Frais de succession nu-propriétaire : barème de l'article 669, droits dus au premier décès, aucun impôt au décès de l'usufruitier (article 1133 CGI).
Frais de succession nu-propriétaire : les droits ne sont jamais calculés sur la valeur totale du bien, mais sur la seule valeur de la nue-propriété. Cette valeur résulte du barème de l'article 669 du Code général des impôts, qui la fixe en fonction de l'âge de l'usufruitier au jour du décès : 10 % de la valeur du bien quand l'usufruitier a moins de 21 ans révolus, 60 % quand il a moins de 71 ans révolus, 90 % au-delà de 91 ans. L'abattement lié au lien de parenté, soit 100 000 € pour un enfant, puis le barème progressif s'appliquent ensuite à cette base. Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire ne paie rien de plus : l'article 1133 du même code prévoit que la réunion de l'usufruit à la nue-propriété « ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe » lorsqu'elle résulte du décès de l'usufruitier. Le paiement des droits dus au premier décès peut d'ailleurs être différé jusqu'à six mois après ce second décès.
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.Frais de succession nu-propriétaire : la règle de calcul tient dans un seul article, l'article 669 du Code général des impôts. Recevoir la nue-propriété d'un bien, c'est en devenir propriétaire sans pouvoir l'occuper ni en percevoir les loyers tant que l'usufruitier est en vie. Le fisc en tire une conséquence logique : il n'impose que ce qui est réellement reçu, c'est-à-dire une propriété amputée de son usage. C'est ce qui explique qu'un enfant héritant de la nue-propriété d'une maison de 300 000 € ne soit jamais taxé sur 300 000 €.
Ce guide suit l'ordre des questions concrètes : sur quelle valeur les droits sont calculés, comment on devient nu-propriétaire dans une succession, le calcul complet avec deux exemples chiffrés, ce qui se passe au décès de l'usufruitier, la répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire, la possibilité de différer le paiement, le piège de l'article 751 du Code général des impôts, la vente d'un bien démembré, enfin les délais et les documents de la déclaration. Chaque règle citée renvoie au texte en vigueur sur Légifrance ou à la fiche officielle de l'administration fiscale.
Sur la valeur de la nue-propriété, jamais sur celle du bien entier. Le point de départ est civil. L'article 578 du Code civil définit l'usufruit comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance ». Ce « autre », c'est le nu-propriétaire. Il détient le bien, il ne l'utilise pas.
Le point d'arrivée est fiscal. L'article 669 du Code général des impôts pose que, « pour la liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème ci-après ». Les droits de succession sont des droits d'enregistrement : c'est donc ce barème, et lui seul, qui fixe la base taxable du nu-propriétaire. Il ne se discute pas : il ne dépend ni de l'état de santé de l'usufruitier, ni de la durée réelle probable de l'usufruit, mais uniquement de son âge au jour du fait générateur, ici le décès.
| Âge de l'usufruitier au jour du décès | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété (base taxable du nu-propriétaire) |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Une seconde règle figure au II du même article, souvent ignorée parce qu'elle vise un usufruit à durée fixe et non un usufruit viager : « L'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier. » Elle concerne surtout les démembrements organisés par convention, pas la dévolution successorale ordinaire.
Deux conséquences pratiques en découlent. La première : plus l'usufruitier est jeune, moins la nue-propriété vaut, donc moins le nu-propriétaire paie. La seconde : le barème progresse par tranches de dix ans, si bien qu'un anniversaire franchi quelques jours avant le décès peut déplacer la base taxable de dix points de valeur. C'est l'âge atteint au jour du décès qui compte, pas celui du dépôt de la déclaration.
Le barème de l'article 669 est fiscal, pas économique. Il sert à liquider l'impôt. Il ne fixe pas le prix auquel une nue-propriété se négocie sur le marché, où l'évaluation tient compte de l'espérance de vie réelle, du rendement du bien et de la décote de liquidité. Un partage amiable peut retenir une autre valeur entre héritiers, mais l'administration liquidera les droits sur le barème légal.
