Syndic professionnel : missions, désignation, tarif forfaitaire, obligation de réponse et règles en petite copropriété. Guide 2026 sourcé.
Un syndic professionnel est le mandataire du syndicat des copropriétaires : il exécute les décisions de l'assemblée générale et administre l'immeuble, selon les articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965. Il exerce sous carte professionnelle, garantie financière et assurance de responsabilité civile professionnelle, en application de la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Sa rémunération est forfaitaire par principe (article 18-1 A), et aucun tarif n'est réglementé : le prix d'un syndic dans une petite copropriété se compare donc devis par devis, à partir de la fiche d'information sur le prix jointe au projet de contrat type. Sur la réponse due aux copropriétaires, un seul délai est assorti d'une sanction financière : passé un mois sans transmission des pièces demandées par le conseil syndical, des pénalités par jour de retard sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic (article 21).
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.Le syndic professionnel occupe une place très particulière dans une copropriété : tout le monde s'adresse à lui, alors qu'il ne décide presque rien. La loi lui confie l'exécution, pas le pouvoir. Cette confusion explique la plupart des tensions : un copropriétaire écrit, attend une réponse qui ne vient pas, reçoit une facture d'honoraires qu'il ne comprend pas, et découvre en assemblée générale que la question qu'il posait depuis six mois n'a jamais été inscrite à l'ordre du jour.
Ce guide reprend les questions dans l'ordre où elles se posent : ce que le syndic doit faire, ce qui le distingue d'un syndic non professionnel, dans quels cas il peut entrer chez vous, ce qu'il est réellement tenu de répondre, comment le saisir directement, comment sa rémunération est construite, ce qui change dans une petite copropriété et que faire lorsque le dialogue est rompu. Chaque règle citée renvoie au texte en vigueur sur Légifrance ou à la fiche officielle de l'administration.
Tout part d'une phrase, celle qui ouvre l'article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical. » Le syndic professionnel n'est donc ni un décideur ni un propriétaire de l'immeuble. Il est le bras d'exécution d'un organe collectif, le syndicat des copropriétaires, et il travaille sous le contrôle facultatif d'un conseil syndical.
Le contenu de sa mission est fixé par l'article 18 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 11 avril 2024. Le texte lui confie d'abord « d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale », puis « d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». Suivent la représentation en justice, la conservation des archives, le carnet d'entretien et l'immatriculation du syndicat.
| Mission | Ce que cela recouvre concrètement | Texte |
|---|---|---|
| Exécuter le règlement et les décisions votées | Faire appliquer le règlement de copropriété et mettre en œuvre chaque résolution adoptée en assemblée générale | Art. 18, I, loi du 10 juillet 1965 |
| Administrer et conserver l'immeuble | Entretien courant, gardiennage, contrats de maintenance, et travaux d'urgence engagés de sa propre initiative | Art. 18, I |
| Tenir la comptabilité du syndicat | Comptabilité séparée par syndicat, appels de fonds, préparation des comptes soumis au vote | Art. 18, II, et art. 14-1 |
| Ouvrir un compte bancaire séparé | Compte au nom du syndicat, sur lequel les sommes reçues sont versées « sans délai » | Art. 18, II |
| Proposer un accès en ligne sécurisé | Obligation propre au syndic professionnel, sauf décision contraire de l'assemblée générale | Art. 18, I |
| Convoquer l'assemblée générale | Convocation notifiée au moins vingt et un jours avant la réunion, sauf urgence | Art. 9 du décret du 17 mars 1967 |
| Notifier le procès-verbal | Notification aux copropriétaires dans le mois qui suit l'assemblée générale | Art. 42, loi du 10 juillet 1965 |
Deux lignes du tableau méritent d'être détaillées, parce qu'elles ne sont pas de simples bonnes pratiques. La première est le compte bancaire séparé. L'article 18 impose au syndic « d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ». La sanction est radicale : « La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. » Un syndic professionnel qui n'a pas ouvert ce compte trois mois après sa nomination n'est donc plus syndic.
La seconde est l'espace en ligne. Le même article oblige le syndic « de proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25 de la présente loi ». Cette obligation ne pèse que sur le syndic professionnel, jamais sur un syndic bénévole, et l'assemblée générale peut y renoncer par un vote à la majorité absolue.
