Actav Suite
Création & cession d'entreprise
Suivre mon dossier avec mon avocat : statuts, actes, messagerie, formalités.
Actav Vigilance
Surveillance des procédures collectives
Surveiller mes clients et mes créances, être alerté d'un redressement ou d'une liquidation.
Deux services indépendants, donc deux comptes distincts : vous pouvez avoir les deux avec la même adresse e-mail.
Comment éviter les droits de succession sur un bien immobilier : donation, démembrement, abattements. Barèmes 2026 vérifiés par avocat.
Comment éviter les droits de succession sur un bien immobilier ? En réduisant l'assiette taxable avant le décès, jamais en dissimulant le bien après. Quatre leviers existent et reposent tous sur un texte : la donation de la nue-propriété, taxée selon l'âge du donateur d'après le barème de l'article 669 du code général des impôts, avec un abattement de 100 000 € par enfant renouvelable tous les quinze ans (articles 779 et 784) ; l'abattement de 20 % sur la résidence principale occupée par le conjoint, le partenaire de PACS ou un enfant mineur ou majeur protégé (article 764 bis) ; l'exonération totale du conjoint survivant et du partenaire de PACS (article 796-0 bis) ; et le don d'argent affecté à l'achat d'un logement neuf, exonéré jusqu'à 100 000 € par donateur et 300 000 € par donataire pour les versements réalisés jusqu'au 31 décembre 2026 (article 790 A bis). Une succession bien immobilier impose par ailleurs le passage chez le notaire, obligatoire dès que la succession comprend un bien immobilier. À l'inverse, une succession sans bien immobilier peut souvent se régler sans notaire, dès lors que l'actif reste inférieur à 5 965 € et qu'il n'existe ni testament ni donation entre époux.
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.Comment éviter les droits de succession sur un bien immobilier est la question qui revient dès qu'une famille possède un appartement ou une maison, et c'est aussi celle qui produit le plus de mauvais conseils. La raison tient à une réalité simple : l'immobilier est le seul actif que l'administration sait évaluer sans l'aide des héritiers, à partir des ventes voisines. On ne le cache pas, on ne l'oublie pas dans une déclaration, on ne le sous-évalue pas sans risque. Le seul terrain de jeu légal est donc celui de l'anticipation.
Ce guide part de cette contrainte. Il détaille d'abord le mécanisme du calcul, puis les leviers utilisables du vivant du propriétaire, ceux qui restent après le décès, la question du logement occupé, celle de l'indivision entre héritiers, le coût réel du notaire, et le cas particulier d'une succession qui ne comprend aucun immeuble. Chaque chiffre cité renvoie à l'article du code général des impôts, à l'article du code civil ou à la fiche officielle dont il provient, tous relus en ligne au moment de la rédaction. Aucun montage n'est présenté comme une astuce : ce qui suit relève de textes en vigueur, avec leurs conditions et leurs limites.
Avant de chercher à réduire un impôt, il faut savoir ce qu'il frappe. Les droits de succession ne portent jamais sur le prix du bien, mais sur la part nette revenant à chaque héritier, une fois son abattement personnel déduit. Le calcul suit toujours le même ordre, et c'est cet ordre qui désigne les endroits où l'on peut agir.
Le barème est progressif en ligne directe et brutalement plat en dehors. Voici les deux grilles, telles que l'article 777 du code général des impôts les fixe et telles que la fiche « Comment dois-je calculer les droits de succession » d'impots.gouv.fr les reproduit.
