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Frais de notaire vendeur : l'article 1593 du Code civil les met à la charge de l'acheteur. Ce que le vendeur paie vraiment, état daté 380 € TTC compris.
Les frais de notaire vendeur n'existent pas comme poste obligatoire : dans une vente immobilière, ces frais sont légalement à la charge de l'acheteur. L'article 1593 du Code civil est très bref : « Les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acheteur. » Au sens des frais d'acte, il n'existe pas de frais de notaire pour le vendeur. La question « qui paie les frais de notaire lors d'une vente » a donc une réponse de principe, l'acquéreur, et une exception contractuelle : la règle n'est pas d'ordre public, les parties peuvent convenir de l'inverse dans une clause dite « acte en main ». Ce qui est vrai, c'est que le vendeur supporte d'autres dépenses, souvent prélevées sur le prix par le notaire le jour de la signature : les diagnostics obligatoires, l'état daté en copropriété, plafonné à 380 € TTC, la mainlevée d'une hypothèque et, le cas échéant, l'impôt sur la plus-value au taux de 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.Les frais de notaire vendeur sont l'un des malentendus les plus tenaces de la vente immobilière. Un vendeur découvre, au moment du décompte notarial, que plusieurs centaines d'euros ont été prélevées sur le prix qu'il pensait toucher net, et il en conclut qu'il a payé des « frais de notaire ». Ce n'est presque jamais le cas. Ce qu'il a payé, ce sont ses propres frais de vente : des diagnostics, un document de copropriété, parfois la radiation d'un prêt ancien, parfois un impôt. Les frais d'acte, eux, ont bien été réglés par l'acheteur.
Ce guide sépare ce que la loi met à la charge de chacun, ce que le contrat peut déplacer, et ce que le notaire retient effectivement sur le prix de vente. Chaque règle citée renvoie au texte en vigueur sur Légifrance ou à la fiche officielle de l'administration, lue à la date de rédaction. Les montants indiqués sont ceux des textes applicables en 2026, avec leur mention hors taxes ou toutes taxes comprises.
La réponse tient en une seule phrase, inchangée depuis 1804. L'article 1593 du Code civil dispose que « les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acheteur ». C'est tout le texte. Il ne comporte ni alinéa ni exception, et il s'applique à toutes les ventes, immobilières comme mobilières.
Les professionnels du notariat le formulent dans les mêmes termes. La fiche « Comprendre les frais de notaire » de Notaires de France, mise à jour le 25 juin 2026, indique que « les frais d'acte de vente sont en principe supportés par l'acquéreur du bien immobilier » et qu'« exceptionnellement, le vendeur peut accepter de les prendre en charge ». Pour une vente en copropriété, la fiche « Vente d'un logement en copropriété » de service-public.gouv.fr, vérifiée le 21 août 2025, est tout aussi nette : « C'est l'acquéreur, qui sauf accord particulier, paie les frais d'acte notarié. »
Une précision de vocabulaire évite bien des erreurs de budget. La même fiche notariale rappelle que l'expression « frais de notaire » est impropre, ces frais étant « essentiellement composés d'impôts payés à l'État ». La rémunération du notaire n'en représente qu'une fraction, et elle n'est pas libre : elle « est strictement réglementée et fait l'objet d'un tarif fixé par la loi ». Ce tarif figure aujourd'hui à l'article A. 444-53 du code de commerce, dans une version en vigueur depuis le 1er mars 2026 et applicable jusqu'au 29 février 2028.
Payer les frais et les avancer sont deux choses différentes. Le notaire encaisse l'intégralité du prix et des frais le jour de la signature, puis reverse à chacun ce qui lui revient. Voir une ligne débitée sur son décompte ne signifie donc pas que l'on paie des frais d'acte : cela signifie le plus souvent qu'une dépense de vendeur a été réglée par prélèvement sur le prix.
