrévocable ». Et une renonciation interdit d'opter de nouveau.

Deuxième déclencheur : la location meublée, qui bascule à l'IS sans option

Celui-ci est subi, pas choisi. L'article 206, 2 du Code général des impôts soumet les sociétés civiles à l'impôt sur les sociétés « si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 ». La doctrine administrative est explicite : selon le BOFiP BOI-IS-CHAMP-10-30, « une société civile qui donne en location des locaux meublés exerce une activité commerciale et doit être assujettie à l'impôt sur les sociétés en vertu du 2 de l'article 206 du CGI ». Une tolérance existe, chiffrée : la société civile échappe à l'IS « tant que le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale n'excède pas 10 % du montant de leurs recettes totales hors taxes », avec un lissage sur quatre ans. Le sujet est développé dans notre guide LMNP ou SCI.

Troisième déclencheur : les seuils de l'article L. 612-1 du Code de commerce

Ce texte, souvent ignoré, vise « les personnes morales de droit privé non commerçantes ayant une activité économique ». L'article L. 612-1 du Code de commerce, en vigueur depuis le 1er janvier 2024, impose à celles dont deux des trois critères dépassent les seuils fixés par décret d'« établir chaque année un bilan, un compte de résultat et une annexe », et de désigner un commissaire aux comptes. Les seuils sont fixés par l'article R. 612-1 du Code de commerce : « cinquante pour le nombre de salariés », « 3 100 000 euros pour le montant hors taxes du chiffre d'affaires ou des ressources » et « 1 550 000 euros pour le total du bilan ». L'obligation cesse lorsque les seuils ne sont plus dépassés pendant deux exercices successifs.

Un exemple concret. Une SCI familiale sans salarié, qui encaisse 18 000 € de loyers par an et dont le total de bilan s'établit à 260 000 €, ne dépasse aucun des trois seuils. Elle n'a donc ni comptes annuels au sens du Code de commerce, ni commissaire aux comptes. Elle reste malgré tout tenue par la reddition de compte écrite de l'article 1856 du Code civil : la souplesse porte sur la forme, jamais sur le principe.

SCI comptable obligatoire : est-ce obligatoire et dans quels cas ?

Non. Aucun texte n'oblige une société civile immobilière à confier ses comptes à un expert-comptable, quel que soit son régime fiscal. Le seul professionnel dont la désignation peut devenir obligatoire est le commissaire aux comptes, et uniquement au-delà des seuils de l'article R. 612-1 rappelés ci-dessus. Une SCI familiale ordinaire n'est donc concernée ni par l'un ni par l'autre.

Cela ne signifie pas que l'accompagnement soit inutile. Une SCI à l'impôt sur les sociétés doit produire une liasse fiscale complète accompagnant la déclaration n° 2065, avec bilan, compte de résultat, tableau des immobilisations et tableau des amortissements. Rien n'interdit au gérant de l'établir lui-même, mais l'exercice suppose de maîtriser la comptabilité d'engagement, la ventilation entre terrain et construction et le calcul des plus-values professionnelles. Le raisonnement se résume ainsi : la loi ne rend pas le comptable obligatoire, la complexité du régime IS le rend souvent nécessaire.

SCI et compta : les points de vigilance qui coûtent le plus cher

Six erreurs reviennent constamment dans les dossiers de SCI, et aucune n'est théorique. Chacune se rattache à un texte précis.

• Faire transiter les loyers par le compte personnel du gérant. La reddition de compte de l'article 1856 devient impossible à établir, et le droit de consultation de l'article 1855 se heurte à des relevés qui mélangent deux patrimoines.
• Ne pas formaliser la reddition annuelle. La fiche officielle le rappelle : « l'absence de tenue de comptabilité est une faute du gérant qui peut entraîner sa révocation ».
• Tenir une comptabilité d'engagement alors que la SCI est à l'impôt sur le revenu. L'article 29 du Code général des impôts retient « le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire », et l'article 31 les dépenses « effectivement supportées ». Un loyer impayé n'est pas imposable, une facture non réglée n'est pas déductible.
• Croire qu'une mise en réserve diffère l'impôt. Elle ne le fait pas à l'impôt sur le revenu, comme le montre la section suivante.
• Amortir l'immeuble dans une SCI à l'impôt sur le revenu. L'article 31 ne le permet pas en droit commun, en dehors du dispositif « Relance logement » ouvert aux acquisitions réalisées depuis le 21 février 2026.
• Jeter les justificatifs trop tôt. L'article L. 102 B du Livre des procédures fiscales impose une conservation de six ans.

