Droit au bail : c'est quoi et combien vaut-il en 2026 ?

Droit au bail : quelle est la définition juridique ?

Aucun article de loi ne pose de définition du droit au bail. Le code de commerce se contente de le citer parmi les éléments du fonds de commerce, à propos du nantissement. L'article L. 142-2 du code de commerce énumère ainsi ce qui peut être compris dans le nantissement : « l'enseigne et le nom commercial, le droit au bail, la clientèle et l'achalandage, le mobilier commercial, le matériel ou l'outillage servant à l'exploitation du fonds, les brevets d'invention, les licences, les marques, les dessins et modèles industriels, et généralement les droits de propriété intellectuelle qui y sont attachés ». Le droit au bail y est cité dès l'ouverture de la liste, avant même la clientèle.

Concrètement, c'est la place du locataire dans un contrat déjà signé. Celui qui la rachète ne devient pas propriétaire du local : il devient locataire à la place du précédent, aux conditions du bail en cours, avec l'ancienneté déjà acquise. Le code civil décrit cette opération sous le nom de cession de contrat. Selon l'article 1216 du code civil, « un contractant, le cédant, peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l'accord de son cocontractant, le cédé ». Ce contractant cédé, dans un bail commercial, c'est le bailleur.

Pourquoi cette place vaut de l'argent

Si une place de locataire se vend, c'est que le statut des baux commerciaux la protège fortement. Trois règles expliquent presque toute la valeur, et elles se trouvent au chapitre V du code de commerce consacré au bail commercial.

• Une durée plancher de neuf ans. L'article L. 145-4 du code de commerce pose que « la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans ». Le repreneur hérite du temps restant à courir, sans repartir de zéro.
• Un droit au renouvellement. L'article L. 145-8 du même code énonce que « le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux ». La protection suit donc celui qui exploite réellement un fonds dans le local, ce qui suppose d'y déployer une activité et pas seulement d'y avoir un contrat.
• Une indemnité si le bailleur refuse de renouveler. L'article L. 145-14 du code de commerce prévoit que le bailleur « doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Le même texte précise que « cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».

Un exemple rend la mécanique concrète. Une boulangerie occupe depuis 2021 un local de 70 m² dans une rue passante, en vertu d'un bail de neuf ans qui court jusqu'en 2030, moyennant 1 800 € de loyer mensuel. Aujourd'hui, un local équivalent et libre se loue 2 900 € par mois dans la même rue. Le boulanger qui part ne vend pas seulement des vitrines et un four : il vend surtout la possibilité d'occuper ce local à 1 800 € jusqu'au terme du bail, puis d'en demander le renouvellement. Cet avantage a un prix, et ce prix porte un nom.

Droit au bail : quelle définition retenir au bilan et devant l'administration fiscale ?

La définition juridique ne suffit pas à traiter l'opération. Un expert-comptable et un inspecteur des finances publiques regardent le même droit au bail avec deux grilles différentes, et ce sont ces deux grilles qui décident du sort de la dépense.

Côté comptable, la somme versée pour obtenir un bail entre à l'actif. Le Bulletin officiel des finances publiques est explicite dans son commentaire BOI-BIC-CHG-20-10-20, publié le 3 février 2016 : les dépenses engagées pour obtenir la conclusion d'un bail constituent l'entrée d'un élément d'actif et « ne peuvent, en conséquence, être regardées ni comme des dépenses de premier établissement ni comme une charge immédiatement déductible ». Autrement dit, on ne passe pas un droit au bail en charge de l'exercice.

Côté fiscal, l'administration raisonne sur l'effet de l'opération et non sur le mot employé par les parties. L'article 725 du code général des impôts vise « toute cession d'un droit à un bail ou du bénéfice d'une promesse de bail portant sur tout ou partie d'un immeuble, quelle que soit la forme qui lui est donnée par les parties, qu'elle soit qualifiée cession de pas de porte, indemnité de départ ou autrement ». Son dernier alinéa ferme la porte aux habillages : le régime s'applique « à tous actes ou conventions, quelles qu'en soient la nature, les modalités, la forme ou la qualification, qui ont pour effet, direct ou indirect, de transférer le droit à la jouissance d'immeubles ou de locaux entrant dans les prévisions des articles L. 145-1 à L. 145-3 du code de commerce ».

