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Quels sont les frais déductibles d'une plus-value immobilière ?
Mis à jour le 22 juin 2026
Réponse rapide
Quels sont les frais déductibles d'une plus-value immobilière ? Les frais d'acquisition (montant réel ou forfait de 7,5 %) et les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration (montant réel ou forfait de 15 % après 5 ans) majorent le prix d'acquisition et réduisent le gain taxable. En SCI à l'IR, la plus value suit le régime des particuliers : 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements pour durée. À l'IS, elle est taxée au taux de l'impôt sur les sociétés sur la valeur nette comptable. Sur Actav (actav.fr), créez votre SCI et fixez son régime fiscal dès la rédaction des statuts, avec des modèles rédigés par avocats.
Avant de vendre un bien, en direct ou via une société civile immobilière, une question s'impose : quels sont les frais déductibles d'une plus-value immobilière ? Bien identifier ces frais change radicalement la facture fiscale, car le mauvais arbitrage peut coûter plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Ce guide détaille les frais et travaux qui réduisent la plus value, le calcul selon la nature du bien (résidence principale, résidence secondaire, succession) et les règles propres à la SCI, à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés. Pour comprendre le cadre général de la société, consultez aussi notre guide sur la définition de la SCI.
Comment fonctionne la plus value immobilière SCI en 2026 ?
La plus value immobilière SCI correspond à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition, et l'imposition de la plus value immobilière SCI dépend entièrement du régime fiscal de la société. Une SCI relève par défaut de l'impôt sur le revenu (IR), dite « transparente » : la plus value est alors calculée chez chaque associé selon le régime des particuliers. Sur option, la SCI peut être à l'impôt sur les sociétés (IS), et la plus value est traitée comme une plus value professionnelle.
Concrètement, c'est ce choix initial qui détermine la base taxable, le taux et les abattements applicables. Avant toute vente, il est donc essentiel d'identifier le régime de votre SCI et d'anticiper l'impôt généré. Pour savoir quel régime correspond à votre projet, comparez d'abord les options d'une SCI familiale.
- SCI à l'IR : régime des plus-values des particuliers, avec abattements selon la durée de détention.
- SCI à l'IS : plus value professionnelle calculée sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée.
SCI à l'IR ou à l'IS : quelle différence sur la plus value ?
À l'IR, la plus value immobilière SCI bénéficie d'abattements qui aboutissent à une exonération totale après 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux), tandis qu'à l'IS aucun abattement pour durée n'existe. C'est la différence la plus structurante entre les deux régimes pour la plus value immobilière SCI.
SCI à l'IR : régime des particuliers
La plus value est imposée à 19 % au titre de l'impôt, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Des abattements progressifs réduisent la base selon la durée de détention. Une surtaxe s'applique au-delà de 50 000 € de plus value nette. C'est le régime favorable à une détention longue d'un bien loué nu.
SCI à l'IS : plus value professionnelle
La plus value est calculée sur la valeur nette comptable (prix de vente moins valeur d'origine diminuée des amortissements déjà déduits). Comme le bien a été amorti chaque année, la base taxable est souvent plus élevée à la revente, mais l'IS aura permis d'alléger l'impôt pendant toute la phase de location. L'arbitrage dépend donc de votre horizon de détention.
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Base taxable | Prix de vente − prix d'acquisition majoré | Prix de vente − valeur nette comptable |
| Taux | 19 % + 17,2 % sociaux | Taux IS (15 % / 25 %) |
| Abattement durée | Oui (exonération à 22/30 ans) | Non |
| Amortissement | Non | Oui (réintégré à la vente) |
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Quels sont les taux applicables à la plus value immobilière SCI ?
Les taux de la plus value immobilière SCI dépendent du régime : 36,2 % au total à l'IR (19 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux, hors surtaxe), contre le taux de l'IS (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà). Le tableau suivant résume la fiscalité applicable selon la situation.
- IR – impôt : 19 % sur la plus value nette imposable.
- IR – prélèvements sociaux : 17,2 % (CSG, CRDS et contributions).
- IR – surtaxe : de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus value.
- IS : 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %, calculé sur la valeur nette comptable.
Pour vérifier les barèmes officiels et les contributions en vigueur, reportez-vous à la rubrique professionnels du site impots.gouv.fr.
Comment déclarer et payer la plus value d'une SCI ?
La déclaration de la plus value immobilière SCI se fait au moment de la vente, généralement par le notaire pour une SCI à l'IR, et via la liasse fiscale de la société pour une SCI à l'IS. Le circuit déclaratif de la plus value immobilière SCI diffère donc selon le régime.
