Définition et fondement légal
Un bail avec clause résolutoire donne au bailleur la voie rapide : plutôt que de demander au juge la résiliation aux torts du locataire, il fait constater que le bail est déjà résilié de plein droit. En bail d'habitation, la clause est obligatoire dans les contrats conclus depuis le 29 juillet 2023 (article 24 de la loi du 6 juillet 1989, réécrit par la loi du 27 juillet 2023) et ne joue qu'après un commandement resté infructueux six semaines. En bail commercial, l'article L. 145-41 du Code de commerce impose un délai d'un mois.
Champ couvert par la clause résolutoire (bail locatif d'habitation) : uniquement les manquements que la loi permet de viser (loyer, charges, dépôt de garantie, assurance, troubles de voisinage constatés par décision de justice). Avant de signer son bail, clause résolutoire comprise, chaque partie doit savoir que la procédure passe par un commandement de payer, puis, si besoin, par le juge des contentieux de la protection pour l'expulsion. Le générateur ci-dessus adapte le modèle au bail nu, au meublé et au bail commercial.
Les 4 conditions de validité (cumulatives)
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1Les motifs limitatifs de l'habitation
La clause ne peut viser que : impayés de loyer, charges ou dépôt de garantie, défaut d'assurance, troubles de voisinage judiciairement constatés : toute autre cause est réputée non écrite.
art. 24 et 4 g) loi de 1989 -
2Un commandement conforme
Mentions à peine de nullité, dont le délai laissé au locataire et la faculté de demander un délai de grâce au juge (1343-5) ; signification à la caution sous 15 jours.
art. 24 I loi de 1989 (réd. 2023) -
3Le bon délai selon la date du bail
6 semaines pour les baux conclus depuis le 29/07/2023 ; 2 mois pour les baux antérieurs (avis Cass. 3e civ., 13/06/2024, n° 24-70.002) ; 1 mois minimum en bail commercial (L145-41).
art. 24 | L145-41 | avis n° 24-70.002 -
4Une mise en œuvre loyale et contrôlée
La mauvaise foi du bailleur paralyse la clause, et le juge peut suspendre ses effets en accordant des délais de paiement (jusqu'à 3 ans).
1104 et 1343-5 C. civ. | art. 24 V
Exemple de rédaction, commenté ligne à ligne
Reprenons le modèle proposé en haut de page et regardons pourquoi chaque membre de phrase est là :
« pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus… »
On reprend mot pour mot les motifs légaux : tout ajout serait réputé non écrit, toute reformulation source de débat.
« …six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »
Le délai légal des baux conclus depuis le 29/07/2023 ; pour les baux antérieurs, l'avis du 13/06/2024 maintient les deux mois stipulés.
« …défaut d'assurance : un mois après un commandement demeuré infructueux »
Chaque motif a son délai propre : celui de l'assurance n'est pas celui des impayés.
« …sera résilié de plein droit »
L'automaticité retire au juge l'appréciation de la gravité : il ne conserve que le contrôle de la procédure et le pouvoir d'accorder des délais.
Pièges et erreurs fréquentes
Ce que disent les juges
Le délai de six semaines issu de la loi du 27 juillet 2023 ne s'applique pas aux baux en cours, qui restent régis par leurs stipulations (deux mois).
Lorsque des délais accordés par le juge ne sont pas intégralement respectés, la clause résolutoire reprend son plein effet.
Décisions vérifiées à la source, résumées puis validées par avocat avant mise en ligne.
Soyez prévenu si cette clause évolue. Nouvel arrêt publié, article de loi modifié : vous recevez l'alerte en clair.
Clause résolutoire bail : vos questions
La clause résolutoire est-elle obligatoire dans un bail d'habitation ?
Oui : depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour impayé de loyer, de charges ou de dépôt de garantie (art. 24 I). Les baux meublés à usage de résidence principale sont soumis au même texte.
Quel délai : six semaines ou deux mois ?
Six semaines pour les baux conclus depuis le 29 juillet 2023 ; deux mois pour les baux antérieurs, qui restent régis par leurs stipulations (avis Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 24-70.002). En bail commercial, le délai est d'un mois minimum (L145-41).
Quels manquements peuvent déclencher la clause en habitation ?
Uniquement : impayés de loyer, de charges ou de dépôt de garantie, défaut d'assurance des risques locatifs, et troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. Toute clause visant un autre manquement est réputée non écrite ; le bailleur peut alors seulement demander la résiliation judiciaire.
Que doit contenir le commandement de payer ?
À peine de nullité : la mention du délai laissé au locataire pour payer (six semaines), le détail des sommes réclamées et la mention de la faculté de saisir le juge d'une demande de délai de grâce (art. 1343-5). Il est signifié à la caution dans les 15 jours, et signalé à la CCAPEX en cas d'impayé de 2 mois ou d'une dette de 2 loyers.
Le locataire peut-il encore sauver son bail ?
Oui : en payant dans le délai du commandement, la clause ne joue pas ; et même après, le juge peut accorder des délais de paiement (jusqu'à 3 ans) qui suspendent la clause : si le locataire les respecte, elle est réputée n'avoir pas joué.
Clause résolutoire bail expulsion : quelles étapes jusqu'au départ du locataire ?
Commandement de payer signifié par commissaire de justice, délai légal (six semaines en habitation, un mois en commercial), puis assignation pour faire constater la résiliation et ordonner l'expulsion. Le juge peut accorder des délais de paiement qui suspendent les effets de la clause.
