Comprenez le renouvellement de bail commercial — droit au renouvellement, demande du locataire, congé du bailleur, loyer et indemnité d'éviction — et téléchargez un modèle Word pour votre renouvellement de bail commercial, rédigé et validé par un avocat et à jour 2026.
Le droit au renouvellement du bail commercial permet au locataire d'obtenir, au terme des 9 ans, la conclusion d'un nouveau bail de même durée : c'est le cœur de la « propriété commerciale », garantie d'ordre public par les articles L.145-8 et suivants du Code de commerce. Le bailleur ne peut s'y soustraire qu'en versant une indemnité d'éviction.
Ce droit n'est toutefois pas automatique. Il suppose trois conditions cumulatives : un bail soumis au statut d'une durée d'au moins 9 ans, l'immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, et l'exploitation effective du fonds de commerce pendant les 3 années précédant l'expiration du bail. À défaut, le renouvellement du bail commercial peut être refusé sans indemnité.
Le modèle de bail commercial de la bibliothèque Actav sert de support au bail renouvelé : il reprend les clauses obligatoires à jour 2026 et permet de matérialiser proprement les nouvelles conditions convenues entre les parties. Pour le cadre général du contrat, consultez aussi notre guide du bail commercial 3-6-9.
À l'échéance des 9 ans, le bail commercial ne se renouvelle pas automatiquement : si ni le bailleur ni le locataire n'agit, il se poursuit par tacite prolongation aux conditions antérieures, pour une durée indéterminée (article L.145-9). Le renouvellement n'intervient que lorsqu'une partie prend l'initiative.
Il faut donc bien distinguer deux situations. La tacite prolongation est la simple continuation de l'ancien bail, sans nouvelle durée ferme : chacun peut y mettre fin avec un préavis de 6 mois pour le dernier jour d'un trimestre civil. Le renouvellement, lui, donne naissance à un nouveau bail de 9 ans, dont le loyer peut être renégocié.
Cette nuance a une conséquence financière majeure : laisser filer la tacite prolongation au-delà de 12 ans expose au déplafonnement du loyer sans le lissage protecteur (voir plus bas). C'est pourquoi il est généralement conseillé de provoquer le renouvellement du bail commercial avant la 12ᵉ année plutôt que de rester en prolongation tacite (voir la fiche officielle Renouvellement ou prolongation tacite sur service-public.fr).
Le renouvellement du bail commercial peut être déclenché par l'une ou l'autre des parties, selon des formes strictes. Le locataire adresse une demande de renouvellement ; le bailleur délivre un congé avec offre de renouvellement. Le tableau ci-dessous résume qui fait quoi.
| Initiative | Acte | Forme | Délai |
|---|---|---|---|
| Locataire | Demande de renouvellement | Acte de commissaire de justice ou LRAR | Dans les 6 mois avant le terme, ou pendant la prolongation |
| Bailleur | Congé avec offre de renouvellement | Acte de commissaire de justice obligatoire | 6 mois avant le terme |
| Bailleur | Réponse à la demande | Acte de commissaire de justice | 3 mois (silence = acceptation) |
Depuis la loi Macron du 6 août 2015, la demande de renouvellement peut être signifiée par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception (article L.145-10). Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'article L.145-10 informant le bailleur de son obligation de répondre. La lettre de demande de renouvellement peut aussi proposer un nouveau loyer.
Le bailleur, lui, ne peut prendre l'initiative que par acte de commissaire de justice, avec un préavis de 6 mois (article L.145-9). Depuis la loi Macron, la lettre recommandée n'est plus admise pour le bailleur. Le congé peut offrir le renouvellement, le cas échéant à un nouveau loyer, ou le refuser en proposant une indemnité d'éviction.
Oui, mais le refus a un prix : sauf exception, le bailleur qui refuse le renouvellement doit verser une indemnité d'éviction au locataire (article L.145-14). Cette indemnité répare le préjudice subi : valeur du fonds de commerce perdu, frais de réinstallation et indemnités accessoires, ce qui en fait souvent une décision lourde.
Le refus est gratuit dans quelques cas seulement : motif grave et légitime (par exemple un manquement persistant du locataire), reprise pour habiter, ou intention de démolir et reconstruire l'immeuble. Par un arrêt du 19 juin 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-21.372), la Cour de cassation a rappelé que le congé pour reprise en vue de construire ou reconstruire est présumé sincère et n'impose pas d'obtenir un permis de construire avant sa délivrance.
Lorsque le bailleur refuse, le locataire qui conteste ou réclame l'indemnité doit saisir le tribunal dans les 2 ans suivant la notification du refus. Un doute sur la régularité d'un refus ou le calcul de l'indemnité ? Vous pouvez interroger un avocat sur Actav Connect.
