Nullité cession parts SCI : que prévoit l'article 1865-1 du Code civil ?

Nullité cession parts SCI : quelles cessions sont visées depuis le 27 juin 2026 ?

Celles qui portent sur une société à prépondérance immobilière et qui ne sont pas constatées par l'un des trois actes énumérés par la loi. L'article 1865-1 du Code civil ne pose pas une obligation générale de forme pour les cessions de parts de société civile immobilière : il vise « la cession de parts sociales ou d'actions d'une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l'article 726 du code général des impôts ». Hors de ce champ, la règle antérieure reste la seule applicable, et elle se contente d'un écrit.

Deux enseignements en découlent. Le premier : la question de la nullité se règle en amont, par un test portant sur l'actif de la société, jamais par la forme sociale. Le second : trois voies écartent la sanction, sans hiérarchie entre elles, et l'acte contresigné par avocat en fait partie. Pour être accompagné de bout en bout, découvrez notre service de cession de parts de SCI avec un avocat.

Article 1865-1 du Code civil : le texte intégral

Le voici, dans sa rédaction en vigueur. Le I pose l'exigence de forme : « A peine de nullité, la cession de parts sociales ou d'actions d'une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l'article 726 du code général des impôts, est constatée par : 1° Un acte authentique ; 2° Un acte contresigné par avocat, au sens de l'article 1374 du présent code ; 3° Dans les seuls cas où un expert-comptable est légalement habilité à le rédiger en application du 2° de l'article 22 de l'ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945 portant institution de l'ordre des experts-comptables et réglementant le titre et la profession d'expert-comptable et de l'article 59 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques, un acte sous signature privée rédigé par celui-ci. Les professionnels concernés réalisent ces actes dans le respect des obligations de vigilance, de déclaration et d'information prévues au titre VI du livre V du code monétaire et financier. » Le II délimite ensuite le champ par le bas : « Le I du présent article n'est pas applicable aux cessions portant sur des parts sociales ou des actions de placements collectifs mentionnés à l'article L. 214-1 du code monétaire et financier. »

Légifrance affiche, sur cet article, la mention « Version en vigueur depuis le 27/06/2026 » et la mention de création « LOI n°2026-534 du 25 juin 2026 - art. 68 ». La version consolidée est publiée sur Légifrance (article 1865-1 du Code civil). Lu phrase par phrase, le texte se décompose ainsi.

Une lecture attentive écarte d'emblée deux contresens fréquents. Le texte vise « les parts sociales ou actions » : il s'applique donc aussi à une SARL ou à une SAS dont l'actif est immobilier, et pas uniquement aux SCI. Et il énumère trois formes d'acte, sans en désigner une comme principale : le 1°, le 2° et le 3° sont sur le même plan.

D'où vient l'article 1865-1 : la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026

La disposition n'est pas née d'une réforme du droit des sociétés civiles, mais d'un texte de lutte contre la fraude. L'article 1865-1 a été créé par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, publiée au Journal officiel du 26 juin 2026. Le I de cet article 68 insère l'article 1865-1 dans le Code civil ; son II insère un article 635-0 A dans le Code général des impôts. Le texte est consultable sur Légifrance (article 68 de la loi n° 2026-534).

Date d'application : le 27 juin 2026. C'est la date de mise en vigueur affichée par Légifrance sur l'article 1865-1. L'article 68 ne comporte aucune disposition transitoire ni aucune règle particulière d'application dans le temps : la nouvelle exigence vise les cessions conclues à compter de cette date. Le sort d'une promesse de cession signée avant le 27 juin 2026 et réitérée après n'est tranché par aucun texte à ce jour.

Le second volet, fiscal, est celui qui rend l'exigence difficile à contourner en pratique. L'article 635-0 A du Code général des impôts dispose que « l'enregistrement des cessions mentionnées à l'article 1865-1 du code civil est subordonné à la présentation de la copie de l'acte authentique ou de l'acte contresigné par avocat ou, le cas échéant, de l'acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable ». La voie déclarative sans acte, celle du formulaire n° 2759-SD, « Déclaration de cessions de droits sociaux non constatées par un acte », est donc fermée pour les sociétés concernées.

Qu'est-ce qu'un acte qualifié pour une cession de parts ?