Trois chemins mènent à la nue-propriété, et ils n'ont pas les mêmes conséquences fiscales. Les distinguer est le premier réflexe, car la question « qui paie quoi » dépend de l'origine du démembrement.
| Origine du démembrement | Ce qui se passe | Qui est taxé au décès | Texte |
|---|---|---|---|
| Option du conjoint survivant pour l'usufruit | Le conjoint recueille l'usufruit de la totalité des biens, les enfants la nue-propriété | Les enfants, sur la valeur de la nue-propriété ; le conjoint est exonéré | Art. 757 C. civ. et art. 796-0 bis CGI |
| Legs de l'usufruit par testament | Le défunt lègue l'usufruit à une personne et laisse la nue-propriété à ses héritiers | Chacun sur la valeur de son droit, selon le barème de l'article 669 | Art. 669 CGI |
| Donation antérieure avec réserve d'usufruit | Le démembrement existait déjà avant le décès : la nue-propriété a été donnée de son vivant | Personne au titre de ce bien au décès, sous réserve du rappel fiscal de quinze ans | Art. 1133 et 784 CGI |
L'article 757 du Code civil règle la situation lorsque le défunt laisse des enfants : « Si l'époux prédécédé laisse des enfants ou descendants, le conjoint survivant recueille, à son choix, l'usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens lorsque tous les enfants sont issus des deux époux et la propriété du quart en présence d'un ou plusieurs enfants qui ne sont pas issus des deux époux. » Deux précisions commandent toute la suite. La première : le choix n'existe que si tous les enfants sont issus des deux époux. Dès qu'un seul enfant est né d'une autre union, le conjoint ne recueille que le quart en pleine propriété et aucun démembrement ne naît de la loi. La seconde : quand l'option est ouverte et que le conjoint retient l'usufruit, celui-ci porte sur la totalité des biens existants, pas sur les trois quarts. Les enfants deviennent alors nus-propriétaires de l'ensemble de la succession.
Cette option a un effet fiscal immédiat. Le conjoint survivant ne paie aucun droit, l'article 796-0 bis du Code général des impôts énonçant que « sont exonérés de droits de mutation par décès le conjoint survivant et le partenaire lié au défunt par un pacte civil de solidarité ». Les enfants, eux, sont imposés, mais sur la seule valeur de la nue-propriété. Le mécanisme du démembrement réduit donc mécaniquement la facture globale de la famille au premier décès. Pour aller plus loin sur le fonctionnement de l'usufruit lui-même, voir notre guide usufruit et succession.
Le partenaire de PACS est exonéré de droits de succession par l'article 796-0 bis, exactement comme le conjoint. Mais l'exonération fiscale ne crée aucun droit civil : le partenaire n'est pas héritier légal, il ne reçoit l'usufruit que si un testament le lui attribue. Le concubin, lui, n'est ni héritier légal ni exonéré : s'il reçoit un usufruit par testament, il est taxé à 60 %, taux applicable « entre parents au-delà du 4e degré et entre personnes non parentes » selon l'article 777 du Code général des impôts.
Le calcul se fait toujours dans le même ordre. Inverser deux étapes, en particulier appliquer l'abattement avant le barème de l'article 669, conduit à un résultat faux.
Un père décède en laissant une maison de 300 000 €, qui était sa résidence principale et reste occupée par son épouse. Celle-ci a 74 ans et opte pour l'usufruit de la totalité. Le couple a deux enfants.
Un père décède en laissant un appartement locatif de 500 000 €. Son épouse, 68 ans, opte pour l'usufruit de la totalité. Le couple a un enfant unique, qui reçoit donc la nue-propriété.
La comparaison rend l'effet du démembrement lisible. Si le même enfant avait reçu l'appartement en pleine propriété, par exemple en l'absence de conjoint survivant, sa part nette taxable aurait été de 400 000 € et les droits de 78 194 €. Le démembrement ne supprime pas l'impôt, il le réduit d'environ 40 000 € dans ce cas précis, parce qu'il ne taxe que ce qui est effectivement reçu au décès.
