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Bail dérogatoire : 3 ans maximum (art. L. 145-5), baux successifs, délai d'un mois et requalification en bail commercial. Guide vérifié par avocat.
Le bail dérogatoire est un bail de locaux commerciaux qui écarte volontairement le statut des baux commerciaux, à la condition que sa durée totale ne dépasse pas trois ans. Il est prévu par l'article L. 145-5 du code de commerce, qui autorise les parties à déroger au statut « lors de l'entrée dans les lieux du preneur ». Sa durée se compte sur l'ensemble des baux successifs conclus pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux : trois ans au total, pas trois ans par contrat. À l'échéance, un piège se referme vite. Si le locataire « reste et est laissé en possession » au-delà d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, un nouveau bail naît automatiquement, soumis cette fois au statut, donc à la durée de neuf ans et au droit au renouvellement. Le bail dérogatoire ne doit pas être confondu avec la convention d'occupation précaire de l'article L. 145-5-1, qui repose sur des circonstances particulières et non sur la seule volonté des parties.
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.Louer un local commercial n'oblige pas à s'engager pour neuf ans. Le code de commerce laisse une porte ouverte, étroite et strictement bordée : le bail dérogatoire, que la pratique appelle aussi bail précaire ou bail de courte durée. Il permet de tester un emplacement, d'ouvrir une boutique éphémère ou d'occuper un local le temps d'un projet, sans conférer au locataire le droit au renouvellement qui fait la valeur du statut des baux commerciaux.
Cette souplesse a un prix : une discipline de calendrier. Le texte fixe un plafond de durée, il compte les baux successifs ensemble, et il sanctionne le dépassement par une requalification automatique en bail soumis au statut. Ce guide reprend chaque règle dans l'ordre où elle se pose : le texte applicable, la durée, le cas particulier du bail d'un an, le préavis et la fin du contrat, la résiliation en cours de bail, le renouvellement, et la frontière avec la convention d'occupation précaire. Chaque règle citée renvoie au texte en vigueur sur Légifrance ou à la fiche officielle de l'administration.
Tout tient dans un seul article. L'article L. 145-5 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 20 juin 2014, ouvre la dérogation par une phrase qui fixe déjà deux conditions : « Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. »
Lisons-la mot à mot, car chacun compte. « Lors de l'entrée dans les lieux » d'abord : la dérogation se décide au début, pas en cours de route. On ne transforme pas un bail commercial déjà en cours en bail dérogatoire. « La durée totale du bail ou des baux successifs » ensuite : le plafond de trois ans s'apprécie sur l'ensemble des contrats, pas contrat par contrat. « Déroger aux dispositions du présent chapitre » enfin : le chapitre écarté est celui qui organise le statut des baux commerciaux, c'est-à-dire la durée minimale de neuf ans, le droit au renouvellement et l'indemnité d'éviction.
Le même article ajoute une phrase de fermeture, souvent oubliée : « À l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. » Le plafond de trois ans n'est donc pas une simple limite de durée : c'est une porte qui se ferme définitivement pour ce fonds et ce local.
| Ce que dit l'article L. 145-5 | Conséquence pratique |
|---|---|
| Dérogation possible « lors de l'entrée dans les lieux du preneur » | Le choix se fait à la signature initiale, pas en cours de bail |
| Durée totale du bail ou des baux successifs de trois ans au plus | Les contrats successifs s'additionnent entre les mêmes parties pour le même local |
| Maintien en possession au-delà d'un mois après l'échéance | Naissance d'un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux |
| Renouvellement exprès ou nouveau bail entre les mêmes parties à l'expiration | Même effet : le statut s'applique |
| Exception pour la location à caractère saisonnier | Les deux alinéas précédents ne lui sont pas applicables |
| État des lieux d'entrée et de sortie | Établi contradictoirement et joint au contrat de location |
Le bail dérogatoire n'est pas un bail sans règles. Écarter le statut des baux commerciaux ne supprime pas le droit commun du louage des articles 1708 et suivants du code civil, ni les obligations que les parties inscrivent dans leur contrat. Ce qui disparaît, c'est la durée de neuf ans, le droit au renouvellement et l'indemnité d'éviction, pas l'obligation de délivrance du bailleur ni celle de payer le loyer.
