Plus value cession parts sci : comment la calculer en 2026 ?

Plus value cession parts SCI : quelle est la formule de calcul ?

La plus-value brute est égale au prix de cession des parts diminué de leur prix d'acquisition, chacun calculé selon les règles des plus-values immobilières transposées aux titres.

Le prix de cession retenu est le prix réel stipulé dans l'acte, majoré des charges et indemnités prévues au profit du vendeur et réduit de certains frais qu'il supporte (article 150 VA du code général des impôts). Le prix d'acquisition est celui effectivement acquitté tel qu'il figure à l'acte ; en cas d'acquisition à titre gratuit, il s'entend de la valeur retenue pour les droits de mutation à titre gratuit (article 150 VB).

Une différence pratique mérite d'être connue : sur des titres, les frais d'acquisition ne peuvent être pris en compte que pour leur montant réel (BOI-RFPI-SPI-20, § 20). Le forfait de 7,5 % admis à l'achat d'un immeuble ne vaut pas pour l'achat de parts : conservez les justificatifs de droits d'enregistrement et d'honoraires payés à l'entrée au capital.

Reste la question décisive : le régime fiscal de la société. C'est lui qui transforme le même gain de 120 000 euros en 31 480 ou en 37 680 euros d'impôt sur notre exemple, avant la surtaxe des plus-values élevées.

Quelle fiscalité selon le régime de la SCI, IR ou IS ?

Tout se joue sur le régime fiscal de la société et sur la composition de son actif, jamais sur son objet statutaire. Une SCI restée à l'impôt sur le revenu suit le régime des plus-values immobilières des particuliers lorsque son actif répond au test posé par l'article 150 UB du code général des impôts ; une SCI qui a opté pour l'impôt sur les sociétés suit celui des valeurs mobilières et droits sociaux.

La doctrine pose la règle en deux temps. Les cessions de titres relèvent en principe des articles 150-0 A et suivants du code général des impôts, mais l'article 150 UB prévoit une exception pour les droits sociaux de sociétés des articles 8 à 8 ter dont l'actif est principalement constitué d'immeubles ou de droits portant sur ces biens : le régime immobilier prévaut alors (BOI-RFPI-SPI-10-20, § 1). Il ne s'applique plus, en revanche, aux titres de sociétés de personnes ayant opté pour l'impôt sur les sociétés.

Cette bascule explique pourquoi l'option pour l'impôt sur les sociétés, souvent choisie pour amortir l'immeuble pendant la détention, se paie à la sortie : les années de détention cessent d'effacer le gain.

SCI à l'IR : comment se calcule l'impôt sur la plus-value ?

Deux prélèvements se cumulent sur la même assiette, avec des abattements calculés séparément. Les plus-values des particuliers entrant dans le champ d'application de l'article 150 UB du code général des impôts sont soumises à une imposition au taux forfaitaire prévu au premier alinéa de l'article 200 B du même code, soit 19 %, et aux prélèvements sociaux (BOI-RFPI-SPI-30, § 10).

Le taux des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et assimilés est de 17,2 % pour une plus-value immobilière (impots.gouv.fr). Une cession de parts de SCI imposée dans ce régime supporte donc 36,2 % au total, avant abattement pour durée de détention.

Attention au sort des pertes : la moins-value brute réalisée sur des biens immobiliers ou des droits relatifs à ces biens n'est pas prise en compte (article 150 VD, I). Vendre à perte n'ouvre donc aucun droit à imputation sur une autre opération, contrairement au régime des titres ordinaires.

Comment fonctionne l'abattement pour durée de détention ?

Sur une cession de parts imposée dans le régime immobilier, l'abattement commence à courir à la sixième année et progresse à deux cadences distinctes, l'une pour l'impôt sur le revenu, l'autre pour les prélèvements sociaux. Lorsque la vente porte sur des titres détenus depuis plus de cinq ans, la plus-value est diminuée de cet abattement (article 150 VC du code général des impôts).

Ce barème est celui publié par l'administration fiscale (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 60 et § 70). Deux compteurs tournent en parallèle : la plus-value peut être exonérée d'impôt sur le revenu tout en restant soumise aux prélèvements sociaux huit années de plus.

L'exemple chiffré, abattement par abattement

Reprenons les 120 000 euros de gain brut après douze années de détention, soit sept années au-delà de la cinquième.