La désignation relève de l'assemblée générale, à la majorité absolue. L'article 25 de la loi de 1965, dans sa version en vigueur depuis le 18 juin 2025, range au c) de sa liste « la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ». Cette majorité se calcule sur les voix de tous les copropriétaires, absents compris, et non sur les seuls présents. Si le projet n'atteint pas ce seuil mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité simple de l'article 24.
La durée est plafonnée par l'article 28 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : « la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années ». Une exception vise le syndic lié au constructeur : pendant les délais de garantie de l'article 1792-4-1 du Code civil, « elle ne peut dépasser une année lorsque le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, le concubin, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu'au deuxième degré inclus ont, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à la construction de l'immeuble ». Le mandat est renouvelable, sans limite de nombre, mais toujours par un vote.
Une copropriété ne reste jamais sans syndic. L'article 17 prévoit qu'« à défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble ». Dans les autres cas où le syndicat se retrouve dépourvu de syndic, le même article permet d'abord à tout copropriétaire de convoquer l'assemblée générale « aux fins de nommer un syndic » ; c'est seulement « à défaut d'une telle convocation » que le président du tribunal judiciaire désigne, « à la demande de tout intéressé », un administrateur provisoire chargé notamment de convoquer l'assemblée en vue de désigner un syndic.
La loi ne connaît que deux catégories, et la ligne de partage est simple. Le syndic non professionnel, que l'usage appelle syndic bénévole, doit être copropriétaire de l'immeuble qu'il gère. L'article 17-2 de la loi de 1965 est catégorique : « Seul un copropriétaire d'un ou plusieurs lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer peut être syndic non professionnel. Si cette condition disparaît, le mandat devient caduc à l'expiration d'un délai de trois mois suivant l'événement. » Le syndic professionnel, lui, est extérieur à la copropriété et exerce une activité réglementée.
Cette activité relève de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, dont l'article 1er vise « la gestion immobilière » et mentionne expressément les fonctions de syndic de copropriété. Son article 3 conditionne l'exercice à une carte professionnelle, subordonnée au fait de « justifier de leur aptitude professionnelle », de « justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds » et de « contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile ». La fiche officielle « Syndic de copropriété » de service-public.gouv.fr, vérifiée le 8 juillet 2026, résume les trois conditions et précise que la carte professionnelle porte la mention « syndic de copropriété ».
| Point de comparaison | Syndic professionnel | Syndic non professionnel (bénévole) |
|---|---|---|
| Qui peut l'être | Toute personne physique ou morale titulaire de la carte professionnelle | Uniquement un copropriétaire de l'immeuble géré (art. 17-2) |
| Carte professionnelle, garantie financière, assurance | Obligatoires (loi Hoguet, art. 3) | Non exigées |
| Accès en ligne sécurisé aux documents | Obligatoire, sauf décision contraire de l'assemblée générale (art. 18) | Non imposé par l'article 18 |
| Contrat type et fiche d'information sur le prix | Obligatoires (art. 18-1 A) | Article 18-1 A inapplicable s'il n'est pas rémunéré, contrat type facultatif |
| Rémunération | Forfaitaire, complétée de prestations particulières définies par décret | Le plus souvent aucune, d'où le nom d'usage de bénévole |
| Membre du conseil syndical | Exclu, ainsi que ses préposés et proches (art. 21) | Exclusion non applicable aux syndicats gérés par un syndic non professionnel |
Le dernier point du tableau est souvent ignoré et il a des conséquences pratiques. L'article 21 de la loi de 1965 exclut du conseil syndical « le syndic, ses préposés, leurs conjoints, leurs partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs concubins, leurs ascendants ou descendants, leurs parents en ligne collatérale jusqu'au deuxième degré, même s'ils sont copropriétaires », avant d'ajouter que « les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats gérés par des syndics non professionnels ». Autrement dit, la barrière entre le contrôleur et le contrôlé n'est imposée que face à un syndic professionnel. Le détail du régime bénévole est traité dans notre guide dédié au syndic bénévole, et le panorama général du mandat dans celui consacré au syndic de copropriété.
Oui, mais dans trois hypothèses seulement, et jamais librement. Le principe reste celui posé par le I de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 18 juin 2025 : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. » L'intérieur de votre lot vous appartient, et le syndic professionnel n'y a aucun droit d'accès de principe.