Réserve légale SCI : le prélèvement de 5 % s'applique-t-il ?

Non, et la réponse tient au champ d'application du texte. L'article L. 232-10 du Code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2025, commence par désigner les sociétés concernées : « Dans les sociétés à responsabilité limitée et les sociétés par actions, il est fait sur le bénéfice de l'exercice, diminué, le cas échéant, des pertes antérieures, un prélèvement d'un vingtième au moins affecté à la formation d'un fonds de réserve dit "réserve légale". » Il ajoute que « ce prélèvement cesse d'être obligatoire, lorsque la réserve atteint le dixième du capital social ».

Une SCI n'est ni une société à responsabilité limitée ni une société par actions : c'est une société civile. Le texte ne lui est donc pas applicable, et il n'existe aucune réserve légale en SCI. Le vingtième, soit 5 % du bénéfice, et le plafond du dixième du capital appartiennent au droit des sociétés commerciales. Aucune ligne de réserve légale n'a donc à figurer dans la compta SCI.

Alors qui décide de l'affectation du résultat ?

Les associés, et selon les règles que les statuts ont fixées. À défaut de clause, la règle par défaut est redoutable : l'article 1852 du Code civil énonce que « les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l'absence de telles dispositions, à l'unanimité des associés ». Dans une SCI familiale sans clause d'affectation, un seul associé peut donc bloquer une mise en réserve ou une distribution.

Rien n'interdit en revanche de créer une réserve statutaire. Elle est alors obligatoire parce que les statuts le prévoient, pas parce que la loi l'impose : sa suppression relève d'une modification des statuts, pas d'un simple vote d'assemblée annuelle. C'est un outil utile lorsque la SCI doit financer de gros travaux.

Le piège : mettre en réserve ne diffère pas l'impôt à l'IR

C'est la conséquence la plus mal comprise de la translucidité fiscale. L'article 8 du Code général des impôts soumet les associés à l'impôt sur le revenu « pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société ». Le texte parle de la part de bénéfices, pas des sommes distribuées : l'imposition ne dépend pas d'un versement.

• SCI à l'impôt sur le revenu. Résultat foncier de 12 000 €, deux associés à parts égales. Chacun déclare 6 000 € de revenus fonciers, même si la totalité du résultat reste sur le compte bancaire de la société pour financer des travaux.
• SCI à l'impôt sur les sociétés. Le même résultat est imposé au niveau de la société. Les associés ne sont imposés que sur ce qui leur est distribué, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. La mise en réserve produit ici un véritable effet de report.

Cette différence explique une bonne part des arbitrages entre les deux régimes, et elle doit être posée avant de rédiger les statuts, pas après.

Déclaration 2072 SCI : qui la dépose et que contient-elle ?

La déclaration 2072 est l'aboutissement annuel de la compta SCI lorsque la société n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés. Son fondement est l'article 172 bis du Code général des impôts : « Un décret précise la nature et la teneur des documents qui doivent être produits ou présentés à l'administration par les sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés qui donnent leurs immeubles en location ou en confèrent la jouissance à leurs associés. » Le renvoi vise les articles 46 B à 46 D de l'annexe III.

Première surprise pour beaucoup de gérants : une déclaration est due dès la constitution, avant même le premier loyer. L'article 46 B de l'annexe III au Code général des impôts impose de remettre au service des impôts, « dans les trois mois de leur constitution, une déclaration souscrite en double exemplaire » indiquant la dénomination, la forme juridique, l'objet, la durée, le siège et le lieu du principal établissement, ainsi que « les nom, prénoms et domicile des dirigeants ou gérants de la société ». Deux exemplaires des statuts y sont annexés, et la déclaration « doit être renouvelée dans les trois mois du changement intervenu » lorsque ces indications cessent d'être exactes.

