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Direction de la publication : Me Manel Sghari, Avocat au barreau de Paris — mis à jour le 18 septembre 2026
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Le LMNP est un statut fiscal de personne physique : un particulier loue un logement meublé et déclare ses loyers en bénéfices industriels et commerciaux. La SCI est une société civile, donc une personne morale distincte, dont l'objet doit rester civil. Mettre SCI ou LMNP dans la même balance, c'est donc comparer une structure de détention et un régime d'imposition.
Le point de bascule, lui, est net : une société civile qui donne des locaux en location meublée exerce une activité commerciale et devient passible de l'impôt sur les sociétés de plein droit, en application du 2 de l'article 206 du Code général des impôts.
Associer LMNP et SCI dans un même montage n'a d'ailleurs pas de sens juridique, une société n'ayant pas de foyer fiscal : la seule question utile est de savoir si la société civile peut louer en meublé sans basculer, ce qui suppose de rester sous la tolérance administrative de 10 % de recettes commerciales, faute de quoi l'IS s'applique avec ses conséquences à la revente.
En location nue et à plusieurs, la SCI à l'impôt sur le revenu reste la structure de détention naturelle. En meublé, seul ou à deux, la détention en direct sous le régime du loueur en meublé non professionnel évite la sortie de route fiscale.
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.La question « LMNP ou SCI » revient dans presque tous les projets d'investissement locatif, et elle est mal posée. Elle met en balance un régime fiscal, la location meublée non professionnelle, et une forme de société, la société civile immobilière. Le premier décide de la façon dont vos loyers sont imposés. La seconde décide de qui détient le bien et de la manière dont vous le transmettrez. On peut être en LMNP sans société.
On peut détenir en SCI sans être en LMNP. Et l'on peut, dans des limites précises, faire les deux.
Ce guide part de cette confusion pour la lever, puis répond dans l'ordre aux questions concrètes : ce que recouvre chaque option, le tableau comparatif critère par critère, ce qui se passe réellement quand une SCI loue en meublé, la tolérance chiffrée qui permet parfois de l'éviter, le coût de chaque montage, la fiscalité de la revente, et les cas d'usage où l'un l'emporte clairement sur l'autre.
Chaque chiffre officiel cité renvoie au texte en vigueur sur Légifrance, au BOFiP ou à la fiche de l'administration, avec la date de version ou de vérification de la source.
Avant de trancher entre LMNP ou SCI, il faut voir que les deux termes ne jouent pas dans la même catégorie. L'un qualifie une activité et son imposition, l'autre crée une personne juridique.
Le loueur en meublé non professionnel est un particulier qui loue un logement garni du mobilier nécessaire à la vie courante. Ses loyers ne sont pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux, parce que la location meublée est fiscalement une activité commerciale. Le caractère non professionnel se définit par défaut, à partir des deux conditions du loueur professionnel.
Le 2 du IV de l'article 155 du Code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026, exige d'abord que « les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ».
Il exige ensuite que ces recettes dépassent les revenus du foyer imposés dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que la location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus de gérants et associés de l'article 62. Les deux conditions sont cumulatives : si l'une manque, vous restez loueur en meublé non professionnel.
Une précision change tout pour un couple ou une famille. Le BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10, publié le 15 avril 2026, énonce que « le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s'apprécie au niveau du foyer fiscal et doit s'appliquer à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal ». On ne choisit donc pas son statut logement par logement : c'est le total des recettes meublées du foyer qui décide.
Le LMNP ne suppose aucune création de société. Il suppose en revanche des formalités. La page « Location meublée » d'impots.gouv.fr, mise à jour le 23 avril 2026, indique qu'en cette qualité « vous devez accomplir certaines démarches (obtention d'un numéro SIRET,…) et êtes redevable de la Contribution Foncière des Entreprises (CFE) ».
Un investisseur qui pensait rester un simple particulier découvre souvent cette cotisation foncière des entreprises la deuxième année.