| Part nette taxable | Taux en ligne directe | Autres liens de parenté | Taux |
|---|---|---|---|
| N'excédant pas 8 072 € | 5 % | Frère ou sœur, jusqu'à 24 430 € | 35 % |
| De 8 072 € à 12 109 € | 10 % | Frère ou sœur, au-delà de 24 430 € | 45 % |
| De 12 109 € à 15 932 € | 15 % | Parent jusqu'au 4e degré (neveu, oncle, cousin germain) | 55 % |
| De 15 932 € à 552 324 € | 20 % | Parent au-delà du 4e degré et non-parent | 60 % |
| De 552 324 € à 902 838 € | 30 % | Conjoint survivant, partenaire de PACS | Exonéré |
| De 902 838 € à 1 805 677 € | 40 % | Héritier handicapé (abattement supplémentaire) | 159 325 € d'abattement |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % | Frère ou sœur sous conditions de l'article 796-0 ter | Exonéré |
Ce tableau explique pourquoi la même maison coûte des sommes sans commune mesure selon celui qui la reçoit. Une maison de 300 000 € transmise à un enfant unique donne 200 000 € de part taxable après l'abattement de 100 000 €, soit environ 38 194 € de droits. La même maison transmise à un neveu, après l'abattement de 7 967 €, donne 292 033 € taxés à 55 %, soit près de 160 618 €. Le levier le plus puissant n'est donc pas un montage : c'est le choix du bénéficiaire et le nombre d'abattements mobilisés.
Attention à une confusion très répandue. L'abattement de 80 724 € entre époux est un abattement de donation, affiché par la page « Calcul et paiement des droits » d'impots.gouv.fr. En succession, le conjoint survivant n'a pas besoin d'abattement : il est totalement exonéré par l'article 796-0 bis du code général des impôts, qui exonère « le conjoint survivant et le partenaire lié au défunt par un pacte civil de solidarité ».
La réponse honnête tient en une phrase : c'est possible, mais presque uniquement avant le décès, et à condition d'accepter de se dessaisir. Voici les quatre leviers qui reposent sur un texte, avec ce qu'ils permettent réellement.
C'est le mécanisme le plus utilisé sur l'immobilier, et le seul qui permette de donner sans déménager. Le propriétaire donne la nue-propriété à ses enfants et conserve l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'habiter le bien ou d'en percevoir les loyers jusqu'à sa mort. Les droits de donation ne se calculent alors que sur la valeur de la nue-propriété, déterminée par l'âge de l'usufruitier selon le barème du I de l'article 669 du code général des impôts.
| Âge de l'usufruitier (le donateur) | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété taxée | Base taxable sur un bien de 300 000 € |
|---|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % | 30 000 € |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % | 60 000 € |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % | 90 000 € |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % | 120 000 € |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % | 150 000 € |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % | 180 000 € |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % | 210 000 € |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % | 240 000 € |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % | 270 000 € |
Le gain vient ensuite, et il est total. Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans payer un euro de droits. L'article 1133 du code général des impôts est formel : « la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l'expiration du temps fixé pour l'usufruit ou par le décès de l'usufruitier ». Un parent de 65 ans qui donne la nue-propriété d'une maison de 300 000 € à son enfant unique fait taxer 180 000 €, dont 100 000 € effacés par l'abattement. Restent 80 000 € soumis au barème, soit environ 14 194 €. Au décès, l'enfant récupère la pleine propriété des 300 000 €, et davantage si le bien s'est valorisé, sans droits supplémentaires.
Le démembrement de dernière minute ne fonctionne pas. L'article 751 du code général des impôts réintègre dans la succession de l'usufruitier tout bien dont la nue-propriété appartient à un héritier présomptif, sauf si le démembrement a été « effectué à titre gratuit, réalisé plus de trois mois avant le décès, constaté par acte authentique et pour lequel la valeur de la nue-propriété a été déterminée selon le barème prévu à l'article 669 ». Trois mois est un plancher, pas un objectif : plus la donation est ancienne, plus elle est solide.
L'abattement de 100 000 € par enfant du I de l'article 779 du code général des impôts se reconstitue. Le deuxième alinéa de l'article 784 du même code impose d'ajouter à la déclaration « celle des biens qui ont fait l'objet de donations antérieures, à l'exception de celles passées depuis plus de quinze ans ». Le délai est de quinze ans, jamais dix : c'est l'erreur la plus fréquente sur ce sujet, héritée du régime antérieur à 2012. Un parent qui donne à 60 ans, puis à 75 ans, puis dont la succession s'ouvre à 90 ans, mobilise trois fois l'abattement de 100 000 € pour chaque enfant.
