Modèle bail commercial précaire PDF gratuit — conforme 2026, rédigé par avocat (Word)

Un modèle bail précaire sérieux exprime d’abord la volonté claire des deux parties de déroger au statut des baux commerciaux, comme l’autorise l’article L145-5 du Code de commerce. Il fixe ensuite la durée — trois ans maximum, baux successifs compris —, la destination des locaux, le loyer, les charges et le dépôt de garantie. Il annexe l’état des lieux d’entrée, obligatoire depuis la loi Pinel du 18 juin 2014. Il organise enfin la sortie : restitution des locaux à l’échéance, sans droit au renouvellement ni indemnité d’éviction. Le modèle Actav, rédigé par avocat, intègre ces mentions et signale les clauses à adapter à votre local.

Complétez l’identité des parties, la désignation précise du local, la destination autorisée et le montant du loyer. Fixez ensuite la durée avec soin. Exemple calculé : un premier bail de 23 mois, prolongé par un second de 12 mois, atteint 35 mois — vous restez sous le plafond légal de 36 mois posé par l’article L145-5 du Code de commerce. Au-delà de trois ans cumulés, aucun nouveau bail dérogatoire n’est possible pour le même fonds dans les mêmes locaux. Datez, signez en deux exemplaires, annexez l’état des lieux d’entrée et conservez le tout jusqu’à la restitution des locaux.

La clause de solidarité bail commercial — dite aussi clause de garantie du cédant — permet au bailleur de réclamer au cédant les loyers impayés par le repreneur après la cession du bail. Depuis la loi Pinel, elle est doublement encadrée. D’une part, le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée (article L145-16-1 du Code de commerce). D’autre part, il ne peut invoquer la garantie que durant trois ans à compter de la cession du bail (article L145-16-2). Sur un bail précaire, la question se pose surtout si la location bascule ensuite dans le statut.

La cessation d’activité ne met pas fin au bail par elle-même : le loyer reste dû jusqu’au terme du contrat. Sur un bail commercial classique, d’une durée minimale de neuf ans, le preneur peut donner congé à l’expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire (article L145-4 du Code de commerce). Le locataire qui a demandé ses droits à la retraite ou qui bénéficie d’une pension d’invalidité dispose de la même faculté de congé, dans les mêmes formes. Avec un bail précaire, la sortie est plus simple : le contrat s’éteint à l’échéance convenue, sans droit au renouvellement.

Oui. L’article L145-5 du Code de commerce impose un état des lieux lors de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution, établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, puis joint au contrat de bail. À défaut d’accord, il est dressé par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre bailleur et locataire. Un modèle état des lieux bail commercial structuré, pièce par pièce, vous permet de comparer l’état d’entrée et l’état de sortie : c’est la preuve décisive pour imputer d’éventuelles dégradations et régler le sort du dépôt de garantie.

Par principe, non lorsque le local est loué nu. L’article 261 D, 2° du Code général des impôts exonère de TVA « les locations de terrains non aménagés et de locaux nus », à l’exception des emplacements de stationnement. Le loyer d’un bail précaire portant sur un local nu est donc facturé sans TVA par défaut. L’exonération tombe toutefois lorsque la location constitue pour le bailleur un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l’exploitation d’un actif commercial, ou lorsqu’il participe aux résultats de l’entreprise locataire. Le bailleur peut aussi choisir volontairement la taxation : c’est l’option de l’article 260, 2° du CGI, détaillée à la question suivante.

L’article 260, 2° du Code général des impôts permet aux personnes qui donnent en location des locaux nus à usage professionnel d’acquitter la TVA sur leur demande. L’intérêt est fiscal : le bailleur qui opte peut déduire la TVA supportée sur les travaux et les charges du local. Selon la doctrine administrative (BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-50-10), lorsque le preneur est assujetti à la TVA, l’option s’exerce sans formalité particulière dans le contrat ; lorsque le preneur n’est pas assujetti, le bail doit mentionner expressément l’option du bailleur. Relisez donc la clause de loyer avant signature : elle détermine si le loyer s’entend hors taxe ou toutes taxes comprises.