Ces chiffres sont des applications directes des textes, donnés à titre d'illustration. Ils supposent qu'aucune donation n'a été consentie dans les quinze années précédentes, qu'aucun autre bien ne compose la succession et que la valeur vénale retenue n'est pas contestée par l'administration. Le simulateur de droits de succession d'Actav, gratuit et sans inscription, applique l'abattement et le barème 2026 à votre propre part.
Si le défunt a consenti une donation dans les quinze années précédant son décès, cette donation se réintègre dans le calcul. L'article 784 du Code général des impôts impose d'ajouter « à la valeur des biens compris dans la donation ou la déclaration de succession celle des biens qui ont fait l'objet de donations antérieures, à l'exception de celles passées depuis plus de quinze ans ». L'abattement déjà consommé ne se reconstitue donc qu'au bout de quinze ans, et non de dix ans comme on le lit encore.
Non. C'est la réponse la plus importante de cette page, et elle repose sur deux textes qui se répondent.
Le premier est civil. L'article 617 du Code civil énumère les causes d'extinction de l'usufruit, à commencer par « la mort de l'usufruitier ». À cet instant, l'usufruit disparaît et le nu-propriétaire redevient plein propriétaire, sans acte de transmission, sans achat et sans partage : la propriété se reconstitue d'elle-même.
Le second est fiscal. L'article 1133 du Code général des impôts dispose que, « sous réserve des dispositions de l'article 1020, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l'expiration du temps fixé pour l'usufruit ou par le décès de l'usufruitier ». Aucun droit de succession n'est donc dû sur la reconstitution de la pleine propriété, et cela même si le bien a doublé de valeur entre les deux décès.
La logique est simple : le nu-propriétaire a déjà été imposé au premier décès sur la valeur de la nue-propriété. Taxer une seconde fois la reconstitution reviendrait à imposer deux fois le même patrimoine. C'est exactement ce que l'article 1133 interdit, et c'est ce qui fait du démembrement un outil de transmission aussi répandu.
Cette réserve ne rétablit aucun droit de succession. L'article 1020 du Code général des impôts traite de la fiscalité de la formalité, c'est-à-dire du coût d'enregistrement ou de publicité foncière des actes qui constatent l'opération. Il soumet les dispositions concernées « à une taxe de publicité foncière ou à un droit d'enregistrement de 0,70 % lorsqu'elles entrent dans les prévisions des 1° à 4° de l'article 677 » et précise que, « dans le cas contraire, et sauf exonération, ces dispositions sont soumises à une imposition fixe de 25 € ». Autrement dit, l'acte peut avoir un coût de formalité, la transmission n'a pas de coût fiscal.
Zéro droit ne veut pas dire zéro démarche. Lorsque le bien est un immeuble, le fichier immobilier doit refléter la nouvelle situation. L'article 29 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 prévoit que « toute transmission ou constitution par décès de droits réels immobiliers doit être constatée par une attestation notariée indiquant obligatoirement si les successibles ou légataires ont accepté ». L'article 33 du même décret fixe le délai de la formalité, « pour les attestations notariées, quatre mois à dater du jour où le notaire a été requis ». Le notaire perçoit ses émoluments pour cet acte, qui ne sont pas des droits de succession.
Deuxième point de vigilance : le décès de l'usufruitier ouvre sa propre succession. Si l'usufruitier laisse d'autres biens, ceux-ci se transmettent normalement et sont taxés selon les règles ordinaires. Seule la reconstitution de la pleine propriété échappe à l'impôt, pas le reste du patrimoine du défunt usufruitier.
Le quasi-usufruit change la donne sur les sommes d'argent. Lorsque l'usufruit porte sur des liquidités, l'article 587 du Code civil autorise l'usufruitier à les dépenser « à la charge de rendre, à la fin de l'usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution ». Le nu-propriétaire détient alors une créance de restitution sur la succession de l'usufruitier, et non un bien à récupérer. Cette créance se déclare au passif de cette seconde succession.