La durée du bail dérogatoire est libre, dans la limite d'un plafond de trois ans. Les parties fixent le terme qu'elles veulent, six mois, un an, deux ans, trois ans, à condition que le cumul reste sous ce plafond. La fiche officielle « Bail dérogatoire (ou bail de courte durée) », vérifiée le 9 juin 2026, le formule sans ambiguïté : « La durée totale du bail ou des baux successifs ne doit pas dépasser 3 ans. » Elle précise que « un bailleur peut signer un ou plusieurs contrats de baux de courte durée sur le même local et avec le même locataire à condition que la durée totale n'excède pas 3 ans ».
C'est le point sur lequel les erreurs coûtent le plus cher, parce qu'il se joue sur une addition. Trois baux d'un an s'additionnent et atteignent exactement le plafond. Un quatrième contrat, même de trois mois, fait basculer la relation dans le statut des baux commerciaux.
| Schéma de contrats | Total cumulé | Résultat au regard de l'article L. 145-5 |
|---|---|---|
| Un bail unique de 3 ans | 36 mois | Conforme, plafond atteint : plus aucun bail dérogatoire possible ensuite |
| Trois baux successifs de 1 an | 36 mois | Conforme, plafond atteint à l'issue du troisième |
| Deux baux de 18 mois | 36 mois | Conforme, plafond atteint |
| Un bail de 2 ans puis un bail de 18 mois | 42 mois | Dépassement : le second bail fait entrer la relation dans le statut |
| Trois baux de 1 an puis un bail de 3 mois | 39 mois | Dépassement : le quatrième contrat est un bail soumis au statut |
La phrase de fermeture de l'article L. 145-5 vise « le même fonds dans les mêmes locaux ». Deux conséquences en découlent. Un bailleur qui reloue le même local à un autre locataire, pour un autre fonds, retrouve la faculté de conclure un bail dérogatoire : le compteur repart. À l'inverse, changer la forme sociale de l'exploitant tout en poursuivant le même fonds dans le même local ne remet pas le compteur à zéro. Le texte raisonne sur la réalité économique de l'exploitation, pas sur l'étiquette du contrat.
Le bail d'un an est le format le plus utilisé en pratique, et c'est aussi celui qui produit le plus de malentendus. Aucun texte ne prévoit de durée d'un an en particulier : l'article L. 145-5 ne connaît qu'un plafond global de trois ans. Un bail d'un an est donc simplement un bail dérogatoire dont les parties ont fixé le terme à douze mois, et qui laisse vingt-quatre mois disponibles sous le plafond.
Le malentendu porte sur le mot « renouvelable ». Un bail d'un an présenté comme « renouvelable deux fois » n'est pas irrégulier, mais il faut savoir ce que produit chaque reconduction. Le troisième alinéa de l'article L. 145-5 vise expressément cette situation : « Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local. » Les mots « à l'expiration de cette durée » désignent l'expiration des trois ans. Tant que le cumul reste sous le plafond, un nouveau bail dérogatoire reste possible. Une fois le plafond atteint, tout nouveau contrat entre les mêmes parties pour le même local est un bail soumis au statut.
Une clause de tacite reconduction est le pire choix dans un bail dérogatoire. Le bail dérogatoire cesse à la date convenue, sans reconduction automatique. Insérer une clause qui prolonge le contrat sans intervention des parties revient à organiser contractuellement le maintien dans les lieux, c'est-à-dire le fait même que le deuxième alinéa de l'article L. 145-5 sanctionne par la naissance d'un bail soumis au statut. Mieux vaut un terme ferme, puis un nouveau contrat écrit et daté si les parties veulent continuer, dans la limite des trois ans.
Une créatrice ouvre un atelier-boutique le 1er septembre 2026 sous un bail dérogatoire d'un an, qui expire le 31 août 2027. L'essai est concluant : les parties signent un deuxième bail dérogatoire d'un an, du 1er septembre 2027 au 31 août 2028, puis un troisième, du 1er septembre 2028 au 31 août 2029. Le cumul atteint alors trente-six mois. Au 1er septembre 2029, plus aucun bail dérogatoire n'est possible pour ce fonds dans ce local. Deux voies restent ouvertes : conclure un bail commercial soumis au statut, ou libérer les lieux. Si la locataire reste et est laissée en possession au-delà du 30 septembre 2029, un bail soumis au statut naît sans que personne n'ait rien signé.