Posons le chiffre de départ : au titre des frais d'acte proprement dits, le montant à la charge du vendeur est de zéro euro, sauf clause contraire. Ce que le vendeur paie relève d'autres postes, dont chacun a son propre fondement et son propre ordre de grandeur. Le tableau ci-dessous les récapitule, avec pour chacun la mention hors taxes ou toutes taxes comprises telle qu'elle figure dans le texte applicable.
| Poste | À la charge de | Montant ou taux | Source |
|---|---|---|---|
| Frais d'acte de vente (droits, émoluments, débours) | L'acheteur | Aucun montant pour le vendeur, sauf clause « acte en main » | Art. 1593 C. civ. |
| État daté du syndic (copropriété) | Le vendeur | Plafonné à 380 € TTC | Art. 10-1, b) loi du 10 juillet 1965 et décret n° 2020-153 |
| Dossier de diagnostic technique | Le vendeur | Coût libre, fixé par le diagnostiqueur | Fiche service-public F2604 |
| Mainlevée d'hypothèque, si un prêt reste inscrit | Le vendeur | Acte notarié distinct, coût variable selon le capital garanti | Pratique notariale |
| Impôt sur la plus-value immobilière | Le vendeur | 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, plus une taxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable | Fiche service-public F10864 |
| Honoraires d'agence | Le vendeur ou l'acquéreur | Selon le mandat ; l'annonce doit le préciser | Fiche service-public F2604 |
| Cotisations déjà versées au fonds de travaux | Le vendeur, sans restitution | Non remboursées lors de la vente | Art. 14-2-1 loi du 10 juillet 1965 |
Le seul de ces postes dont le montant maximal est fixé par un texte est l'état daté. L'article 10-1, b) de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ». Ce décret est le décret n° 2020-153 du 21 février 2020, publié au Journal officiel du 23 février 2020, qui fixe ce montant à 380 € TTC. Le plafond est bien exprimé toutes taxes comprises : un syndic qui facturerait 380 € hors taxes dépasserait le maximum légal.
Une dépense passe souvent inaperçue jusqu'à la lecture du décompte : les sommes déjà versées au fonds de travaux ne reviennent pas au vendeur. L'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 le dit sans ambiguïté : « Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l'occasion de la cession d'un lot. » Le vendeur peut en tenir compte dans son prix, il ne peut pas en demander la restitution.
Mettre des frais d'acte à la charge du vendeur suppose une clause expresse. En pratique notariale, elle s'appelle la vente « acte en main » : le vendeur annonce un prix qui inclut les frais, et il s'engage à en supporter le coût. Cette clause est possible parce que l'article 1593 n'est pas d'ordre public, ce que confirme la fiche de Notaires de France en évoquant le cas où « le vendeur peut accepter de les prendre en charge ». Elle reste l'exception, et elle se calcule en trois temps.
Deux conséquences méritent d'être anticipées avant de signer une telle clause. La première est fiscale : le I de l'article 150 VA du code général des impôts pose que « le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte ». Dans une vente « acte en main », c'est donc le prix affiché, frais compris, qui sert d'assiette à la plus-value, ce qui augmente mécaniquement l'imposition du vendeur. La seconde tient au financement de l'acheteur, qui devra emprunter sur une base plus élevée. Dans la plupart des dossiers, la répartition légale reste plus simple et plus lisible pour les deux parties.
Aucun pourcentage forfaitaire ne doit servir de base de calcul. Les émoluments du notaire sont fixés par le tableau 5 de l'annexe 4-7 du code de commerce, auquel renvoie l'article A. 444-53, et les droits de mutation varient selon le département et selon que le bien est ancien ou neuf. Le seul chiffrage opposable est celui que le notaire établit pour votre dossier.
La réponse honnête est double. Des frais d'acte, non. Des sommes retenues sur le prix par le notaire, oui, et elles peuvent être significatives. Voici les quatre principales, dans l'ordre où elles apparaissent sur un décompte de vente.
