Gestion locative : ce qu'il faut savoir en 2026

Gestion locative définition : que retient exactement la loi ?

Il n'existe pas d'article qui commence par « la gestion locative est… ». Le droit français procède autrement : il nomme l'activité et il la réglemente. L'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, la loi Hoguet, ouvre par une phrase qui fixe son champ : ses dispositions « s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui ». Suit une liste numérotée. Le 6° tient en deux mots : « La gestion immobilière ». C'est sous cet intitulé que la loi range ce que le public appelle gestion locative.

Définition gestion locative : les trois conditions posées par le texte

Retenez les trois conditions de ce chapeau, car elles décident de tout le reste. L'activité doit être habituelle, porter sur le bien d'autrui, et elle est visée même à titre accessoire. Un propriétaire qui administre son propre appartement n'entre donc pas dans la loi Hoguet : il gère son bien, pas celui d'un autre. En revanche, celui qui gère habituellement le bien d'un tiers relève de la carte professionnelle prévue par l'article 3 de la même loi, avec ses conditions d'aptitude professionnelle, de garantie financière et d'assurance de responsabilité civile professionnelle.

Concrètement, la gestion locative recouvre les actes de la vie d'un bail. Le tableau ci-dessous les classe selon le texte qui les commande, ce qui permet de voir d'un coup d'œil ce qui est une obligation légale et ce qui est une simple prestation contractuelle.

Mandat de gestion locative : que faut-il savoir avant de signer ?

Le mandat est l'acte qui transfère le pouvoir d'agir. Sa définition de base est restée inchangée depuis 1804. L'article 1984 du code civil énonce que « le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom », et ajoute que « le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire ». Le propriétaire est le mandant, le gestionnaire est le mandataire, et les actes du second engagent le premier.

Quand le mandataire est un professionnel, l'écrit n'est plus une précaution : c'est une condition d'exercice. L'article 64 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa version en vigueur depuis le 20 octobre 2016, autorise le titulaire de la carte « Gestion immobilière » à recevoir « des sommes représentant des loyers, charges, indemnités d'occupation, prestations, cautionnements, avances sur travaux », puis pose la condition : « il doit détenir un mandat écrit qui précise l'étendue de ses pouvoirs et qui l'autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l'occasion de la gestion dont il est chargé ». Une agence qui encaisse vos loyers sans mandat écrit vous autorisant expressément à cela agit hors du cadre du décret.

Mandat gestion locative : le numéro de registre se vérifie en dix secondes

Il existe un contrôle simple et rarement fait. L'article 65 du décret n° 72-678 impose au professionnel de tenir « un registre des mandats, conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l'économie, sur lequel les mandats prévus à l'article précédent sont mentionnés par ordre chronologique ». Le texte poursuit : « Le numéro d'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat qui reste en la possession du mandant. » Autrement dit, votre exemplaire doit porter un numéro. S'il n'en porte aucun, posez la question avant de signer. Le registre doit être « à l'avance, coté sans discontinuité et relié », et il peut être tenu sous forme électronique dans les conditions des articles 1365 et suivants du code civil.

Un mandat de gestion future se signe-t-il pour un bien pas encore loué ?

Oui, et c'est une situation courante : on confie à un gestionnaire un logement encore vide, en construction ou dont le locataire n'est pas trouvé. Rien dans le décret n'exige qu'un bail soit en cours pour qu'un mandat de gestion soit valable. Le mandat porte sur l'administration du bien, et l'article 1984 du code civil se satisfait d'un pouvoir donné « de faire quelque chose ». Deux points appellent une attention particulière dans ce cas. D'abord, l'étendue des pouvoirs doit couvrir la recherche du locataire et la signature du bail si vous voulez que le mandataire les accomplisse, puisque l'article 64 impose de préciser cette étendue. Ensuite, l'article 66 du décret interdit toute rémunération qui ne serait pas prévue à l'acte : « Le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination. » Un mandat signé pour un bien vacant doit donc dire ce qui se passe, et ce qui se facture, tant qu'aucun loyer ne rentre.

Contrat de gestion locative : quelles clauses doivent y figurer ?