La société civile immobilière est constituée dans les conditions de l'article 1832 du Code civil, qui dispose que « la société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d'affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourra en résulter ». Première conséquence pratique : il faut au minimum deux associés.
La SCI ne peut pas être unipersonnelle, contrairement à l'EURL ou à la SASU. Un investisseur seul qui hésite entre LMNP ou SCI a donc, en réalité, une seule option immédiate sans faire entrer un tiers.
Le caractère civil n'est pas décoratif. L'article 1845 du Code civil définit comme civiles « les sociétés auxquelles la loi n'attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet ». C'est ce caractère qui sera mis en cause si la société se met à louer en meublé, et c'est de là que vient tout le problème traité plus bas.
Deuxième conséquence, souvent sous-estimée : la responsabilité des associés. L'article 1857 du Code civil énonce qu'« à l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social ». Indéfiniment veut dire au-delà de l'apport, sur le patrimoine personnel.
Cette responsabilité n'est toutefois ni solidaire, chacun ne répondant qu'à hauteur de sa quote-part, ni immédiate : l'article 1858 du Code civil impose au créancier d'avoir « préalablement et vainement poursuivi la personne morale ». La SCI n'est donc pas un bouclier patrimonial, contrairement à ce que beaucoup de contenus laissent entendre.
La SCI ne protège pas votre patrimoine personnel. C'est l'idée fausse la plus répandue sur le sujet. Une SARL de famille ou une SAS limitent le risque à l'apport ; la société civile, non. Si vous cherchez la limitation de responsabilité et non la souplesse de transmission, la SCI n'est pas la réponse.
Voici la comparaison critère par critère, avec les chiffres relevés à la source. Elle vaut pour une SCI à l'impôt sur le revenu louant en nu, cas de figure de loin le plus fréquent, comparée à un LMNP au micro-BIC ou au réel.
| Critère | LMNP | SCI à l'IR (location nue) |
|---|---|---|
| Nature | Statut fiscal d'une personne physique | Personne morale, société civile |
| Nombre de personnes | Une seule suffit | Deux associés au minimum (art. 1832 C. civ.) |
| Type de location | Meublé exclusivement | Nu par principe ; le meublé fait basculer à l'IS |
| Catégorie de revenus | Bénéfices industriels et commerciaux | Revenus fonciers, imposés chez chaque associé (art. 8 CGI) |
| Régime forfaitaire | Micro-BIC : abattement de 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes, minimum 305 € (art. 50-0 CGI) | Micro-foncier : abattement de 30 % jusqu'à 15 000 €, mais fermé à l'associé qui ne détient que des parts |
| Amortissement du bien | Oui, au régime réel | Non à l'IR ; oui seulement si la SCI est à l'IS |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers, mais prix d'acquisition minoré des amortissements déduits pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025 (art. 150 VB, III CGI) | Régime des particuliers avec abattements de durée, sans minoration du prix d'acquisition |
| Coût de constitution | Aucun : déclaration d'activité et SIRET | 60,38 € TTC de greffe, 19,33 € TTC de RBE, 191 € HT d'annonce légale pour une SCI |
| Responsabilité | Personnelle, sur le patrimoine | Indéfinie, non solidaire et subsidiaire (art. 1857 et 1858 C. civ.) |
| Transmission | Donation du bien ou d'une quote-part indivise, qui crée une indivision | Donation de parts, fractionnable et démembrable |
| Cession | Vente immobilière classique | Cession de parts : 5 % de droits d'enregistrement en cas de prépondérance immobilière ; acte authentique, d'avocat ou d'expert-comptable obligatoire depuis le 27 juin 2026 |
Les chiffres du micro-BIC se lisent directement dans le 1 de l'article 50-0 du Code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2026. La location meublée d'habitation relève de la catégorie résiduelle du 2°, plafonnée à « 83 600 € s'il s'agit d'autres entreprises », avec « un abattement de 50 % pour le chiffre d'affaires provenant d'activités de la catégorie mentionnée au 2° ».