Une fois les droits de succession réglés, la vie du bien démembré commence, et avec elle une série de dépenses. Le Code civil et le Code général des impôts en répartissent la charge poste par poste. Le tableau ci-dessous récapitule les règles applicables, texte à l'appui.
| Poste | À la charge de l'usufruitier | À la charge du nu-propriétaire | Texte |
|---|---|---|---|
| Droits de succession au décès | Sur la valeur de l'usufruit, sauf exonération du conjoint ou du partenaire de PACS | Sur la valeur de la nue-propriété | Art. 669 et 796-0 bis CGI |
| Taxe foncière | Oui, la taxe est établie à son nom | Non | Art. 1400, II CGI |
| Réparations d'entretien | Oui | Non | Art. 605 C. civ. |
| Grosses réparations : gros murs, voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture en entier | Seulement si elles résultent d'un défaut d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit | Oui, en principe | Art. 605 et 606 C. civ. |
| Revenus du bien : loyers, fermages | Il les perçoit et les déclare | Il ne perçoit rien | Art. 578 C. civ. |
| Impôt sur la fortune immobilière | Sur la valeur en pleine propriété, sauf cas de répartition | Rien, sauf cas de répartition selon le barème de l'article 669 | Art. 968 CGI |
| Représentation en assemblée générale de copropriété | Seulement en cas d'accord entre les intéressés | Oui, à défaut d'accord | Art. 23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 |
L'article 605 du Code civil pose la règle en deux phrases : « L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu. » L'article 606 donne la liste, et elle est fermée : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. » Une toiture reprise en entier relève donc du nu-propriétaire, quelques tuiles remplacées relèvent de l'usufruitier.
Le principe posé par l'article 968 du Code général des impôts est que les actifs grevés d'usufruit « sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier […] pour leur valeur en pleine propriété ». Le nu-propriétaire n'a alors rien à déclarer. Une exception importante joue toutefois pour l'usufruit légal du conjoint survivant : lorsque « la constitution de l'usufruit résulte de l'application de l'article 757 du code civil », les actifs sont compris « dans les patrimoines de l'usufruitier ou du nu-propriétaire suivant les proportions fixées par l'article 669 ». Dans ce cas, et à condition que l'usufruit n'ait été ni vendu ni cédé, chacun déclare sa quote-part. Le même article exclut expressément cette répartition pour les biens démembrés en application de l'article 1094-1 du Code civil, c'est-à-dire par une donation entre époux. L'impôt sur la fortune immobilière ne concerne, rappelons-le, que les redevables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 €.
Quand le bien démembré est un appartement, la question du vote se pose dès la première assemblée. L'article 23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tranche : « En cas d'usufruit, les intéressés sont, à défaut d'accord, représentés par le nu-propriétaire. En cas de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire commun est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l'un d'entre eux ou par le syndic. » Le texte ajoute que « la désignation judiciaire d'un mandataire commun […] est aux frais des indivisaires ou des nus-propriétaires ». Un accord écrit entre usufruitier et nus-propriétaires évite donc à la fois le blocage et ces frais. Sur les charges et l'assurance du lot, voir notre guide assurance de copropriété.
Oui, et c'est le mécanisme le plus utile de cette page pour un héritier qui reçoit un bien sans en percevoir les revenus. La difficulté est connue : le nu-propriétaire doit payer un impôt immédiat sur un patrimoine dont il ne tire aucune trésorerie. Le législateur a prévu une réponse.
L'article 397 de l'annexe III au Code général des impôts dispose que « le crédit de paiement différé prévu par l'article 1717 du code général des impôts est applicable aux droits d'enregistrement exigibles en raison des mutations par décès : 1° qui comportent dévolution de biens en nue-propriété ». L'article 404 B de la même annexe en fixe la mesure : le différé « est limité à la fraction des droits correspondant […] à la valeur imposable de la nue-propriété », et « le paiement des droits peut être différé jusqu'à l'expiration d'un délai qui ne peut excéder six mois comptés […] de la date de la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ou de la cession totale ou partielle de cette dernière ».