Retenir ces trois lectures évite la plupart des mauvaises surprises. Une somme appelée « indemnité de départ » dans une promesse signée entre commerçants reste une cession de droit au bail aux yeux du fisc, avec les droits d'enregistrement qui vont avec, et reste une immobilisation aux yeux du bilan, sans déduction immédiate. Le mot inscrit sur l'acte ne décide de rien : c'est l'effet réel de l'opération qui commande.

Pas-de-porte et droit au bail : qui encaisse quoi ?

Les deux sommes se ressemblent sur un relevé bancaire et n'ont presque rien en commun. Le droit au bail est versé au locataire sortant pour reprendre un bail commercial existant. Le pas-de-porte, que les baux appellent souvent droit d'entrée, est versé au propriétaire des murs lors de la signature d'un bail neuf. Le premier rémunère une place déjà occupée, le second rémunère l'accès à un local que personne n'occupe encore.

Comment le fisc qualifie un pas-de-porte

La qualification n'est pas laissée au libellé du chèque. Le commentaire BOI-BIC-CHG-20-10-20 explique que l'appréciation dépend des clauses du bail, du montant versé, du niveau normal des loyers du secteur et des avantages offerts par le propriétaire. Deux conséquences pratiques en découlent. Lorsque le bailleur s'engage par exemple à ne pas consentir de bail à un concurrent dans le même immeuble, la somme représente « l'entrée dans le patrimoine du commerçant d'un élément d'actif » et n'est pas déductible. Lorsque le pas-de-porte compense simplement un loyer inférieur au marché, il s'analyse en supplément de loyer et suit le régime des loyers. Le même commentaire admet enfin une ventilation : une partie supplément de loyer, une partie acquisition d'un élément incorporel.

Un exemple pour fixer les idées. Deux boutiques voisines ouvrent le même mois dans la même rue. La première paie 40 000 € au commerçant qui libère les lieux : c'est un droit au bail, encaissé par un locataire sortant. La seconde paie 25 000 € au propriétaire d'un local resté vide deux ans, qui accepte en échange un loyer inférieur de 300 € par mois au tarif du quartier : c'est un pas-de-porte, encaissé par un bailleur, et sa nature de supplément de loyer se discute au vu de cette contrepartie. Même intitulé sur la facture, deux régimes différents.

Droit au bail et fonds de commerce : que change la cession de l'un ou de l'autre ?

Céder son droit au bail seul et vendre son fonds de commerce ne sont pas deux versions de la même opération. Dans le premier cas, le repreneur récupère un local qu'il compte exploiter autrement. Dans le second, il récupère une activité en marche, dont le bail n'est qu'un élément parmi ceux qu'énumère l'article L. 142-2 du code de commerce.

La différence la plus lourde tient à la clause du bail. L'article L. 145-16 du code de commerce dispose que « sont également réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel ». La protection est donc attachée à la cession du fonds. Hors de ce cas, c'est-à-dire quand le bail part seul, la clause du bail retrouve toute sa force et peut valablement interdire la cession ou la soumettre à l'agrément du bailleur. Le texte ne neutralise par ailleurs que les conventions « tendant à interdire » : les clauses qui encadrent la cession sans l'interdire, comme l'obligation d'appeler le bailleur à l'acte ou une garantie solidaire du cédant, restent en principe applicables dans les deux hypothèses.

Ce que le vendeur d'un fonds doit en plus

Deux obligations pèsent sur la vente du fonds et non sur la cession isolée du bail. La première est l'information des salariés. L'article L. 141-23 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 28 mai 2026, prévoit que « dans les entreprises qui n'ont pas l'obligation de mettre en place un comité social et économique exerçant les attributions mentionnées au deuxième alinéa de l'article L. 2312-1 du code du travail, lorsque le propriétaire d'un fonds de commerce veut le vendre, les salariés en sont informés, et ce au plus tard un mois avant la vente, afin de permettre à un ou plusieurs salariés de l'entreprise de présenter une offre pour l'acquisition du fonds ». Le champ est donc plus étroit qu'un simple « pas de CSE » : c'est l'absence d'obligation d'en mettre un en place qui déclenche le texte. Le même texte prévoit qu'en cas d'action en responsabilité, la juridiction peut prononcer « une amende civile dont le montant ne peut excéder 0,5 % du montant de la vente ». Le délai est d'un mois et la sanction est une amende civile, pas la nullité de la vente.

