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Offre d'achat ferme : validité d'une offre signée, durée, silence du vendeur, conditions suspensives et refus d'une offre trop basse, par avocat.
Une offre d'achat ferme est une proposition écrite par laquelle un acheteur s'engage à acquérir un bien à un prix qu'il fixe lui-même. Elle engage celui qui la signe : l'article 1114 du code civil définit l'offre comme celle qui « comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation ». Sa validité dure le délai que l'acheteur y a inscrit, en général une à deux semaines selon la fiche officielle service-public.gouv.fr ; passé ce délai sans réponse, elle devient caduque (article 1117 du code civil). Le silence du vendeur ne vaut jamais acceptation (article 1120). Si le vendeur accepte l'offre telle quelle, la vente est juridiquement formée dès l'accord sur la chose et sur le prix (article 1583), mais l'acquéreur non professionnel d'un logement conserve ensuite dix jours pour se rétracter, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'avant-contrat (article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation). Aucune somme d'argent ne doit être versée au stade de l'offre : « le versement d'une somme d'argent rend l'offre d'achat nulle ».
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.Le mot « ferme » ne vient pas du code civil : c'est le vocabulaire des agences et des annonces. Il traduit pourtant une réalité juridique exacte. Une offre d'achat ferme est une offre au sens de l'article 1114 du code civil, c'est-à-dire une proposition complète qui exprime « la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation ». À l'opposé se trouve la simple marque d'intérêt, que le même texte range en « invitation à entrer en négociation » et qui n'engage personne.
Toute la difficulté tient à cette dissymétrie : l'offre lie l'acheteur avant de lier le vendeur. Beaucoup de candidats acquéreurs signent une offre en pensant réserver un bien, sans mesurer qu'ils viennent de s'engager sur un prix. Beaucoup de vendeurs, à l'inverse, croient qu'accepter une offre les laisse encore libres, alors que leur signature forme la vente. Ce guide reprend le parcours dans l'ordre : la définition et la portée de l'engagement, la validité d'une offre signée, le délai pendant lequel elle tient, l'absence de réponse du vendeur, les effets de l'acceptation, les conditions suspensives et leur liste, le refus d'une offre jugée trop basse, et le cas particulier de la location avec option d'achat. Chaque règle citée renvoie au texte en vigueur sur Légifrance ou à la fiche officielle de l'administration.
Le point de départ tient en une phrase du code civil. L'article 1114 dispose que « l'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation ». Une offre d'achat ferme est donc une offre qui remplit ces deux conditions cumulatives : elle contient tout ce qu'il faut pour former la vente, et elle exprime un engagement, pas une simple curiosité.
La fiche officielle « Qu'est-ce qu'une offre d'achat d'un bien immobilier ? » de service-public.gouv.fr, vérifiée le 23 mai 2025, décrit la démarche en termes concrets : « Si vous êtes intéressé par un bien immobilier que vous venez de visiter, vous pouvez soumettre au vendeur une offre d'achat dans laquelle vous exprimez votre intention d'acheter à des conditions que vous fixez vous-même. » Elle ajoute que l'offre « prend en général la forme d'une lettre que vous envoyez au vendeur ou à l'agent immobilier par courrier RAR ou par mail ».
Deux conséquences pratiques en découlent, et ce sont elles qui font toute la différence dans un dossier.
| Élément | Ce que cela produit | Texte |
|---|---|---|
| Désignation du bien et prix proposé | Éléments essentiels du contrat envisagé : sans eux, pas d'offre au sens juridique | Art. 1114 C. civ. |
| Volonté d'être lié en cas d'acceptation | Fait basculer la proposition d'« invitation à négocier » à « offre » | Art. 1114 C. civ. |
| Délai de validité inscrit dans l'offre | Verrouille la période pendant laquelle l'offre ne peut plus être retirée | Art. 1116 et 1117 C. civ. |
| Conditions suspensives énoncées | Subordonne l'engagement à des événements futurs, dont l'obtention du prêt | Art. L. 313-41 C. consom. |
| Aucune somme versée | Règle posée par l'administration : « le versement d'une somme d'argent rend l'offre d'achat nulle » | Fiche service-public F2753 |
Ne versez rien au moment de l'offre. La fiche service-public F2753 est catégorique : « Il est interdit de verser un acompte au vendeur. Le versement d'une somme d'argent rend l'offre d'achat nulle. » Le dépôt de garantie, lui, intervient plus tard, à la signature de l'avant-contrat, et il est séquestré chez le notaire ou l'agent immobilier. Un professionnel qui réclame un chèque « pour bloquer le bien » au stade de l'offre sort du cadre.