Le mot « précaire » recouvre dans le langage courant deux contrats que le code de commerce distingue soigneusement, et qui n'ont ni la même durée ni la même logique. S'y ajoute le bail commercial de droit commun, dont la durée minimale est fixée par l'article L. 145-4 du code de commerce : « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. » Le tableau ci-dessous place les trois côte à côte.
| Contrat | Durée | Ce qui la justifie | Droit au renouvellement | Texte |
|---|---|---|---|---|
| Bail dérogatoire (bail précaire, bail de courte durée) | Trois ans au maximum, tous baux successifs cumulés | La seule volonté des parties, exprimée à l'entrée dans les lieux | Non | Art. L. 145-5 C. com. |
| Convention d'occupation précaire | Aucune limite de durée fixée par le texte | Des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties | Non | Art. L. 145-5-1 C. com. |
| Bail commercial soumis au statut | Neuf ans au minimum | Le régime de droit commun dès que les conditions du statut sont réunies | Oui, avec indemnité d'éviction à défaut | Art. L. 145-4 et L. 145-14 C. com. |
La différence de fondement entre les deux premières lignes est la clé de tout le sujet. L'article L. 145-5-1 du code de commerce tient en une phrase : « N'est pas soumise au présent chapitre la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. » Autrement dit, la convention d'occupation précaire échappe à toute limite de durée, mais elle exige une justification extérieure : un immeuble promis à la démolition, une procédure d'expropriation en cours, un permis de construire en instance. Le bail dérogatoire, lui, n'a besoin d'aucune circonstance particulière, mais il est plafonné à trois ans. On ne peut pas cumuler les avantages des deux.
Voici le point où le bail dérogatoire se distingue le plus nettement du bail commercial, et où les contenus approximatifs font le plus de dégâts. Le bail dérogatoire est conclu pour une durée déterminée : il prend fin à la date convenue, sans qu'aucun congé soit nécessaire. La fiche officielle le confirme : « En principe, le bail dérogatoire est conclu pour une durée déterminée et il cesse automatiquement à la date prévue dans le contrat. »
Le délai de six mois que beaucoup d'articles mentionnent n'est pas celui du bail dérogatoire. Il vient de l'article L. 145-9 du code de commerce, propre au bail commercial soumis au statut, selon lequel « les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement ». Ce texte ne s'applique pas au bail dérogatoire, puisque celui-ci écarte précisément ce chapitre. Transposer le préavis de six mois au bail dérogatoire est une erreur fréquente.
| Situation | Délai applicable | Fondement |
|---|---|---|
| Fin du bail dérogatoire au terme convenu | Aucun congé requis : le bail cesse à la date prévue | Durée déterminée, art. L. 145-5 C. com. |
| Le locataire reste dans les lieux après le terme | Un mois à compter de l'échéance pour réagir, par acte de commissaire de justice ou par LRAR | Art. L. 145-5, al. 2, C. com. |
| Congé dans un bail commercial soumis au statut | Six mois à l'avance | Art. L. 145-9 C. com. |
| Congé triennal du preneur dans un bail 3-6-9 | Six mois à l'avance, par LRAR ou acte extrajudiciaire | Art. L. 145-4 C. com. |
Le deuxième alinéa de l'article L. 145-5 est la disposition la plus lourde de conséquences du sujet : « Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. »
Deux conditions cumulatives déclenchent cette requalification : le preneur « reste » et il « est laissé » en possession. La seconde dépend entièrement du bailleur. Un bailleur qui laisse passer le mois sans rien faire crée un bail de neuf ans avec droit au renouvellement, sans avoir signé quoi que ce soit. La fiche officielle traduit la règle en termes opérationnels : « Lorsque le locataire reste dans les locaux après la fin du bail, le bailleur doit lui demander par écrit de quitter les lieux. S'il ne le fait pas, le bail dérogatoire se transforme automatiquement en bail commercial. » Le bailleur dispose « d'un délai d'un mois à compter de la date de fin » pour manifester son opposition, et la même fiche en précise la forme : il adresse au locataire soit un congé par acte de commissaire de justice, anciennement acte d'huissier de justice, soit une lettre recommandée avec accusé de réception lui demandant de quitter les lieux. La fiche n'ouvre que ces deux voies, ce qui rend la preuve d'envoi et sa date décisives en cas de contestation.