Mandat et contrat de gestion locative désignent le même document : le mot « contrat » insiste sur son contenu, le mot « mandat » sur le pouvoir qu'il donne. Ce contenu n'est pas laissé à la seule liberté des parties. Le I de l'article 6 de la loi Hoguet, en vigueur depuis le 1er octobre 2016, exige que les conventions relatives aux opérations des 1° à 6° de son article 1er, ce qui inclut la gestion immobilière, soient rédigées par écrit et précisent les autorisations de recevoir des sommes, les modalités de la reddition de compte et les conditions de détermination de la rémunération. Le décret de 1972 en tire les conséquences pratiques.

La dernière ligne mérite d'être lue deux fois. L'article 78 du décret n° 72-678 vise le mandat « assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale », ou celui qui comporte « une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire ». Une telle clause « ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant ». Elle doit être « mentionnée en caractères très apparents » et « ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser ». Trois conditions cumulatives, et une seule qui manque suffit à priver la clause d'effet.

Une précision de périmètre s'impose ici, car elle est presque toujours passée sous silence. L'article 78 figure dans la section I du chapitre VII du décret, intitulée « Les conventions relatives aux opérations de l'article 1er (1° à 5°) de la loi du 2 janvier 1970 susvisée », c'est-à-dire les mandats de transaction et de mise en location. La gestion immobilière, elle, est le 6° de cet article 1er et relève du chapitre VI du décret, celui des articles 64 à 66 vus plus haut. Autrement dit, la lettre de l'article 78 ne vise pas le mandat de gestion pris isolément : elle s'applique à la mission de mise en location lorsque le mandat en comporte une, ce qui est fréquent puisque beaucoup d'agences réunissent les deux missions dans un même document. Vérifiez donc d'abord ce que votre mandat couvre, mission par mission.

Comptabilité gestion locative : à quoi oblige la reddition de comptes ?

C'est le point le plus concret pour un bailleur, et le plus souvent négligé. L'article 66 du décret n° 72-678 pose une périodicité minimale en une phrase : « Le mandat précise les conditions de la reddition de comptes qui doit intervenir au moins tous les ans. » Deux enseignements. Le rythme annuel est un plancher, pas une norme : la plupart des mandats prévoient un compte rendu mensuel ou trimestriel, et rien ne l'interdit. Et ce sont les conditions de cette reddition qui doivent figurer au contrat, donc sa forme, sa périodicité et son contenu.

Cette obligation comptable n'est pas propre aux professionnels de l'immobilier : elle découle du mandat lui-même. L'article 1991 du code civil énonce que « le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ». Un gestionnaire qui ne rend pas de compte n'exécute pas son mandat.

Ce qu'un compte de gestion doit permettre de reconstituer

La tenue de la comptabilité de gestion locative sert deux usages distincts : contrôler le mandataire, et remplir sa déclaration de revenus fonciers. Un compte de gestion utile fait apparaître, ligne par ligne et pour chaque lot :

• Les loyers appelés et les loyers réellement encaissés, avec la date de chaque encaissement. L'écart entre les deux colonnes est le seul indicateur fiable d'un impayé naissant.
• Les charges récupérables et les charges non récupérables, séparées. La quittance de l'article 21 de la loi de 1989 doit d'ailleurs porter « le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges », et l'article 23 de la même loi prévoit que les charges locatives « peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle ».
• Le dépôt de garantie, encaissé à l'entrée et conservé jusqu'à la sortie, qui n'est ni un loyer ni un produit : il reste dû au locataire.
• Les honoraires du mandataire, prélevés sur les sommes encaissées, avec leur base de calcul.
• Les travaux et interventions, avec les factures correspondantes, seule pièce qui justifiera une déduction fiscale.

Un exemple chiffré rend la mécanique lisible. Pour un appartement loué 800 € hors charges, avec 100 € de provisions pour charges et des honoraires de gestion de 7 % des sommes encaissées, le compte mensuel fait apparaître 900 € encaissés, 63 € d'honoraires prélevés, et un reversement de 837 € au propriétaire. Ce taux de 7 % est ici une simple hypothèse de calcul : aucun texte ne fixe de pourcentage, il dépend du mandat signé.