Le texte ajoute que ces abattements « ne peuvent être inférieurs à 305 € ». Attention à la date de lecture : la page « Location meublée » d'impots.gouv.fr, mise à jour le 23 avril 2026, affiche encore 77 700 €, seuil applicable aux recettes 2025 déclarées en 2026. Le montant a depuis été relevé par le décret n° 2026-562 du 29 juin 2026, qui donne à l'article sa version actuelle.
Le meublé de tourisme, lui, fait bande à part.
Le 1° bis du même article vise « les entreprises dont l'activité principale est de louer directement ou indirectement des meublés de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, autres que ceux mentionnés aux 1° et 2° du I de l'article 1414 bis du présent code », c'est-à-dire les meublés de tourisme non classés, puisque ce renvoi désigne les meublés classés et les chambres d'hôtes.
Pour eux, le plafond tombe à 15 000 € et l'abattement à 30 %. Si votre projet est une location saisonnière non classée, la comparaison avec la SCI change de visage : l'abattement forfaitaire tombe de 50 % à 30 % et le plafond est divisé par plus de cinq.
C'est la ligne du tableau qui trompe le plus de monde. L'article 32 du Code général des impôts ouvre le micro-foncier « lorsque le montant du revenu brut annuel n'excède pas 15 000 € », avec « un abattement de 30 % ».
Mais le BOFiP BOI-RFPI-DECLA-10 ajoute une condition décisive pour les associés de sociétés relevant de l'article 8 du CGI : ils n'y ont droit qu'à la condition d'être par ailleurs propriétaires d'au moins un immeuble donné en location nue en direct. Autrement dit, l'associé dont tout le patrimoine locatif est logé dans la SCI est exclu du micro-foncier et déclare au réel, même en dessous de 15 000 €.
Comparer « abattement de 50 % en LMNP contre abattement de 30 % en SCI » est donc doublement faux : le second n'est le plus souvent pas disponible.
Venons-en au cœur du sujet. Vous détenez un bien en SCI et vous voulez le louer meublé, pour capter un loyer plus élevé ou profiter de l'amortissement. Voici ce qui se produit, mécaniquement. Le sujet est développé plus largement dans notre guide sur la SCI et la location meublée.
Le premier texte est le 2 de l'article 206 du Code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2026 : « les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt, même lorsqu'elles ne revêtent pas l'une des formes visées au 1, si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 ».
Les articles 34 et 35 visent les activités commerciales, et la location meublée en fait partie.
Le second texte ne laisse aucune place au doute. Le BOFiP BOI-IS-CHAMP-10-30 énonce au paragraphe 250 qu'« une société civile qui donne en location des locaux meublés exerce une activité commerciale et doit être assujettie à l'impôt sur les sociétés en vertu du 2 de l'article 206 du CGI ».
Il ne s'agit pas d'une option ouverte au gérant : c'est un assujettissement de plein droit, qui se produit sans déclaration et sans décision des associés.
Le passage à l'impôt sur les sociétés n'est pas un simple changement de case sur un formulaire. Il transforme l'économie du montage.
Une SCI qui loue en meublé n'est pas « en LMNP ». Le statut de loueur en meublé non professionnel est réservé aux personnes physiques : il s'apprécie au niveau du foyer fiscal, avec le seuil de 23 000 € et la comparaison aux autres revenus d'activité. Une société n'a ni foyer fiscal ni revenus d'activité. Chercher à loger un LMNP dans une SCI revient donc à demander à une personne morale d'endosser un statut de particulier.
La bascule à l'IS n'est pas toujours fatale. Il existe une tolérance administrative chiffrée, et c'est elle qu'il faut connaître avant de meubler le moindre appartement détenu en société civile.
Le BOFiP BOI-IS-CHAMP-10-30 pose au paragraphe 320 que les sociétés civiles non agricoles ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés « tant que le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale n'excède pas 10 % du montant de leurs recettes totales hors taxes ». Un point de méthode à retenir : le ratio se calcule sur les recettes totales, meublé compris, et non sur les seuls loyers nus.