Une offre d'achat signée est valable dès lors qu'elle est écrite, qu'elle identifie le bien, qu'elle chiffre un prix et qu'elle est parvenue à son destinataire. À partir de là, le code civil déroule un mécanisme en trois temps qu'il faut connaître, parce qu'il détermine le moment exact où l'acheteur perd la main.
L'article 1115 du code civil est bref : l'offre « peut être librement rétractée tant qu'elle n'est pas parvenue à son destinataire ». La fiche service-public le traduit dans les mêmes termes : « Vous pouvez vous rétracter, c'est-à-dire revenir sur votre décision, tant que le vendeur n'a pas reçu votre offre. » Une offre envoyée par courrier recommandé et rattrapée par un courriel d'annulation reçu avant elle ne produit donc aucun effet.
C'est le cœur de la validité d'une offre d'achat signée. L'article 1116 pose que l'offre « ne peut être rétractée avant l'expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, l'issue d'un délai raisonnable ». Le même texte précise la sanction, et elle mérite d'être lue attentivement : « La rétractation de l'offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat. Elle engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l'obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat. »
Autrement dit, l'acheteur qui se rétracte trop tôt n'est pas contraint d'acheter : le contrat ne se forme pas. Mais il peut devoir réparer le préjudice causé au vendeur, sans que cette réparation puisse couvrir le bénéfice que le vendeur attendait de la vente. C'est une responsabilité limitée, pas une exécution forcée.
Dès que le vendeur accepte l'offre dans ses termes, l'article 1583 du code civil s'applique : la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ». L'acheteur ne peut alors plus revenir en arrière au titre de son offre. Sa porte de sortie change de nature : elle devient le délai de rétractation de dix jours de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, ouvert à « l'acquéreur non professionnel » d'un immeuble « à usage d'habitation », et qui court « à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'acte ».
| Moment | L'acheteur peut-il se retirer ? | Le vendeur peut-il se retirer ? | Texte |
|---|---|---|---|
| Offre envoyée, pas encore reçue | Oui, librement | Sans objet : il n'a rien signé | Art. 1115 C. civ. |
| Offre reçue, délai en cours | Non sans risque : rétractation fautive, réparation possible | Oui, il refuse ou ne répond pas | Art. 1116 C. civ. |
| Délai expiré sans réponse | Sans objet : l'offre est caduque | Sans objet : il ne peut plus l'accepter | Art. 1117 C. civ. |
| Offre acceptée telle quelle | Non au titre de l'offre : la vente est formée | Non : il s'est engagé à vendre | Art. 1583 C. civ. |
| Après notification de l'avant-contrat (logement) | Oui, 10 jours sans motif ni pénalité, à compter du lendemain de la première présentation | Non : aucun droit symétrique | Art. L. 271-1 CCH |
Le délai de rétractation ne profite qu'à l'acheteur, et seulement pour un logement. L'article L. 271-1 vise « l'acquéreur non professionnel » d'un immeuble « à usage d'habitation ». Le vendeur ne dispose d'aucun droit équivalent, et un acquéreur professionnel en est exclu. C'est une différence structurelle que beaucoup de vendeurs découvrent trop tard.
Aucune loi ne fixe de durée chiffrée pour une offre d'achat immobilière. Le code civil renvoie à deux repères successifs, et la pratique comble le reste. L'article 1117 énonce que « l'offre est caduque à l'expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l'issue d'un délai raisonnable ». Il ajoute deux causes de caducité que l'on oublie souvent : l'offre l'est « également en cas d'incapacité ou de décès de son auteur, ou de décès de son destinataire ».