2072-S ou 2072-C : quelle version déposer ?

La page officielle « Comment déclarer les résultats de ma société civile immobilière (SCI) ? » renvoie aux formulaires « 2072-C-SD (déclaration complète) ou 2072-S-SD (déclaration simplifiée), selon les cas ». Le formulaire n° 2072-S-SD, intitulé « Déclaration des sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés », porte le numéro CERFA 10338 et se complète des annexes n° 2072-S-A1-SD et n° 2072-S-A2-SD.

La dématérialisation n'est pas facultative. Le BOFiP BOI-RFPI-CHAMP-30-20 indique au § 230 que la déclaration de résultats se souscrit « à l'aide d'un imprimé spécial n° 2072-S-SD (CERFA n° 10338) » et qu'elle « doit être souscrite par voie dématérialisée au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2019 ». La page officielle précise le chemin : espace professionnel, rubrique « Déclarer », puis « Revenus SCI non soumises IS ».

La dispense méconnue des SCI de jouissance gratuite

Une SCI qui met ses immeubles gratuitement à la disposition de ses associés bénéficie d'une dispense de dépôt les années suivant celle de sa constitution. Le § 240 du même BOFiP la subordonne à trois conditions cumulatives : aucune modification de la répartition du capital, de la liste des immeubles ou des conditions d'occupation, aucun revenu perçu, et aucune rémunération versée aux associés. La page officielle de l'administration confirme cette dispense pour les SCI familiales sans revenus. Dès qu'un loyer est encaissé ou qu'un associé est rémunéré, la déclaration redevient due.

Et les associés, que déclarent-ils ?

Chaque associé personne physique « doit déclarer, en fonction de sa quote-part dans la SCI, les revenus afférents à cette activité sur sa déclaration des revenus fonciers n° 2044 ». Un point technique mérite d'être signalé, parce qu'il est régulièrement traité à l'envers dans les contenus grand public. Le régime micro-foncier de l'article 32 du Code général des impôts, qui applique un abattement de 30 % en dessous de 15 000 € de revenu brut annuel, n'est pas ouvert à qui ne détient que des parts de SCI : selon le BOFiP BOI-RFPI-DECLA-10, l'associé n'y a droit qu'à la condition d'être par ailleurs propriétaire d'au moins un immeuble donné en location nue en direct. À défaut, il déclare au réel, même sous 15 000 €.

Déclaration SCI 2072 date limite : quel calendrier s'applique ?

Deux niveaux se superposent, et confondre les deux fait manquer l'échéance. Le premier est légal. L'article 175 du Code général des impôts dispose que « les déclarations doivent parvenir à l'administration au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er avril », en ajoutant que « ce délai peut être prorogé chaque année selon un calendrier et des modalités fixés par l'administration et publiés sur son site internet, sans que la date limite de dépôt qui en résulte ne puisse être postérieure au 1er juillet ».

Le second niveau est le calendrier annuel effectivement publié. La page officielle de l'administration fixe le dépôt de la 2072 « avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai », avec quinze jours supplémentaires pour les utilisateurs des téléprocédures. Comme la télétransmission est obligatoire depuis les exercices clos au 31 décembre 2019, c'est en pratique cette date majorée qui s'applique à la quasi-totalité des SCI. La règle utile à retenir tient en une phrase : la loi fixe un plancher en avril, l'administration publie chaque année la date réelle, et il faut la vérifier sur impots.gouv.fr plutôt que reprendre la date de l'année précédente.

Exemple comptabilité SCI familiale : quelles mentions sont indispensables ?

La compta SCI familiale se matérialise par trois pièces, et pas par une seule. Beaucoup de gérants s'arrêtent au tableau des recettes et des dépenses, qui ne représente que le tiers du travail.