Une SCI qui encaisse 40 000 € de loyers nus peut donc y ajouter environ 4 400 € de loyers meublés hors taxes avant d'atteindre le seuil, puisque 4 400 € rapportés à 44 400 € de recettes totales représentent 9,9 %, soit juste sous le seuil.
Le paragraphe 330 ajoute un amortisseur pour l'année où le seuil est franchi accidentellement : la société n'est pas effectivement soumise à l'IS au titre de l'année de dépassement « si la moyenne des recettes hors taxes, de nature commerciale, réalisées au cours de l'année en cause et des trois années antérieures n'excède pas 10 % du montant moyen des recettes totales hors taxes réalisées au cours de la même période ».
Le calcul se fait donc sur quatre années glissantes, ce qui absorbe un pic isolé mais pas une dérive durable. Le même paragraphe précise que, pour une société créée depuis moins de quatre ans, la moyenne s'apprécie sur la période courue depuis sa création.
| Situation de la SCI | Recettes meublées | Régime applicable | Source |
|---|---|---|---|
| Location nue uniquement | 0 € | IR, revenus fonciers chez les associés | Art. 8 CGI |
| Meublé accessoire sous le seuil | Jusqu'à 10 % des recettes totales HT | IR maintenu par tolérance | BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320 |
| Dépassement isolé, moyenne sur 4 ans sous 10 % | Au-delà de 10 % une année | IR maintenu au titre de l'année de dépassement | BOI-IS-CHAMP-10-30, § 330 |
| Meublé durable ou principal | Au-delà de 10 % en moyenne | IS de plein droit, sans option | Art. 206, 2 CGI et BOI-IS-CHAMP-10-30, § 250 |
Beaucoup de contenus affirment qu'une option pour l'impôt sur les sociétés est définitive dès qu'elle est exercée. C'est inexact depuis la loi de finances pour 2019. Le 1 de l'article 239 du Code général des impôts prévoit que les sociétés « qui désirent renoncer à leur option notifient leur choix à l'administration avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d'impôt sur les sociétés ».
Le même texte précise qu'« en l'absence de renonciation avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d'impôt sur les sociétés du cinquième exercice suivant celui au titre duquel l'option a été exercée, l'option devient irrévocable ».
Il existe donc une fenêtre de sortie jusqu'au cinquième exercice, avec une contrepartie sévère : « en cas de renonciation à l'option, les sociétés et groupements ne peuvent plus opter à nouveau pour le régime des sociétés de capitaux ».
Attention à ne pas confondre les deux situations. Cette fenêtre concerne l'option volontaire. L'assujettissement subi du fait de la location meublée, lui, résulte de l'activité elle-même : il cesse si l'activité commerciale cesse, mais on ne « renonce » pas à un assujettissement de plein droit.
Précision de vocabulaire avant de commencer : on parle ici de l'activité de location meublée, pas du statut de loueur en meublé non professionnel, qui reste réservé aux personnes physiques. Si vous détenez déjà en société civile et que le meublé vous tente, voici la marche à suivre dans l'ordre, avant toute mise en location.
Sur Actav (actav.fr), la création d'une SCI passe par un parcours en deux temps. L'analyse LancIA est gratuit et la publication du dossier aux avocats se fait « sans paiement à cette étape ». Vient ensuite le déblocage du dossier, à 99 € HT, seul paiement versé à Actav ; les honoraires de l'avocat, réglés directement à lui, démarrent « à partir de 290 € HT ». Une option en autonomie existe, le kit de documents à 49 € HT.
Les frais légaux sont facturés à part : la page annonce 60,38 € TTC de greffe, 19,33 € TTC de registre des bénéficiaires effectifs et une annonce légale SCI de 191 € HT, soit 229,20 € TTC, ce qui porte le total des frais légaux à 308,91 € TTC, hors dépôt du capital chiffré de 0 € à 100 € selon la banque.
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Le LMNP ne coûte rien à mettre en place au sens strict : il n'y a pas de société à immatriculer, seulement une déclaration d'activité et l'obtention d'un numéro SIRET. La contrepartie annuelle est la cotisation foncière des entreprises, dont le site des impôts confirme que le loueur en meublé est redevable.