La règle pratique est donc simple. Si l'offre indique une durée, c'est cette durée qui s'impose. Si elle n'en indique aucune, le juge apprécie ce qui constitue un délai raisonnable au regard des circonstances, ce qui crée une incertitude que rien n'oblige à subir : mieux vaut toujours écrire le délai. La fiche service-public F2753 donne le repère du marché : « La durée de validité de l'offre est en général de quelques jours (1 à 2 semaines). Passé ce délai, si le vendeur n'a pas accepté l'offre, elle est “caduque”. »
| Situation | Durée applicable | Source |
|---|---|---|
| L'offre mentionne un délai | Le délai écrit par l'acheteur, sans minimum ni maximum légal | Art. 1117 C. civ. |
| L'offre ne mentionne aucun délai | Un « délai raisonnable », apprécié par le juge selon les circonstances | Art. 1117 C. civ. |
| Usage du marché immobilier | 1 à 2 semaines en général | Fiche service-public F2753 |
| Décès ou incapacité de l'acheteur, décès du vendeur | Caducité immédiate de l'offre | Art. 1117 C. civ. |
| Condition suspensive de prêt, une fois l'avant-contrat signé | Au minimum un mois, en pratique 45 à 60 jours | Art. L. 313-41 C. consom. |
Un exemple concret pour fixer les idées. Une offre signée le 20 août 2026 avec la mention « valable dix jours à compter de sa réception », reçue par le vendeur le 22 août, expire le 1er septembre 2026 au soir. Entre le 22 août et le 1er septembre, l'acheteur ne peut plus la retirer librement, et le vendeur peut l'accepter à tout moment. Le 2 septembre, une acceptation arrivée trop tard ne forme aucune vente : elle ne vaut plus que comme une offre nouvelle, que l'acheteur est libre d'accepter ou non. C'est la mécanique de l'article 1118, selon lequel « l'acceptation non conforme à l'offre est dépourvue d'effet, sauf à constituer une offre nouvelle ».
C'est la situation la plus fréquente et la plus mal comprise. Un acheteur envoie une offre, n'obtient aucun retour, et se demande s'il est engagé, s'il peut faire une offre ailleurs, ou si le silence prolongé vaut refus. La réponse tient dans deux articles.
D'abord, l'article 1120 du code civil ferme la porte à toute interprétation généreuse : « Le silence ne vaut pas acceptation, à moins qu'il n'en résulte autrement de la loi, des usages, des relations d'affaires ou de circonstances particulières. » Un vendeur qui ne répond pas n'a donc rien accepté. Aucune vente n'est formée, quelle que soit la durée du silence.
Ensuite, l'article 1117 règle le sort de l'offre elle-même : elle devient caduque à l'expiration du délai fixé, ou à défaut d'un délai raisonnable. Une offre d'achat sans réponse s'éteint donc d'elle-même, sans qu'aucune formalité soit nécessaire. Ni l'acheteur ni le vendeur n'ont à notifier quoi que ce soit.
Une réponse au conditionnel n'est pas une acceptation. L'article 1118 le dit : « L'acceptation non conforme à l'offre est dépourvue d'effet, sauf à constituer une offre nouvelle. » Un vendeur qui répond « je serais d'accord à 300 000 € » ne conclut rien : il formule une contre-offre. Tant que l'acheteur ne l'accepte pas, il n'existe aucune vente.
Oui, en droit, dès lors que l'acceptation porte sur les termes exacts de l'offre. C'est le point que les vendeurs sous-estiment le plus. L'article 1583 du code civil énonce que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ». L'article 1589 du code civil va dans le même sens pour l'avant-contrat : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. »
La fiche service-public F2753 en tire la conséquence sans détour : « Quand le vendeur accepte une offre d'achat, il s'engage à vous vendre le bien et il ne peut plus changer d'avis. » Signer l'acceptation au bas d'une offre n'est donc pas une étape administrative sans portée : c'est l'engagement de vendre.