La seconde est la solidarité fiscale de l'acquéreur. L'article 1684 du code général des impôts dispose qu'« en cas de cession d'une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou minière, le cessionnaire peut être rendu responsable solidairement avec le cédant du paiement de l'impôt sur le revenu afférent aux bénéfices réalisés par ce dernier pendant l'année ou l'exercice de la cession jusqu'au jour de celle-ci ». Il n'est responsable « que jusqu'à concurrence du prix du fonds de commerce » et ne peut être mis en cause « que pendant un délai de quatre-vingt-dix jours », ramené à trente jours lorsque trois conditions cumulatives de déclaration et de paiement sont remplies. C'est ce délai qui explique la pratique du séquestre du prix chez le rédacteur d'acte. Cette pratique est contractuelle : elle ne figure pas dans le texte.

Sur le budget d'une opération de ce type, notre guide des honoraires d'une vente de fonds de commerce détaille les postes à prévoir.

Comment calculer la valeur d'un droit au bail ?

Aucun barème officiel ne fixe le prix d'un droit au bail : il se négocie librement entre le sortant et le repreneur. Une limite existe pourtant, et elle est fiscale. Le deuxième alinéa de l'article 725 du code général des impôts prévoit que le droit est perçu sur la somme stipulée, ou « sur la valeur vénale réelle du droit cédé, déterminée par une déclaration estimative des parties, si la convention ne contient aucune stipulation expresse d'une somme ou indemnité au profit du cédant ou si la somme ou indemnité stipulée est inférieure à la valeur vénale réelle du droit cédé ». Annoncer un euro symbolique ne fait donc pas disparaître l'impôt.

La méthode du différentiel de loyer

La méthode la plus utilisée par les praticiens part de l'avantage que procure le bail : l'écart entre le loyer effectivement payé et le loyer que le marché réclamerait pour le même local libre. Cet écart annuel est ensuite multiplié par un coefficient qui traduit la durée pendant laquelle l'avantage devrait durer et le risque qu'il disparaisse. Il s'agit d'une pratique professionnelle et non d'une règle de droit : aucun texte n'impose ce calcul ni le coefficient retenu.

Reprenons la boulangerie du début. Le loyer du bail s'élève à 1 800 € par mois, soit 21 600 € par an. Un local équivalent se loue aujourd'hui 2 900 € par mois, soit 34 800 € par an. L'écart annuel atteint 13 200 €. Avec un coefficient de 5, retenu au vu de la durée restant à courir et de la qualité de l'emplacement, la valeur du droit au bail s'établit autour de 66 000 €. Un coefficient de 3 la ramènerait à 39 600 €, un coefficient de 7 la porterait à 92 400 €. Le coefficient est donc le vrai terrain de négociation.

• Ce qui fait monter le prix : un loyer très inférieur au marché, une durée longue restant à courir, une destination large autorisée par le bail, un emplacement à forte fréquentation, l'absence de clause de garantie lourde.
• Ce qui le fait baisser : un loyer déjà au niveau du marché, une échéance proche, une destination étroite qui limite les activités possibles, des travaux à la charge du preneur, un immeuble faisant l'objet d'une procédure ou d'un projet de démolition.

Un repère utile figure dans la loi elle-même. L'article L. 145-14 du code de commerce chiffre l'indemnité d'éviction en partant de « la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession ». Le droit au bail d'un local dont le locataire pourrait, en cas de refus de renouvellement, obtenir une indemnité élevée vaut mécaniquement plus cher que celui d'un local sans enjeu.

Prix d'un droit au bail : quels montants en 2026 ?