• Impôt sur le revenu : abattement de 7 × 6 % = 42 %, soit 50 400 euros. Base imposable 69 600 euros, impôt à 19 % : 13 224 euros.
• Prélèvements sociaux : abattement de 7 × 1,65 % = 11,55 %, soit 13 860 euros. Base 106 140 euros, prélèvements à 17,2 % : 18 256 euros.
• Total avant surtaxe : 31 480 euros, soit 26,2 % du gain brut.

Ce calcul est donné à titre d'illustration, toutes conditions du régime immobilier réunies. Chaque dossier appelle une vérification des dates d'acquisition et des frais justifiés.

SCI à l'IS : comment est taxée la cession de parts ?

La cession quitte le terrain immobilier pour celui des titres. Les gains nets retirés de cessions de droits sociaux de sociétés de personnes ayant opté pour l'impôt sur les sociétés, ou qui y sont soumises de plein droit, relèvent des articles 150-0 A et suivants du code général des impôts, même lorsque leur actif est principalement immobilier (BOI-RFPI-SPI-10-20, § 1 et § 30).

Le régime est celui du prélèvement forfaitaire unique. Les plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux réalisées par les particuliers depuis le 1er janvier 2018 sont soumises de plein droit à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 12,8 %, auquel s'ajoutent des prélèvements sociaux de 18,6 %, soit un taux global de 31,4 % (impots.gouv.fr).

L'option pour le barème progressif reste ouverte : globale, elle porte sur l'ensemble des revenus de capitaux mobiliers et plus-values du foyer et s'exerce chaque année en cochant la case 2OP. Elle seule permet l'abattement pour durée de détention, et uniquement sur les titres acquis ou souscrits avant le 1er janvier 2018 ; les titres acquis depuis cette date en sont exclus (impots.gouv.fr).

Sur notre exemple, un gain de 120 000 euros réalisé dans une société à l'impôt sur les sociétés coûterait 37 680 euros, sans que les douze années de détention n'y changent quoi que ce soit, contre 31 480 euros avant surtaxe dans le régime immobilier.

Le simulateur Actav de plus-value de cession de parts

Le simulateur de plus-value de cession de parts compare le prélèvement forfaitaire unique et le barème progressif avec abattement, et affiche le net encaissé. Le site le présente comme un calcul gratuit 2026.

Une surtaxe s'applique-t-elle au-delà de 50 000 euros ?

Oui, pour les cessions relevant du régime immobilier. La taxe sur les plus-values immobilières élevées, codifiée à l'article 1609 nonies G du code général des impôts, est assise sur les plus-values supérieures à 50 000 euros imposables à l'impôt sur le revenu. Elle se cumule avec cet impôt et les prélèvements sociaux, et ne vise pas les terrains à bâtir (BOI-RFPI-TPVIE).

Les titres sont bien concernés : la taxe vise les plus-values réalisées par les particuliers lors de la cession d'immeubles, de droits réels immobiliers ou de titres de sociétés dont l'imposition relève notamment de l'article 150 UB (BOI-RFPI-TPVIE-10, § 20). Le barème va de 2 % à 6 % et s'applique dès le premier euro de plus-value imposable une fois le seuil franchi.

Sur l'exemple, la base imposable à l'impôt sur le revenu atteint 69 600 euros : la tranche de 60 001 à 100 000 euros donne 2 % de la plus-value, soit 1 392 euros. L'imposition totale ressort donc à 32 872 euros dans ce scénario.

Quelles exonérations peuvent effacer la plus-value ?

Première chose à savoir : les exonérations prévues pour la cession d'un immeuble ne s'appliquent pas d'elles-mêmes à la cession de titres. La doctrine n'ouvre que deux exceptions (BOI-RFPI-SPI-10-20, § 150).

• La durée de détention : par l'effet de l'abattement applicable au-delà de la cinquième année, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu au-delà de vingt-deux ans et de prélèvements sociaux au-delà de trente ans (BOI-RFPI-SPI-10-20, § 180).
• Le logement occupé par l'associé cédant : lorsque la société met, en droit ou en fait, gratuitement un logement à la disposition de l'associé qui l'occupe à titre d'habitation principale, la cession de ses titres est exonérée en tout ou partie. Seule est exonérée la fraction de la plus-value déterminée en fonction de la valeur de ce logement par rapport à la valeur globale de l'actif social, l'administration admettant d'y ajouter la valeur de ses dépendances immédiates et nécessaires (BOI-RFPI-SPI-10-20, § 160).
• L'absence de gain imposable : ce n'est pas une exonération, mais une plus-value nulle ou une moins-value ne donne lieu à aucune imposition, sans imputation possible sur une autre opération.