C'est un acte établi ou contresigné par l'un des professionnels que le texte désigne, par opposition à l'acte sous signature privée que les parties rédigent seules. L'expression ne figure pas dans la loi : elle sert à désigner d'un mot les trois formes du I de l'article 1865-1 du Code civil. Chacune répond à une logique différente.

L'acte authentique est reçu par un notaire, officier public. L'acte contresigné par avocat reste un acte sous signature privée, mais à force probante renforcée : selon l'article 1374 du Code civil, il « fait foi de l'écriture et de la signature des parties, tant à leur égard qu'à celui de leurs héritiers ou ayants cause », « la procédure de faux prévue par le code de procédure civile lui est applicable » et il « est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi ». Il ne comporte pas de force exécutoire propre, et il ne peut donc pas être présenté comme l'équivalent général d'un acte authentique : ce qui est vrai, c'est que pour les cessions visées par l'article 1865-1, les deux formes sont admises au même titre. L'acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable, enfin, n'est ouvert que dans les cas où celui-ci est légalement habilité à le rédiger. Le texte de l'article 1374 est publié sur Légifrance (article 1374 du Code civil).

Le dernier alinéa du I ajoute une obligation qui pèse sur le professionnel, et non sur les parties : « Les professionnels concernés réalisent ces actes dans le respect des obligations de vigilance, de déclaration et d'information prévues au titre VI du livre V du code monétaire et financier. » C'est la trace de l'objectif du texte, qui est un texte de lutte contre la fraude : l'acte qualifié est aussi un point de contrôle.

Acte authentique ou acte d'avocat : le choix du support

Les deux écartent la nullité. Le choix se joue donc sur des critères pratiques : le délai pour obtenir un rendez-vous, le coût, et le fait que l'avocat rédige aussi les clauses négociées de l'opération, comme les garanties consenties par le cédant, l'échelonnement du prix ou le sort des comptes courants d'associés. L'acte d'avocat peut par ailleurs être signé et contresigné à distance : le Conseil national des barreaux met la plateforme e-Actes à disposition des avocats, et l'acte électronique a « toute la valeur d'un acte d'avocat papier ». Le fonctionnement complet est décrit sur notre page acte contresigné par avocat, et la comparaison des deux supports est détaillée dans notre article sur la cession de parts de SCI sans notaire.

Quelles sociétés sont visées : le renvoi à l'article 726 du CGI

Tout se joue sur ce renvoi, et il est nominatif. Une société est à prépondérance immobilière au sens du 2° du I de l'article 726 du Code général des impôts lorsque deux conditions sont réunies. Première condition : ses droits sociaux ne sont négociés ni sur un marché réglementé au sens de l'article L. 421-1 du Code monétaire et financier, ni sur un système multilatéral de négociation au sens de l'article L. 424-1 du même code. Seconde condition : son actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans des personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière et elles aussi non cotées. La loi écrit « principalement constitué » : l'administration fiscale précise que l'actif brut total doit être constitué pour plus de la moitié de ces biens (BOFiP BOI-ENR-DMTOM-40-10-10, § 110). Le test s'apprécie au jour de la cession ou à tout moment au cours de l'année précédente.

Le texte écarte par ailleurs expressément trois catégories : les organismes d'habitations à loyer modéré, les sociétés foncières qui remplissent les conditions prévues au 1°, au a du 2° et aux 3° et 4° du 1 du II de l'article 199 terdecies-0 AB du Code général des impôts, et les sociétés d'économie mixte exerçant une activité de construction ou de gestion de logements sociaux. Ces personnes morales ne sont pas considérées comme à prépondérance immobilière, quel que soit le contenu de leur actif. Le texte de référence est publié sur Légifrance (article 726 du Code général des impôts).

Deux exclusions circulent souvent ensemble alors qu'elles relèvent de deux textes différents et de deux questions différentes. Les confondre conduit à se croire hors du champ de la réforme à tort.

Une SCI n'est donc pas visée par nature : la qualification résulte d'un test portant sur son actif, à refaire à chaque cession. Une SCI dont l'actif est majoritairement composé de liquidités, de créances ou de valeurs mobilières ne remplit pas la seconde condition. À l'inverse, une SAS ou une SARL peut être visée, puisque le texte parle de « la personne morale, quelle que soit sa nationalité », sans condition de forme. Le mode d'emploi complet du test figure dans notre article sur la société à prépondérance immobilière.

L'expert-comptable peut-il établir l'acte de cession ?