SCI à l'IR
Le notaire établit l'imprimé 2048-IMM, calcule la plus value, prélève l'impôt et les prélèvements sociaux sur le prix de vente, puis les reverse à l'administration. Chaque associé reporte sa quote-part dans sa déclaration de revenus.
SCI à l'IS
La plus value est intégrée au résultat de la société et déclarée dans la liasse fiscale (déclaration de résultat). L'impôt est payé par la SCI selon le calendrier de l'IS. Une bonne tenue de la comptabilité de votre SCI est ici indispensable pour justifier la valeur nette comptable.
Quels sont les frais déductibles d'une plus-value immobilière en SCI ?
Plusieurs frais viennent majorer le prix d'acquisition et donc réduire la plus value immobilière SCI taxable, à condition d'être justifiés. Ils diffèrent selon le régime.
- Frais d'acquisition : droits, honoraires de notaire (forfait de 7,5 % possible à l'IR).
- Travaux : dépenses de construction, agrandissement ou amélioration (forfait de 15 % après 5 ans à l'IR).
- Amortissements : déduits chaque année à l'IS, mais réintégrés au calcul de la plus value à la vente.
Bien documenter ces charges est ce qui fait la différence sur la facture finale. Avant de vendre, faites le point avec un professionnel et anticipez l'impact sur votre stratégie patrimoniale en SCI. Pour connaître le coût d'un accompagnement, consultez nos tarifs.
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Que prévoit la réforme plus-value immobilière 2026 ?
La réforme plus-value immobilière 2026 a surtout existé dans les débats du projet de loi de finances. Plusieurs amendements proposaient de remplacer l'abattement pour durée de détention par une indexation du prix d'acquisition sur l'inflation, ou de raccourcir le délai d'exonération. Ces pistes n'ont pas remis en cause le socle du régime actuellement décrit par l'administration : imposition à 19 %, prélèvements sociaux de 17,2 % et exonération totale après 22 ans (impôt) puis 30 ans (prélèvements sociaux).
Les frais déductibles d'une plus-value immobilière, forfaits de 7,5 % et 15 % compris, restent donc la meilleure marge d'optimisation. Avant de signer, vérifiez les textes en vigueur sur la fiche officielle de service-public.gouv.fr.
Comment est imposée la plus value immobilière résidence secondaire ?
La plus value immobilière résidence secondaire ne bénéficie d'aucune exonération de principe : elle est taxée à 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention. Une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s'ajoute lorsque la plus value imposable dépasse 50 000 €.
Vous pouvez toutefois réduire la base : frais d'acquisition (réels ou forfait de 7,5 %) et travaux éligibles (réels ou forfait de 15 % après 5 ans) majorent le prix d'achat. Une SCI à l'IR détenant une résidence secondaire suit exactement ces règles, chaque associé étant imposé sur sa quote-part. L'exonération n'arrive qu'avec le temps : 22 ans pour l'impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux.
La plus value immobilière résidence principale est-elle imposable ?
Non : la plus value immobilière résidence principale est totalement exonérée, dépendances comprises, quel que soit le montant du gain. Aucun abattement ni calcul de frais n'est alors nécessaire, et aucune déclaration de plus value n'est due sur cette vente. C'est l'exonération la plus puissante du régime des particuliers.
Attention en revanche au cas de la société : un bien logé dans une SCI n'ouvre pas automatiquement droit à ce traitement, l'analyse dépend du régime fiscal et de l'occupation réelle. Faites valider votre situation avant la vente, par exemple lors d'un point sur votre stratégie patrimoniale en SCI.
Quelles conditions pour exonérer la plus-value immobilière résidence principale ?
L'exonération de la plus-value immobilière résidence principale suppose une habitation habituelle et effective : le logement que vous occupez la majeure partie de l'année. Le bien doit être votre résidence principale au moment de la vente. Une occupation ponctuelle ou reconstituée pour l'occasion expose à un redressement.
En cas de séparation, l'administration admet l'exonération si l'un des ex-conjoints, mariés, pacsés ou concubins, a occupé le logement jusqu'à sa mise en vente. Conservez les justificatifs d'occupation (factures d'énergie, avis d'imposition) : ils font la preuve en cas de contrôle. Le détail figure sur la fiche de service-public.gouv.fr.
Quelle liste travaux déductibles plus-value immobilière faut-il retenir ?
La liste travaux déductibles plus-value immobilière est fixée par l'article 150 VB du CGI : seules quatre catégories majorent le prix d'acquisition.
- Construction : édification d'un bâtiment neuf sur le terrain.