Ils sont à la charge du vendeur parce que c'est lui qui doit les fournir. La fiche F2604 détaille le dossier de diagnostic technique, qui comprend notamment le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d'exposition au plomb, l'état amiante, l'état des installations d'électricité et de gaz de plus de quinze ans, l'état relatif aux termites, l'état des risques et pollutions, ainsi que la superficie privative dite loi Carrez. D'autres pièces s'y ajoutent selon le bien et la commune : diagnostic bruit, attestation d'entretien d'un appareil de chauffage au bois, contrôle de l'assainissement non collectif ou carnet d'information du logement. La fiche « Diagnostic de performance énergétique (DPE) », vérifiée le 1er janvier 2026, précise que « c'est au propriétaire vendeur de faire réaliser le DPE » et que « le vendeur doit fournir à l'acquéreur un DPE datant d'au maximum 10 ans ». Attention à un point de calendrier : les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025, et doivent donc être refaits.
En copropriété, le vendeur demande au syndic l'état daté, transmis au notaire, dont le coût est plafonné à 380 € TTC. Il doit aussi remettre à l'acquéreur la fiche synthétique, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d'entretien, les conclusions du diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux.
Si un prêt immobilier garanti par une hypothèque reste inscrit sur le bien, sa radiation suppose un acte notarié distinct, dont le vendeur supporte le coût. Ce cas ne concerne que les prêts encore inscrits : lorsque la garantie est une caution d'organisme, ou lorsque l'inscription est déjà périmée, la question ne se pose pas. Le montant dépend du capital initialement garanti et doit être demandé au notaire.
C'est de loin le poste le plus lourd quand il s'applique, et le notaire le prélève directement sur le prix. Il est détaillé dans la section suivante.
Le prix du vendeur peut aussi être retenu pour dettes de copropriété. L'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 impose au notaire, si le vendeur ne présente pas un certificat du syndic « ayant moins d'un mois de date », de donner avis de la mutation au syndic « par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété ». Le syndic dispose alors de quinze jours pour former opposition au versement des fonds, à hauteur des sommes impayées. Un vendeur à jour de ses charges évite ce blocage.
Deux postes dominent le budget du vendeur, et aucun des deux n'est un frais de notaire : les honoraires d'agence lorsqu'un professionnel est mandaté, et l'impôt sur la plus-value lorsque le bien n'est pas la résidence principale.
Ils sont contractuels, pas légaux. La fiche F2604 se borne à exiger que l'annonce « précise le montant de ses honoraires et si ils sont à la charge du vendeur ou de l'acquéreur ». Il n'existe donc pas de payeur par défaut : tout dépend du mandat signé. C'est la différence de fond avec les frais d'acte, qui sont attribués par la loi. Lire la clause de rémunération du mandat avant de le signer est le seul réflexe utile.
La fiche « Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière », vérifiée le 15 avril 2026, fixe les taux applicables. La plus-value « est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % » et le vendeur « doit payer des prélèvements sociaux au taux de 17,2 % ». Un troisième étage existe pour les opérations importantes : « une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 € », dont « le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée ». Deux mécanismes réduisent ou suppriment cette charge.
| Situation du vendeur | Impôt sur le revenu (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Vente de la résidence principale et de ses dépendances | Exonération totale | Exonération totale |
| Jusqu'à 5 ans de détention | Aucun abattement | Aucun abattement |
| De la 6e à la 21e année de détention | Abattement de 6 % par an | Abattement de 1,65 % par an |
| 22e année de détention | Abattement de 4 % | Abattement de 1,6 % |
| De la 23e à la 30e année de détention | Exonération | Abattement de 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans de détention | Exonération | Exonération |
La première ligne règle la majorité des ventes de particuliers : « vous êtes totalement exonéré si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances ». Pour un bien locatif ou une résidence secondaire, en revanche, la durée de détention devient le paramètre décisif, avec deux seuils à retenir : vingt-deux ans pour l'impôt sur le revenu, trente ans pour une exonération complète. Le notaire calcule l'impôt, le prélève sur le prix et le reverse à l'administration : le vendeur n'a pas de déclaration séparée à déposer.
Les dépenses décrites plus haut ne sont pas perdues pour autant. Le III de l'article 150 VA du code général des impôts prévoit que « le prix de cession est réduit, sur justificatifs, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l'occasion de cette cession ». La fiche F10864 le traduit simplement : « vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais payés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires) ». Diagnostics, mainlevée d'hypothèque et commission d'agence supportée par le vendeur viennent donc réduire l'assiette de la plus-value, à condition d'en conserver les factures et de les remettre au notaire.