C'est le cas le plus fréquent : ravalement avec reprise des balcons, remplacement de colonnes montantes, individualisation du chauffage. Le II de l'article 9 pose alors une obligation de tolérance : « Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. » Le texte encadre aussitôt cette obligation : « La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient. » S'il existe un tracé alternatif par les parties communes, le passage par votre appartement doit être justifié.
Deux garde-fous accompagnent ce chantier. Le premier est un préavis, posé non pas au II mais au I de l'article 9 : « Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. » Le second est la maîtrise d'ouvrage : « Pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. » L'interlocuteur du copropriétaire reste donc le syndicat, représenté par le syndic, et non l'entreprise.
L'article 18 autorise le syndic, « en cas d'urgence, [à] faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». Une fuite en cours sur une canalisation encastrée, un risque d'effondrement ou un danger électrique entrent dans ce cadre. L'urgence dispense du vote préalable de l'assemblée générale, elle ne dispense pas de la nécessité d'un accès consenti ou, à défaut, autorisé par le juge. Un syndic professionnel ne fait jamais ouvrir une porte de sa seule autorité.
Beaucoup de règlements prévoient une servitude de passage des canalisations ou une obligation de laisser accéder aux gaines techniques. Cette clause s'impose, puisque l'article 18 charge le syndic « d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété ». Encore faut-il la lire : elle vise le plus souvent des ouvrages précis, jamais un droit de visite général.
| Situation | Le syndic peut-il faire intervenir dans le lot ? | Condition | Texte |
|---|---|---|---|
| Travaux d'intérêt collectif votés en assemblée générale | Oui | Pas d'altération durable, notification 8 jours avant, solution alternative privilégiée | Art. 9, I et II |
| Urgence menaçant la sauvegarde de l'immeuble | Oui, sans vote préalable | Accès consenti ou autorisé par le juge | Art. 18, I |
| Servitude prévue au règlement de copropriété | Oui, dans les limites de la clause | Ouvrage visé par la clause, pas de droit de visite général | Art. 18, I, et règlement |
| Simple contrôle, curiosité, vérification de conformité | Non | Aucun texte ne l'autorise | Art. 9, I |
| Recouvrement d'un impayé de charges | Non | Aucun texte n'ouvre l'accès au lot pour recouvrer une créance : elle se recouvre par voie judiciaire | Art. 9, I |
Le III de l'article 9 ouvre un droit à indemnisation, dans des termes larges : « Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. » Le texte prévoit même une avance : « En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive. » Qui paie ? Pas le syndic professionnel à titre personnel : « L'indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d'intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux. »
Concrètement, un copropriétaire privé de sa salle de bains pendant cinq semaines à l'occasion du remplacement d'une colonne d'eau peut demander une indemnité provisionnelle, votée en assemblée générale, puis une indemnité définitive. La charge en est répartie entre tous les copropriétaires selon leur quote-part dans le coût des travaux, ce qui rejoint la logique de répartition posée par l'article 10 de la loi de 1965, détaillée dans notre guide sur qui paie les charges de copropriété.
C'est la question la plus posée, et la réponse surprend : la loi n'impose au syndic aucun délai général pour répondre au courrier d'un copropriétaire. Il n'existe pas de texte qui dise « le syndic répond sous quinze jours ». Ce que la loi organise, ce sont des obligations précises, chacune avec son déclencheur, son délai et parfois sa sanction. Le reste relève du contrat de syndic, qui peut prévoir des engagements de service, et de la responsabilité contractuelle en cas de faute.
C'est l'obligation la plus forte du droit de la copropriété en matière de communication. L'article 21 de la loi de 1965 prévoit que « le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété ». Puis vient la sanction : « En cas d'absence de transmission de ces pièces, au-delà d'un délai d'un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. »
Le mécanisme va plus loin qu'une simple pénalité de principe. Le texte précise que « ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l'établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l'assemblée générale pour approbation », et qu'« à défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires ». Un point mérite d'être retenu : ce levier appartient au conseil syndical, pas au copropriétaire isolé. Dans une copropriété sans conseil syndical, il n'existe pas.