Seulement dans des cas limités, et la loi renvoie à deux textes pour les définir. Le 3° du I vise « les seuls cas où un expert-comptable est légalement habilité à le rédiger en application du 2° de l'article 22 de l'ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945 portant institution de l'ordre des experts-comptables et réglementant le titre et la profession d'expert-comptable et de l'article 59 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques ». Ces deux textes définissent le périmètre exact de cette habilitation, qui ne se présume pas.

La conséquence pratique est simple. Hors de ces cas, deux voies subsistent pour une cession portant sur une société à prépondérance immobilière : l'acte authentique et l'acte contresigné par avocat. La rédaction du texte, « dans les seuls cas où », est restrictive : elle n'ouvre pas une troisième voie de principe, elle réserve une hypothèse. Face à un projet d'acte proposé par un professionnel du chiffre, la question utile à poser est celle du fondement précis de son habilitation à le rédiger.

La réforme s'applique-t-elle aussi à la création d'une SCI ?

Non. L'article 1865-1 du Code civil vise « la cession de parts sociales ou d'actions » : il porte sur les mouvements de titres, pas sur la constitution de la société. Créer une SCI n'impose donc aucun acte qualifié au titre de ce texte, et les statuts constitutifs peuvent être établis comme auparavant. La distinction est nette : la réforme s'applique à la sortie d'un associé, pas à l'entrée en société. Le parcours de constitution est décrit sur notre page créer une SCI.

La confusion vient de la chronologie : beaucoup d'associés découvrent l'exigence au moment de réorganiser une société créée bien avant le 27 juin 2026. L'ancienneté de la société est pourtant sans effet. Ce qui compte est la date de la cession et la composition de l'actif au moment où elle intervient.

Que se passe-t-il concrètement si l'acte n'est pas conforme ?

Deux plans se superposent, et le second est le plus immédiatement visible. Sur le plan civil, l'article 1865-1 du Code civil s'ouvre par les mots « A peine de nullité ». Le texte s'arrête là : il ne précise ni le régime de cette nullité, ni les personnes qui peuvent l'invoquer, ni le délai pour agir, et aucune source officielle ne tranche ces points à ce jour. Toute affirmation plus précise relève, en l'état, de l'interprétation. Sur le plan fiscal, l'obstacle est immédiat : sans copie d'un acte authentique, d'un acte contresigné par avocat ou d'un acte d'expert-comptable, l'enregistrement n'est pas possible, puisque l'article 635-0 A du Code général des impôts y subordonne la formalité. Une cession qui ne peut pas être enregistrée reste bloquée au stade des formalités.

Un troisième point mérite d'être isolé, parce qu'il est souvent confondu avec le précédent : la forme de l'acte et l'accord des associés sont deux conditions distinctes. Un acte parfaitement contresigné ne dispense pas de l'agrément, et un agrément régulier ne couvre pas un défaut de forme. En société civile, l'article 1861 du Code civil pose que « les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés », les statuts pouvant « convenir que cet agrément sera obtenu à une majorité qu'ils déterminent, ou qu'il peut être accordé par les gérants » et « aussi dispenser d'agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l'un d'eux ». Une seule dispense est légale : « Sauf dispositions contraires des statuts, ne sont pas soumises à agrément les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant. » Elle vise la ligne directe, et elle seule : un frère, une sœur ou un cousin reste soumis à l'agrément.

Reste l'opposabilité, qui obéit encore à un autre texte. Selon l'article 1865 du Code civil, la cession « est rendue opposable à la société dans les formes prévues à l'article 1690 ou, si les statuts le stipulent, par transfert sur les registres de la société », et « elle n'est opposable aux tiers qu'après accomplissement de ces formalités et après publication au registre du commerce et des sociétés ». Une cession peut donc être valablement constatée et rester inopposable faute de formalités : les trois plans se cumulent.

Comment sécuriser une cession de parts de SCI en 2026 ?

Cinq étapes suffisent, dans cet ordre. Les trois premières se déroulent avant toute signature.