Le compromis n'est pas une formalité, c'est déjà la vente. L'article 1589 du Code civil pose que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». Les frais, eux, ne se règlent pas à ce stade : ils sont payés par l'acquéreur au moment de l'acte authentique, lorsque le notaire encaisse l'ensemble des fonds.
Ce qui circule au compromis, c'est un dépôt de garantie. La fiche « La promesse de vente et le compromis de vente » de Notaires de France, mise à jour le 19 juin 2026, indique que « la signature du compromis s'accompagne du versement par l'acquéreur d'une somme en général de 5 % à 10 % du prix de vente ». En promesse unilatérale, l'acquéreur « verse au vendeur une indemnité d'immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente ». Ces pourcentages sont des usages contractuels, jamais des minima imposés par la loi : ils se négocient.
Une asymétrie doit être connue du vendeur. L'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ouvre à l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation un droit de se rétracter « dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ». Le vendeur ne bénéficie d'aucun droit symétrique : une fois le compromis signé, il est engagé.
C'est la source de contestation la plus fréquente après la vente, et la règle est pourtant simple : ce qui compte est la date d'exigibilité, pas la date de la dépense. La fiche F2604 énonce que l'acquéreur « paie la provision exigible du budget prévisionnel », tandis que « le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel est à la charge de celui qui est copropriétaire au moment où elles sont exigibles ».
Concrètement, deux cas se distinguent. Pour les charges courantes, la provision trimestrielle est due par celui qui est copropriétaire au premier jour du trimestre : si la vente intervient en cours de trimestre, la répartition se règle entre les parties, par une clause de l'acte. Pour les travaux votés en assemblée générale, la charge suit l'appel de fonds : un appel exigible avant la vente reste dû par le vendeur, un appel exigible après la vente incombe à l'acquéreur, même si les travaux ont été votés du temps du vendeur.
Le vendeur a donc un intérêt direct à solder ses comptes avant la signature. Le certificat du syndic de moins d'un mois prévu par l'article 20 lui évite l'avis de mutation, l'opposition du syndic et le blocage d'une partie du prix.
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Ce que le vendeur paie réellement chez le notaire, poste par poste, et les cas où la répartition change.
Une fois écartés les frais d'acte, il reste cinq dépenses. Elles ne passent pas toutes par le notaire, mais elles se règlent toutes au plus tard le jour de la signature, souvent par retenue sur le prix.
Le vendeur constitue le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse ou à l'acte. La fiche officielle « Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente d'un logement ? », vérifiée le 7 mars 2025, énumère le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d'exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949, l'état d'amiante pour les permis délivrés avant le 1er juillet 1997, les états des installations de gaz et d'électricité de plus de quinze ans, le diagnostic assainissement, l'état relatif aux termites dans les zones délimitées, l'état des risques et le diagnostic bruit à proximité des aéroports. Une maison individuelle classée E, F ou G exige en plus un audit énergétique. Un appartement exige le mesurage de la surface privative, dit loi Carrez.
Le DPE se périme : la fiche officielle consacrée au diagnostic de performance énergétique rappelle que le vendeur doit fournir « un DPE datant d'au maximum 10 ans » et que « les DPE qui ont été réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 ». Un vendeur qui ressort le diagnostic de son propre achat doit donc vérifier sa date avant de le transmettre.
C'est le document par lequel le syndic arrête les comptes du lot vendu. La fiche « Faut-il un état daté pour vendre un logement dans une copropriété ? », vérifiée le 18 février 2026, est explicite sur les deux points qui intéressent le vendeur : il est obligatoire, et « le syndic doit facturer l'établissement de l'état daté au vendeur ». Son coût est encadré : 380 € TTC au maximum, plafond fixé par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020. Ce plafond est un maximum, pas un tarif : un syndic peut facturer moins.