Mandat de gestion locative obligations du mandataire : de quoi répond-il ?

Le mandataire n'a pas seulement des tâches : il a une responsabilité, et elle est plus large que ce que beaucoup de bailleurs imaginent. L'article 1992 du code civil tient en une phrase décisive : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. » Il n'est donc pas nécessaire de démontrer une intention de nuire. Une simple faute de gestion suffit. Le même article ajoute une nuance qui, en pratique, joue contre le professionnel rémunéré : la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.

Le tableau ci-dessous rassemble les obligations principales et le texte qui les fonde, ce qui permet de savoir sur quel terrain se placer en cas de litige.

Faute du mandataire de gestion locative : les cas les plus fréquents

Aucune liste officielle ne recense les fautes de gestion, parce que l'appréciation dépend toujours du dossier. En revanche, les textes ci-dessus désignent des manquements caractérisés, faciles à établir parce qu'ils se prouvent par une pièce ou par son absence.

• Ne pas rendre de compte pendant plus d'un an. Le manquement est objectif : l'article 66 impose une reddition au moins annuelle.
• Laisser courir un impayé sans réagir. Le retard de mise en œuvre a un coût, puisque l'article 24, I, de la loi n° 89-462 ne fait produire effet à la clause résolutoire que six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Chaque mois perdu avant ce commandement est un mois de dette supplémentaire.
• Restituer tardivement le dépôt de garantie, ce qui déclenche la majoration de 10 % du loyer mensuel en principal par période mensuelle commencée en retard, prévue par l'article 22 de la loi de 1989.
• Prélever des honoraires non prévus au mandat, en contradiction directe avec la seconde phrase de l'article 66.
• Encaisser des loyers sans mandat écrit autorisant expressément l'encaissement, hypothèse visée par l'article 64 du décret.

Le premier réflexe utile n'est pas la mise en demeure, c'est la demande écrite de comptes, avec la liste des pièces attendues. Elle fixe la date à laquelle vous avez réclamé, et elle transforme une insatisfaction en manquement daté. La garantie financière exigée par l'article 3 de la loi Hoguet prend ensuite tout son sens : elle existe précisément pour couvrir les fonds détenus pour le compte d'autrui.

Résilier mandat de gestion locative avant terme : est-ce possible ?

Oui, et par des voies qu'il ne faut pas confondre. La première est le droit commun du mandat, ouverte au propriétaire quel que soit le contrat. La deuxième tient aux clauses du mandat lui-même. La troisième, celle de l'article 78 du décret, vise les mandats portant sur les opérations 1° à 5° de la loi Hoguet, donc la mise en location plutôt que la gestion prise isolément.

La révocation du mandant, principe du code civil

L'article 2004 du code civil est d'une brièveté rare : « Le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble et contraindre, s'il y a lieu, le mandataire à lui remettre soit l'écrit sous seing privé qui la contient, soit l'original de la procuration, si elle a été délivrée en brevet, soit l'expédition, s'il en a été gardé minute. » Le propriétaire peut donc mettre fin au mandat. Une réserve importante s'impose toutefois : révoquer n'est pas gratuit par principe. Si le contrat prévoit une clause pénale ou une indemnité de rupture, elle s'applique selon ses propres termes ; quand le mandat comporte aussi une mission de mise en location, le plafond de l'article 78 du décret joue pour cette mission, sans jamais dépasser le montant des honoraires stipulés au mandat pour l'opération à réaliser. Le mandataire dispose de son côté d'une faculté symétrique : l'article 2007 du code civil lui permet de renoncer au mandat en notifiant sa renonciation au mandant, à charge pour lui d'indemniser le mandant si cette renonciation lui cause un préjudice, sauf s'il ne pouvait continuer sans subir lui-même un préjudice considérable.

Les trois mois de l'article 78 : à quels mandats s'appliquent-ils vraiment ?

C'est la règle la plus utile, et la plus mal citée. Le deuxième alinéa de l'article 78 du décret n° 72-678 dispose : « Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre partie quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. » Trois précisions décident de son application.

