Comprenez le renouvellement du bail commercial — droit au renouvellement, demande du locataire, congé du bailleur, loyer et indemnité d'éviction — et téléchargez un modèle Word pour votre renouvellement bail commercial, rédigé et validé par un avocat et à jour 2026.
Le droit au renouvellement du bail commercial permet au locataire d'obtenir, au terme des 9 ans, la conclusion d'un nouveau bail de même durée : c'est le cœur de la « propriété commerciale », garantie d'ordre public par les articles L.145-8 et suivants du Code de commerce. Le bailleur ne peut s'y soustraire qu'en versant une indemnité d'éviction.
Ce droit n'est toutefois pas automatique. Il suppose trois conditions cumulatives : un bail soumis au statut d'une durée d'au moins 9 ans, l'immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, et l'exploitation effective du fonds de commerce pendant les 3 années précédant l'expiration du bail. À défaut, le renouvellement du bail commercial peut être refusé sans indemnité.
Le modèle de bail commercial de la bibliothèque Actav sert de support au bail renouvelé : il reprend les clauses obligatoires à jour 2026 et permet de matérialiser proprement les nouvelles conditions convenues entre les parties. Pour le cadre général du contrat, consultez aussi notre guide du bail commercial 3-6-9.
À l'échéance des 9 ans, le bail commercial ne se renouvelle pas automatiquement : si ni le bailleur ni le locataire n'agit, il se poursuit par tacite prolongation aux conditions antérieures, pour une durée indéterminée (article L.145-9). Le renouvellement n'intervient que lorsqu'une partie prend l'initiative.
Il faut donc bien distinguer deux situations. La tacite prolongation est la simple continuation de l'ancien bail, sans nouvelle durée ferme : chacun peut y mettre fin avec un préavis de 6 mois pour le dernier jour d'un trimestre civil. Le renouvellement, lui, donne naissance à un nouveau bail de 9 ans, dont le loyer peut être renégocié.
Cette nuance a une conséquence financière majeure : laisser filer la tacite prolongation au-delà de 12 ans expose au déplafonnement du loyer sans le lissage protecteur (voir plus bas). C'est pourquoi il est généralement conseillé de provoquer le renouvellement du bail commercial avant la 12ᵉ année plutôt que de rester en prolongation tacite (voir la fiche officielle Renouvellement ou prolongation tacite sur service-public.fr).
Le renouvellement du bail commercial peut être déclenché par l'une ou l'autre des parties, selon des formes strictes. Le locataire adresse une demande de renouvellement ; le bailleur délivre un congé avec offre de renouvellement. Le tableau ci-dessous résume qui fait quoi.
| Initiative | Acte | Forme | Délai |
|---|---|---|---|
| Locataire | Demande de renouvellement | Acte de commissaire de justice ou LRAR | Dans les 6 mois avant le terme, ou pendant la prolongation |
| Bailleur | Congé avec offre de renouvellement | Acte de commissaire de justice obligatoire | 6 mois avant le terme |
| Bailleur | Réponse à la demande | Acte de commissaire de justice | 3 mois (silence = acceptation) |
Depuis la loi Macron du 6 août 2015, la demande de renouvellement peut être signifiée par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception (article L.145-10). Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'article L.145-10 informant le bailleur de son obligation de répondre. La lettre de demande de renouvellement peut aussi proposer un nouveau loyer.
Le bailleur, lui, ne peut prendre l'initiative que par acte de commissaire de justice, avec un préavis de 6 mois (article L.145-9). Depuis la loi Macron, la lettre recommandée n'est plus admise pour le bailleur. Le congé peut offrir le renouvellement, le cas échéant à un nouveau loyer, ou le refuser en proposant une indemnité d'éviction.
Oui, mais le refus a un prix : sauf exception, le bailleur qui refuse le renouvellement doit verser une indemnité d'éviction au locataire (article L.145-14). Cette indemnité répare le préjudice subi : valeur du fonds de commerce perdu, frais de réinstallation et indemnités accessoires, ce qui en fait souvent une décision lourde.
Le refus est gratuit dans quelques cas seulement : motif grave et légitime (par exemple un manquement persistant du locataire), reprise pour habiter, ou intention de démolir et reconstruire l'immeuble. Par un arrêt du 19 juin 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-21.372), la Cour de cassation a rappelé que le congé pour reprise en vue de construire ou reconstruire est présumé sincère et n'impose pas d'obtenir un permis de construire avant sa délivrance.
Lorsque le bailleur refuse, le locataire qui conteste ou réclame l'indemnité doit saisir le tribunal dans les 2 ans suivant la notification du refus. Un doute sur la régularité d'un refus ou le calcul de l'indemnité ? Vous pouvez interroger un avocat sur Actav Connect.
Au renouvellement, la hausse du loyer est en principe plafonnée à la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), selon l'activité (article L.145-34). C'est la règle du plafonnement, qui protège le locataire d'une augmentation brutale.
Le loyer peut toutefois être « déplafonné » et porté à la valeur locative réelle dans plusieurs cas : modification notable des facteurs locaux de commercialité, bail initial de plus de 9 ans, ou durée effective dépassant 12 ans. Par un arrêt du 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., n° 24-13.288), la Cour de cassation a jugé qu'une incidence favorable potentielle sur l'activité suffit à caractériser cette modification notable.
Pour amortir le choc d'un déplafonnement, la loi Pinel a créé un lissage : la hausse ne peut excéder 10 % du loyer de l'année précédente (article L.145-34). Mais la Cour de cassation a confirmé, le 16 octobre 2025, que ce lissage ne joue pas pour les baux poursuivis par tacite prolongation au-delà de 12 ans — d'où l'intérêt de renouveler à temps. Notre guide sur la révision et l'indexation du loyer détaille ces mécanismes.