C'est le seul acte notarié que le vendeur paie vraiment, et il ne concerne que les vendeurs encore engagés par un prêt garanti. La fiche « Peut-on faire lever une hypothèque ? », vérifiée le 3 janvier 2025, vise le cas où « vous vendez votre bien sans avoir remboursé votre prêt immobilier en totalité ». Elle précise la forme et la charge : « cet accord doit obligatoirement prendre la forme d'un acte authentique fait par un notaire », et « les frais de cet acte sont à votre charge ». La somme est prélevée sur le prix au moment de la signature, le vendeur n'a donc rien à avancer.
Elle n'est due que si un professionnel a été mandaté, et sa charge dépend entièrement du mandat signé. Le mandat désigne la partie qui la supporte : elle peut peser sur le vendeur ou être affichée « à la charge de l'acquéreur ». Ce choix n'est pas neutre pour l'acheteur, car une commission mise à sa charge et payée directement à l'agence sort de l'assiette des droits de mutation. Il faut relire le mandat avant de raisonner sur le net vendeur.
C'est le poste le plus lourd quand il s'applique, et il est traité en détail plus bas. Retenons ici qu'il ne concerne jamais la résidence principale et qu'il est prélevé par le notaire le jour de la vente.
Le vendeur d'un lot de copropriété garde ses charges jusqu'à la vente. La fiche officielle sur la répartition des charges, vérifiée le 13 février 2026, met à la charge du vendeur « les appels de fonds établis avant la vente » pour les travaux votés, l'acquéreur payant ceux émis après. Elle ajoute un point qui déçoit souvent : « les sommes versées obligatoirement par chacun des copropriétaires au titre du fonds travaux n'ont pas à être remboursées au vendeur ». Ce que le vendeur a cotisé au fonds de travaux reste acquis au syndicat.
C'est le document par lequel le syndic arrête les comptes du lot vendu. La fiche « Faut-il un état daté pour vendre un logement dans une copropriété ? », vérifiée le 18 février 2026, est explicite sur les deux points qui intéressent le vendeur : il est obligatoire, et « le syndic doit facturer l'établissement de l'état daté au vendeur ». Son coût est encadré : 380 € TTC au maximum, plafond fixé par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020. Ce plafond est un maximum, pas un tarif : un syndic peut facturer moins.
C'est le seul acte notarié que le vendeur paie vraiment, et il ne concerne que les vendeurs encore engagés par un prêt garanti. La fiche « Peut-on faire lever une hypothèque ? », vérifiée le 3 janvier 2025, vise le cas où « vous vendez votre bien sans avoir remboursé votre prêt immobilier en totalité ». Elle précise la forme et la charge : « cet accord doit obligatoirement prendre la forme d'un acte authentique fait par un notaire », et « les frais de cet acte sont à votre charge ». La somme est prélevée sur le prix au moment de la signature, le vendeur n'a donc rien à avancer.
Elle n'est due que si un professionnel a été mandaté, et sa charge dépend entièrement du mandat signé. Le mandat désigne la partie qui la supporte : elle peut peser sur le vendeur ou être affichée « à la charge de l'acquéreur ». Ce choix n'est pas neutre pour l'acheteur, car une commission mise à sa charge et payée directement à l'agence sort de l'assiette des droits de mutation. Il faut relire le mandat avant de raisonner sur le net vendeur.
Les héritiers, et non la personne décédée. La fiche officielle sur les tarifs des notaires en matière de succession définit l'émolument comme « la somme que vous devez payer au notaire en contrepartie d'une prestation dont le tarif est réglementé » : la charge pèse donc sur celui qui requiert l'acte, c'est-à-dire sur les héritiers. Concrètement, les frais sont prélevés sur l'actif de la succession avant partage, puis chaque héritier en supporte sa part à proportion de ses droits. Un héritier recevant un quart de la succession supporte un quart des émoluments.
Trois précisions évitent les malentendus les plus courants entre cohéritiers.
La question du recours obligatoire au notaire est distincte de celle du paiement. La preuve de la qualité d'héritier s'établit « par tous moyens » selon l'article 730 du code civil : l'acte de notoriété n'est pas la seule voie. Le notaire redevient incontournable dès que la succession comprend un bien immobilier, puisque l'attestation de propriété doit être publiée au fichier immobilier.