Ce dispositif ne transmet pas un bien immobilier mais il finance son acquisition, et il est temporaire. L'article 790 A bis du code général des impôts, issu de la loi de finances du 14 février 2025, exonère les dons de sommes d'argent à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut, un neveu ou une nièce, « dans la double limite de 100 000 euros par un même donateur à un même donataire et de 300 000 euros par donataire », à condition que les fonds soient affectés au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement à l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, ou à des travaux de rénovation énergétique. Le dispositif est expressément temporaire : il ne s'applique qu'aux sommes versées jusqu'au 31 décembre 2026, et le logement doit rester résidence principale ou être loué pendant cinq ans, sous peine de remise en cause.
Plus modeste mais permanent, l'article 790 G du code général des impôts exonère les dons de sommes d'argent en pleine propriété « dans la limite de 31 865 € tous les quinze ans », le donateur devant avoir moins de 80 ans et le donataire être majeur. Son intérêt tient à la dernière phrase du texte : « cette exonération se cumule avec les abattements prévus aux I, II et V de l'article 779 ». Un parent peut donc transmettre 131 865 € à un enfant sans droits, apport qui sert souvent à financer le rachat de la part d'un cohéritier sur la maison familiale.
Le règlement d'une succession comportant un immeuble suit une chaîne d'actes obligée, dans un calendrier fiscal serré. Voici les étapes, avec le texte et le délai de chacune.
| Étape | Ce qui se passe | Délai | Texte ou source |
|---|---|---|---|
| 1. Ouverture du dossier chez le notaire | Le notaire est obligatoire dès lors que la succession comprend un bien immobilier | Sans délai légal, en pratique dans les semaines du décès | Fiche service-public.gouv.fr F1295 |
| 2. Acte de notoriété | Il établit qui sont les héritiers et dans quelles proportions | Avant tout acte de disposition | Art. 730-1 C. civ. |
| 3. Évaluation du bien | Valeur vénale au jour du décès, par comparaison avec des ventes similaires | Avant la déclaration | Art. 761 CGI |
| 4. Attestation de propriété immobilière | Elle constate le transfert de l'immeuble aux héritiers et est publiée au service de publicité foncière | En pratique dans les six mois | Fiche service-public.gouv.fr F795 |
| 5. Déclaration de succession et paiement | Dépôt au service des impôts et paiement des droits | 6 mois pour un décès en métropole, 1 an dans les autres cas | Art. 641 CGI |
| 6. Partage ou maintien en indivision | Attribution du bien à un héritier, vente, ou indivision qui se prolonge | Aucun délai imposé | Art. 815 C. civ. |
Le point de crispation le plus fréquent est le décalage entre l'étape 5 et l'étape 6. Les droits sont exigibles dans les six mois du décès, alors que la vente du bien qui doit les financer prend souvent plus longtemps. La fiche « Comment puis-je payer les droits de succession » d'impots.gouv.fr ouvre deux soupapes. Le paiement fractionné permet de régler « en plusieurs versements égaux sur une période maximale d'un an », portée à trois ans lorsque l'actif comprend au moins 50 % de biens non liquides, ce qui est le cas typique d'une succession immobilière. Le paiement différé vise les successions comportant des biens reçus en nue-propriété. Les deux supposent le versement d'intérêts, « au taux de 2 % pour les demandes formulées depuis le 1er janvier 2026 ».
Une mère décède en laissant une maison de 260 000 € sur laquelle il reste 40 000 € de prêt, et deux enfants. Le passif de 40 000 € est déduit au titre de l'article 768, ce qui ramène l'actif net à 220 000 €. Chaque enfant recueille 110 000 €, dont 100 000 € effacés par l'abattement de l'article 779. Restent 10 000 € par enfant, taxés à 5 % jusqu'à 8 072 € puis à 10 %, soit 596 € de droits chacun. Sur un bien de 260 000 €, la facture fiscale totale est donc d'environ 1 192 €. Cette démonstration mérite d'être connue : dans une famille avec deux enfants et un patrimoine immobilier moyen, les droits de succession sont souvent bien plus faibles que ce que l'on redoute, et les frais de notaire pèsent davantage.