La SCI, elle, suppose une immatriculation. La fiche officielle « Quel est le coût des formalités de création d'une entreprise ? », vérifiée le 18 mars 2026, indique que pour une société civile le coût de la formalité d'immatriculation est de 60,38 €, auquel s'ajoute la déclaration des bénéficiaires effectifs pour 19,33 €. Ces deux montants sont exprimés toutes taxes comprises.
S'y ajoute l'annonce légale de constitution, dont le tarif forfaitaire 2026, pris en application de l'arrêté du 19 novembre 2025, est de 191 € hors taxes pour une SCI en France métropolitaine, et de 223 € hors taxes à La Réunion et à Mayotte. Une société civile autre qu'une SCI paie 222 € hors taxes.
| Poste | LMNP | SCI | Source |
|---|---|---|---|
| Immatriculation | Sans frais de greffe | 60,38 € TTC | Fiche F37688, vérifiée le 18/03/2026 |
| Bénéficiaires effectifs | Sans objet | 19,33 € TTC | Fiche F37688, vérifiée le 18/03/2026 |
| Annonce légale de constitution | Sans objet | 191 € HT (223 € HT à La Réunion et Mayotte) | Tarifs 2026, arrêté du 19 novembre 2025 |
| Numéro SIRET | Obligatoire | Attribué à l'immatriculation | impots.gouv.fr, location meublée |
| Cotisation foncière des entreprises | Redevable | Selon l'activité exercée | impots.gouv.fr, location meublée |
Ces montants ne s'additionnent pas tels quels : les frais de greffe et de bénéficiaires effectifs sont donnés toutes taxes comprises, l'annonce légale hors taxes. Il faut convertir avant de faire un total, faute de quoi le budget affiché est faux.
Pour une SCI créée en métropole, 191 € hors taxes d'annonce légale représentent 229,20 € toutes taxes comprises, ce qui porte l'addition à 308,91 € toutes taxes comprises avec le greffe et les bénéficiaires effectifs. Pour arbitrer avant de vous décider, Actav met en ligne un simulateur gratuit qui compare l'imposition d'une SCI à l'IR et à l'IS.
Un point que les comparatifs oublient presque toujours. Céder des parts de SCI n'est pas une opération neutre. L'article 726, I du Code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2024, taxe « à 5 % » les « cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière ».
Le 1° bis du même texte n'applique que 3 % aux « cessions, autres que celles soumises au taux mentionné au 2°, de parts sociales dans les sociétés dont le capital n'est pas divisé en actions », et encore après « un abattement égal au rapport entre la somme de 23 000 € et le nombre total de parts sociales de la société ».
Encore faut-il que la société soit à prépondérance immobilière, c'est-à-dire, selon le même 2°, que son actif soit principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France. C'est le cas courant d'une SCI : la cession de ses parts supporte alors 5 % au lieu de 3 %, et sans le bénéfice de cet abattement.
À cela s'ajoute une exigence de forme toute récente, et il faut la lire précisément car beaucoup de contenus la résument mal.
L'article 1865-1 du Code civil, créé par la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 et en vigueur depuis le 27 juin 2026, dispose qu'« à peine de nullité, la cession de parts sociales ou d'actions d'une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l'article 726 du code général des impôts, est constatée par : 1° Un acte authentique ; 2° Un acte contresigné par avocat, au sens de l'article 1374 du présent code ; 3° Dans les seuls cas où un expert-comptable est légalement habilité à le rédiger [...], un acte sous signature privée rédigé par celui-ci ». Trois voies coexistent donc, et aucune ne prime sur les autres.
Ce que le texte interdit, c'est la cession rédigée librement par les parties : la cession de parts de SCI par acte sous seing privé simple est nulle.
Vérifié par un avocat.
C'est le critère qui départage le plus souvent LMNP ou SCI, et il ne se voit qu'au moment de vendre, dix ou vingt ans plus tard.