Une conséquence déclarative en découle : aucune déclaration ne doit être déposée lorsque la plus-value est exonérée par une exonération expresse, visée par la doctrine comme celle des titres d'une société détenant uniquement l'habitation principale de l'associé cédant, ou par l'application de l'abattement pour durée de détention (BOI-RFPI-SPI-40, § 60).

Comment déclarer la plus-value d'une cession de parts de SCI ?

Le calendrier n'est pas celui de la déclaration annuelle de revenus. Pour une société à l'impôt sur le revenu, l'impôt afférent à la plus-value est en principe déclaré et payé au service des impôts des entreprises, sur la déclaration n° 2048-M (CERFA n° 12358).

Pour les cessions constatées par un acte soumis obligatoirement à l'enregistrement, elle est déposée lors de l'accomplissement de la formalité, sous peine de refus de celle-ci. Dans les autres cas, elle est déposée au service dont relève le domicile du vendeur dans un délai d'un mois à compter de la cession (BOI-RFPI-SPI-40, § 40).

L'impôt étant déjà payé à ce stade, la plus-value est ensuite reportée en case 3VZ de la déclaration complémentaire 2042-C, pour le seul calcul du revenu fiscal de référence : ce report n'entraîne pas de nouvelle imposition (impots.gouv.fr). Pour une SCI à l'impôt sur les sociétés, la logique s'inverse : le gain se déclare avec les revenus de l'année, sur le formulaire n° 2074 lorsque le calcul n'a pas été fait par un établissement financier.

Depuis le 27 juin 2026, quelle forme l'acte de cession doit-il prendre ?

La réforme ne change pas le calcul de l'impôt, mais elle conditionne la validité de l'acte, donc son enregistrement. L'article 1865-1 du code civil, créé par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 et en vigueur depuis le 27 juin 2026, dispose : « A peine de nullité, la cession de parts sociales ou d'actions d'une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l'article 726 du code général des impôts, est constatée par : 1° Un acte authentique ; 2° Un acte contresigné par avocat, au sens de l'article 1374 du présent code ; 3° Dans les seuls cas où un expert-comptable est légalement habilité à le rédiger [...], un acte sous signature privée rédigé par celui-ci ».

Trois formes sont donc admises, et le texte n'en privilégie aucune. L'acte contresigné par avocat est l'une d'elles, au sens de l'article 1374 du code civil. Le même article écarte de son champ les cessions portant sur des parts sociales ou des actions de placements collectifs mentionnés à l'article L. 214-1 du code monétaire et financier.

Le texte vise la cession des titres, pas la constitution de la société : créer une SCI et rédiger ses statuts initiaux ne relèvent pas de l'article 1865-1, c'est la vente ultérieure des parts qui exige l'une des trois formes qualifiées. Le volet fiscal suit, puisque l'article 635-0 A du code général des impôts subordonne l'enregistrement de ces cessions à la présentation de la copie de l'acte authentique, de l'acte contresigné par avocat ou, le cas échéant, de l'acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable. L'enregistrement de la cession, et donc la liquidation de la plus-value qui l'accompagne, suppose désormais la production de l'un de ces trois actes.

Deux tests à ne pas confondre

La qualification qui commande la forme de l'acte et le droit d'enregistrement n'est pas celle qui commande le régime de plus-value. Pour la première, le 2° du I de l'article 726 du code général des impôts vise la personne morale non cotée dont l'actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans des personnes morales elles-mêmes concernées et non cotées. L'administration fiscale traduit la formule légale par un rapport dans lequel l'actif brut total doit être constitué pour plus de la moitié de ces biens (BOI-ENR-DMTOM-40-10-10, § 110).

Le second test est propre au régime de plus-value d'une société qui relève de l'impôt sur le revenu, et la loi n'y chiffre rien non plus. L'article 150 UB du code général des impôts vise les droits sociaux de sociétés dont l'actif est principalement constitué d'immeubles ou de droits portant sur ces biens, les immeubles affectés par la société à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale n'étant pas pris en considération (BOI-RFPI-SPI-10-20, § 1 et § 40).