• L'article 78 relève de la section consacrée aux opérations 1° à 5° de l'article 1er de la loi Hoguet, celles de la transaction et de la mise en location. La gestion immobilière est le 6°, traité aux articles 64 à 66 du décret. Un mandat de gestion pur n'est donc pas, par sa lettre, régi par cet alinéa ; un mandat mixte, qui confie aussi la recherche du locataire et la signature du bail, l'est pour cette mission.
• « Une telle clause » renvoie au premier alinéa, c'est-à-dire à la clause d'exclusivité, à la clause pénale ou à la clause d'honoraires dus même si l'opération se conclut sans l'intermédiaire. Un mandat sans aucune de ces clauses n'est pas régi par cet alinéa : sa durée et sa résiliation suivent alors le contrat et le code civil.
• Le délai de trois mois court « à compter de sa signature », pas de chaque reconduction. Passé ce cap, la dénonciation est ouverte « à tout moment », des deux côtés, avec quinze jours de préavis au minimum et une lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le troisième alinéa réserve toutefois trois hypothèses où cette faculté ne joue pas, dont la vente d'immeuble par lots et la location par fractions de locaux commerciaux d'un même ensemble.

Résiliation mandat de gestion locative sans locataire : est-ce possible ?

Un bien vacant ne crée aucun régime particulier de résiliation, et c'est la réponse à une question fréquente. Le mandat porte sur l'administration du bien, pas sur l'existence d'un bail : ni l'article 78 du décret ni l'article 2004 du code civil ne subordonnent la rupture à la présence d'un locataire. Le mandat s'arrête donc selon ses propres règles, sans qu'il faille attendre un départ ou une entrée dans les lieux. Le point à vérifier est ailleurs, dans la clause de rémunération : si le contrat prévoit un forfait minimum ou une indemnité indépendante des loyers encaissés, elle reste due tant que le mandat court, et le plafond de l'article 78 ne la limite que pour la part du mandat consacrée à la mise en location.

Loi Chatel mandat de gestion : que prévoit exactement le texte ?

Le nom circule beaucoup, souvent sans le texte. « Loi Chatel » désigne, en matière de reconduction tacite, la règle aujourd'hui codifiée à l'article L. 215-1 du code de la consommation, en vigueur depuis le 18 août 2022. Son premier alinéa est précis : « Pour les contrats de prestations de services conclus pour une durée déterminée avec une clause de reconduction tacite, le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit, par lettre nominative ou courrier électronique dédiés, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu'il a conclu avec une clause de reconduction tacite. » Le texte ajoute que cette information « mentionne, dans un encadré apparent, la date limite de non-reconduction ».

La sanction est la partie qui intéresse le bailleur. Le deuxième alinéa dispose que « lorsque cette information ne lui a pas été adressée conformément aux dispositions du premier alinéa, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction ». Le troisième organise le remboursement : les avances effectuées après la dernière date de reconduction « sont dans ce cas remboursées dans un délai de trente jours à compter de la date de résiliation, déduction faite des sommes correspondant, jusqu'à celle-ci, à l'exécution du contrat ».

Loi Chatel résiliation mandat de gestion : un propriétaire bailleur est-il protégé ?

C'est la vraie question, et elle se tranche sur les définitions. L'article liminaire du code de la consommation, en vigueur depuis le 24 avril 2024, définit le consommateur comme « toute personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole », et le non-professionnel comme « toute personne morale qui n'agit pas à des fins professionnelles ». L'article L. 215-3 du code de la consommation, en vigueur depuis le 1er juillet 2016, élargit ensuite le champ en une ligne : « Les dispositions du présent chapitre sont également applicables aux contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels. »

Deux conséquences pratiques en découlent. Un particulier qui confie la gestion de son logement locatif à une agence agit en principe hors du cadre d'une activité commerciale ou libérale : il entre dans la définition du consommateur, et la protection de l'article L. 215-1 a vocation à jouer. Une société civile immobilière qui n'agit pas à des fins professionnelles relève, elle, de la catégorie du non-professionnel visée par l'article L. 215-3. En revanche, un bailleur qui exerce une activité professionnelle de location sort de ces deux définitions. Cette qualification s'apprécie au cas par cas : quand l'enjeu financier est significatif, elle mérite d'être vérifiée sur les termes exacts de votre contrat avant de s'en prévaloir.