1. Le suivi des mouvements de l'exercice, ligne par ligne, avec la date, la nature de l'opération, le tiers concerné, le montant encaissé ou payé, l'immeuble auquel il se rattache et la référence du justificatif.
2. Le rapport écrit de gestion, exigé par l'article 1856 du Code civil, qui présente « l'activité de la société au cours de l'année ou de l'exercice écoulé » et indique « les bénéfices réalisés ou prévisibles et les pertes encourues ou prévues ».
3. Le procès-verbal d'assemblée, qui acte l'approbation des comptes et l'affectation du résultat.

Le contenu du procès-verbal n'est pas laissé à l'imagination : l'article 44 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 l'énumère. « Toute délibération des associés est constatée par un procès-verbal indiquant les nom et prénoms des associés qui y ont participé, le nombre de parts détenues par chacun d'eux, les documents et rapports soumis aux associés, le texte des résolutions mises aux voix et le résultat des votes. » S'il s'agit d'une assemblée, le procès-verbal indique en outre « la date et le lieu de la réunion, les nom, prénoms et qualité du président et un résumé des débats ». Il est établi et signé par les gérants et, s'il y a lieu, par le président de l'assemblée.

Un exemple chiffré de compte de résultat foncier

Voici l'illustration d'une SCI familiale à l'impôt sur le revenu détenant deux logements loués nus, dont les charges déductibles sont celles de l'article 31 du Code général des impôts. Les frais de gestion y sont, selon le texte, « fixés à 20 € par local ».

La répartition suit ensuite les droits de chacun. Avec deux associés détenant 60 % et 40 % des parts, le premier reporte 5 268 € sur sa déclaration n° 2044 et le second 3 512 €. Ces chiffres sont une illustration construite à partir des postes de l'article 31 : ils ne remplacent pas l'examen des factures réelles et des clauses statutaires de répartition.

Bilan SCI exemple : qui doit en établir un, et à quoi ressemble-t-il ?

Le bilan d'une SCI n'est obligatoire que dans deux cas : lorsque la société est soumise à l'impôt sur les sociétés, puisque la liasse fiscale l'exige, et lorsqu'elle dépasse deux des trois seuils de l'article R. 612-1 du Code de commerce. Une SCI familiale à l'impôt sur le revenu n'a aucune obligation légale d'en produire un. Beaucoup de gérants en établissent malgré tout un, et c'est une bonne pratique : c'est le seul document qui montre l'état de l'emprunt et le solde des comptes courants d'associés, deux informations décisives au moment de vendre ou de transmettre.

Voici l'illustration d'un bilan simplifié, dix ans après l'acquisition d'un immeuble payé 300 000 €, dans une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés.

Deux lignes méritent une attention particulière. Les amortissements cumulés inscrits au bilan n'existent que dans une SCI à l'impôt sur les sociétés : à l'impôt sur le revenu, l'immeuble reste inscrit à sa valeur d'acquisition, et la déduction du dispositif « Relance logement », lorsqu'elle s'applique, est un calcul fiscal et non une écriture comptable. C'est aussi ce qui explique le résultat de 780 € : le flux locatif qui dégageait 8 780 € de résultat foncier à l'impôt sur le revenu supporte ici la dotation annuelle de 8 000 €. Les comptes courants d'associés, eux, retracent les sommes avancées par les associés à la société : ce sont des dettes de la SCI envers eux, remboursables, et non des apports en capital. Les confondre fausse toute valorisation des parts.

Comptabilité SCI familiale Excel gratuit : un tableur suffit-il ?

Oui, pour une SCI à l'impôt sur le revenu qui loue nu, et cette réponse n'est pas une facilité : elle découle des textes. Aucune disposition n'impose de plan comptable, de journal ni de grand livre à une société civile. Les seules contraintes sont la reddition de compte écrite de l'article 1856 du Code civil, la conservation des pièces pendant six ans imposée par l'article L. 102 B du Livre des procédures fiscales, et la capacité à remplir la déclaration n° 2072. Un tableur gratuit y répond parfaitement, à condition d'être construit correctement.

Un tableur de comptabilité de SCI familiale utile comporte huit colonnes, ni plus ni moins. Chacune sert à remplir une case de la déclaration ou à justifier une écriture en cas de contrôle.