La vente formée doit encore être régularisée. Le calendrier type est le suivant, et les délais indiqués correspondent aux textes cités.
| Étape | Ce qui se produit | Repère de délai |
|---|---|---|
| Acceptation de l'offre | Accord sur la chose et le prix : la vente est formée | Immédiat |
| Signature du compromis ou de la promesse | L'avant-contrat détaille conditions suspensives, dépôt de garantie et date d'acte authentique | Quelques jours à quelques semaines |
| Notification de l'avant-contrat à l'acquéreur | Point de départ du délai de rétractation | Première présentation de la LRAR |
| Délai de rétractation de l'acquéreur d'un logement | Retrait sans motif ni pénalité | 10 jours (art. L. 271-1 CCH) |
| Condition suspensive de prêt | Recherche de financement ; à défaut d'obtention, restitution intégrale des sommes versées | Un mois au minimum (art. L. 313-41 C. consom.) |
| Acte authentique chez le notaire | Transfert et publicité foncière | Date fixée dans l'avant-contrat |
Une précision utile sur les sommes. Au compromis, la fiche des Notaires de France sur la promesse et le compromis de vente, mise à jour le 19 juin 2026, indique que « la signature du compromis s'accompagne du versement par l'acquéreur d'une somme en général de 5 % à 10 % du prix de vente », et que dans une promesse unilatérale l'acheteur « verse au vendeur une indemnité d'immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente ». Ces pourcentages sont des usages contractuels, jamais des minima imposés par la loi.
Ne confondez pas dépôt de garantie et arrhes. L'article 1590 du code civil prévoit que, si la promesse « a été faite avec des arrhes », chacun peut s'en départir, l'acheteur en les perdant et le vendeur « en restituant le double ». En pratique immobilière, la somme versée au compromis est un dépôt de garantie séquestré et imputé sur le prix, pas des arrhes : le doublement de l'article 1590 ne s'applique donc pas automatiquement.
Une condition suspensive subordonne l'engagement à un événement futur et incertain. Tant que l'événement ne se réalise pas, l'obligation ne produit pas ses effets ; s'il ne se réalise jamais, l'engagement tombe. Dans une offre d'achat, elle joue un rôle simple : elle permet à l'acheteur de s'engager fermement sur un prix sans s'exposer à devoir acheter s'il n'obtient pas son financement ou si le bien s'avère grevé d'une servitude.
La plus importante est imposée par la loi. L'article L. 313-41 du code de la consommation prévoit que, lorsque le prix est payé « même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts » régis par le code de la consommation, l'acte « est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement ». Le même texte fixe un plancher de durée : « La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte. » Il ajoute la sanction financière, et elle est intégrale : lorsque la condition n'est pas réalisée, « toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ».
Deux points méritent d'être soulignés. Un mois est un minimum, pas la norme : les avant-contrats portent couramment cette durée à 45 ou 60 jours, ce qui correspond mieux au temps réel d'instruction bancaire. Et cette protection s'applique de plein droit dès que le prix est financé par un prêt, même partiellement, sans que l'acheteur ait à la réclamer.
Voici les conditions que l'on rencontre le plus souvent, avec leur fondement et l'effet de leur défaillance. Seule la première est imposée par la loi ; les autres relèvent de la liberté contractuelle et doivent donc être écrites pour exister.
| Condition suspensive | Ce qu'elle protège | Origine | Si elle n'est pas réalisée |
|---|---|---|---|
| Obtention du prêt immobilier | L'acheteur qui finance par emprunt | Légale, art. L. 313-41 C. consom. | Restitution intégrale des sommes versées, sans retenue ni indemnité |
| Absence de servitude grave ou d'inscription hypothécaire non purgée | L'acheteur contre une charge découverte chez le notaire | Contractuelle | L'engagement tombe si elle est stipulée |
| Non-exercice du droit de préemption de la commune | Les deux parties : un tiers peut se substituer à l'acheteur | Contractuelle, en écho au droit de préemption urbain | La vente ne se fait pas avec l'acheteur initial |
| Obtention d'un permis de construire ou d'une autorisation d'urbanisme | L'acheteur qui a un projet de travaux ou de division | Contractuelle | L'engagement tombe si elle est stipulée |
| Vente préalable du bien actuel de l'acheteur | L'acheteur qui doit vendre pour financer | Contractuelle | L'engagement tombe si elle est stipulée ; souvent refusée par les vendeurs |
| Résultat conforme des diagnostics ou d'une étude de sol | L'acheteur contre un vice de nature à changer le prix | Contractuelle | L'engagement tombe si elle est stipulée |
La règle d'écriture est la même pour toutes : une condition suspensive doit être rédigée avec un événement identifiable et une date butoir. « Sous réserve d'obtention d'un prêt » est trop vague ; « sous condition d'obtention d'un prêt de 250 000 € sur 20 ans au taux nominal maximal de 4 %, au plus tard le 30 octobre 2026 » est opposable. Une condition floue se transforme en litige sur son contenu, et son bénéficiaire perd le bénéfice qu'il croyait s'être ménagé.