Les autres obligations du syndic professionnel ont chacune leur déclencheur et leur délai propre, mais toutes ne sont pas sanctionnées de la même façon : certaines emportent la nullité du mandat, d'autres ouvrent seulement un droit à contestation. Le délai de convocation, le plus souvent invoqué, est détaillé dans notre fiche sur le délai de convocation d'une AG de copropriété.
| Demande ou obligation | Délai | Sanction ou conséquence | Texte |
|---|---|---|---|
| Transmission des pièces demandées par le conseil syndical | 1 mois à compter de la demande | Pénalités par jour de retard imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle | Art. 21, loi de 1965 |
| Inscription d'une question à l'ordre du jour, demandée par un copropriétaire | Prochaine assemblée générale, ou la suivante si la demande arrive trop tard | Question inscrite d'office, sans pouvoir d'appréciation du syndic | Art. 10 du décret du 17 mars 1967 |
| Notification du procès-verbal d'assemblée générale | 1 mois à compter de la tenue de l'assemblée | Le délai de contestation de deux mois ne court pas tant que la notification n'est pas faite | Art. 42, loi de 1965 |
| Convocation de l'assemblée générale | Au moins 21 jours avant la réunion, sauf urgence | Irrégularité de la convocation | Art. 9 du décret du 17 mars 1967 |
| Mise à disposition des pièces justificatives des charges | Entre la convocation et la tenue de l'assemblée, au moins un jour ouvré | Droit de consultation opposable au syndic | Art. 18-1 de la loi et art. 9-1 du décret |
| Ouverture du compte bancaire séparé | 3 mois suivant la désignation | Nullité de plein droit du mandat | Art. 18, II, loi de 1965 |
| Accès en ligne sécurisé aux documents | Pendant tout le mandat | Obligation propre au syndic professionnel, sauf vote contraire | Art. 18, I, loi de 1965 |
| Courrier ordinaire d'un copropriétaire | Aucun délai légal | Relève du contrat de syndic et de la responsabilité contractuelle | Art. 18-1 A, contrat type |
C'est le contrepoids le plus utile au silence d'un syndic. L'article 18-1 de la loi de 1965 impose que, « pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges [...] sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic ». L'article 9-1 du décret du 17 mars 1967 en fixe les modalités : les pièces sont tenues à disposition « pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété », et « lorsqu'il s'agit d'un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d'accueil physique déterminés dans le contrat de syndic ». Le copropriétaire « peut se faire assister par un membre du conseil syndical » et « tout copropriétaire peut obtenir une copie des pièces justificatives à ses frais ».
Oui, sans aucune restriction. Aucun texte n'impose de passer par le conseil syndical, qui n'est d'ailleurs pas obligatoire dans toutes les copropriétés. Le syndic est le mandataire du syndicat, ce qui signifie qu'il est l'interlocuteur naturel de chaque copropriétaire pour tout ce qui concerne la gestion de l'immeuble. Ce qui change selon la demande, ce n'est pas le droit d'écrire, c'est le pouvoir du syndic professionnel d'y donner suite seul.
Tout ce qui engage durablement la copropriété échappe au syndic. Des travaux d'amélioration, la modification de la répartition des charges, un acte de disposition, l'installation d'une borne de recharge sur les parties communes ou la modification du règlement relèvent de l'assemblée générale, aux majorités des articles 24, 25 ou 26. Un syndic professionnel qui répond « je ne peux pas décider seul » ne se dérobe donc pas toujours : il applique la loi. La bonne réaction n'est pas d'insister, c'est de demander l'inscription de la question à l'ordre du jour.
L'article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ouvre ce droit sans condition de délai ni de quorum : « A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante. » Le syndic n'a aucun pouvoir de tri. Le texte impose une seule contrainte au demandeur : lorsque la notification d'un projet de résolution est requise, il doit le joindre à sa demande, et « lorsque le projet de résolution porte sur l'application du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux ».
Le même article ajoute une obligation de rappel à la charge du syndic : « Le syndic rappelle les dispositions du présent article sur les appels de fonds qu'il adresse aux copropriétaires. » Le mode d'emploi figure donc, en principe, sur chaque appel de charges reçu.
Écrivez en recommandé, et demandez une question à l'ordre du jour plutôt qu'une faveur. Un courriel resté sans réponse ne prouve rien. Une lettre recommandée avec avis de réception qui vise l'article 10 du décret du 17 mars 1967 et qui contient le projet de résolution oblige le syndic à inscrire la question. En cas de refus, cette lettre est la pièce qui fonde le recours.
