Définition et fondement légal
Définition clause résolutoire, en une phrase : qu'est-ce qu'une clause résolutoire, sinon la sanction ultime écrite d'avance ? Le contrat prévoit lui-même qu'il sera résolu de plein droit si un manquement désigné survient. Le juge, s'il est saisi, constate la résolution sans apprécier la gravité de la faute : les articles 1224 et 1225 du Code civil exigent seulement que la clause désigne les engagements concernés et qu'une mise en demeure mentionnant expressément la clause soit restée infructueuse.
Ses terrains d'élection : le bail commercial (délai d'un mois impératif de l'article L. 145-41 du Code de commerce), le bail d'habitation (clause résolutoire bail habitation, désormais obligatoire dans les baux conclus depuis la loi du 27 juillet 2023) et les contrats de prestation ou de vente. Le générateur ci-dessus produit l'exemple adapté à chacun de ces trois contextes.
Les 4 conditions de validité (cumulatives)
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1Des manquements désignés précisément
La clause ne joue que pour les manquements qu'elle vise expressément : le juge l'interprète strictement.
Jurisprudence constante -
2Une mise en demeure ou un commandement
Préalable obligatoire mentionnant la clause ; en bail commercial, commandement avec délai d'un mois minimum (L145-41).
1225 C. civ. / L145-41 -
3Le respect des délais impératifs des baux
Bail commercial : 1 mois (L145-41). Bail d'habitation : 6 semaines pour les baux conclus depuis le 29/07/2023, 2 mois pour les baux antérieurs (avis Cass. 3e civ., 13/06/2024, n° 24-70.002) : aucune clause ne peut les réduire.
L145-41 / art. 24 loi 1989 (réd. loi 27/07/2023) -
4Une mise en œuvre de bonne foi
La mauvaise foi du créancier (bailleur qui laisse filer puis invoque brutalement la clause) paralyse la résolution.
1104 C. civ. + jurisprudence
Exemple de rédaction, commenté ligne à ligne
Reprenons le modèle proposé en haut de page et regardons pourquoi chaque membre de phrase est là :
« À défaut d'exécution de l'une des obligations suivantes : … »
On liste les manquements au lieu de viser « toutes les obligations » : le juge interprète la clause strictement, seuls les manquements écrits déclenchent la résolution.
« …un mois après un commandement demeuré infructueux… »
Le délai d'un mois du bail commercial est impératif (L145-41) ; en droit commun on stipule le délai librement mais il doit exister.
« …sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur… »
« De plein droit » retire au juge l'appréciation de la gravité ; « si bon semble » réserve au créancier le choix de ne pas résilier.
« Le commandement devra mentionner ce délai et reproduire la clause »
Un commandement qui ne vise pas la clause et le délai ne fait pas courir la résolution : c'est le vice de procédure le plus fréquent.
Pièges et erreurs fréquentes
Ce que disent les juges
Le délai de six semaines issu de la loi du 27 juillet 2023 ne modifie pas les délais des clauses résolutoires des baux d'habitation en cours : il ne vaut que pour les baux conclus après le 29 juillet 2023.
Le juge doit rechercher si la clause résolutoire n'a pas été mise en œuvre de mauvaise foi par le bailleur, notamment pour se soustraire à ses propres obligations (travaux).
Lorsqu'une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé des délais en suspendant la clause résolutoire, leur non-respect rend la clause définitivement acquise, sans que la mauvaise foi du bailleur puisse y faire obstacle.
Décisions vérifiées à la source, résumées puis validées par avocat avant mise en ligne.
Soyez prévenu si cette clause évolue. Nouvel arrêt publié, article de loi modifié : vous recevez l'alerte en clair.
À lire aussi
Clause résolutoire : vos questions
Quelle différence entre clause résolutoire et résiliation judiciaire ?
La clause résolutoire produit la résolution de plein droit dès que ses conditions sont réunies, le juge ne faisant que constater. La résiliation judiciaire suppose de démontrer au juge un manquement suffisamment grave, qu'il apprécie librement. La clause fait gagner du temps et de la prévisibilité.
Quel est le délai de la clause résolutoire dans un bail commercial ?
Un mois minimum : la résolution ne peut jouer qu'un mois après un commandement de payer ou d'exécuter resté infructueux (article L145-41 du Code de commerce), le commandement devant mentionner ce délai et viser la clause. En bail d'habitation, le délai est de six semaines pour les baux conclus depuis le 29 juillet 2023, et de deux mois pour les baux antérieurs (avis Cass. 3e civ., 13 juin 2024).
Le juge peut-il neutraliser une clause résolutoire ?
Oui, de deux manières : en accordant des délais de paiement qui suspendent les effets de la clause tant qu'ils sont respectés, et en refusant de la faire jouer si le créancier l'invoque de mauvaise foi. La clause n'est donc jamais totalement automatique en pratique.
Une clause résolutoire sans mise en demeure est-elle valable ?
En droit commun, oui si la dispense est expresse (article 1225 du Code civil). En matière de bail, non : le commandement préalable et ses délais sont impératifs, tant en bail commercial qu'en bail d'habitation.
La clause résolutoire est-elle obligatoire dans un bail ?
En bail d'habitation, oui depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 : tout contrat conclu depuis le 29 juillet 2023 contient de plein droit une clause de résiliation pour impayé de loyer, de charges ou de dépôt de garantie (article 24 de la loi de 1989). En bail commercial et dans les autres contrats, elle reste facultative : mais indispensable en pratique : sans elle, tout impayé oblige à une résiliation judiciaire longue et aléatoire.
C'est quoi une clause resolutoire dans un bail, en pratique ?
Dans un bail, elle permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit (loyer impayé, défaut d'assurance…) après un commandement resté infructueux, sans débattre de la gravité du manquement. La page dédiée au bail détaille délais et procédure.