Le même article 404 B ouvre alors une alternative que beaucoup d'héritiers ignorent : « Par dérogation à l'article 401, le bénéficiaire du paiement différé peut, dans le cas prévu au 1° de l'article 397, être dispensé du paiement des intérêts à la condition que les droits de mutation par décès soient assis sur la valeur imposable au jour de l'ouverture de la succession de la propriété entière des biens qu'il a recueillis. »
| Option | Base de calcul des droits | Intérêts | Échéance du paiement |
|---|---|---|---|
| Différé avec intérêts | Valeur de la nue-propriété au jour du décès, selon le barème de l'article 669 | Oui, au taux de 2 % pour les demandes formulées depuis le 1er janvier 2026 | Au plus tard six mois après la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ou la cession de celle-ci |
| Différé sans intérêts | Valeur de la propriété entière au jour de l'ouverture de la succession | Non | Même échéance |
| Paiement immédiat | Valeur de la nue-propriété au jour du décès | Sans objet | Au dépôt de la déclaration de succession |
Le choix se calcule, il ne se devine pas. La dispense d'intérêts se paie par une assiette plus large, puisque les droits sont alors assis sur la valeur de la propriété entière et non sur celle de la nue-propriété. Plus l'usufruitier est jeune, plus l'écart entre les deux assiettes est grand, et moins la dispense d'intérêts est intéressante. À l'inverse, un usufruitier très âgé rapproche les deux bases et rend l'option sans intérêts plus attractive.
La fiche officielle « Comment puis-je payer les droits de succession ? » d'impots.gouv.fr confirme le taux applicable, « moyennant le versement d'intérêts au taux de 2 % pour les demandes formulées depuis le 1er janvier 2026 », et rappelle que le différé « cesse » dans les six mois de la réunion de l'usufruit ou de la vente. Ce crédit n'est pas automatique : il se demande lors du dépôt de la déclaration de succession et suppose la constitution de garanties au profit du Trésor.
À côté du différé, la même fiche décrit le paiement fractionné, qui permet de « fractionner le paiement des droits de succession, c'est-à-dire les payer en plusieurs versements égaux sur une période maximale d'un an ». Cette période passe à trois ans lorsque l'actif successoral comprend au moins 50 % de biens non liquides. Les deux mécanismes répondent à des difficultés différentes : le fractionnement étale une dette de trésorerie, le différé attend la fin du démembrement.
La solidarité fiscale entre héritiers ne disparaît pas. L'article 1709 du Code général des impôts prévoit que « les droits des déclarations des mutations par décès sont payés par les héritiers, donataires ou légataires » et que « les cohéritiers, à l'exception de ceux exonérés de droits de mutation par décès, sont solidaires ». Payer sa propre part ne libère donc pas définitivement du Trésor tant que la dette globale de la succession n'est pas soldée.
Voici le point sur lequel les redressements sont les plus fréquents. Lorsqu'un parent achète ou conserve l'usufruit d'un bien pendant qu'un enfant en détient la nue-propriété, l'administration se méfie d'un montage destiné à faire échapper le bien à l'impôt.
L'article 751 du Code général des impôts pose une présomption : « Est réputé, au point de vue fiscal, faire partie, jusqu'à preuve contraire, de la succession de l'usufruitier, toute valeur mobilière, tout bien meuble ou immeuble appartenant, pour l'usufruit, au défunt et, pour la nue-propriété, à l'un de ses présomptifs héritiers ou descendants d'eux […] à moins qu'il y ait eu donation régulière et que cette donation, si elle n'est pas constatée dans un contrat de mariage, ait été consentie plus de trois mois avant le décès ou qu'il y ait eu démembrement de propriété effectué à titre gratuit, réalisé plus de trois mois avant le décès, constaté par acte authentique et pour lequel la valeur de la nue-propriété a été déterminée selon le barème prévu à l'article 669. »
Les conséquences sont lourdes. Si la présomption joue, le bien est taxé pour sa valeur en pleine propriété dans la succession de l'usufruitier. Le même article limite toutefois la double imposition : lorsque la nue-propriété provient d'une vente ou d'une donation consentie par le défunt lui-même, « les droits de mutation acquittés par le nu-propriétaire et dont il est justifié sont imputés sur l'impôt de transmission par décès exigible à raison de l'incorporation des biens dans la succession ». La preuve contraire reste par ailleurs ouverte, et le texte en désigne un mode précis : elle « peut notamment résulter d'une donation des deniers constatée par un acte ayant date certaine, quel qu'en soit l'auteur, en vue de financer, plus de trois mois avant le décès, l'acquisition de tout ou partie de la nue-propriété d'un bien, sous réserve de justifier de l'origine des deniers dans l'acte en constatant l'emploi ». Le texte ouvre enfin deux voies d'exclusion, reliées par un « ou ». La première est une donation régulière, consentie plus de trois mois avant le décès lorsqu'elle n'est pas constatée dans un contrat de mariage. La seconde est un démembrement de propriété effectué à titre gratuit, réalisé lui aussi plus de trois mois avant le décès, constaté par acte authentique et pour lequel la valeur de la nue-propriété a été déterminée selon le barème de l'article 669. Il suffit de remplir l'une des deux, pas les deux.