Quatre points décident du montant final, et trois d'entre eux se jouent au moment de l'évaluation. Les connaître évite les deux erreurs symétriques : payer trop, ou déclencher un redressement.
L'immeuble se déclare à sa valeur vénale réelle au jour du décès. Sous-évaluer est tentant, puisque cela réduit immédiatement les droits, mais le calcul est presque toujours perdant. L'administration compare aux ventes voisines, et les héritiers disposent d'ailleurs du même outil : le service Patrim, accessible depuis l'espace particulier d'impots.gouv.fr, restitue les prix des transactions réelles du quartier. Sous-évaluer produit en outre un effet différé : la plus-value se calcule sur l'écart entre le prix de revente et la valeur déclarée, si bien qu'un bien déclaré 200 000 € et vendu 260 000 € trois ans plus tard fait apparaître 60 000 € de plus-value taxable, quand une déclaration exacte l'aurait annulée.
C'est la seule décote automatique du droit français sur un logement, et elle est conditionnelle. L'article 764 bis du code général des impôts prévoit « un abattement de 20 % sur la valeur vénale réelle de l'immeuble constituant au jour du décès la résidence principale du défunt lorsque, à la même date, cet immeuble est également occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant, par le partenaire lié au défunt par un pacte civil de solidarité ou par un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés ». Son second alinéa l'étend aux enfants majeurs incapables de travailler dans des conditions normales de rentabilité en raison d'une infirmité, au sens du II de l'article 779. Un enfant majeur qui vivait simplement chez ses parents n'ouvre donc pas ce droit : la condition tient à la qualité de l'occupant, pas au fait d'occuper.
Le capital restant dû d'un prêt immobilier, les charges de copropriété échues et les taxes dues au jour du décès se déduisent au titre de l'article 768, dès lors que leur existence est justifiée. En revanche, les frais engendrés par le règlement lui-même, honoraires du notaire compris, sont nés après le décès : ils ne sont pas déductibles de l'actif taxable. Seuls les frais funéraires bénéficient d'un traitement particulier, l'article 775 du code général des impôts les déduisant « pour un montant de 1 500 euros, et pour la totalité de l'actif si celui-ci est inférieur à ce montant ».
Point mal connu, il augmente mécaniquement l'assiette dès qu'il y a un immeuble. À défaut de vente publique ou d'inventaire, le 3° du I de l'article 764 du code général des impôts pose que, pour les meubles meublants, « la valeur imposable ne peut être inférieure à 5 % de l'ensemble des autres valeurs mobilières et immobilières de la succession ». Sur une maison de 300 000 €, cela ajoute 15 000 € d'assiette. Un inventaire dressé par le notaire, facturé 75,46 € HT selon la fiche « Frais de notaire pour une succession » de service-public.gouv.fr, écarte ce forfait et se rentabilise dès que le mobilier réel vaut moins que 5 % du patrimoine, ce qui est presque toujours le cas.
Deux situations différentes se cachent derrière ce mot. Soit les héritiers veulent corriger eux-mêmes une valeur déjà déclarée, soit l'administration conteste celle qu'ils ont retenue. Les deux se traitent, mais pas de la même façon.
Tant que le délai de reprise de l'administration court, les héritiers peuvent déposer une déclaration de succession rectificative auprès du service des impôts qui a enregistré la première. La démarche est utile dans les deux sens. Si la valeur initiale était trop basse, la régularisation spontanée évite la majoration et limite le coût à l'intérêt de retard, fixé à 0,20 % par mois par le III de l'article 1727 du code général des impôts, soit 2,4 % par an. Si la valeur était trop haute, une réclamation permet de demander la restitution des droits payés en trop, à l'appui d'un dossier d'évaluation.