La SCI à l'impôt sur le revenu qui loue en nu reste dans le régime des plus-values immobilières des particuliers. La fiche officielle « Impôt sur le revenu, plus-value immobilière », vérifiée le 15 avril 2026, indique que la plus-value « après déduction du ou des abattements, est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % » et que « vous devez payer des prélèvements sociaux au taux de 17,2 % ».
Les abattements pour durée de détention conduisent à une exonération d'impôt sur le revenu au-delà de vingt-deux ans de détention, et à une exonération de prélèvements sociaux au-delà de trente ans.
Le LMNP relevait du même régime jusqu'à une modification récente et lourde de conséquences.
La même fiche officielle précise désormais : « Si vous avez loué le bien en meublé en tant que loueur non professionnel, les amortissements que vous avez pu déduire sont réintégrés dans le prix d'acquisition, sous certaines conditions (pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025). » Le mécanisme figure au III de l'article 150 VB du Code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026 : le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application des i et j du 1° du I de l'article 31 ou de l'article 39 C, à l'exception de ceux qui correspondent à des dépenses déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu. Concrètement, l'économie d'impôt obtenue chaque année par l'amortissement est reprise au moment de la vente, puisque le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value diminue d'autant.
La base taxable augmente mécaniquement.
Le même texte prévoit des exclusions, et elles sont ciblées.
La minoration ne s'applique pas aux logements situés dans les résidences universitaires et les résidences-services des articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation, ni aux établissements pour personnes âgées ou handicapées mentionnés aux 6° et 7° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles, ni aux établissements délivrant des soins de longue durée mentionnés à l'article L. 6143-5 du code de la santé publique. Un investisseur en résidence gérée de ce type conserve donc l'ancien traitement.
Pour le détail du calcul côté société civile, voyez notre guide sur la plus-value immobilière en SCI.
Un comparatif écrit avant février 2025 est périmé sur ce point. Beaucoup de pages présentent encore l'amortissement du LMNP comme un gain définitif, sans reprise à la revente. Ce n'est plus exact pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025. Vérifiez toujours la date de mise à jour d'un comparatif LMNP ou SCI avant de vous appuyer dessus.
Détenir à plusieurs sans clauses d'agrément ni de sortie, c'est l'indivision par défaut — le régime que personne ne choisit. Si la SCI gagne votre arbitrage, ses statuts relèvent de l'acte sur mesure.
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Nul pour une société à prépondérance immobilière
l'acte de cession doit être contresigné par un avocat, à peine de nullité — art. 1865-1 C. civ., loi n° 2026-534 du 25 juin 2026
Le choix entre LMNP ou SCI se décide moins sur des principes que sur trois paramètres : le type de location, le nombre de personnes concernées et l'horizon de transmission. Voici les cas d'usage les plus courants, tranchés.
| Votre situation | Option la plus cohérente | Pourquoi |
|---|---|---|
| Un studio meublé, investisseur seul | LMNP | La SCI exige deux associés au minimum et ferait basculer le meublé à l'IS |
| Un immeuble loué nu, détenu en famille | SCI à l'IR | Transmission par donation de parts, imposition chez chaque associé (art. 8 CGI) |
| Meublé de tourisme non classé | LMNP, en surveillant le seuil | Micro-BIC limité à 15 000 € et abattement ramené à 30 % |
| Location meublée à plusieurs | Ni l'un ni l'autre en l'état | La SCI passe à l'IS ; la SARL de famille peut opter pour le régime des sociétés de personnes (art. 239 bis AA CGI) |
| Mélange nu et meublé accessoire | SCI à l'IR sous surveillance | Tolérance de 10 % des recettes commerciales HT (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320) |
| Objectif de revente à moyen terme | SCI à l'IR pour un bien nu | Abattements de durée conservés, sans réintégration d'amortissements |
| Objectif de transmission progressive aux enfants | SCI à l'IR | Donation de parts fractionnée et démembrement possible, ce que le bien détenu en direct ne permet pas |
Un bien détenu en direct se donne difficilement par tranches : on ne découpe pas un appartement. Des parts sociales, si. Elles se donnent par lots successifs, et se démembrent entre usufruit et nue-propriété.