Au renouvellement, la hausse du loyer est en principe plafonnée à la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), selon l'activité (article L.145-34). C'est la règle du plafonnement, qui protège le locataire d'une augmentation brutale.
Le loyer peut toutefois être « déplafonné » et porté à la valeur locative réelle dans plusieurs cas : modification notable des facteurs locaux de commercialité, bail initial de plus de 9 ans, ou durée effective dépassant 12 ans. Par un arrêt du 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., n° 24-13.288), la Cour de cassation a jugé qu'une incidence favorable potentielle sur l'activité suffit à caractériser cette modification notable.
Pour amortir le choc d'un déplafonnement, la loi Pinel a créé un lissage : la hausse ne peut excéder 10 % du loyer de l'année précédente (article L.145-34). Mais la Cour de cassation a confirmé, le 16 octobre 2025, que ce lissage ne joue pas pour les baux poursuivis par tacite prolongation au-delà de 12 ans — d'où l'intérêt de renouveler à temps. Notre guide sur la révision et l'indexation du loyer détaille ces mécanismes.
Un bail commercial renouvelé doit respecter le même formalisme qu'un bail neuf, car la loi Pinel s'applique à tout bail conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014. Plusieurs annexes sont donc obligatoires à la signature du nouveau bail.
Omettre ces annexes expose à la nullité de certaines clauses, par exemple la refacturation de charges non inventoriées. Un modèle de bail commercial renouvelé validé par un avocat intègre ce socle documentaire, ce qui sécurise le bail pour les deux parties.
Un modèle de renouvellement de bail commercial gratuit en PDF aide à comprendre la trame, mais il atteint vite ses limites sur le formalisme de la demande, le loyer et les annexes Pinel. La différence se joue sur la sécurité juridique et la mise à jour 2026.
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Réussir un renouvellement bail commercial suppose 6 étapes, de la vérification du droit au renouvellement à la signature du bail renouvelé. Voici la marche à suivre.
Confirmer un bail d'au moins 9 ans, l'immatriculation du preneur et l'exploitation effective du fonds depuis 3 ans.
Locataire : préparer une demande de renouvellement. Bailleur : préparer un congé avec offre de renouvellement.
Signifier par acte de commissaire de justice (ou LRAR pour la demande du locataire), en respectant le délai de 6 mois.
Fixer le loyer en tenant compte du plafonnement ILC ou d'un éventuel déplafonnement à la valeur locative.
Reprendre le modèle Actav, annexer l'inventaire des charges et l'état des lieux, et intégrer les nouvelles conditions.
Faire signer les deux parties (signature électronique possible) et conserver un exemplaire daté pour chacune.
Parce que le modèle de bail commercial de la bibliothèque Actav est rédigé par des juristes et validé par un avocat inscrit au Barreau, à jour du droit 2026, et livré au format Word éditable avec un guide de rédaction. Là où une plateforme formaliste se contente de vendre un PDF, Actav engage une responsabilité d'avocat.
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Cet écosystème — modèle de bail commercial de la bibliothèque, accompagnement via Actav Suite, diagnostic LancIA et forum Actav Connect — vous permet d'aller du modèle standard à l'accompagnement avocat sans rupture de parcours. Le paiement est sécurisé par Stripe et le document arrive instantanément dans votre espace client. C'est la voie la plus simple pour sécuriser un renouvellement bail commercial.
Attention au vocabulaire : un modèle de lettre renouvellement de bail locatif conçu pour l'habitation ne convient pas à un local commercial. La demande du locataire commerçant obéit au formalisme de l'article L.145-10 du Code de commerce : elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de cet article et être adressée par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Utilisez donc une trame spécifiquement commerciale : identité des parties, désignation du local, date d'effet demandée et, le cas échéant, proposition de loyer. Le modèle de bail commercial Actav, validé par un avocat, s'accompagne d'un guide de rédaction qui vous aide à formuler cette lettre sans risque de nullité, avant de matérialiser le renouvellement de bail commercial dans le bail renouvelé.
Le calcul indemnité d'éviction bail commercial part du préjudice réellement subi par le locataire évincé. Selon l'article L.145-14 du Code de commerce, l'indemnité comprend la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur — sauf si le bailleur prouve que le préjudice est moindre.
| Poste | Contenu | Exemple chiffré |
|---|---|---|
| Indemnité principale | Valeur marchande du fonds, suivant les usages de la profession | 150 000 € |
| Frais accessoires | Déménagement et réinstallation, sur justificatifs | 12 000 € |
| Frais de remploi | Frais et droits de mutation pour un fonds de même valeur | Selon le fonds racheté |
Dans cet exemple illustratif, l'indemnité atteindrait environ 162 000 €, hors frais de remploi. Chiffrez chaque poste avec justificatifs : l'enjeu justifie souvent l'avis d'un avocat via Actav Connect.