Un don manuel de nue-propriété n'existe pas en matière immobilière. Une donation portant sur un immeuble, même démembré, exige un acte notarié. C'est aussi ce que vérifie l'article 751, qui subordonne l'exclusion de la présomption à un acte authentique. Une donation faite « en famille » sans notaire ne protège de rien.
Le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété seul : c'est son droit, il en dispose comme de tout bien. Ce qu'il ne peut pas faire seul, c'est vendre le bien en pleine propriété, puisque l'usufruit ne lui appartient pas. La vente d'une maison démembrée suppose donc l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire.
L'article 621 du Code civil règle ensuite la répartition du prix : « En cas de vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien, le prix se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix. » Le second alinéa protège l'usufruitier : « La vente du bien grevé d'usufruit, sans l'accord de l'usufruitier, ne modifie pas le droit de ce dernier, qui continue à jouir de son usufruit sur le bien s'il n'y a pas expressément renoncé. »
Deux options s'ouvrent donc au moment de signer, et elles doivent être arbitrées avant la vente, pas après. Soit le prix est réparti entre les deux titulaires selon la valeur de leurs droits, chacun recevant sa part en argent. Soit les parties conviennent de reporter l'usufruit sur le prix, l'usufruitier conservant alors un usufruit sur la somme, ce qui replace la situation dans le régime du quasi-usufruit de l'article 587 du Code civil, avec créance de restitution à la clé.
Une troisième situation mérite d'être signalée. Lorsque plusieurs enfants reçoivent ensemble la nue-propriété, ils la détiennent en indivision. L'article 815 du Code civil leur ouvre une porte de sortie : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. » Le partage porte alors sur la nue-propriété, l'usufruit n'étant pas concerné. Lorsque l'un des héritiers ne peut pas se déplacer chez le notaire, une procuration notariée permet de signer à distance.
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La déclaration de succession est l'acte qui matérialise tout ce qui précède. C'est elle qui porte l'évaluation du bien, le partage entre usufruit et nue-propriété, et la demande éventuelle de paiement différé.
L'article 641 du Code général des impôts fixe les délais : « De six mois, à compter du jour du décès, lorsque celui dont on recueille la succession est décédé en France métropolitaine ; d'une année, dans tous les autres cas. » Ce délai vaut aussi pour le paiement, puisque les droits sont acquittés au moment du dépôt.
Tout le monde n'est pas tenu de déposer. L'article 800 du Code général des impôts dispense « les ayants cause en ligne directe, le conjoint survivant et le partenaire lié par un pacte civil de solidarité lorsque l'actif brut successoral est inférieur à 50 000 euros » et à condition qu'ils n'aient pas bénéficié antérieurement d'une donation ou d'un don manuel non enregistré, ainsi que « les personnes autres que celles visées au 1° lorsque l'actif brut successoral est inférieur à 3 000 euros ». Ce seuil est fiscal : il ne dispense pas du recours au notaire, obligatoire dès qu'un immeuble figure dans la succession.