La marche à suivre tient en cinq temps : réunir les éléments de comparaison, de préférence des ventes du même quartier proches de la date du décès ; documenter les moins-values propres au bien, comme un état d'usage dégradé, une servitude, un locataire en place ou une copropriété en travaux ; faire établir une estimation écrite par un professionnel ou par le notaire ; déposer la déclaration rectificative ou la réclamation en exposant la méthode ; conserver l'ensemble du dossier, car c'est lui qui sera opposé en cas de contrôle.
Lorsque l'administration estime la valeur insuffisante, elle adresse une proposition de rectification, qui indique le délai de réponse ouvert aux héritiers, délai prorogeable sur demande. La discussion est technique et porte presque toujours sur le choix des termes de comparaison. C'est la raison pour laquelle un dossier d'évaluation constitué au moment de la déclaration vaut bien plus qu'un dossier reconstitué deux ans après.
Une valeur ne se réévalue jamais après coup pour effacer une plus-value. La valeur déclarée en succession devient le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value de revente. Chercher à la relever une fois le bien vendu revient à demander une rectification défavorable au Trésor, et les droits complémentaires dus dépassent en général le gain espéré sur la plus-value. La bonne valeur se fixe une fois, au moment de la déclaration.
Dès qu'un immeuble est recueilli par plusieurs héritiers, il tombe en indivision. Chacun détient une quote-part du bien entier, personne ne détient une pièce en particulier. Cette situation n'a pas de durée maximale et se prolonge souvent des années, faute d'accord sur la vente.
Le droit de sortie est cependant absolu. L'article 815 du code civil énonce que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention ». Trois issues existent en pratique.
Lorsque le bien est détenu par une société civile immobilière, la logique change complètement. Les héritiers ne reçoivent pas l'immeuble mais des parts sociales, et la sortie ne passe plus par un partage mais par une cession de parts, dont le régime et le coût diffèrent nettement de ceux du partage d'indivision.
Sur Actav (actav.fr), deux outils gratuits couvrent ces calculs : le simulateur de droits de succession, qui applique les abattements puis le barème 2026 part par part, et le simulateur de droits de donation, qui gère la pleine propriété comme la nue-propriété avec le barème de l'article 669. Pour la cession de parts de SCI héritées, NégocIA estime gratuitement le budget d'avocat en 2 minutes ; le déblocage du dossier coûte 99 € de frais de plateforme, fixes quel que soit le prix de cession, et les honoraires d'avocat sont libres, à partir de 350 € HT selon le dossier, réglés directement à l'avocat. Les droits d'enregistrement et les frais officiels sont facturés à part.
Une succession sans bien immobilier est plus simple, plus rapide et souvent moins coûteuse, mais elle comporte ses propres pièges. Quatre points méritent attention.
Premier point, la dispense de déclaration ne vaut pas dispense de règlement. Le I de l'article 800 du code général des impôts dispense de déclaration « les ayants cause en ligne directe, le conjoint survivant et le partenaire lié par un pacte civil de solidarité lorsque l'actif brut successoral est inférieur à 50 000 euros et à la condition que ces personnes n'aient pas bénéficié antérieurement, de la part du défunt, d'une donation ou d'un don manuel non enregistré ou non déclaré ». Pour les autres héritiers, le seuil tombe à 3 000 €. Un don manuel ancien jamais déclaré fait perdre le bénéfice de cette dispense.
Deuxième point, les comptes bancaires restent bloqués. Dès qu'elle connaît le décès, la banque bloque les comptes du défunt, avec une tolérance pour régler les frais funéraires, les frais de dernière maladie et les impôts dus, dans la limite de 5 965 € selon la fiche « Que deviennent les comptes bancaires du défunt » de service-public.gouv.fr. La même fiche indique que les frais bancaires de succession sont plafonnés à 1 % du solde total des comptes et des produits d'épargne du défunt, sans pouvoir dépasser 857 €. Elle précise aussi qu'un héritier peut clôturer seul le compte, sans notaire, lorsque le solde est inférieur à 5 965 € et que la succession ne comporte pas de bien immobilier.