C'est l'administration fiscale qui traduit ce critère en pourcentage et en durée : sont visées les sociétés dont l'actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par de tels biens. Si le rapport n'excède pas ce niveau au titre de l'un de ces trois exercices, la cession relève du régime des valeurs mobilières, et le rapport existant à la date de la cession est sans incidence (BOI-RFPI-SPI-10-20, § 50 à § 80).

Et pour une plus-value de cession de parts sociales hors SCI ?

Le régime est celui des valeurs mobilières, comme pour une SCI à l'impôt sur les sociétés. Parts de SARL, actions de SAS ou de SASU relèvent des articles 150-0 A et suivants du code général des impôts : prélèvement forfaitaire unique à 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, ou barème progressif sur option globale. C'est aussi le régime des parts d'une SCI dès lors que la société a opté pour l'impôt sur les sociétés.

Les droits d'enregistrement diffèrent aussi : 3 % pour les cessions de parts sociales de sociétés dont le capital n'est pas divisé en actions, avec un abattement égal au rapport entre 23 000 euros et le nombre total de parts, et 0,1 % pour les cessions d'actions, sauf application du taux de 5 % du 2° du I de l'article 726 du code général des impôts. Le détail figure sur notre page cession de parts sociales.

Quelles erreurs coûtent le plus cher ?

Quatre points reviennent dans les dossiers mal préparés.

• Confondre les deux impôts : les 5 % du 2° du I de l'article 726 frappent le prix, l'imposition de la plus-value frappe le gain, et les deux se cumulent.
• Appliquer le forfait de 7,5 % au prix d'acquisition des parts, alors que seuls les frais réels justifiés sont admis sur des titres.
• Oublier le second compteur : l'exonération d'impôt sur le revenu à vingt-deux ans ne dispense pas des prélèvements sociaux jusqu'à trente ans.
• Rater le délai d'un mois de dépôt de la déclaration n° 2048-M quand la cession n'est pas constatée par un acte soumis obligatoirement à l'enregistrement.

Comment ça marche avec Actav ?

L'impôt une fois chiffré, reste la question que personne ne pose à voix haute : combien doit coûter l'avocat qui rédigera l'acte de cession. Actav y répond avant tout engagement, en cinq étapes.

Pourquoi c'est moins cher qu'en cabinet

Le principe tient en trois temps. La plateforme prépare : elle épargne à l'avocat la collecte d'informations et les tâches répétitives. L'avocat décide : il interroge, vérifie, sécurise, rédige et reste seul responsable de l'acte. Vous économisez la différence : moins d'heures passées sur la mise en route, donc des forfaits que le marché suit difficilement.

Pour situer l'écart, voici ce qui est généralement constaté en cabinet sur une cession, selon le prix de l'opération. Ces montants décrivent le marché, pas les tarifs d'Actav.

L'usage, en cabinet, est de calculer ces honoraires en pourcentage du prix de vente, souvent de 2 à 5 %, parfois augmentés d'environ 1 % lorsque le prix est séquestré. Le budget calculé par NégocIA ne suit pas cette logique : il dépend des caractéristiques de l'opération, pas de son montant. Sur une SCI, l'immeuble peut valoir cher sans que le dossier soit plus lourd à traiter.

Combien ça coûte

Deux lignes, et rien d'autre. Les frais de plateforme s'élèvent à 99 €, une seule fois, pour débloquer votre dossier et négocier. Ils sont fixes : le montant est le même pour une cession à 1 000 € et pour une cession à un million d'euros. Aucune commission n'est prélevée sur le prix de vente.

Viennent ensuite les honoraires de l'avocat, librement négociés à partir du budget calculé par NégocIA. Les avocats du réseau se positionnent avec des honoraires qui sont libres, à partir de 89 € HT selon le dossier, et chacun reste libre de sa proposition. L'estimation, la soumission du dossier et la consultation des propositions restent gratuites : vous voyez la valeur avant de payer.

L'autre partie que vous invitez au dossier ne paie pas de frais de plateforme. La répartition des honoraires, elle, se décide librement entre les parties et l'avocat, comme le séquestre du prix et les droits d'enregistrement.

Sur une cession de parts de SCI à prépondérance immobilière, l'acte d'avocat imposé depuis le 27 juin 2026 est inclus dans l'accompagnement : l'avocat rédige et contresigne l'acte, la signature est électronique, tout se fait 100 % en ligne, sans passer chez le notaire. Et le choix de cet avocat se fait toujours à deux : personne ne se voit imposer le conseil de l'autre.