La durée d'un bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans : c'est la règle d'ordre public posée par l'article L.145-4 du Code de commerce. Le locataire conserve néanmoins une porte de sortie : il peut donner congé à l'expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire.
Le bail renouvelé repart, lui aussi, pour neuf ans, aux conditions négociées entre les parties. À l'inverse, la tacite prolongation ne crée aucune durée ferme : le bail se poursuit pour une durée indéterminée, avec le risque de déplafonnement au-delà de douze ans décrit plus haut. D'où l'intérêt de provoquer le renouvellement à temps.
Trois familles de documents composent la check-list bail commercial diagnostics obligatoires à la signature du bail renouvelé. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être annexé au contrat de bail commercial. L'état des risques doit l'être également lorsque le local se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques, et dater de moins de 6 mois.
Enfin, un bail qui porte sur un local de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces doit comporter une annexe environnementale, dite « annexe verte » (voir la fiche Contrat de bail commercial sur entreprendre.service-public.gouv.fr). Ces diagnostics s'ajoutent aux annexes loi Pinel listées plus haut : inventaire des charges, états des travaux et état des lieux.
La clause d'échelle mobile bail commercial fait varier automatiquement le loyer, chaque année, selon un indice convenu — le plus souvent l'ILC ou l'ILAT. Elle évite de renégocier le loyer en cours de bail et se retrouve dans la plupart des baux renouvelés.
L'article L.145-39 du Code de commerce encadre ce mécanisme : lorsque, par le jeu de la clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé, chaque partie peut demander la révision judiciaire du loyer. La variation qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Relisez donc la rédaction de la clause avant de signer le bail renouvelé.
Non. Un bail local commercial n'ouvre droit au renouvellement que s'il relève du statut des baux commerciaux : un local stable et permanent, un fonds exploité dans les lieux, l'immatriculation du preneur et l'exploitation effective du fonds pendant les trois années précédant le terme.
Restent en dehors du statut, sauf soumission volontaire, les conventions d'occupation précaire et les baux dérogatoires de courte durée, qui ne confèrent ni propriété commerciale ni indemnité d'éviction. Avant d'engager un renouvellement de bail commercial, vérifiez donc la qualification exacte de votre contrat : notre guide du bail commercial 3-6-9 détaille ces critères, et un avocat peut confirmer votre situation via Actav Connect.
La rupture bail commercial recouvre plusieurs mécanismes qu'il ne faut pas confondre avec le renouvellement. Le locataire peut résilier à chaque échéance triennale, avec un préavis de six mois, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire (article L.145-4).
Le bailleur, lui, ne rompt le bail au terme qu'en délivrant un congé sans offre de renouvellement, moyennant en principe une indemnité d'éviction (article L.145-14). En cours de bail, la clause résolutoire ou la résiliation judiciaire sanctionnent les manquements graves, comme des loyers impayés. Le renouvellement, à l'inverse, prolonge la relation locative pour neuf ans : c'est souvent la solution la plus sûre économiquement, pour le bailleur comme pour le preneur.
Oui : le dpe bail commercial doit être annexé au contrat, comme le précise la fiche officielle Contrat de bail commercial. Le renouvellement faisant naître un nouveau bail, joignez un diagnostic de performance énergétique en cours de validité à la signature.
Le DPE informe le preneur sur la consommation énergétique du local et alimente la négociation : un local énergivore peut justifier une discussion sur le loyer renouvelé ou sur la répartition des travaux, notamment lorsque l'annexe environnementale s'impose. Conservez le DPE avec les autres annexes du bail renouvelé afin d'éviter toute contestation ultérieure sur l'information du locataire.
En matière de renouvellement bail commercial augmentation loyer, la règle reste le plafonnement : la hausse ne peut excéder la variation de l'ILC ou de l'ILAT applicable (article L.145-34). Exemple illustratif : pour un loyer annuel de 20 000 € et un indice ayant progressé de 4 % sur la période de référence, le loyer renouvelé ne peut, en principe, dépasser 20 800 €.
En cas de déplafonnement — modification notable des facteurs locaux de commercialité, bail initial de plus de neuf ans, durée effective au-delà de douze ans — le loyer rejoint la valeur locative, avec un lissage de 10 % par an, sauf tacite prolongation au-delà de douze ans. Reportez-vous à la section « Loyer » ci-dessus pour le détail de ces mécanismes.
La jurisprudence renouvellement bail commercial de 2025 a précisé trois points déjà évoqués dans ce guide. Le 19 juin 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-21.372), la Cour de cassation a jugé que le congé pour reprise en vue de construire ou reconstruire est présumé sincère, sans qu'un permis de construire préalable soit exigé.
