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Fiscalité SCPI SCI IS : comment ça fonctionne en 2026 ?
Mis à jour le 23 juin 2026
Réponse rapide
La fiscalité SCPI SCI IS dépend du régime de la société. À l'IR, les revenus de SCPI sont des revenus fonciers imposés au barème + 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, la SCI est taxée à 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %, avec amortissement. Sur Actav (actav.fr), créez votre SCI et fixez son régime fiscal dès les statuts.
Détenir des parts de SCPI à travers une société civile immobilière soulève une question décisive : à quel régime fiscal soumettre les revenus ? La réponse oriente toute la rentabilité du placement. La fiscalité SCPI SCI IS n'est jamais neutre : le choix entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés change la base imposable, le taux et la déductibilité des charges.
Ce guide détaille la fiscalité SCPI SCI IS étape par étape : fonctionnement, taux, déclaration et charges déductibles. Pour le cadre général, consultez aussi notre article sur la SCI familiale.
Comment fonctionne la fiscalité SCPI SCI IS en 2026 ?
La fiscalité SCPI SCI IS dépend du régime fiscal de la société qui détient les parts de SCPI : impôt sur le revenu par défaut, ou impôt sur les sociétés sur option. C'est ce choix qui détermine la base imposable, le taux et la déductibilité des charges.
Une société civile immobilière qui investit dans des SCPI perçoit des revenus distribués, juridiquement assimilés à des revenus fonciers. Pour comprendre le cadre général de la société avant de l'arbitrer, consultez notre guide sur la définition de la SCI. La fiscalité SCPI SCI IS se lit donc toujours à la lumière de ce régime initial.
- SCI à l'IR : revenus fonciers imposés chez les associés au barème + 17,2 % de prélèvements sociaux.
- SCI à l'IS : bénéfice imposé dans la société à 15 % puis 25 %, avec amortissement possible.
SCI à l'IR ou à l'IS : quelle différence ?
À l'IR, la SCI est transparente et chaque associé est imposé sur sa quote-part de revenus fonciers ; à l'IS, c'est la société qui paie l'impôt et qui peut amortir. La fiscalité SCPI SCI IS bascule donc complètement selon ce régime.
SCI à l'IR : transparence fiscale
Les revenus de SCPI remontent directement chez les associés comme revenus fonciers. Le régime micro-foncier (abattement de 30 %) s'applique si les revenus fonciers totaux du foyer restent sous 15 000 € par an ; au-delà, le régime réel devient obligatoire et permet de déduire les charges réelles.
SCI à l'IS : capitalisation
À l'IS, la société déduit l'amortissement du bien et ses charges, ce qui réduit fortement le résultat imposable pendant la phase de capitalisation. En contrepartie, les distributions aux associés sont imposées comme des dividendes, et la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable.
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Nature du revenu | Revenus fonciers (associés) | Bénéfice de la société |
| Taux | Barème IR + 17,2 % sociaux | 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 % |
| Amortissement | Non | Oui |
| Micro-foncier | Oui (< 15 000 €/an) | Non |
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Quels sont les taux applicables à la fiscalité SCPI SCI IS ?
Les taux dépendent du régime : barème progressif de l'IR plus 17,2 % de prélèvements sociaux à l'IR, contre 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 % à l'IS. Le détail de la fiscalité SCPI SCI IS figure ci-dessous.
- IR – revenus fonciers : barème progressif selon votre tranche marginale.
- IR – prélèvements sociaux : 17,2 % (CSG, CRDS et contributions).
- IS – petites SCI : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice imposable.
- IS – au-delà : 25 % sur la fraction supérieure.
Pour vérifier les barèmes officiels et la définition des revenus fonciers, reportez-vous à la rubrique consacrée à la société civile immobilière sur impots.gouv.fr.
Comment déclarer et payer ?
La déclaration de la fiscalité SCPI SCI IS dépend du régime : déclaration de revenus des associés à l'IR, liasse fiscale de la société à l'IS. Le circuit déclaratif diffère donc nettement.
SCI à l'IR
Chaque associé reporte sa quote-part de revenus fonciers sur la déclaration n° 2042, au micro-foncier ou au régime réel. La SCI dépose par ailleurs une déclaration de résultats n° 2072.
SCI à l'IS
La SCI à l'IS dépose une liasse fiscale et acquitte l'impôt sur les sociétés. Une comptabilité rigoureuse est indispensable : appuyez-vous sur notre guide sur la comptabilité d'une SCI.
Quelles charges sont déductibles ?
Plusieurs charges réduisent la base imposable, à condition d'être justifiées, et la liste s'élargit à l'IS. La fiscalité SCPI SCI IS récompense une bonne tenue des justificatifs.
- Intérêts d'emprunt : déductibles des revenus fonciers à l'IR comme du résultat à l'IS.
- Frais de gestion : commissions, frais bancaires et honoraires.
- Amortissement : réservé à l'IS, il diminue le résultat imposable année après année.
Bien documenter ces charges fait la différence sur la facture finale. Pour anticiper l'impact sur votre stratégie, comparez les avantages et les inconvénients d'une SCI et consultez nos tarifs.
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FAQ : fiscalité SCPI SCI IS
La fiscalité SCPI SCI IS combine deux logiques. Les revenus de SCPI perçus par une SCI à l'IR sont des revenus fonciers, imposés au barème de l'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Sur option à l'IS, la société est imposée à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 % au-delà, et les distributions deviennent des dividendes.
À l'IR, la SCI est transparente : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers. À l'IS, la SCI paie l'impôt sur les sociétés et peut amortir, ce qui réduit le résultat imposable pendant la phase de capitalisation, mais l'imposition se déclenche de nouveau lors des distributions ou de la revente.
À l'IR, les revenus fonciers issus des SCPI suivent le barème progressif plus 17,2 % de prélèvements sociaux ; le micro-foncier (abattement de 30 %) s'applique si les revenus fonciers totaux restent inférieurs à 15 000 € par an. À l'IS, le taux est de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %.
À l'IR, vous reportez votre quote-part de revenus fonciers sur la déclaration n° 2042 (rubrique revenus fonciers), au régime micro-foncier ou réel. À l'IS, la SCI dépose une liasse fiscale et paie l'impôt sur les sociétés selon son calendrier.
Oui, à l'IR les intérêts d'emprunt, frais de gestion et travaux sont déductibles des revenus fonciers ; à l'IS s'ajoute l'amortissement du bien. Actav (actav.fr) propose des statuts SCI et leurs annexes à prix transparent, avec négociation libre des honoraires auprès de l'avocat partenaire.
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