Définition et fondement légal
La clause tontine (clause d'accroissement) s'écrit dans l'acte d'achat : au décès d'un acquéreur, le survivant est réputé propriétaire de la totalité depuis l'origine, si bien que le bien ne transite pas par la succession du défunt. Sa validité tient à un double aléa, vital (on ignore qui survivra) et économique (participations équilibrées) ; sans lui, la requalification en donation déguisée menace.
Clause tontine, succession et fiscalité : civilement, le bien échappe à l'indivision successorale et aux héritiers du prémourant ; fiscalement en revanche, l'article 754 A du CGI soumet en principe la part recueillie aux droits de succession (exception : résidence principale de faible valeur, option possible pour les droits de vente). Côté clause de tontine, fiscalité et sortie se préparent : on ne « sort » d'une tontine que d'un commun accord, elle ne se partage pas judiciairement comme une indivision. Comment annuler une clause de tontine ? Par acte contraire signé de tous, ou par requalification judiciaire si l'aléa faisait défaut. L'acte relève du notaire ; le modèle ci-dessus sert à préparer ce rendez-vous.
Les 4 conditions de validité (cumulatives)
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1Un double aléa réel
Vital : chances de survie comparables (âges, états de santé) ; économique : contributions équilibrées ou justifiées : c'est la frontière avec la donation déguisée.
CADF, avis n° 2021-08 | jurisprudence -
2La structure conditionnelle
Propriété de chacun sous condition suspensive de survie et résolutoire de prédécès : c'est ce montage aléatoire à titre onéreux qui échappe à la prohibition des pactes sur succession future.
722 et 1964 s. C. civ. | ch. mixte 27/11/1970 -
3Une insertion dans l'acte d'acquisition
La tontine se stipule dans l'acte d'achat lui-même, chez le notaire : impossible de l'ajouter après coup sans mutation taxable.
Pratique notariale -
4Une fiscalité anticipée
Principe : droits de mutation à titre gratuit selon le lien de parenté (754 A) : conjoint et pacsé exonérés (TEPA) ; exception : résidence principale commune < 76 000 €, option pour les droits de vente.
754 A et 796-0 bis CGI
Exemple de rédaction, commenté ligne à ligne
Reprenons le modèle proposé en haut de page et regardons pourquoi chaque membre de phrase est là :
« réputée avoir toujours appartenu au survivant »
La fiction rétroactive : le bien n'a jamais appartenu au prémourant, donc n'entre pas dans sa succession.
« sous la condition suspensive de sa survie et sous la condition résolutoire de son prédécès »
La double condition qui fait de la tontine un contrat aléatoire à titre onéreux : hors pacte sur succession future prohibé.
« déclarent contribuer ainsi qu'il suit … et reconnaissent le caractère aléatoire »
L'aléa documenté dans l'acte : contributions et âges consignés, une défense solide contre la requalification en donation déguisée.
Pièges et erreurs fréquentes
Cette clause évolue : restez informé
Le suivi jurisprudentiel de cette clause est automatisé : chaque nouvel arrêt publié au Bulletin est détecté quotidiennement via Judilibre (open data de la Cour de cassation) et ajouté ici avec sa référence et son sommaire officiels.
Soyez prévenu si cette clause évolue. Nouvel arrêt publié, article de loi modifié : vous recevez l'alerte en clair.
Clause de tontine : vos questions
Tontine ou indivision : quelle différence ?
L'indivision donne à chacun une quote-part cessible, avec sortie possible (« nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision ») ; la tontine ne crée aucune indivision : chacun est propriétaire du tout sous condition de survie, et personne ne peut forcer la sortie.
Comment sortir d'une tontine ?
Uniquement d'un commun accord : vente du bien à un tiers, cession de ses droits à l'autre tontinier, ou renonciation croisée par acte notarié. Aucun partage judiciaire n'est possible : c'est le principal risque en cas de mésentente.
Combien coûte une tontine fiscalement au décès ?
En principe, des droits de succession sur la part recueillie (754 A) : 0 € pour le conjoint ou partenaire pacsé (exonérés), 60 % après 1 594 € d'abattement entre concubins. Exception : résidence principale commune de moins de 76 000 €, avec option pour les droits de vente (~5,8 %).
Une tontine peut-elle être annulée ou requalifiée ?
Oui, si l'aléa manque : ordre des décès prévisible (maladie connue) ou financement très déséquilibré → donation déguisée, avec redressement fiscal (abus de droit) et réintégration possible dans la succession à la demande des héritiers.
Peut-on faire une tontine via une SCI ?
Oui, par une clause d'accroissement statutaire portant sur les parts : montage à manier avec un conseil, l'administration surveillant l'aléa. Pour beaucoup de couples, des statuts de SCI bien rédigés (démembrement croisé) sont l'alternative plus souple : voir notre modèle.