Aucun texte n'impose de rédacteur, et c'est ce qui explique la diversité des pratiques. La fiche officielle « Promesse de vente d'un logement existant », vérifiée le 10 avril 2026, ouvre trois formes pour le compromis : l'acte sous signature privée, l'acte contresigné par avocat et l'acte authentique reçu par un notaire. Le compromis peut donc être établi par le notaire, par l'agent immobilier titulaire du mandat, par un avocat ou par les parties elles-mêmes.
Le choix a des conséquences concrètes, résumées ci-dessous.
| Rédacteur | Forme de l'acte | Ce qu'il faut savoir |
|---|---|---|
| Notaire | Acte authentique | Le compromis n'a pas à être enregistré auprès des services fiscaux. Pour le coût de la rédaction, les Notaires de France invitent à se rapprocher du notaire choisi. Les frais de l'acte de vente définitif, eux, incombent à l'acquéreur. |
| Agent immobilier | Acte sous signature privée | Compris dans la mission du mandat. Le professionnel ne peut rédiger l'avant-contrat que s'il détient un mandat écrit portant sur le bien. |
| Avocat | Acte contresigné par avocat | Le contreseing atteste que les parties ont été conseillées sur la portée de leur engagement. Honoraires libres, à convenir. |
| Les parties | Acte sous signature privée | Possible et gratuit, mais tout le poids des mentions obligatoires et des conditions suspensives repose sur elles. |
Le vendeur et l'acquéreur peuvent chacun avoir leur notaire, ce qui ne change rien au coût : les deux se partagent les émoluments d'un acte unique, sans doublement. C'est un point que beaucoup de vendeurs ignorent et qui les conduit à renoncer à tort à leur propre conseil.
Une différence de régime mérite d'être signalée, car elle vise le seul avant-contrat unilatéral. L'article 1589-2 du code civil frappe de nullité la promesse unilatérale de vente immobilière qui n'est « pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ». La fiche officielle chiffre cet enregistrement à 125 €. Le compromis, lui, échappe à cette formalité, parce que l'article 1589 du code civil pose que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».
Deux délais de dix jours qu'il ne faut pas confondre. Celui de l'article 1589-2 est un délai d'enregistrement fiscal de la promesse unilatérale. Celui de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation est le délai de rétractation de l'acquéreur non professionnel, qui court « à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ». Ce droit de rétractation ne bénéficie qu'à l'acquéreur : le vendeur ne dispose d'aucune faculté symétrique.
Trois leviers existent, aucun ne relève de la négociation avec le notaire sur les émoluments de vente, puisque le vendeur ne les paie pas.
Une dernière remarque sur la mainlevée : elle devient inutile lorsque l'inscription hypothécaire est déjà éteinte. Il est donc utile de vérifier la date de fin d'inscription avant de faire établir l'acte, car un vendeur dont le prêt est soldé depuis longtemps n'a généralement rien à payer.
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L'acheteur, en application de l'article 1593 du Code civil. Le texte tient en une phrase : « Les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acheteur. » La fiche « Vente d'un logement en copropriété » de service-public.gouv.fr le confirme pour l'immobilier : « C'est l'acquéreur, qui sauf accord particulier, paie les frais d'acte notarié. » Ces frais ne sont d'ailleurs pas, pour l'essentiel, la rémunération du notaire : Notaires de France rappelle qu'ils sont « essentiellement composés d'impôts payés à l'État », la rémunération du notaire étant fixée par un tarif réglementé. La règle n'est pas d'ordre public : les parties peuvent prévoir une vente « acte en main » dans laquelle le vendeur les supporte, mais cela suppose une clause expresse.
Personne au moment du compromis : les frais se règlent à l'acte authentique, et c'est l'acquéreur qui les paie. Le compromis engage pourtant déjà les deux parties, puisque selon l'article 1589 du Code civil « la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». Ce qui est versé à ce stade est un dépôt de garantie : Notaires de France indique une somme « en général de 5 % à 10 % du prix de vente », et une indemnité d'immobilisation « en principe égale à 10 % » en promesse unilatérale. Ces taux sont des usages, pas des règles légales. Cette somme s'impute ensuite sur le prix. Seul l'acquéreur non professionnel d'un logement dispose des dix jours de rétractation de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; le vendeur n'a pas de faculté équivalente.