Aucun barème n'existe. La rémunération d'un syndic professionnel est libre, elle se négocie et se vote. Ce que la loi encadre, ce n'est pas le montant, c'est la structure. L'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pose la règle du forfait : « La rémunération du syndic, pour les prestations qu'il fournit au titre de sa mission, est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l'occasion de prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d'Etat. » La liste des prestations facturables en plus est donc limitative et fixée par décret : un syndic professionnel ne peut pas inventer une ligne supplémentaire.
Le même article impose deux documents : « Tout contrat ou projet de contrat relatif à l'exercice de la mission de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat. Le projet de contrat est accompagné d'une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté. » La fiche d'information est l'outil de comparaison à réclamer avant tout vote, puisque son modèle est identique d'un cabinet à l'autre. Le manquement à ces obligations n'est pas symbolique : « Tout manquement aux obligations mentionnées aux premier et troisième alinéas du présent article est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. »
| Poste de rémunération | Règle applicable | Qui le supporte | Texte |
|---|---|---|---|
| Forfait annuel de gestion courante | Montant libre, voté en assemblée générale avec le contrat | Tous les copropriétaires, selon les tantièmes | Art. 18-1 A, I |
| Prestations particulières | Facturables en plus, mais uniquement si elles figurent dans la liste fixée par décret | Le syndicat ou le copropriétaire concerné selon la prestation | Art. 18-1 A, I |
| Honoraires sur travaux | Exprimés en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à taux dégressif, votés lors de la même assemblée que les travaux | Répartis comme les travaux votés | Art. 18-1 A, III |
| Frais de relance et de mise en demeure | Imputables au seul copropriétaire débiteur | Le copropriétaire en retard, pas la collectivité | Art. 10-1, a) |
| Prestations effectuées au profit d'un seul copropriétaire | Frais et honoraires imputables à lui seul | Le copropriétaire demandeur | Art. 10-1, b) |
| Prestations hors mission de syndic | Convention distincte, autorisée par un vote spécifique, interdite dans le contrat de syndic | Le syndicat, après autorisation | Art. 18-1 A, II |
Le III de l'article 18-1 A encadre précisément ce poste : les travaux hors budget prévisionnel « peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité ». La forme est imposée : « La rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution. » Trois conséquences en découlent. Des honoraires de travaux ne peuvent pas figurer dans le forfait annuel. Ils ne peuvent pas être votés après coup. Et un taux fixe, non dégressif, ne respecte pas le texte. Attention également à la base de calcul : le pourcentage s'applique au montant hors taxes des travaux, jamais au montant toutes taxes comprises.
Le II du même article traite un sujet rarement lu en assemblée : « Le syndic soumet à l'autorisation de l'assemblée générale prise à la même majorité toute convention passée entre le syndicat et une personne ou une entreprise avec laquelle le syndic a des liens de nature capitalistique ou juridique, en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l'autorisation de la convention. » La sanction est nette : « Les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat. » Une entreprise de travaux filiale du groupe du syndic ne peut donc pas être missionnée sans un vote éclairé.
Reste enfin la mise en concurrence, prévue par l'article 21 : « En vue de l'information de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic professionnel [...], le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l'article 18-1-A et accompagnés de la fiche d'information mentionnée au même article. » Le texte précise que cette formalité n'est pas « prescrite à peine d'irrégularité de la décision de désignation du syndic » et que l'assemblée peut en dispenser le conseil syndical par un vote à la majorité absolue. Tout copropriétaire dispose par ailleurs d'un droit propre : « Dans tous les cas, un copropriétaire peut demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale, appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, l'examen de projets de contrat de syndic qu'il communique à cet effet. »
La petite copropriété n'est pas une notion d'usage, c'est une catégorie légale, définie par l'article 41-8 de la loi de 1965, issu de l'ordonnance du 30 octobre 2019 prise en application de la loi ELAN : « Les dispositions de la présente section s'appliquent lorsque le syndicat des copropriétaires comporte au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros. » Les deux critères sont alternatifs : un immeuble de huit lots dont le budget moyen reste sous 15 000 euros bascule dans ce régime.