Le prix de cession lui-même est libre, mais le coût fiscal, lui, est tarifé. L'article 725 du code général des impôts renvoie au tarif de l'article 719 du même code, qui soumet « les mutations de propriété à titre onéreux de fonds de commerce ou de clientèles » à un droit d'enregistrement par tranches. La fiche « Cession de fonds de commerce » d'impots.gouv.fr détaille le cumul des trois composantes.

Un plancher s'applique. L'article 674 du code général des impôts énonce qu'« il ne peut être perçu moins de 25 € dans les cas où les sommes et valeurs ne produiraient pas 25 € de droit ou taxe proportionnels ou de droit progressif ». Une cession à 15 000 € tombe donc dans la tranche à 0 % et coûte malgré tout 25 €. Voici ce que donne le barème sur cinq montants courants.

Qui règle ces droits ? L'article 1712 du code général des impôts pose la règle par défaut : « les droits des actes civils et judiciaires emportant translation de propriété ou d'usufruit de meubles ou immeubles, sont supportés par les nouveaux possesseurs, et ceux de tous les autres actes le sont par les parties auxquelles les actes profitent, lorsque, dans ces divers cas, il n'a pas été stipulé de dispositions contraires dans les actes ». En pratique, c'est donc l'acquéreur qui règle les droits, sauf clause contraire écrite dans l'acte.

Amortissement du droit au bail : peut-on l'étaler sur plusieurs exercices ?

L'amortissement d'un droit au bail est exclu dans la très grande majorité des cas, et le passer quand même reste l'une des erreurs comptables les plus fréquentes après une reprise de local. Le commentaire BOI-BIC-AMT-10-20, publié le 21 décembre 2022, rappelle la position du Conseil d'État : « la dépréciation de droits au bail afférents à des locaux à usage commercial ne peut pas être constatée par voie d'amortissement », dès lors qu'il n'était pas établi, au moment de leur acquisition, que ces droits devaient prendre fin à l'expiration des baux, d'autant que ceux-ci étaient susceptibles d'être renouvelés.

Le raisonnement se comprend une fois posé le principe général du même commentaire : « la plupart des éléments incorporels [...] ne se déprécient pas du fait de l'usage ou du temps et ne peuvent, par conséquent, donner lieu à amortissement ». Un droit au bail renouvelable ne s'use pas. Il peut perdre de la valeur, par exemple si la rue se vide ou si le loyer du marché rejoint le loyer du bail, mais cette perte se traduit par une provision pour dépréciation, pas par un amortissement.

L'exception est étroite. Elle suppose de démontrer, dès l'acquisition, que le droit prendra fin à l'expiration du bail, sans perspective de renouvellement. C'est le sens de la réserve posée par la décision citée au BOFiP. Une simple crainte de non-renouvellement ne suffit pas.

Une précision utile en 2026 sur la dernière ligne. La dérogation qui autorisait l'amortissement déductible des fonds commerciaux ne concernait que les fonds acquis entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025. Elle ne s'applique donc pas à une acquisition réalisée en 2026. Et surtout, elle ne visait pas le droit au bail : le BOFiP définit le fonds commercial comme « un actif immobilisé constitué des éléments incorporels du fonds de commerce acquis qui ne font pas l'objet d'une évaluation et d'une comptabilisation séparées au bilan, et qui concourent au maintien et au développement du potentiel d'activité de l'entité qui l'exploite ». Dès lors que le droit au bail est évalué et comptabilisé à part, ce qui est la pratique habituelle, il sort de cette définition.

Vendre un droit au bail : quelles étapes en 2026 ?

La vente d'un droit au bail se prépare dans un ordre précis, et l'étape la plus souvent sautée est la première. Voici le déroulé, avec le texte applicable à chaque étape.