Vente du bien ou changement de gestionnaire : que devient le mandat ?

Deux situations très proches dans l'esprit du bailleur, très différentes en droit. Dans les deux cas, une règle constante : le bail ne bouge pas.

Résiliation mandat de gestion locative en cas de vente

Vendre le bien ne met pas fin au mandat par le seul effet de la vente : il faut le résilier, selon les règles vues plus haut, c'est-à-dire la révocation de l'article 2004 du code civil et, si le mandat couvre aussi la mise en location avec une clause d'exclusivité ou pénale, la dénonciation de l'article 78 du décret avec ses quinze jours de préavis. Un mandat qu'on oublie de dénoncer continue de courir, et ses honoraires avec lui.

Le locataire, lui, est protégé. L'article 1743 du code civil énonce que « si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine ». Le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire. Le second alinéa du même article réserve une hypothèse qu'il faut avoir lue : l'acquéreur « peut, toutefois, expulser le locataire de biens non ruraux s'il s'est réservé ce droit par le contrat de bail ». C'est donc dans le bail que se vérifie l'existence d'une telle réserve, avant de considérer la question comme close. Une conséquence comptable en découle, souvent source de litige : selon le dernier alinéa de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, « en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur », et « toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation ». Le dépôt de garantie détenu par le gestionnaire doit donc être transmis, et son sort réglé dans l'acte de vente.

Changement de gestion locative en cours de bail

Changer d'agence pendant qu'un locataire occupe les lieux est parfaitement possible, et cela ne modifie ni le bail ni sa durée. Le locataire n'a pas à donner son accord, parce que son cocontractant reste le propriétaire : le gestionnaire n'est qu'un mandataire agissant « pour le mandant et en son nom », selon les termes de l'article 1984 du code civil. Quatre points appellent une vigilance particulière lors du passage de relais.

• Informer le locataire par écrit du nouveau destinataire du loyer, avec la date de prise d'effet et les nouvelles coordonnées bancaires. Sans cette information, un loyer versé à l'ancien mandataire reste un loyer payé de bonne foi.
• Faire transférer le dépôt de garantie, en le distinguant clairement des loyers dans le solde de clôture du compte de gestion. Il reste dû au locataire et suit le bien.
• Obtenir la reddition de comptes de sortie, avec l'état des impayés et des procédures en cours. C'est l'application de l'article 66 du décret, dont l'obligation n'a pas de raison de disparaître au moment où le mandat s'arrête.
• Récupérer le dossier complet : bail signé et avenants, états des lieux d'entrée, attestations d'assurance du locataire, diagnostics, quittances émises, justificatifs de charges des trois derniers exercices.

La continuité de la quittance mérite une mention à part. L'obligation de l'article 21 de la loi n° 89-462 vise « le bailleur ou son mandataire » : elle ne s'interrompt pas au changement de gestionnaire, et elle reste gratuite, puisque « aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire ».

Modèle tableau gestion locative gratuit : où trouver le bon document ?

Un bailleur qui gère seul cherche d'abord un tableau de suivi. Aucun modèle officiel n'existe : ni la loi de 1989 ni le décret de 1972 n'imposent de format de tableau au propriétaire qui administre son propre bien. Le seul modèle fixé par arrêté est celui du registre des mandats de l'article 65, et il s'impose au professionnel, pas au bailleur. Vous êtes donc libre du support, tableur ou logiciel, à condition qu'il restitue les informations que la loi rend exigibles.

Voici les colonnes qu'un tableau de suivi doit contenir pour être utile, chacune rattachée à ce qu'elle permet de justifier.

Le document qui compte le plus n'est toutefois pas le tableau : c'est le bail lui-même, puisque c'est lui qui fixe le loyer, les charges, le dépôt de garantie et la clause résolutoire que le tableau se contente de suivre.