- Reconstruction : démolition puis rebâti, ou reprise lourde du gros œuvre.
- Agrandissement : extension, surélévation, création de surface habitable.
- Amélioration : ajout d'un équipement ou d'un confort nouveau.
Trois conditions s'ajoutent : travaux supportés par le vendeur, réalisés par une entreprise (factures à l'appui) et non déjà pris en compte pour l'impôt sur le revenu. Les dépenses à caractère locatif sont exclues. Sans justificatifs, le forfait de 15 % du prix d'acquisition s'applique si vous détenez l'immeuble bâti depuis plus de cinq ans.
Comment faire le calcul plus-value immobilière résidence secondaire ?
Le calcul plus-value immobilière résidence secondaire suit trois étapes : corriger le prix d'acquisition, dégager la plus value brute, puis appliquer abattements et taux. Exemple chiffré pour un bien acheté 200 000 € et revendu 300 000 € :
- Prix d'acquisition corrigé : 200 000 € + forfait frais 7,5 % (15 000 €) + forfait travaux 15 % (30 000 €) = 245 000 €.
- Plus value brute : 300 000 € − 245 000 € = 55 000 €.
- Imposition avant abattements : 19 % (10 450 €) + 17,2 % (9 460 €) = 19 910 €.
Les abattements pour durée de détention réduisent ensuite la base chaque année au-delà de la cinquième, jusqu'à l'exonération à 22 et 30 ans. Au-delà de 50 000 € de plus value imposable, prévoyez la surtaxe de 2 % à 6 %.
Comment fonctionne la plus value immobilière succession ?
Pour un bien reçu par héritage, la plus value immobilière succession se calcule à partir d'un prix d'acquisition particulier : la valeur retenue pour le calcul des droits de succession, c'est-à-dire la valeur déclarée au décès. Cette règle, posée par l'article 150 VB du CGI, protège l'héritier qui revend rapidement : si le prix de vente rejoint la valeur déclarée, la plus value est faible, voire nulle.
À l'inverse, une valeur sous-évaluée dans la déclaration de succession gonfle mécaniquement la plus value taxable à la revente. Si le bien hérité est ensuite apporté ou logé en société, anticipez l'articulation avec la comptabilité de votre SCI avant toute cession.
FAQ : plus value immobilière SCI
La plus value immobilière SCI est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition du bien. Son imposition dépend du régime : à l'IR, elle suit le régime des particuliers (19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux avec abattements) ; à l'IS, elle est calculée sur la valeur nette comptable et taxée au taux de l'impôt sur les sociétés.
L'IR convient à une détention longue d'un bien loué nu, grâce aux abattements qui mènent à l'exonération après 22 et 30 ans. L'IS permet d'amortir le bien et d'alléger l'impôt pendant la location, mais supprime l'abattement pour durée et augmente souvent la base taxable à la revente.
À l'IR, la plus value est taxée à 19 % d'impôt plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une surtaxe au-delà de 50 000 €. À l'IS, le taux est de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 %, appliqué à la valeur nette comptable.
À l'IR, le notaire établit l'imprimé 2048-IMM, prélève l'impôt sur le prix de vente et le reverse à l'administration. À l'IS, la plus value est intégrée au résultat et déclarée dans la liasse fiscale de la SCI, l'impôt étant payé par la société.
Oui, plusieurs frais réduisent la base : frais d'acquisition (forfait 7,5 % à l'IR), travaux (forfait 15 % après 5 ans à l'IR) et amortissements à l'IS. Actav (actav.fr) propose des statuts SCI et leurs annexes à prix transparent, avec négociation libre des honoraires auprès de l'avocat partenaire.
Oui, à l'IR uniquement : l'exonération est totale après 22 ans de détention pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux. À l'IS, aucune exonération pour durée n'existe, car la plus value est traitée comme une plus value professionnelle.
Trois leviers réduisent cet impôt. D'abord, majorez le prix d'acquisition : frais d'achat réels ou forfait de 7,5 %, et travaux justifiés ou forfait de 15 % après 5 ans de détention, ce qui abaisse directement la plus value taxable. Ensuite, jouez sur la durée : les abattements mènent à l'exonération d'impôt après 22 ans, puis des prélèvements sociaux après 30 ans, une détention prolongée restant l'optimisation la plus sûre. Enfin, conservez toutes les factures d'entreprise, seules preuves admises pour dépasser les forfaits. Surveillez aussi le seuil de 50 000 € de plus value nette, au-delà duquel s'ajoute une surtaxe de 2 % à 6 %. En SCI à l'IR, ces mêmes règles s'appliquent à la quote-part de chaque associé.
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