Trois règles suffisent à cadrer le sujet. D'abord, l'article 1593 du Code civil met les frais d'acte à la charge de l'acheteur, et cette règle supplétive ne se renverse que par une clause expresse de vente « acte en main ». Ensuite, le tarif du notaire est réglementé : il résulte de l'article A. 444-53 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 1er mars 2026 et applicable jusqu'au 29 février 2028, ce qui interdit toute négociation libre des émoluments. Enfin, les frais propres au vendeur obéissent à leurs propres textes : plafond de 380 € TTC pour l'état daté en copropriété, diagnostics à faire réaliser par le propriétaire vendeur, imposition de la plus-value à 19 % majorée de 17,2 % de prélèvements sociaux, à laquelle s'ajoute une taxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Aucun pourcentage global ne doit être retenu de mémoire : le chiffrage vient du notaire, dossier par dossier.
Quatre délais rythment une vente, et trois concernent directement le vendeur. Le premier est le délai de rétractation de dix jours de l'acquéreur non professionnel, prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, qui court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'acte. Le deuxième est la validité du certificat du syndic exigé par l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 : il doit avoir « moins d'un mois de date ». Le troisième joue à défaut : le notaire donne avis de la mutation au syndic « dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété », et le syndic dispose alors de quinze jours pour former opposition au versement des fonds. Le quatrième est la validité du DPE, de dix ans au maximum, étant précisé que les DPE établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.
Le vendeur d'un lot de copropriété prépare trois familles de documents. Les diagnostics d'abord : le dossier de diagnostic technique comprend notamment le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d'exposition au plomb, l'état amiante, l'état des installations d'électricité et de gaz de plus de quinze ans, l'état relatif aux termites, l'état des risques et pollutions et la superficie privative dite loi Carrez, auxquels s'ajoutent selon le bien le diagnostic bruit, le contrôle de l'assainissement non collectif ou le carnet d'information du logement. Les documents de copropriété ensuite : fiche synthétique, règlement de copropriété et état descriptif de division, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, carnet d'entretien, conclusions du diagnostic technique global et plan pluriannuel de travaux. Les pièces financières enfin : l'état daté établi par le syndic, dont les honoraires sont plafonnés à 380 € TTC, et le certificat de moins d'un mois attestant que le vendeur est libre de toute obligation envers le syndicat.
Cinq erreurs reviennent constamment. Croire que le décompte notarial prouve un paiement de frais d'acte, alors qu'il s'agit presque toujours de dépenses de vendeur prélevées sur le prix. Accepter une vente « acte en main » sans faire chiffrer les frais par le notaire, ce qui expose à une perte sèche et augmente l'assiette de la plus-value, puisque le prix de cession retenu est le prix stipulé dans l'acte. Se présenter à la signature sans être à jour de ses charges, ce qui déclenche l'avis de mutation et l'opposition du syndic prévus par l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965. Espérer le remboursement des cotisations versées au fonds de travaux, alors que l'article 14-2-1 précise qu'elles n'ouvrent droit à aucune restitution lors de la cession d'un lot. Enfin, se fier à un DPE périmé : ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.
La réponse dépend de l'interlocuteur en cause. Si le syndic facture l'état daté au-delà de 380 € TTC, le plafond de l'article 10-1, b) de la loi du 10 juillet 1965 est opposable : la demande de rectification se fait par écrit auprès du syndic, en visant le décret n° 2020-153. Si le syndic forme opposition au versement des fonds pour des sommes contestées, l'article 20 prévoit que le notaire verse les sommes retenues au syndicat après un délai de trois mois suivant la constitution régulière de l'opposition, sauf contestation judiciaire : c'est dans ce délai qu'il faut agir. Si le désaccord porte sur la répartition des charges entre vendeur et acquéreur, le point de départ est la date d'exigibilité et la clause de l'acte. Si le litige porte sur les honoraires du notaire eux-mêmes, ils sont réglementés par l'article A. 444-53 du code de commerce et se vérifient ligne à ligne sur le décompte.
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