L'article 1844 du Code civil organise d'ailleurs cette situation : « si une part est grevée d'un usufruit, le nu-propriétaire et l'usufruitier ont le droit de participer aux décisions collectives », le droit de vote appartenant au nu-propriétaire sauf pour les décisions relatives à l'affectation des bénéfices, où il revient à l'usufruitier.
C'est ce mécanisme, et non un quelconque avantage fiscal sur les loyers, qui justifie la plupart des SCI familiales.
Symétriquement, la sortie d'un associé est encadrée. L'article 1861 du Code civil pose que « les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés », les statuts pouvant abaisser cette exigence. Le même texte prévoit une dispense légale utile à la transmission familiale : sauf clause contraire des statuts, les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant ne sont pas soumises à agrément.
Détenir à plusieurs, c'est accepter de ne pas pouvoir sortir seul et quand on veut. Un investisseur qui privilégie la liquidité préférera le bien en direct.
Trois règles commandent tout le reste. Première règle : une société civile qui donne en location des locaux meublés exerce une activité commerciale et devient passible de l'impôt sur les sociétés de plein droit, selon le 2 de l'article 206 du Code général des impôts et le paragraphe 250 du BOFiP BOI-IS-CHAMP-10-30. Deuxième règle : cette bascule est évitée tant que les recettes commerciales hors taxes n'excèdent pas 10 % des recettes totales hors taxes, avec un lissage sur quatre années (paragraphes 320 et 330 du même BOFiP). Troisième règle : le statut de loueur en meublé non professionnel appartient aux personnes physiques, le caractère professionnel supposant, selon le 2 du IV de l'article 155 du même code, des recettes annuelles du foyer fiscal supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus d'activité de ce foyer. Deux nouveautés s'y ajoutent pour 2026. L'article 50-0 du Code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2026, fixe le plafond du micro-BIC de la location meublée d'habitation à 83 600 €, avec un abattement de 50 % et un minimum de 305 €. Et depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil impose, à peine de nullité, un acte authentique, un acte contresigné par avocat ou un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable habilité pour toute cession de parts de société à prépondérance immobilière.
Le LMNP démarre en quelques jours, la SCI en quelques semaines. Côté LMNP, la seule formalité préalable est la déclaration d'activité qui déclenche l'attribution d'un numéro SIRET, la page « Location meublée » d'impots.gouv.fr, mise à jour le 23 avril 2026, indiquant que le loueur en meublé doit accomplir certaines démarches, dont l'obtention d'un numéro SIRET. Côté SCI, le calendrier est plus long car il faut rédiger les statuts, publier l'annonce légale et déposer le dossier d'immatriculation. Un point de droit conditionne tout le reste : selon l'article 1842 du Code civil, les sociétés civiles « jouissent de la personnalité morale à compter de leur immatriculation ». Avant cette date, la SCI n'existe pas et ne peut pas acquérir de bien ; les actes conclus dans l'intervalle doivent être repris par la société une fois immatriculée. Un compromis signé trop tôt au nom d'une SCI en formation est un piège classique.
Un dossier LMNP tient en quelques pièces, un dossier SCI en une dizaine. Pour le LMNP : la déclaration de début d'activité, le bail meublé, l'inventaire du mobilier et, au régime réel, le plan d'amortissement et la liasse fiscale. Pour la SCI, l'article 1835 du Code civil impose des statuts écrits qui déterminent « outre les apports de chaque associé, la forme, l'objet, l'appellation, le siège social, le capital social, la durée de la société et les modalités de son fonctionnement ». S'y ajoutent l'attestation de parution de l'annonce légale, le justificatif de siège social, les pièces d'identité des associés, la déclaration des bénéficiaires effectifs et, le cas échéant, l'acte de nomination du gérant s'il n'est pas désigné dans les statuts. Si un époux marié sous un régime de communauté apporte des biens communs, l'article 1832-2 du Code civil impose d'en informer le conjoint et de justifier de cette information dans l'acte, sous la sanction de l'article 1427.