Trois lignes ne doivent jamais figurer dans la colonne des recettes d'une SCI à l'impôt sur le revenu : les provisions pour charges versées par le locataire, traitées plus bas, les dépôts de garantie, qui sont des sommes détenues pour le compte du locataire, et les apports en compte courant d'associé, qui sont des dettes de la société. Les faire entrer dans les recettes gonfle artificiellement le résultat foncier et l'impôt de chaque associé.

Tableur Excel comptabilité SCI gratuit : quelle version choisir ?

Le bon tableur dépend du régime, et c'est le seul critère qui compte. Un modèle unique ne convient pas à toutes les SCI.

Deux réflexes sécurisent une compta SCI tenue sur tableur, quelle que soit la version retenue. Le premier est d'exporter chaque année une version figée en PDF, annexée au procès-verbal d'approbation des comptes : un fichier tableur reste modifiable, un PDF signé date la reddition de compte. Le second est de conserver les justificatifs pendant six ans avec le fichier, l'article L. 102 B du Livre des procédures fiscales imposant la conservation « à compter de la date de la dernière opération mentionnée sur les livres ou registres ».

Compta SCI : comment traiter l'amortissement et les charges du locataire ?

Ce sont les deux postes sur lesquels les erreurs de compta SCI sont les plus fréquentes et les plus coûteuses, parce qu'ils obéissent à des logiques opposées selon le régime fiscal de la société.

Amortissement SCI : autorisé à l'IR ou réservé à l'IS ?

À l'impôt sur le revenu, l'immeuble ne s'amortit pas au titre du droit commun. L'article 31 du Code général des impôts énumère limitativement les charges de la propriété déductibles : réparation et entretien, primes d'assurance, dépenses supportées pour le compte du locataire et non remboursées, provisions de copropriété, dépenses d'amélioration, impositions, intérêts de dettes et frais de gestion. Aucune de ces rubriques ne couvre la dépréciation du bien. Les déductions au titre de l'amortissement que cet article prévoit sont des régimes de faveur, chacun borné à une période d'acquisition précise. Trois sont fermés depuis longtemps : ils visaient des logements acquis neufs « entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998 », « entre le 1er janvier 1999 et le 2 avril 2003 » et « entre le 3 avril 2003 et le 31 décembre 2009 ».

Un quatrième est ouvert, et il change la réponse pour une SCI qui achète aujourd'hui. L'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a inséré les littera i et j au 1° du I de l'article 31, dispositif dit « Relance logement ». Pour les acquisitions réalisées entre le lendemain de la publication de cette loi, soit le 21 février 2026, et le 31 décembre 2028, le bailleur qui loue nu à usage d'habitation principale déduit un amortissement annuel de 3,5 % dans le neuf, porté à 4,5 % ou 5,5 % selon le niveau de loyer social consenti, et de 3 % à 4 % dans l'ancien lourdement réhabilité. L'assiette est le prix d'acquisition net de frais diminué de la valeur du terrain, forfaitisée à 20 %. La déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal, portée à 10 000 € ou 12 000 € en cas de prépondérance de location sociale ou très sociale.

Le point décisif pour ce guide : le texte vise expressément les logements détenus par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, à condition que l'associé conserve ses titres jusqu'au terme de l'engagement de location. Une SCI familiale restée à l'impôt sur le revenu peut donc, pour une acquisition entrant dans cette fenêtre, amortir son logement, ce qui était impossible pour toute acquisition antérieure. Hors de ce cadre, la règle inchangée demeure : pas d'amortissement du bien à l'impôt sur le revenu.

À l'impôt sur les sociétés, la situation s'inverse. Le renvoi de l'article 209, I aux règles des bénéfices industriels et commerciaux fait entrer la SCI dans le champ de l'article 39, 1, 2° du Code général des impôts, qui admet en déduction « les amortissements réellement effectués par l'entreprise, dans la limite de ceux qui sont généralement admis d'après les usages de chaque nature d'industrie, de commerce ou d'exploitation ». En pratique, la base amortissable est la construction seule : le terrain ne se déprécie pas par l'usage, et les usages auxquels renvoie l'article 39 l'excluent de l'amortissement.