1. Relire la clause de cession du bail. Interdiction, agrément du bailleur, obligation d'appeler le bailleur à l'acte, garantie solidaire du cédant, forme authentique imposée : tout se joue là. La protection de l'article L. 145-16 du code de commerce ne joue que si le bail part avec le fonds.
2. Obtenir l'accord du bailleur. L'article 1216 du code civil subordonne la cession de contrat à l'accord du cédé. Cet accord peut avoir été donné par avance dans le bail lui-même, auquel cas la cession produit effet à l'égard du bailleur lorsque le contrat conclu entre cédant et cessionnaire lui est notifié ou lorsqu'il en prend acte.
3. Déposer la déclaration préalable si la commune a délimité un périmètre de sauvegarde. L'article L. 214-1 du code de l'urbanisme soumet au droit de préemption « les aliénations à titre onéreux de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux » et précise que « chaque aliénation à titre onéreux est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le cédant à la commune ».
4. Attendre la réponse de la commune. Toujours selon l'article L. 214-1, « le silence du titulaire du droit de préemption pendant le délai de deux mois à compter de la réception de cette déclaration vaut renonciation » à l'exercice du droit. Le cédant peut alors vendre aux prix et conditions figurant dans sa déclaration.
5. Signer un acte écrit. L'article 1216 du code civil impose un écrit à peine de nullité. L'acte fixe le prix, la date d'entrée en jouissance, le sort du dépôt de garantie, la répartition des charges et la question de la garantie du cédant.
6. Faire enregistrer l'opération et régler les droits. Le commentaire BOI-ENR-DMTOM-30 rappelle que l'impôt est exigible « que la convention soit écrite ou verbale » et qu'à défaut d'acte, les parties doivent déposer une déclaration « dans le mois de l'entrée en possession ».
7. Traiter la fiscalité du cédant. Le prix encaissé relève du régime des plus-values professionnelles. Lorsque la plus-value est qualifiée de long terme, l'article 39 quindecies du code général des impôts prévoit que « le montant net des plus-values à long terme fait l'objet d'une imposition séparée au taux de 12,8 % », auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux. La qualification dépend du régime d'imposition de l'entreprise et se valide avec un expert-comptable.

Vente d'un droit au bail : quels points de vigilance ?

Quatre pièges reviennent dans presque tous les dossiers, et trois d'entre eux concernent le vendeur bien après l'encaissement du prix.

• Le cédant reste tenu s'il n'est pas expressément libéré. L'article 1216-1 du code civil est net : « si le cédé y a expressément consenti, la cession de contrat libère le cédant pour l'avenir. A défaut, et sauf clause contraire, le cédant est tenu solidairement à l'exécution du contrat. » Sans consentement exprès du bailleur, le vendeur reste donc solidaire des loyers du repreneur.
• La garantie du cédant est plafonnée à trois ans. L'article L. 145-16-2 du code de commerce prévoit que si la cession s'accompagne d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, « celui-ci ne peut l'invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail ».
• Quand il y a une clause de garantie, le bailleur doit signaler les impayés dans le mois. L'article L. 145-16-1 du code de commerce ne pose cette obligation que « si la cession du bail commercial est accompagnée d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur » : dans ce cas seulement, le bailleur « informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci ». Un cédant garant qui découvre l'ardoise trois ans plus tard a donc un argument à faire valoir ; hors clause de garantie, le texte ne s'applique pas.
• Oublier la déclaration préalable expose à la nullité. L'article L. 214-1 du code de l'urbanisme sanctionne l'absence de déclaration par la nullité de la cession, et non par une simple amende. Un appel à la mairie suffit à savoir si un périmètre de sauvegarde existe.

Droit au bail : à quel moment faire intervenir un avocat ?

Aucun texte n'impose l'intervention d'un avocat pour céder un droit au bail. Deux moments justifient pourtant son intervention, et ils se situent tous les deux avant la signature.

Le premier est la lecture du bail. Une clause d'agrément, une garantie solidaire, une destination étroite ou une clause imposant la forme authentique changent la valeur du droit cédé et parfois la faisabilité de l'opération. Le second est la rédaction de l'acte, qui doit traiter la libération du cédant au sens de l'article 1216-1 du code civil, la déclaration préalable en mairie, la répartition des droits d'enregistrement au sens de l'article 1712 du code général des impôts et le sort du dépôt de garantie. Le contreseing de l'avocat matérialise ce travail de vérification sur l'acte lui-même, et engage sa responsabilité professionnelle.