Troisième point, l'assurance vie n'entre pas dans la succession. C'est le cas le plus fréquent d'une succession sans immeuble mais avec un capital important. Pour les primes versées avant 70 ans, l'article 990 I du code général des impôts prévoit un abattement fixe de 152 500 € par bénéficiaire, puis un prélèvement de 20 % jusqu'à 700 000 € de part taxable et de 31,25 % au-delà. Pour les primes versées après 70 ans, l'article 757 B soumet aux droits de succession « la fraction des primes versées après l'âge de soixante-dix ans », après « un abattement global de 30 500 euros ». Seules les primes sont taxées dans ce second régime, jamais les intérêts.
Quatrième point, le délai fiscal ne change pas. L'article 641 du code général des impôts impose le dépôt dans les six mois pour un décès survenu en France métropolitaine, un an dans les autres cas, qu'il y ait ou non un immeuble.
Sans immeuble, deux postes disparaissent : l'attestation de propriété immobilière et la contribution de sécurité immobilière. Ce qui reste est modeste. Les émoluments sont réglementés et publiés par la fiche « Frais de notaire pour une succession » de service-public.gouv.fr, vérifiée le 25 septembre 2025, qui les affiche hors taxes, la TVA sur les émoluments étant de 20 % en métropole.
| Acte | Émolument (métropole, HT) | Dû sans bien immobilier ? |
|---|---|---|
| Acte de notoriété | 56,60 € HT, soit 67,92 € TTC | Oui, dès que l'actif atteint 5 965 € |
| Inventaire | 75,46 € HT, soit 90,55 € TTC | Facultatif, utile pour écarter le forfait mobilier |
| Déclaration de succession | 1,548 % jusqu'à 6 500 €, puis 0,851 %, 0,580 % et 0,426 % au-delà de 30 000 € | Oui si une déclaration est due |
| Attestation de propriété immobilière | 1,935 %, 1,064 %, 0,726 % puis 0,532 % | Non, poste propre à l'immobilier |
| Partage | 4,837 % jusqu'à 6 500 €, puis 1,995 %, 1,330 % et 0,998 % au-delà de 60 000 € | Seulement en cas de partage formalisé |
Un exemple chiffre l'écart. Pour une succession de 80 000 € composée uniquement de comptes bancaires et de titres, le notaire perçoit 56,60 € HT pour l'acte de notoriété et 478,38 € HT d'émolument proportionnel sur la déclaration de succession, soit 534,98 € HT, c'est-à-dire 641,98 € TTC, hors débours et formalités. La même succession portant sur une maison de 80 000 € ajoute l'attestation de propriété immobilière, 597,88 € HT soit 717,46 € TTC, ainsi que la contribution de sécurité immobilière due à l'État lors de la publication de cette attestation au service de publicité foncière. Sur ce dossier, la présence d'un immeuble fait donc plus que doubler les émoluments du notaire.
Deux précisions utiles. La fiche officielle indique que « les émoluments perçus pour l'établissement d'une déclaration de succession sont calculés sur les biens communs du défunt et de son époux, sauf s'ils étaient mariés sous le régime de la séparation de biens », ce qui explique des montants parfois supérieurs à l'actif recueilli. Et il est inutile de faire jouer la concurrence sur ce poste : pour chaque acte tarifé, la même fiche rappelle que « son montant est identique quel que soit le notaire que vous choisissez ».
Pas systématiquement, mais trois situations le rendent obligatoire. La fiche « Le recours à un notaire est-il obligatoire dans le cadre d'une succession ? » de service-public.gouv.fr, vérifiée le 1er janvier 2026, retient trois cas : lorsque la succession comprend un bien immobilier, lorsque le montant de la succession est égal ou supérieur à 5 965 €, et lorsqu'il existe un testament ou une donation entre époux. Une succession sans bien immobilier échappe donc au premier cas, mais reste soumise aux deux autres. En pratique, dès que l'actif atteint 5 965 €, l'acte de notoriété devient nécessaire et il est établi par le notaire. En dessous de ce seuil et sans testament, les héritiers peuvent régler la succession seuls, en produisant à la banque une attestation signée de tous. Rappelons que l'article 730 du code civil pose de son côté que « la preuve de la qualité d'héritier s'établit par tous moyens ».