• Le calcul. Un immeuble acquis 300 000 €, dont 60 000 € de terrain et 240 000 € de construction, amorti sur trente ans, donne une dotation annuelle de 8 000 €. Cette charge vient réduire le résultat imposable de la société chaque année.
• La contrepartie à la revente. Après dix ans, les amortissements cumulés atteignent 80 000 € et la valeur nette comptable tombe à 220 000 €. Une revente à 380 000 € dégage une plus-value professionnelle de 160 000 €, contre 80 000 € de plus-value calculée sur le prix d'acquisition dans une SCI restée à l'impôt sur le revenu.
• Le régime des particuliers, perdu à l'IS. La fiche officielle « Impôt sur le revenu, plus-value immobilière » rappelle que la plus-value des particuliers est imposée « au taux de 19 % », augmentée de prélèvements sociaux « au taux de 17,2 % », avec une exonération d'impôt « pour tout bien détenu depuis plus de 22 ans » et une exonération de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans. Ces abattements pour durée de détention n'existent pas à l'impôt sur les sociétés.

L'amortissement d'une SCI n'est donc pas un avantage en soi : c'est un décalage. Il allège l'impôt pendant la détention et l'alourdit à la sortie. Le bon arbitrage dépend de l'horizon de conservation du bien, un point que nous détaillons dans notre guide sur les charges déductibles d'une SCI familiale.

Comptabilisation provision charges locatives SCI : comment les enregistrer ?

Les provisions pour charges versées par le locataire ne sont pas un revenu de la SCI, et c'est le texte fiscal qui le dit le plus clairement. L'article 29 du Code général des impôts, après avoir défini le revenu brut par « le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire », se referme sur une phrase sans ambiguïté : « Il n'est pas tenu compte des sommes versées par les locataires au titre des charges leur incombant. » Symétriquement, les charges récupérées auprès du locataire ne sont pas déductibles.

Sur le plan civil, ces provisions sont encadrées par l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2021 : « Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. » Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges, et « durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ». Le texte prévoit enfin que si la régularisation n'a pas été faite avant la fin de l'année civile suivant l'année d'exigibilité, « le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande ».

La traduction comptable en découle mécaniquement : la provision encaissée est une dette de la SCI envers le locataire jusqu'à la régularisation annuelle, pas une recette. Voici un exercice complet sur un logement dont la provision mensuelle est de 100 €.

Une nuance existe dans l'autre sens, et elle est favorable au bailleur. L'article 31 permet de déduire les dépenses supportées pour le compte du locataire dont le propriétaire n'a pas pu obtenir le remboursement : une charge récupérable qu'un locataire parti laisse impayée redevient donc une charge de la SCI. Il faut alors la sortir de la ligne des charges récupérées pour la basculer en charge déductible, et conserver le décompte qui le prouve.

SCI documents obligatoires : lesquels conserver, et combien de temps ?

La liste des documents obligatoires d'une SCI ne figure dans aucun texte unique : elle se reconstitue en croisant le Code civil, son décret d'application, l'annexe III du Code général des impôts et le Livre des procédures fiscales. Voici le tableau complet, avec pour chaque pièce son fondement et sa durée de conservation.

La durée de six ans n'est pas une pratique de prudence, c'est un texte. L'article L. 102 B du Livre des procédures fiscales, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, dispose que « les livres, registres, documents ou pièces sur lesquels peuvent s'exercer les droits de communication, d'enquête et de contrôle de l'administration doivent être conservés pendant un délai de six ans à compter de la date de la dernière opération mentionnée sur les livres ou registres ou de la date à laquelle les documents ou pièces ont été établis ».

Un dernier point, souvent découvert au pire moment. Les documents comptables sont la première pièce demandée lors d'une cession de parts, d'une donation ou d'une succession, parce qu'ils servent à valoriser les parts. Depuis la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil impose d'ailleurs, « à peine de nullité », que la cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière soit constatée par un acte authentique, un acte contresigné par avocat ou, dans les cas prévus, un acte d'expert-comptable. Une compta SCI tenue proprement pendant la détention fait gagner des semaines au moment de sortir.