Renoncer à la condition de prêt suppose une mention de la main de l'acheteur. L'article L. 313-42 du code de la consommation impose que l'acte indiquant un paiement sans prêt porte « de la main de l'acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir des dispositions du présent chapitre ». Le second alinéa rétablit toutefois la protection : si cette mention « manque ou n'est pas de la main de l'acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive prévue à l'article L. 313-41 ».
Un vendeur peut refuser une offre d'achat, y compris une offre au prix affiché, et il n'a en principe pas à se justifier. La raison est structurelle : tant qu'il n'a pas accepté, aucun contrat n'est formé, puisque l'article 1113 du code civil pose que « le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation ». Le silence, on l'a vu, ne vaut pas acceptation.
La question se complique lorsqu'un agent immobilier est intervenu et transmet une offre au prix du mandat. La Cour de cassation a tranché dans un arrêt de troisième chambre civile du 7 juillet 2022, pourvoi n° 21-25.661, publié au bulletin : « le contrat conclu entre l'agent immobilier et son client étant, sauf disposition expresse contraire, un contrat d'entremise, l'agent ne dispose pas du pouvoir d'engager son client, de sorte que celui-ci est libre de conclure ou non l'opération ». Le vendeur reste donc maître de sa décision, sauf si le mandat contient une clause expresse donnant à l'agent le pouvoir de l'engager.
Un exemple. Un bien est affiché 300 000 €. Un acheteur adresse une offre ferme à 265 000 €, valable dix jours. Le vendeur trouve le montant trop bas. Il répond par écrit qu'il n'accepte pas et propose 295 000 €, valables quinze jours. Aucune vente n'est née de la première offre : elle est refusée. Le vendeur est désormais engagé sur sa propre proposition pendant quinze jours, et c'est l'acheteur qui décide.
Les recherches sur la « location avec option d'achat » d'une maison désignent en réalité, en immobilier, un contrat que la loi appelle la location-accession à la propriété immobilière. Le terme « location avec option d'achat » relève surtout du vocabulaire automobile ; pour un logement, le régime applicable est celui de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984. C'est une voie différente de l'offre d'achat ferme : on n'y achète pas tout de suite, on occupe d'abord, puis on lève une option.
L'article 1er de la loi du 12 juillet 1984 définit le contrat : « Est qualifié de location-accession et soumis aux dispositions de la présente loi le contrat par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d'un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jusqu'à la date de levée de l'option. » Le même article précise la nature de la redevance : elle « est la contrepartie du droit de l'accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien ».
| Point de comparaison | Offre d'achat ferme | Location-accession (loi du 12 juillet 1984) |
|---|---|---|
| Engagement de l'occupant | Engagement d'acheter dès l'offre | Option : l'accédant lève ou ne lève pas |
| Occupation du bien | En principe à compter de l'acte authentique, à la date convenue au contrat | Avant le transfert, pendant la période de jouissance |
| Somme versée en cours de route | Aucune au stade de l'offre | Une redevance, contrepartie de la jouissance et du droit au transfert |
| Paiement du prix | Intégralité du prix versée chez le notaire le jour de l'acte, que l'acheteur finance sur ses fonds ou par un prêt débloqué à cette date | Paiement fractionné ou différé du prix de vente |
| Forme de la levée d'option | Sans objet | Lettre recommandée avec demande d'avis de réception |
Le point de vigilance est le sort de la redevance. Elle rémunère la jouissance du logement, et sa part imputable sur le prix dépend de ce que prévoit le contrat. Un accédant qui renonce à lever l'option ne récupère donc pas mécaniquement l'intégralité de ce qu'il a versé. Faire chiffrer, avant de signer, la fraction acquisitive de la redevance et les conséquences d'une non-levée d'option est la précaution qui compte le plus dans ce montage.
Les litiges nés d'une offre d'achat reposent presque toujours sur les mêmes maladresses. Elles se corrigent au moment de la rédaction, jamais après.