Quatre règles encadrent tous les leviers légaux. Première règle, le rappel fiscal : les donations consenties depuis moins de quinze ans se réintègrent dans le calcul, conformément au deuxième alinéa de l'article 784 du code général des impôts, et le délai n'est pas de dix ans. Deuxième règle, la réserve héréditaire : l'article 913 du code civil interdit de dépasser la quotité disponible, soit la moitié des biens avec un enfant, le tiers avec deux enfants et le quart avec trois enfants ou plus. Troisième règle, l'antériorité du démembrement : l'article 751 du code général des impôts réintègre dans la succession les biens dont la nue-propriété a été transmise à un héritier présomptif, sauf donation régulière par acte authentique réalisée plus de trois mois avant le décès et évaluée selon le barème de l'article 669. Quatrième règle, la sincérité de l'évaluation : la valeur vénale déclarée doit correspondre au marché, la sous-évaluation exposant à l'intérêt de retard de 0,20 % par mois de l'article 1727.
Un délai court après le décès, un délai long avant. Après le décès, l'article 641 du code général des impôts impose de déposer la déclaration de succession et de payer les droits dans les six mois pour un décès survenu en France métropolitaine, un an dans les autres cas. Ce délai ne se négocie pas, mais le paiement peut être fractionné sur un an, ou sur trois ans lorsque l'actif comprend au moins 50 % de biens non liquides, moyennant un intérêt de 2 % pour les demandes formulées depuis le 1er janvier 2026. Avant le décès, le délai déterminant est celui du rappel fiscal de quinze ans de l'article 784 : chaque donation devient totalement transparente au bout de quinze ans, ce qui permet de reconstituer l'abattement de 100 000 € par enfant. Le démembrement doit par ailleurs être réalisé plus de trois mois avant le décès pour échapper à la présomption de l'article 751. Enfin, le don exonéré de l'article 790 A bis expire pour les versements postérieurs au 31 décembre 2026.
Un dossier immobilier se monte en trois blocs. Bloc propriété : le titre de propriété ou l'acte d'achat, le dernier avis de taxe foncière, le règlement de copropriété et les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale s'il s'agit d'un lot, ainsi que le relevé de charges. Bloc valeur : les éléments de comparaison tirés de ventes récentes du quartier, une estimation écrite par un professionnel ou par le notaire, et les pièces justifiant une décote comme une analyse défavorable, une servitude, un bail en cours ou des travaux votés. Bloc passif et famille : le tableau d'amortissement du prêt immobilier avec le capital restant dû au jour du décès, les factures funéraires, le livret de famille, les actes de donation antérieurs des quinze dernières années et le testament s'il en existe un. Les actes de donation antérieurs sont la pièce la plus souvent oubliée, alors qu'ils conditionnent l'application du rappel fiscal.
Cinq erreurs coûtent plus cher que l'impôt qu'elles prétendent éviter. Sous-évaluer le bien : le gain immédiat est repris par l'intérêt de retard de l'article 1727 et, en cas de revente, par une plus-value taxable gonflée d'autant. Attendre le dernier moment pour démembrer : l'article 751 du code général des impôts neutralise le démembrement consenti moins de trois mois avant le décès au profit d'un héritier présomptif. Confondre les quinze ans du rappel fiscal avec dix ans, erreur héritée du régime antérieur à 2012. Croire que l'abattement de 20 % de l'article 764 bis s'applique dès qu'un enfant occupait le logement, alors que le texte vise le conjoint, le partenaire de PACS, un enfant mineur, un enfant majeur protégé ou un enfant majeur infirme. Enfin, omettre de demander l'inventaire, ce qui laisse s'appliquer le forfait mobilier de 5 % de l'article 764 et ajoute plusieurs milliers d'euros d'assiette sur une maison.