| Règle allégée | Ce que cela change | Texte |
|---|---|---|
| Conseil syndical facultatif | « Par dérogation aux dispositions des articles 21 et 17-1, le syndicat n'est pas tenu de constituer un conseil syndical » | Art. 41-9 |
| Comptabilité simplifiée | « Par dérogation à l'article 14-3, le syndicat n'est pas tenu à une comptabilité en partie double ; ses engagements peuvent être constatés en fin d'exercice » | Art. 41-10 |
| Syndicat coopératif sans conseil syndical | L'assemblée générale désigne le syndic parmi les copropriétaires et désigne une ou plusieurs personnes pour contrôler les comptes | Art. 41-11 |
| Mise en concurrence du contrat de syndic | « Lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire » | Art. 21 |
Ces allègements ne suppriment aucune obligation du syndic professionnel. Le compte bancaire séparé, l'accès en ligne sécurisé, le contrat type, la fiche d'information sur le prix, la convocation vingt et un jours avant, la notification du procès-verbal dans le mois : tout cela s'applique à l'identique dans un immeuble de quatre lots. La petite copropriété allège la gouvernance du syndicat, pas le statut du professionnel.
Aucun texte ne fixe de prix, ni plancher ni plafond. La question se traite donc par la méthode, pas par un chiffre. Trois points de vigilance ressortent des textes cités plus haut.
Un repère utile pour situer un devis : le budget prévisionnel voté chaque année en application de l'article 14-1 de la loi de 1965. Dans une copropriété qui entre dans la définition de l'article 41-8 par le critère financier, ce budget est inférieur à 15 000 euros en moyenne sur trois exercices : rapporter le forfait proposé à ce budget donne immédiatement le poids réel de la ligne syndic dans les charges. Le même raisonnement s'applique à la cotisation au fonds de travaux, dont l'article 14-2-1 de la loi de 1965, en vigueur depuis le 1er janvier 2023, fixe le plancher : « A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel. » Lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté, ce plancher devient double, « 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel ». Le sujet est traité dans notre guide sur le plan pluriannuel de travaux.
Un syndic non rémunéré n'est pas soumis au contrat type. Le IV de l'article 18-1 A l'écarte expressément : « Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas lorsque le syndic n'est pas rémunéré. Celui-ci peut néanmoins proposer à l'assemblée générale un contrat de syndic conforme au contrat type. » C'est le cas le plus fréquent en petite copropriété gérée par un copropriétaire.
Quatre leviers existent, du plus simple au plus lourd. Ils ne visent pas les mêmes situations et ne se cumulent pas toujours.
Reste le cas extrême, celui de la copropriété qui se retrouve sans syndic : mandat arrivé à terme sans renouvellement, démission, cessation d'activité du cabinet. L'article 17 organise alors une sortie en deux temps, et l'ordre compte. D'abord, « dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic ». Ensuite seulement, « à défaut d'une telle convocation », le président du tribunal judiciaire, « statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic ». La saisine du juge est donc subsidiaire : elle suppose qu'aucun copropriétaire n'ait pris l'initiative de convoquer l'assemblée. Tant que le syndic professionnel est en fonction, même défaillant, ce n'est pas ce texte qui s'applique : la voie est la révocation votée en assemblée générale, au c) de l'article 25.
Sur Actav (actav.fr), la bibliothèque réunit des modèles Word rédigés par des avocats inscrits au Barreau, classés en trois familles : conditions générales de vente, création d'entreprise et baux. Elle ne comporte pas, à ce jour, de modèle propre à la copropriété. Le copropriétaire qui met son lot en location y trouve en revanche le modèle Bail habitation, à 49 €, conforme à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et téléchargeable au format Word.
Oui, aucun texte n'impose de passer par le conseil syndical. Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires et l'interlocuteur de chacun d'eux pour la gestion de l'immeuble. Il peut traiter seul un désordre en partie commune, une intervention urgente pour la sauvegarde de l'immeuble, la communication de documents et l'application du règlement de copropriété, en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. En revanche, tout ce qui engage durablement la copropriété exige un vote de l'assemblée générale, aux majorités des articles 24, 25 ou 26. Le levier le plus efficace pour un copropriétaire est alors la demande d'inscription à l'ordre du jour : l'article 10 du décret du 17 mars 1967 prévoit qu'« à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale », et le syndic n'a aucun pouvoir de refus.