Sur Actav (actav.fr), la bibliothèque réunit des modèles Word éditables, conformes au droit français, rédigés et validés par avocats : statuts, contrats, conditions générales de vente et baux. Le catalogue immobilier couvre à ce jour les baux, dont le bail d'habitation à 49 €. Aucun modèle d'offre d'achat ni d'avant-contrat de vente immobilière n'y figure à la date de cet article : pour un compromis ou une promesse, la voie reste le notaire ou un avocat.
Non, sauf accord de l'acheteur ou défaillance d'une condition suspensive. Avant son acceptation, le vendeur est entièrement libre : il peut refuser, ne pas répondre ou contre-proposer, et la Cour de cassation a rappelé le 7 juillet 2022 (3e chambre civile, n° 21-25.661) que l'agent immobilier titulaire d'un simple contrat d'entremise « ne dispose pas du pouvoir d'engager son client, de sorte que celui-ci est libre de conclure ou non l'opération ». Après son acceptation, la situation s'inverse : l'accord sur la chose et sur le prix rend la vente parfaite (article 1583 du code civil) et la fiche service-public F2753 en tire la conséquence, « il s'engage à vous vendre le bien et il ne peut plus changer d'avis ». Aucun délai de rétractation ne profite au vendeur : celui de dix jours de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation est réservé à l'acquéreur non professionnel d'un logement. Il ne reste alors au vendeur que trois portes de sortie : l'accord amiable de l'acheteur, la défaillance d'une condition suspensive stipulée, ou la nullité de l'acte pour un vice du consentement.
Quatre délais rythment l'opération, et aucun ne se confond avec les autres. Le premier est la durée de validité de l'offre, fixée librement par l'acheteur et, à défaut, ramenée à un « délai raisonnable » par l'article 1117 du code civil ; l'usage du marché se situe entre une et deux semaines selon la fiche service-public F2753. Le deuxième est le délai de rétractation de dix jours de l'acquéreur non professionnel d'un logement, qui court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'avant-contrat (article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation). Le troisième est la durée de la condition suspensive de prêt, « qui ne peut être inférieure à un mois » selon l'article L. 313-41 du code de la consommation, portée en pratique à 45 ou 60 jours. Le quatrième, propre à la promesse unilatérale de vente sous seing privé, est le délai d'enregistrement de dix jours de l'article 1589-2 du code civil, prévu à peine de nullité : il n'a rien à voir avec le délai de rétractation, malgré une durée identique.
Trois actes, dans cet ordre. D'abord rédiger l'offre par écrit : la fiche service-public F2753 indique qu'elle « prend en général la forme d'une lettre que vous envoyez au vendeur ou à l'agent immobilier par courrier RAR ou par mail ». Elle doit contenir les éléments essentiels exigés par l'article 1114 du code civil, à savoir la désignation précise du bien et le prix proposé, ainsi qu'une durée de validité et les conditions suspensives souhaitées. Ensuite transmettre l'offre en gardant la preuve de la date de réception, qui déclenche l'irrévocabilité de l'article 1116 et fait courir le délai de caducité de l'article 1117. Enfin, si le vendeur accepte, régulariser l'avant-contrat chez le notaire ou l'avocat : c'est lui qui détaille le dépôt de garantie, les conditions suspensives et la date de l'acte authentique, et sa notification déclenche le délai de rétractation de dix jours. Aucune somme ne doit être versée avant cet avant-contrat.
Deux séries de pièces : celles qui fondent l'offre, celles qui préparent la vente. Côté acheteur : une pièce d'identité, un justificatif de domicile, la simulation ou l'accord de principe bancaire qui rendra crédible la condition suspensive de prêt, le montant de l'apport, et l'offre elle-même datée et signée. Côté vendeur, et à demander avant de s'engager : le titre de propriété, le dossier de diagnostic technique, la taxe foncière, et pour un lot en copropriété le règlement de copropriété, les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, le montant des charges courantes et l'état daté des travaux votés. Ces documents servent à deux choses : chiffrer une offre juste, et rédiger des conditions suspensives adaptées, par exemple lorsqu'une servitude ou des travaux votés apparaissent. Le notaire réclamera les mêmes pièces pour l'avant-contrat, les réunir en amont fait gagner plusieurs semaines.