Pour le locataire, la lecture est symétrique et tout aussi utile. Rester dans les lieux sans opposition écrite du bailleur pendant plus d'un mois après l'échéance lui ouvre le bénéfice du statut, donc le droit au renouvellement et, en cas de refus, l'indemnité d'éviction de l'article L. 145-14 du code de commerce, « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ».
La réponse tient en un principe : le bail dérogatoire étant à durée déterminée, aucune partie ne peut y mettre fin unilatéralement avant le terme, sauf si le contrat l'a prévu. Le locataire n'a pas de faculté de résiliation triennale : celle de l'article L. 145-4 appartient au bail soumis au statut, qui est justement écarté ici. C'est le revers de la souplesse : on gagne une sortie rapide au terme, on perd la faculté de partir en cours de route.
D'où l'importance de ce que le contrat prévoit. Contrairement au bail commercial, où l'article L. 145-15 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 28 mai 2026, répute non écrites les clauses qui font échec à une liste de dispositions protectrices, le bail dérogatoire laisse aux parties une large liberté de rédaction. L'article L. 145-5 ne figure pas dans la liste des textes protégés par l'article L. 145-15. Les clauses de sortie sont donc à négocier et à écrire.
L'article L. 145-5 impose l'état des lieux pour le bail dérogatoire lui-même : « Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location. » Le texte ajoute qu'à défaut, « il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ».
L'enjeu est financier. Dans le régime du bail commercial, l'article L. 145-40-1 du code de commerce précise la sanction du bailleur négligent : celui « qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil », c'est-à-dire la présomption que le locataire a reçu les lieux en bon état. Un bailleur sans état des lieux d'entrée a donc les plus grandes difficultés à reprocher des dégradations à la sortie.
Le bail dérogatoire n'ouvre aucun droit au renouvellement. C'est même sa raison d'être : le droit au renouvellement appartient au statut des baux commerciaux, que la dérogation écarte. À l'échéance, le locataire n'a donc rien à demander et le bailleur n'a rien à refuser. Le contrat s'arrête, sans indemnité d'éviction.
Mais « pas de droit au renouvellement » ne veut pas dire « pas de suite possible ». Trois voies s'ouvrent à l'échéance, et le choix doit être fait avant la date, pas après.
Une quatrième situation existe, et elle n'est pas un choix : ne rien faire. Si le locataire reste et est laissé en possession au-delà d'un mois après l'échéance, le bail soumis au statut naît de plein droit. Le renouvellement qui n'était pas un droit devient alors un fait, avec toutes ses conséquences pour le bailleur.
La location saisonnière échappe à la requalification. Le quatrième alinéa de l'article L. 145-5 précise que « les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier ». Une boutique louée chaque été ou chaque saison de ski, avec restitution effective des lieux entre deux saisons, ne bascule donc pas dans le statut par l'effet du maintien en possession. Encore faut-il que le caractère saisonnier soit réel et que le local soit réellement libéré hors saison.
Le bail dérogatoire ne s'adresse qu'aux locaux qui pourraient relever du statut des baux commerciaux. L'article L. 145-1 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, en fixe le périmètre : le statut s'applique « aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité », que ce fonds appartienne « soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises ». Sans local, sans fonds exploité et sans immatriculation, la question du bail dérogatoire ne se pose pas : c'est un autre contrat qu'il faut, bail professionnel ou bail de droit commun.
Quand ces conditions sont réunies, le choix entre bail dérogatoire et bail commercial se joue sur l'horizon du projet et sur la valeur que l'on attache au droit au renouvellement.
| Situation | Contrat généralement adapté | Pourquoi |
|---|---|---|
| Tester un emplacement avant de s'engager | Bail dérogatoire | Sortie au terme sans préavis de six mois ni indemnité |
| Boutique éphémère, opération commerciale de quelques mois | Bail dérogatoire | Durée courte assumée, sans droit au renouvellement |
| Activité installée avec clientèle attachée au lieu | Bail commercial soumis au statut | Le droit au renouvellement protège la valeur du fonds |
| Local promis à la démolition ou à une opération d'urbanisme | Convention d'occupation précaire | Des circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties le justifient |
| Besoin d'occuper plus de trois ans sans statut | Aucun montage sûr | Le plafond de trois ans de l'article L. 145-5 est infranchissable |
Le dernier cas mérite d'être souligné, parce qu'il correspond à une demande fréquente. Enchaîner des baux dérogatoires au-delà de trois ans, ou requalifier après coup un bail dérogatoire en convention d'occupation précaire sans circonstance extérieure réelle, expose à la requalification en bail soumis au statut. Le juge s'attache à la réalité de la situation, non à l'intitulé que les parties ont donné à leur contrat.