Un statut réglementé, un contrat encadré et une mission définie par la loi. Le syndic professionnel doit détenir une carte professionnelle portant la mention « syndic de copropriété », justifier d'une garantie financière et d'une assurance de responsabilité civile professionnelle, conditions posées par l'article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. Son mandat est voté à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25, c) et sa durée « ne peut excéder trois années » selon l'article 28 du décret du 17 mars 1967. Il doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat, sous peine de « nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation », et proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés, sauf décision contraire de l'assemblée générale (article 18). Son contrat respecte un contrat type et s'accompagne d'une fiche d'information sur le prix (article 18-1 A).
Six délais structurent la relation avec un syndic professionnel. La convocation de l'assemblée générale est notifiée « au moins vingt et un jours avant la date de la réunion », sauf urgence (article 9 du décret du 17 mars 1967). Le procès-verbal est notifié par le syndic « dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale » (article 42). La contestation d'une décision se prescrit par deux mois à compter de cette notification, à peine de déchéance, et n'est ouverte qu'aux copropriétaires opposants ou défaillants. Les pièces demandées par le conseil syndical doivent être transmises dans un délai d'un mois, faute de quoi des pénalités par jour de retard sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic (article 21). Le compte bancaire séparé doit être ouvert dans les trois mois de la désignation. Enfin, la durée du mandat ne peut excéder trois années.
Avant de voter, trois documents ; en cours de mandat, quatre autres. Avant le vote de désignation : le projet de contrat conforme au contrat type, la fiche d'information sur le prix et les prestations selon le modèle fixé par arrêté, et les projets concurrents éventuellement rassemblés par le conseil syndical, tous trois prévus par les articles 18-1 A et 21 de la loi du 10 juillet 1965. En cours de mandat : le règlement de copropriété et son état descriptif de division, le budget prévisionnel voté chaque année en application de l'article 14-1, les pièces justificatives des charges tenues à disposition entre la convocation et la tenue de l'assemblée générale (article 18-1 de la loi et article 9-1 du décret), et le procès-verbal de la dernière assemblée générale. Tout copropriétaire « peut obtenir une copie des pièces justificatives à ses frais ».
Cinq erreurs reviennent constamment. Croire que le syndic décide : il exécute les décisions de l'assemblée générale, selon l'article 17. Voter des honoraires de travaux après coup ou à taux fixe, alors que le III de l'article 18-1 A impose un vote « lors de la même assemblée générale que les travaux concernés » et une rémunération « exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif ». Confondre le pourcentage sur le montant hors taxes des travaux avec un pourcentage sur le montant toutes taxes comprises. Contester une décision d'assemblée après avoir voté pour, alors que l'article 42 réserve l'action aux copropriétaires opposants ou défaillants. Enfin, envoyer un simple courriel là où la loi attend une notification : la demande d'inscription à l'ordre du jour se notifie au syndic, accompagnée du projet de résolution lorsqu'il est requis.
Quatre leviers, dans cet ordre. Si le conseil syndical a demandé des pièces sans les recevoir au bout d'un mois, les pénalités par jour de retard de l'article 21 sont dues et se déduisent de la rémunération du syndic lors de l'établissement des comptes définitifs ; à défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, « statuant selon la procédure accélérée au fond », la condamnation du syndic. Pour une décision d'assemblée irrégulière, l'action se forme dans les deux mois de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance (article 42). Pour un syndic défaillant mais toujours en fonction, la seule voie est la révocation, votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25, c), après inscription de la question à l'ordre du jour. Lorsque la copropriété se retrouve dépourvue de syndic, l'article 17 permet d'abord à tout copropriétaire de convoquer l'assemblée générale aux fins d'en nommer un ; c'est seulement à défaut d'une telle convocation que tout intéressé peut demander au président du tribunal judiciaire la désignation d'un administrateur provisoire.
Pas pour les démarches internes à la copropriété, souvent oui devant le juge. Demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour, consulter les pièces justificatives des charges, réclamer la fiche d'information sur le prix ou provoquer un vote de révocation ne nécessite aucun avocat : ce sont des droits que la loi confère directement au copropriétaire ou au conseil syndical. La situation change lorsqu'il faut saisir le juge. Les litiges de copropriété relèvent du tribunal judiciaire, et la contestation d'une décision d'assemblée générale doit être introduite dans les deux mois de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance (article 42). C'est ce couperet, plus que la difficulté du dossier, qui justifie de consulter tôt : passé le délai, la décision devient définitive. Le recours à un avocat s'apprécie ensuite au regard de l'enjeu financier réel et des règles de représentation applicables devant le tribunal judiciaire.
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