Le 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., n° 24-13.288), elle a admis qu'une incidence favorable simplement potentielle sur l'activité suffit à caractériser la modification notable justifiant le déplafonnement. Enfin, le 16 octobre 2025, elle a confirmé que le lissage de 10 % ne bénéficie pas aux baux poursuivis par tacite prolongation au-delà de douze ans. Suivre ces décisions vous évite des congés fragiles et des loyers mal calculés.
Une demande renouvellement bail commercial valable respecte trois exigences de l'article L.145-10. La forme : acte de commissaire de justice ou lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai : dans les six mois précédant le terme du bail, ou à tout moment pendant la tacite prolongation. Le contenu : reproduire, à peine de nullité, les termes de l'article informant le bailleur de son obligation de répondre.
Le bailleur dispose ensuite de trois mois pour répondre par acte de commissaire de justice ; son silence vaut acceptation du principe du renouvellement. Reportez-vous à la section « Procédure » ci-dessus pour le détail, et appuyez-vous sur le modèle Actav pour matérialiser ensuite le bail renouvelé.
Le droit du locataire à un nouveau bail de 9 ans. Au terme du contrat, le locataire d'un bail commercial peut obtenir un nouveau bail de même durée : c'est la propriété commerciale (articles L.145-8 et suivants). Il faut un bail d'au moins 9 ans, l'immatriculation du preneur et l'exploitation effective du fonds pendant les 3 années précédant l'expiration. Le bailleur qui refuse doit verser une indemnité d'éviction.
Le bail se poursuit par tacite prolongation. Si ni le bailleur ni le locataire ne délivre de congé ou de demande de renouvellement, le bail commercial ne s'arrête pas : il continue aux conditions antérieures, pour une durée indéterminée (article L.145-9). Chacun peut y mettre fin avec un préavis de 6 mois pour le dernier jour d'un trimestre civil. Le renouvellement, lui, crée un nouveau bail de 9 ans.
Par acte de commissaire de justice ou LRAR. Depuis la loi Macron de 2015, le locataire peut adresser sa demande de renouvellement par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception (article L.145-10), dans les 6 mois précédant le terme ou à tout moment pendant la prolongation. La lettre doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'article L.145-10 et peut proposer un nouveau loyer.
Oui, mais en payant une indemnité d'éviction. Sauf exception, le bailleur qui refuse le renouvellement doit verser une indemnité d'éviction (article L.145-14) couvrant la perte du fonds, les frais de réinstallation et les indemnités accessoires. Le refus est gratuit uniquement en cas de motif grave et légitime, de reprise pour habiter ou de démolition-reconstruction. Le locataire dispose de 2 ans pour contester.
En principe dans la limite de l'indice ILC. La hausse du loyer renouvelé est plafonnée à la variation de l'ILC (ou de l'ILAT), sauf déplafonnement à la valeur locative en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité, de bail de plus de 9 ans ou de durée dépassant 12 ans (article L.145-34). Un lissage limite alors la hausse à 10 % par an, sauf au-delà de 12 ans de tacite prolongation.
3 mois, et son silence vaut acceptation. Le bailleur dispose de 3 mois à compter de la demande pour faire connaître, par acte de commissaire de justice, son éventuel refus et ses motifs (article L.145-10). À défaut de réponse dans ce délai, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement et ne peut plus invoquer ces motifs par la suite.
Oui. Un bail commercial renouvelé est soumis à la loi Pinel comme un bail neuf : il faut annexer l'inventaire précis et limitatif des charges, l'état prévisionnel et récapitulatif des travaux, ainsi qu'un état des lieux d'entrée contradictoire. L'absence de ces documents peut entraîner la nullité de certaines clauses, notamment la refacturation de charges non inventoriées.
Un nouveau bail, en général. Le renouvellement donne naissance à un nouveau bail de 9 ans : il se matérialise par un contrat signé reprenant les conditions convenues. Un simple avenant peut suffire lorsque seules quelques modalités changent et que les parties souhaitent conserver le bail existant, mais le bail renouvelé reste la forme la plus sûre. Le modèle Actav sert de support à ce nouveau bail.
Rarement, dès que l'enjeu est réel. Un modèle gratuit en PDF aide à comprendre la trame, mais il est souvent figé et imprécis sur le formalisme de la demande, le loyer ou les annexes loi Pinel. Faute d'être adapté au statut commercial, il peut fragiliser votre demande de renouvellement, voire la rendre nulle. Sur Actav, le modèle de bail commercial qui sert de bail renouvelé est livré en Word éditable, à jour 2026, avec un guide de rédaction, dès 121 € HT. En cas de doute, vous pouvez interroger un avocat sur Actav Connect.
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