1. Tester la prépondérance immobilière. Comparez la valeur des immeubles et droits immobiliers situés en France au total de l'actif brut, au jour de la cession et sur l'année précédente (article 726, I, 2° du Code général des impôts). C'est ce test qui commande l'application de l'article 1865-1.
2. Relire les statuts et purger l'agrément. L'agrément de tous les associés est la règle par défaut (article 1861 du Code civil) ; seules les cessions consenties à un ascendant ou à un descendant du cédant en sont dispensées par la loi, sauf clause contraire des statuts.
3. Choisir la forme de l'acte. Si le test est positif, retenez l'une des trois formes du I de l'article 1865-1. Sinon, l'écrit de l'article 1865 suffit.
4. Faire établir ou contresigner l'acte. Avec un avocat, l'acte est contresigné au sens de l'article 1374 du Code civil, sur support papier ou par voie électronique.
5. Enregistrer, puis rendre la cession opposable. L'acte est présenté à l'enregistrement avec la copie exigée par l'article 635-0 A du Code général des impôts, puis les formalités d'opposabilité de l'article 1865 sont accomplies et la publication au registre du commerce et des sociétés est effectuée.

Côté budget, un seul poste est fixé par la loi. Le droit d'enregistrement s'élève à 5 % pour les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière, et à 3 % pour les autres cessions de parts sociales, après un abattement de 23 000 € réparti sur le nombre total de parts de la société, donc proratisé au nombre de parts cédées. Les honoraires du professionnel qui établit l'acte, eux, ne sont pas tarifés.

L'article 10 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 prévoit que les honoraires sont « fixés en accord avec le client » et que l'avocat « conclut par écrit avec son client une convention d'honoraires ». Le mécanisme se déroule donc en trois temps : le budget d'avocat calculé par NégocIA, les propositions d'honoraires que les avocats du réseau vous adressent, puis le choix, fait à deux avec l'autre partie et formalisé par la convention d'honoraires signée avant toute intervention. Le texte est consultable sur Légifrance (article 10 de la loi n° 71-1130).

Comment ça marche sur Actav

La réforme du 27 juin 2026 impose un acte qualifié pour les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière, et l'acte contresigné par avocat en fait partie. Sur Actav, cet acte est inclus dans l'accompagnement, du premier échange à la signature, sans rendez-vous chez le notaire. Le parcours tient en cinq étapes.

1. Estimez. NégocIA, l'assistant d'Actav, identifie votre opération et calcule votre budget d'avocat en 3 minutes, gratuitement et sans créer de compte.
2. Soumettez. Vous décrivez votre cession dans un message libre, vous créez votre compte et vous soumettez votre dossier aux avocats du réseau, toujours gratuitement.
3. Comparez. Les avocats se positionnent sur votre budget et vous consultez gratuitement leurs propositions d'honoraires, leurs délais et leur expérience.
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5. Choisissez à deux et signez. Vous invitez l'autre partie, vous validez ensemble le même avocat, il collecte les pièces, contresigne l'acte au sens de l'article 1374 du Code civil et la signature se fait par voie électronique.

Pourquoi c'est moins cher qu'en cabinet

Le principe tient en trois temps. La plateforme prépare : elle épargne à l'avocat la collecte des informations et les tâches répétitives. L'avocat décide : il interroge, vérifie, sécurise, rédige et reste seul responsable de l'acte qu'il contresigne. Vous économisez la différence : moins d'heures passées à réunir le dossier, donc des forfaits que le marché suit difficilement.

Le point de comparaison est le budget généralement constaté en cabinet pour une cession, selon le prix de l'opération : de 1 500 à 3 000 € HT en dessous de 25 000 €, de 2 500 à 4 000 € entre 25 000 et 100 000 €, de 4 000 à 8 000 € entre 100 000 et 300 000 €, de 8 000 à 20 000 € entre 300 000 € et 1 million d'euros, puis 15 000 € et plus au-delà. L'usage y est de facturer un pourcentage du prix de vente, de l'ordre de 2 à 5 %, souvent majoré d'environ 1 % lorsque le prix est séquestré. Sur Actav, le budget dépend des caractéristiques de l'opération, pas de son montant.

Combien ça coûte

Deux lignes, et elles ne vont pas dans la même poche. Les frais de plateforme s'élèvent à 99 € : ils sont fixes, que vous cédiez vos parts 1 000 € ou 1 million d'euros, et ils débloquent votre dossier pour négocier. Les honoraires de l'avocat se négocient ensuite librement à partir du budget calculé par NégocIA, avec des honoraires qui sont libres, à partir de 89 € HT selon le dossier, et ils lui sont réglés directement après signature de la convention d'honoraires.

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