« Bail précaire » n'est pas une expression du code de commerce. C'est un terme de pratique, qui désigne le plus souvent le bail dérogatoire de l'article L. 145-5, parfois la convention d'occupation précaire de l'article L. 145-5-1. Cette ambiguïté explique une grande partie des contresens que l'on lit sur le sujet, notamment l'idée fausse qu'un bail précaire pourrait durer plus de trois ans.
La définition utile tient donc en trois éléments, à vérifier dans cet ordre.
Si le troisième élément manque, ce n'est plus un bail dérogatoire. Si le deuxième repose sur une circonstance extérieure aux parties, c'est une convention d'occupation précaire. Si le premier fait défaut, on sort du champ des baux commerciaux.
Sur Actav (actav.fr), le modèle Bail commercial précaire, rédigé par avocat et à télécharger au format Word, est proposé à 119,00 € sur sa page bibliothèque. Le modèle de bail commercial 3-6-9, destiné aux baux soumis au statut, est proposé à 121,00 €. Les prix et le périmètre de chaque modèle figurent sur la page produit correspondante.
Deux délais commandent tout le reste. Le premier est le plafond de trois ans fixé par l'article L. 145-5 du code de commerce : la durée totale du bail ou des baux successifs ne peut pas dépasser trente-six mois entre les mêmes parties, pour le même fonds dans le même local. Le second est le délai d'un mois à compter de l'échéance : si, au-delà, le preneur « reste et est laissé en possession », il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux. À ces deux délais s'oppose celui de six mois de l'article L. 145-9, qui ne concerne que le congé du bail commercial soumis au statut et ne s'applique pas au bail dérogatoire. Ce dernier prend fin automatiquement à la date prévue au contrat, sans congé.
Trois démarches, au début, pendant et à la fin. À l'entrée dans les lieux, les parties signent un contrat écrit qui mentionne expressément la volonté de déroger au statut des baux commerciaux, fixe un terme précis et rappelle le cumul des baux antérieurs éventuels. Toujours à l'entrée, un état des lieux est établi contradictoirement et joint au contrat, comme l'exige l'article L. 145-5 ; à défaut d'accord, il est dressé par un commissaire de justice, que le texte nomme encore « huissier de justice », à frais partagés par moitié. À l'échéance, le bailleur qui ne souhaite pas poursuivre adresse au locataire, avant l'expiration du délai d'un mois, un congé par acte de commissaire de justice ou une lettre recommandée avec accusé de réception lui demandant de quitter les lieux, et un état des lieux de sortie est établi lors de la restitution des locaux.
Le dossier se monte en deux blocs : le contrat et ses annexes, puis les pièces des parties. Côté contrat : le bail écrit portant mention de la dérogation au statut et du terme, l'état des lieux d'entrée joint au contrat, et le cas échéant la copie des baux dérogatoires antérieurs qui permet de vérifier le cumul sous le plafond de trois ans. Côté parties : l'extrait d'immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises, exigé par le champ d'application de l'article L. 145-1, le titre de propriété ou le mandat de gestion du bailleur, l'attestation d'assurance du locataire et les diagnostics techniques applicables au local. Conservez aussi la preuve d'envoi de tout courrier adressé à l'échéance.
Les plus coûteuses portent toutes sur le calendrier. Compter les trois ans par contrat au lieu de les cumuler : trois baux d'un an atteignent déjà le plafond. Laisser le locataire dans les lieux plus d'un mois après l'échéance sans écrit, ce qui fait naître un bail soumis au statut, donc de neuf ans avec droit au renouvellement. Insérer une clause de tacite reconduction, qui organise précisément le maintien en possession sanctionné par l'article L. 145-5. Appliquer au bail dérogatoire le préavis de six mois de l'article L. 145-9, qui ne le concerne pas. Qualifier de convention d'occupation précaire un contrat sans circonstance particulière indépendante de la volonté des parties, alors que l'article L. 145-5-1 en fait la condition. Omettre enfin l'état des lieux d'entrée, ce qui prive le bailleur de tout appui pour discuter des dégradations à la sortie.