Il faut distinguer le litige fiscal du litige familial. Face à l'administration, une proposition de rectification portant sur la valeur du bien ouvre le délai de réponse qu'elle mentionne, prorogeable sur demande, puis une réclamation contentieuse auprès du service des impôts. La discussion porte sur les termes de comparaison retenus : un dossier d'évaluation constitué dès la déclaration pèse bien plus qu'un dossier reconstitué après coup. Face aux cohéritiers, le blocage porte le plus souvent sur la vente du bien indivis. L'article 815 du code civil garantit que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision », et l'article 815-5-1 permet aux indivisaires détenant au moins deux tiers des droits de demander au tribunal judiciaire d'autoriser la vente, sauf si le bien est démembré. Face au notaire enfin, la réclamation écrite précède la saisine du médiateur du notariat, gratuite pour le consommateur.
Le notaire est obligatoire, l'avocat ne l'est pas, mais chacun a son terrain. Dès que la succession comprend un bien immobilier, le notaire est incontournable : lui seul dresse l'attestation de propriété immobilière publiée au service de publicité foncière, et lui seul reçoit une donation, qui est un acte authentique par nature. L'avocat intervient sur un autre registre : le contentieux entre héritiers, la contestation d'une évaluation devant l'administration fiscale, l'action en réduction lorsqu'une libéralité empiète sur la réserve héréditaire, et la rédaction des actes de société lorsque le bien est logé dans une SCI. Les deux professions se complètent plus qu'elles ne se concurrencent. Pour une succession simple, sans conflit et sans montage, le notaire suffit ; l'avocat devient utile dès qu'un héritier conteste, ou dès que des parts de société sont en jeu.
Oui, mais pas avant que le transfert de propriété soit régularisé. La vente suppose que les héritiers soient établis par l'acte de notoriété et que l'attestation de propriété immobilière ait été dressée et publiée : sans elle, la chaîne des propriétaires successifs est rompue et le notaire ne peut pas recevoir la vente. Une fois cette formalité accomplie, rien n'interdit de vendre avant l'échéance des six mois, et le prix sert alors à payer les droits. Attention toutefois à deux points. La vente exige l'accord de tous les indivisaires, sauf autorisation du tribunal judiciaire obtenue par les titulaires de deux tiers des droits en application de l'article 815-5-1 du code civil. Et le prix de vente obtenu peu après le décès constitue un indice de valeur difficile à contredire : déclarer 200 000 € puis vendre 260 000 € trois mois plus tard attire mécaniquement l'attention de l'administration.
Non, aucun droit de succession, quelle que soit la valeur du bien. L'article 796-0 bis du code général des impôts exonère de droits de mutation par décès « le conjoint survivant et le partenaire lié au défunt par un pacte civil de solidarité ». Le concubin, lui, n'est pas concerné : il est traité en non-parent et taxé à 60 % après un abattement de 1 594 €, ce qui rend le PACS ou le testament indispensables dans un couple non marié. Le conjoint dispose en outre de deux protections sur le logement. L'article 763 du code civil lui donne « de plein droit, pendant une année, la jouissance gratuite de ce logement », disposition d'ordre public. L'article 764 lui ouvre ensuite, sauf volonté contraire du défunt, un droit d'habitation viager sur le logement qu'il occupait à titre d'habitation principale.
Non, elle ne les supprime pas : elle change ce qui est transmis et facilite le fractionnement. Les parts de SCI entrent dans la succession comme n'importe quel bien, et sont taxées selon les mêmes abattements et le même barème des articles 779 et 777. Trois avantages réels subsistent néanmoins. Les parts se donnent par fractions successives tous les quinze ans, ce qu'un immeuble indivis supporte mal. La valeur des parts tient compte du passif de la société, notamment de l'emprunt en cours, ce qui réduit l'assiette. Enfin, la SCI évite l'indivision et ses blocages, puisque les décisions se prennent selon les statuts. En contrepartie, elle impose une comptabilité, des assemblées et des formalités, et sa gestion doit être réelle : une société purement fictive s'expose à la remise en cause. La transmission des parts doit se préparer avec un professionnel, avant le décès.
Le simulateur Actav applique les abattements puis le barème 2026, part par part, et restitue une estimation indicative immédiate. Un second simulateur couvre les donations, en pleine propriété comme en nue-propriété avec le barème de l'article 669.