La page « Déclarer une succession » d'impots.gouv.fr détaille la composition du dossier : le formulaire 2705 pour la déclaration elle-même, le 2705-S pour l'identification des héritiers et leur quote-part, le 2706 pour le détail de l'actif et du passif, et le 2705-A pour les contrats d'assurance vie relevant de l'article 757 B du Code général des impôts. La déclaration se dépose auprès du service de l'enregistrement dont dépendait le domicile du défunt.
Deux sanctions se cumulent. L'intérêt de retard d'abord : le III de l'article 1727 du Code général des impôts énonce que « le taux de l'intérêt de retard est de 0,20 % par mois », soit 2,4 % par an. La majoration ensuite : l'article 1728 prévoit « 10 % en l'absence de mise en demeure ou en cas de dépôt de la déclaration ou de l'acte dans les trente jours suivant la réception d'une mise en demeure » et « 40 % lorsque la déclaration ou l'acte n'a pas été déposé dans les trente jours suivant la réception d'une mise en demeure ». La majoration de 80 % que l'on lit parfois vise « la découverte d'une activité occulte », pas un simple retard de déclaration de succession.
Trois délais structurent le dossier. Le premier est celui de la déclaration de succession : six mois à compter du décès survenu en France métropolitaine, un an dans tous les autres cas, selon l'article 641 du Code général des impôts. Les droits sont payés au moment de ce dépôt. Le deuxième concerne l'immeuble : l'attestation notariée constatant la transmission de droits réels immobiliers doit être publiée dans les quatre mois à dater du jour où le notaire a été requis, selon l'article 33 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955. Le troisième est propre au nu-propriétaire qui a demandé un crédit de paiement différé : les droits deviennent exigibles au plus tard six mois après la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ou la cession de celle-ci, en application de l'article 404 B de l'annexe III au Code général des impôts.
Quatre démarches, dans cet ordre. Faire établir l'acte de notoriété par le notaire, qui identifie les héritiers. Recueillir par écrit le choix du conjoint survivant entre l'usufruit de la totalité et le quart en pleine propriété, puisque c'est lui qui crée le démembrement, conformément à l'article 757 du Code civil. Déposer la déclaration de succession, formulaires 2705, 2705-S et 2706, auprès du service de l'enregistrement dont dépendait le domicile du défunt, dans les six mois du décès. Enfin, si la trésorerie manque, demander dans cette même déclaration le crédit de paiement différé de l'article 397 de l'annexe III au Code général des impôts, réservé aux mutations « qui comportent dévolution de biens en nue-propriété », en proposant les garanties exigées.
Le dossier se monte en deux blocs : l'identification des héritiers, puis l'évaluation du bien. Côté héritiers : acte de décès, livret de famille, acte de notoriété, contrat de mariage éventuel et écrit constatant l'option du conjoint survivant. Côté évaluation : titre de propriété, estimation de la valeur vénale au jour du décès avec les termes de comparaison, date de naissance de l'usufruitier, qui commande l'application du barème de l'article 669 du Code général des impôts, et justificatifs du passif, dont les frais funéraires déductibles à hauteur de 1 500 € selon l'article 775. Ajoutez les actes de donation des quinze dernières années, à réintégrer au titre de l'article 784, et, pour l'assurance vie, le formulaire 2705-A.
Cinq erreurs reviennent constamment. Calculer les droits sur la valeur du bien entier alors que seule la nue-propriété est taxable, selon le barème de l'article 669 du Code général des impôts. Appliquer l'abattement avant la répartition entre usufruit et nue-propriété, ce qui inverse l'ordre du calcul. Croire qu'un second impôt sera dû au décès de l'usufruitier, alors que l'article 1133 du même code écarte tout impôt sur la réunion. Retenir un rappel des donations sur dix ans, quand l'article 784 vise quinze ans. Enfin, monter un démembrement familial sans acte authentique ou moins de trois mois avant le décès, ce qui expose à la présomption de l'article 751 et à une taxation du bien pour sa valeur en pleine propriété.