Un bail commercial renouvelé doit respecter le même formalisme qu'un bail neuf, car la loi Pinel s'applique à tout bail conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014. Plusieurs annexes sont donc obligatoires à la signature du nouveau bail.
Omettre ces annexes expose à la nullité de certaines clauses, par exemple la refacturation de charges non inventoriées. Un modèle de bail commercial renouvelé validé par un avocat intègre ce socle documentaire, ce qui sécurise le bail pour les deux parties.
Un modèle de renouvellement de bail commercial gratuit en PDF aide à comprendre la trame, mais il atteint vite ses limites sur le formalisme de la demande, le loyer et les annexes Pinel. La différence se joue sur la sécurité juridique et la mise à jour 2026.
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Réussir un renouvellement bail commercial suppose 6 étapes, de la vérification du droit au renouvellement à la signature du bail renouvelé. Voici la marche à suivre.
Confirmer un bail d'au moins 9 ans, l'immatriculation du preneur et l'exploitation effective du fonds depuis 3 ans.
Locataire : préparer une demande de renouvellement. Bailleur : préparer un congé avec offre de renouvellement.
Signifier par acte de commissaire de justice (ou LRAR pour la demande du locataire), en respectant le délai de 6 mois.
Fixer le loyer en tenant compte du plafonnement ILC ou d'un éventuel déplafonnement à la valeur locative.
Reprendre le modèle Actav, annexer l'inventaire des charges et l'état des lieux, et intégrer les nouvelles conditions.
Faire signer les deux parties (signature électronique possible) et conserver un exemplaire daté pour chacune.
Parce que le modèle de bail commercial de la bibliothèque Actav est rédigé par des juristes et validé par un avocat inscrit au Barreau, à jour du droit 2026, et livré au format Word éditable avec un guide de rédaction. Là où une plateforme formaliste se contente de vendre un PDF, Actav engage une responsabilité d'avocat.
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Le droit du locataire à un nouveau bail de 9 ans. Au terme du contrat, le locataire d'un bail commercial peut obtenir un nouveau bail de même durée : c'est la propriété commerciale (articles L.145-8 et suivants). Il faut un bail d'au moins 9 ans, l'immatriculation du preneur et l'exploitation effective du fonds pendant les 3 années précédant l'expiration. Le bailleur qui refuse doit verser une indemnité d'éviction.
Le bail se poursuit par tacite prolongation. Si ni le bailleur ni le locataire ne délivre de congé ou de demande de renouvellement, le bail commercial ne s'arrête pas : il continue aux conditions antérieures, pour une durée indéterminée (article L.145-9). Chacun peut y mettre fin avec un préavis de 6 mois pour le dernier jour d'un trimestre civil. Le renouvellement, lui, crée un nouveau bail de 9 ans.
Par acte de commissaire de justice ou LRAR. Depuis la loi Macron de 2015, le locataire peut adresser sa demande de renouvellement par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception (article L.145-10), dans les 6 mois précédant le terme ou à tout moment pendant la prolongation. La lettre doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'article L.145-10 et peut proposer un nouveau loyer.
Oui, mais en payant une indemnité d'éviction. Sauf exception, le bailleur qui refuse le renouvellement doit verser une indemnité d'éviction (article L.145-14) couvrant la perte du fonds, les frais de réinstallation et les indemnités accessoires. Le refus est gratuit uniquement en cas de motif grave et légitime, de reprise pour habiter ou de démolition-reconstruction. Le locataire dispose de 2 ans pour contester.
En principe dans la limite de l'indice ILC. La hausse du loyer renouvelé est plafonnée à la variation de l'ILC (ou de l'ILAT), sauf déplafonnement à la valeur locative en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité, de bail de plus de 9 ans ou de durée dépassant 12 ans (article L.145-34). Un lissage limite alors la hausse à 10 % par an, sauf au-delà de 12 ans de tacite prolongation.
3 mois, et son silence vaut acceptation. Le bailleur dispose de 3 mois à compter de la demande pour faire connaître, par acte de commissaire de justice, son éventuel refus et ses motifs (article L.145-10). À défaut de réponse dans ce délai, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement et ne peut plus invoquer ces motifs par la suite.
Oui. Un bail commercial renouvelé est soumis à la loi Pinel comme un bail neuf : il faut annexer l'inventaire précis et limitatif des charges, l'état prévisionnel et récapitulatif des travaux, ainsi qu'un état des lieux d'entrée contradictoire. L'absence de ces documents peut entraîner la nullité de certaines clauses, notamment la refacturation de charges non inventoriées.
Un nouveau bail, en général. Le renouvellement donne naissance à un nouveau bail de 9 ans : il se matérialise par un contrat signé reprenant les conditions convenues. Un simple avenant peut suffire lorsque seules quelques modalités changent et que les parties souhaitent conserver le bail existant, mais le bail renouvelé reste la forme la plus sûre. Le modèle Actav sert de support à ce nouveau bail.
Rarement, dès que l'enjeu est réel. Un modèle gratuit en PDF aide à comprendre la trame, mais il est souvent figé et imprécis sur le formalisme de la demande, le loyer ou les annexes loi Pinel. Sur Actav, le modèle de bail commercial qui sert de bail renouvelé est livré en Word éditable, à jour 2026, avec un guide de rédaction, dès 121 € HT. En cas de doute, vous pouvez interroger un avocat sur Actav Connect.
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