Le cadre reste celui issu de la loi Pinel du 18 juin 2014. L'article L. 145-5 du code de commerce, en vigueur depuis le 20 juin 2014, porte le plafond à trois ans, prévoit la naissance d'un bail soumis au statut si le preneur reste et est laissé en possession au-delà d'un mois après l'échéance, écarte cette règle pour les locations saisonnières et impose l'état des lieux d'entrée et de sortie. L'article L. 145-5-1, créé par la même loi, définit la convention d'occupation précaire par des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. L'article L. 145-1, modifié au 1er janvier 2023, vise désormais le registre national des entreprises et non plus le répertoire des métiers. L'article L. 145-15, dans sa version en vigueur depuis le 28 mai 2026, répute non écrites les clauses faisant échec à certaines dispositions du statut, liste dans laquelle l'article L. 145-5 ne figure pas.
Dès que le calendrier ou la qualification devient discutable. Quatre situations le justifient. Le cumul approche ou dépasse trois ans et la question de la requalification en bail soumis au statut se pose. Le locataire s'est maintenu dans les lieux au-delà du délai d'un mois et les parties s'opposent sur les conséquences. Le contrat est présenté comme une convention d'occupation précaire alors que les circonstances particulières exigées par l'article L. 145-5-1 font défaut. Le bail doit organiser une sortie anticipée, une clause résolutoire ou une garantie, points que le bail dérogatoire laisse à la liberté contractuelle. Un modèle rédigé par avocat couvre la rédaction courante ; l'intervention personnalisée reste utile en cas de litige ou d'enjeu financier important.
Oui, et dans trois hypothèses prévues par le texte lui-même. La première est le dépassement du plafond : au-delà de trois ans cumulés, « les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ». La deuxième est le maintien en possession : si le preneur reste et est laissé en possession au-delà d'un mois après l'échéance, « il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre ». La troisième est le renouvellement exprès ou la conclusion d'un nouveau bail entre les mêmes parties pour le même local à l'expiration de cette durée. La location à caractère saisonnier échappe aux deux dernières hypothèses.
Oui, c'est même le montage le plus courant, mais il épuise le plafond. L'article L. 145-5 autorise « le bail ou les baux successifs » dans la limite d'une durée totale de trois ans : trois contrats d'un an conclus entre les mêmes parties pour le même local sont donc réguliers. À l'issue du troisième, le compteur atteint trente-six mois et aucun nouveau bail dérogatoire ne peut plus être conclu pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Chaque reconduction doit faire l'objet d'un contrat écrit signé avant l'échéance du précédent, sans laisser courir de période d'occupation sans titre : un intervalle de plus d'un mois pendant lequel le locataire reste et est laissé en possession fait naître un bail soumis au statut.
Non, tant que le bail reste un véritable bail dérogatoire. L'indemnité d'éviction de l'article L. 145-14 du code de commerce est la contrepartie du refus de renouvellement dans le statut des baux commerciaux : le bailleur qui refuse le renouvellement doit payer au locataire évincé « une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Le bail dérogatoire écartant ce chapitre, il n'ouvre ni droit au renouvellement ni indemnité d'éviction : le contrat s'arrête au terme convenu. La situation change entièrement si le bail a basculé dans le statut, par dépassement du plafond de trois ans ou par maintien en possession au-delà du délai d'un mois : le locataire bénéficie alors du droit au renouvellement et, en cas de refus, de l'indemnité d'éviction.
La durée pour l'un, la justification pour l'autre. Le bail dérogatoire de l'article L. 145-5 repose sur la seule volonté des parties, exprimée à l'entrée dans les lieux, mais il est plafonné à trois ans, tous baux successifs cumulés. La convention d'occupation précaire de l'article L. 145-5-1 n'est enfermée dans aucune durée maximale, mais elle exige une justification extérieure : elle « se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ». Un immeuble promis à la démolition ou une procédure d'expropriation en cours illustrent ces circonstances. Choisir l'étiquette « occupation précaire » pour dépasser les trois ans, sans circonstance réelle, expose à la requalification en bail soumis au statut.
Modèle de bail commercial précaire (dérogatoire) rédigé par avocat, calé sur l'article L. 145-5 du code de commerce : terme ferme, mention de dérogation au statut, état des lieux et clauses de sortie.