Les plus coûteuses tiennent aux dates, aux sommes et aux formules ambiguës. Ne pas inscrire de délai de validité, ce qui renvoie au « délai raisonnable » de l'article 1117 et ouvre un débat inutile. Verser un acompte au stade de l'offre, alors que la fiche service-public F2753 précise que « le versement d'une somme d'argent rend l'offre d'achat nulle ». Rédiger une condition suspensive de prêt sans montant, sans taux maximal ni date butoir, ce qui la rend difficile à opposer. Croire que le délai de rétractation de dix jours de l'article L. 271-1 court dès l'acceptation de l'offre, alors qu'il part de la notification de l'avant-contrat. Répondre « d'accord » à une offre sans mesurer que l'article 1583 du code civil rend la vente parfaite dès l'accord sur la chose et le prix. Enfin, multiplier les offres fermes en parallèle : pendant leur délai, l'acheteur est engagé sur chacune d'elles.
Le cadre est celui du code civil issu de la réforme des contrats de 2016, complété par deux textes protecteurs. Les articles 1113 à 1122 du code civil, en vigueur depuis le 1er octobre 2016, régissent l'offre et l'acceptation : l'article 1114 définit l'offre, l'article 1115 autorise sa rétractation tant qu'elle n'est pas parvenue au destinataire, l'article 1116 l'interdit ensuite pendant le délai annoncé, l'article 1117 organise la caducité, l'article 1118 prive d'effet l'acceptation non conforme et l'article 1120 pose que « le silence ne vaut pas acceptation ». L'article 1583, inchangé depuis 1804, rend la vente parfaite dès l'accord sur la chose et le prix. S'y ajoutent l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version en vigueur depuis le 25 novembre 2018, qui accorde dix jours de rétractation à l'acquéreur non professionnel d'un logement, et l'article L. 313-41 du code de la consommation, en vigueur depuis le 1er juillet 2016, qui impose la condition suspensive de prêt pour une durée minimale d'un mois.
Juridiquement oui, en pratique jamais. Le code civil n'impose aucune forme à l'offre : l'article 1113 précise même que la volonté de s'engager « peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur ». Une offre verbale acceptée peut donc former une vente au sens de l'article 1583. Mais aucune des dates qui structurent l'opération ne serait alors prouvable : ni la réception de l'offre, qui déclenche l'irrévocabilité de l'article 1116, ni le point de départ du délai de caducité de l'article 1117, ni le contenu exact des conditions suspensives. La fiche service-public F2753 décrit d'ailleurs l'offre comme une lettre adressée « par courrier RAR ou par mail ». L'écrit, et de préférence un envoi horodaté ou recommandé, n'est pas une condition de validité : c'est la condition de la preuve.
Tout dépend du moment où la rétractation parvient au vendeur. Si elle arrive avant l'offre elle-même, l'article 1115 du code civil s'applique et l'offre « peut être librement rétractée » : rien ne s'est produit. Si elle intervient après réception mais pendant le délai de validité, l'article 1116 la qualifie de rétractation fautive. Ses effets sont précisément délimités par le texte : elle « empêche la conclusion du contrat » et « engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l'obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat ». L'acheteur ne peut donc pas être contraint d'acheter, mais il peut devoir indemniser le préjudice réellement subi par le vendeur, sans que cette indemnisation couvre le gain espéré de la vente. Si l'offre a déjà été acceptée et l'avant-contrat notifié, le terrain change : l'acquéreur non professionnel d'un logement dispose de dix jours pour se rétracter sans motif ni pénalité (article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation).
Pas pour l'offre, oui pour la suite. L'offre d'achat peut être rédigée par l'acheteur lui-même : aucune règle n'impose l'intervention d'un professionnel à ce stade, et la fiche service-public F2753 la décrit comme une simple lettre. La vigilance porte sur son contenu, en particulier la durée de validité et la rédaction chiffrée des conditions suspensives. En revanche, la vente immobilière doit être constatée par acte authentique pour être publiée au fichier immobilier, ce qui rend le notaire incontournable au stade final. Entre les deux, l'avant-contrat peut être préparé par un notaire ou un avocat. Une lecture professionnelle avant signature est particulièrement utile lorsque le bien est en copropriété, grevé d'une servitude, occupé par un locataire, ou lorsque l'acheteur dépend d'un financement serré.
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