Le LMNP n'a pas de coût de constitution, la SCI en a un, chiffré et public. Pour une société civile, la fiche officielle sur le coût des formalités de création, vérifiée le 18 mars 2026, indique que le coût de la formalité d'immatriculation est de 60,38 €, auquel s'ajoute la déclaration des bénéficiaires effectifs pour 19,33 €. Ces deux montants sont toutes taxes comprises. L'annonce légale de constitution s'y ajoute au tarif forfaitaire de 191 € hors taxes pour une SCI depuis le 1er janvier 2026, porté à 223 € hors taxes à La Réunion et à Mayotte. Attention à ne pas additionner ces montants sans conversion, les premiers étant TTC et le dernier HT : 191 € hors taxes correspondent à 229,20 € toutes taxes comprises, soit 308,91 € toutes taxes comprises au total en métropole. Côté LMNP, le coût est récurrent plutôt qu'initial : le loueur en meublé est redevable de la cotisation foncière des entreprises, dont le montant dépend de la commune.
Cinq erreurs reviennent constamment. Meubler un logement détenu en SCI sans mesurer que la société bascule à l'impôt sur les sociétés de plein droit, sans option ni décision des associés (article 206, 2 du CGI). Croire que la SCI protège le patrimoine personnel, alors que l'article 1857 du Code civil rend les associés responsables « indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social ». Compter sur le micro-foncier alors que le BOFiP BOI-RFPI-DECLA-10 le réserve aux associés qui possèdent par ailleurs au moins un immeuble loué nu en direct. Présenter l'amortissement du LMNP comme un gain définitif, alors que le III de l'article 150 VB du Code général des impôts minore le prix d'acquisition des amortissements déduits pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025. Additionner enfin des frais de greffe exprimés TTC et une annonce légale exprimée HT pour annoncer un budget de création.
Tout dépend de qui bloque. Si le blocage vient des associés et porte sur une décision de gestion, l'article 1852 du Code civil prévoit que les décisions excédant les pouvoirs du gérant sont prises selon les statuts « ou, en l'absence de telles dispositions, à l'unanimité des associés » : sans clause de majorité, un seul associé peut paralyser la société. Si le blocage porte sur une cession de parts, l'article 1861 du Code civil exige l'agrément de tous les associés, sauf clause contraire. En cas de refus, l'article 1862 organise la suite : les associés qui souhaitent acquérir sont réputés acquéreurs à proportion de leurs parts, et le prix se fixe à dire d'expert selon l'article 1843-4 en cas de désaccord. Si vous voulez simplement partir, l'article 1869 du Code civil ouvre une voie propre à la société civile : le retrait, « dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, après autorisation donnée par une décision unanime des autres associés », voire par décision de justice pour justes motifs. Enfin, en cas de désaccord avec l'administration fiscale sur le régime applicable, la réclamation contentieuse auprès du service des impôts est le préalable obligatoire.
Pas pour le LMNP, souvent pour la SCI, obligatoirement pour certaines cessions. Le LMNP ne suppose aucun acte juridique particulier au-delà du bail et de la déclaration d'activité. La création d'une SCI n'impose pas davantage le recours à un professionnel : les statuts peuvent être rédigés par les associés eux-mêmes, l'article 1835 du Code civil exigeant seulement qu'ils soient « établis par écrit ». L'intérêt d'un avocat se situe ailleurs, dans la rédaction de l'objet social, des clauses d'agrément et de la répartition des pouvoirs, qui déterminent les blocages futurs. En revanche, l'intervention d'un professionnel est devenue obligatoire pour la sortie : depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil impose, à peine de nullité, que la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière soit constatée par « un acte authentique », « un acte contresigné par avocat, au sens de l'article 1374 » du Code civil, ou, « dans les seuls cas où un expert-comptable est légalement habilité à le rédiger », un acte sous signature privée rédigé par celui-ci. Une cession de parts de SCI par acte sous seing privé simple est nulle.
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