Le cadre est stable, un chiffre a changé au 1er janvier 2026. L'article 669 du Code général des impôts continue de répartir la valeur entre usufruit et nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier, de 90 % contre 10 % avant 21 ans révolus à 10 % contre 90 % après 91 ans. L'article 779 maintient l'abattement de 100 000 € par enfant, 15 932 € pour un frère ou une sœur et 7 967 € pour un neveu ou une nièce, et l'article 777 le barème progressif de 5 % à 45 % en ligne directe. L'article 1133 exclut toujours tout impôt lors de la réunion de l'usufruit à la nue-propriété. Le changement porte sur le crédit de paiement différé ou fractionné : impots.gouv.fr indique un taux d'intérêt de 2 % « pour les demandes formulées depuis le 1er janvier 2026 ».
Le notaire règle la succession, l'avocat intervient quand il y a un désaccord ou un enjeu de qualification. Le recours au notaire est incontournable dès qu'un immeuble figure dans la succession, puisque l'attestation notariée de l'article 29 du décret n° 55-22 est obligatoire. L'avocat devient utile dans quatre situations : un désaccord entre usufruitier et nus-propriétaires sur les travaux ou sur la vente, une proposition de rectification fondée sur l'article 751 du Code général des impôts, un partage judiciaire demandé sur le fondement de l'article 815 du Code civil, et une évaluation du bien contestée par l'administration. Les parts de société reçues en nue-propriété, notamment de SCI, relèvent aussi de l'acte d'avocat lorsqu'elles sont ensuite cédées.
Non, aucun droit de succession n'est dû à ce second décès. L'article 617 du Code civil éteint l'usufruit « par la mort de l'usufruitier », et la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains du nu-propriétaire. L'article 1133 du Code général des impôts en tire la conséquence fiscale : « Sous réserve des dispositions de l'article 1020, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l'expiration du temps fixé pour l'usufruit ou par le décès de l'usufruitier. » La règle s'applique même si le bien a pris de la valeur entre les deux décès. Restent, pour un immeuble, la publication d'une attestation notariée et les émoluments du notaire, qui ne sont pas des droits de succession.
Par application du barème légal de l'article 669 du Code général des impôts, à l'âge de l'usufruitier au jour du décès. La nue-propriété vaut 10 % de la valeur du bien si l'usufruitier a moins de 21 ans révolus, 20 % avant 31 ans, 30 % avant 41 ans, 40 % avant 51 ans, 50 % avant 61 ans, 60 % avant 71 ans, 70 % avant 81 ans, 80 % avant 91 ans et 90 % au-delà. Exemple : une maison de 300 000 €, usufruitier de 74 ans, donne une nue-propriété de 70 %, soit 210 000 €. Si l'immeuble était la résidence principale du défunt et reste occupé par le conjoint survivant, le partenaire de PACS ou un enfant mineur ou majeur protégé, un abattement de 20 % s'applique d'abord à la valeur vénale, en application de l'article 764 bis.
La taxe foncière est pour l'usufruitier, les grosses réparations pour le nu-propriétaire. Le II de l'article 1400 du Code général des impôts prévoit que, « lorsqu'un immeuble est grevé d'usufruit […], la taxe foncière est établie au nom de l'usufruitier ». Côté travaux, l'article 605 du Code civil pose que « l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien » et que « les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire », sauf si elles résultent d'un défaut d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit. L'article 606 en donne la liste fermée : gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien, donc à la charge de l'usufruitier.
Il peut vendre sa nue-propriété, pas le bien en pleine propriété. L'article 621 du Code civil protège l'usufruitier : « La vente du bien grevé d'usufruit, sans l'accord de l'usufruitier, ne modifie pas le droit de ce dernier, qui continue à jouir de son usufruit sur le bien s'il n'y a pas expressément renoncé. » Un acquéreur achèterait donc un bien qu'il ne pourrait ni occuper ni louer. Lorsque les deux titulaires vendent ensemble, le premier alinéa du même article prévoit que « le prix se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix ». Ce report replace la situation dans le quasi-usufruit de l'article 587 du Code civil, avec une créance de restitution au profit du nu-propriétaire.
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