Quand avertir le locataire d'une augmentation de loyer ?

Savoir quand avertir le locataire d'une augmentation de loyer est la première question que se pose un bailleur, particulier comme SCI familiale. La réponse surprend, parce qu'elle inverse l'intuition : pour la révision annuelle, la loi ne fixe aucun délai de prévenance minimum, elle fixe une date limite. Le risque n'est donc pas de prévenir trop tard avant la hausse, il est de la réclamer trop tard après l'échéance, ce qui la fait perdre.

Trois mécanismes sont régulièrement confondus, alors qu'ils n'ont ni les mêmes conditions, ni le même calendrier, ni la même sanction : la révision annuelle indexée sur l'indice de référence des loyers, la réévaluation d'un loyer sous-évalué au moment du renouvellement du bail, et la majoration consécutive à des travaux d'amélioration. Cet article les traite l'un après l'autre, puis détaille le calcul de la hausse et la déclaration à la caisse d'allocations familiales. Chaque règle citée est reprise du texte en vigueur sur Légifrance ou de la fiche officielle de l'administration.

Comment augmenter le loyer de son locataire ?

Trois conditions doivent être réunies avant même de parler de calendrier ou de calcul. Si l'une d'elles manque, l'augmentation annuelle est impossible, quelle que soit la bonne volonté du bailleur.

Sans clause de révision, aucune augmentation en cours de bail

C'est le point de blocage le plus fréquent, et il est sans remède jusqu'au terme du contrat. L'article 17-1 s'ouvre sur une condition : « Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer ». La fiche officielle est encore plus directe : « Le propriétaire (ou l'agence immobilière) d'un logement mis en location avec un bail de logement vide, peut réviser le loyer 1 fois par an, si une clause du bail le prévoit. Sans cette clause, le loyer ne peut pas être révisé. » Un bail muet sur ce point interdit toute indexation jusqu'à son terme. Le bailleur devra attendre le renouvellement et passer par la procédure du loyer sous-évalué, nettement plus lourde.

Le classement F ou G au DPE bloque toute hausse

C'est la règle la plus récente, et la plus souvent ignorée. Le III de l'article 17-1 énonce que « la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation ». La note d'application publiée sur Légifrance sous cet article 17-1 précise son champ d'application dans le temps en renvoyant au IV de l'article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 : ces dispositions « sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la présente loi », soit à compter du 24 août 2022, et « après le 1er juillet 2024 » en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte. Un bailleur qui indexe malgré une étiquette F expose sa demande à une contestation directe du locataire.

En location meublée, les mêmes règles s'appliquent

Le régime du meublé renvoie expressément à celui de la location vide. L'article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 24 août 2022, dispose que « pour la révision du loyer, les I et III de l'article 17-1 sont applicables aux logements meublés » et que « l'article 17-2 est applicable aux logements meublés ». Un bailleur en meublé retrouve donc la clause obligatoire, le plafond de l'IRL, le délai d'un an, l'absence de rétroactivité et l'interdiction visant les logements classés F ou G.

La marche à suivre, dans l'ordre

1. Relire la clause de révision du bail pour relever la date d'échéance et le trimestre de référence retenu.
2. Vérifier la classe énergétique du logement sur le diagnostic de performance énergétique annexé au contrat.
3. Relever les deux valeurs d'IRL : celle du trimestre de référence de l'année en cours et celle du même trimestre de l'année précédente.
4. Calculer le nouveau loyer avec la formule officielle, arrondi à la deuxième décimale.
5. Adresser la demande par écrit, en détaillant le calcul, avant l'expiration du délai d'un an.
6. Appliquer le nouveau montant à compter de la demande, jamais rétroactivement, puis mettre à jour les quittances.

Quels documents faut-il préparer pour notifier la hausse ?

Pour la révision annuelle, la loi n'impose aucune forme particulière : elle exige seulement que le bailleur « manifeste sa volonté » d'appliquer la clause. Une simple lettre suffit donc en droit. En pratique, l'écrit daté avec preuve d'envoi est le seul moyen d'établir la date de la demande, qui est précisément celle à partir de laquelle le nouveau loyer devient exigible. C'est l'unique raison de ce formalisme volontaire, mais elle est décisive.

Voici ce que le courrier gagne à contenir, et ce qu'il faut avoir sous la main avant de l'écrire.

• Le bail et ses avenants éventuels, pour citer la clause de révision, sa date d'échéance et le trimestre de référence retenu.
• Le diagnostic de performance énergétique, pour vérifier que le logement n'est pas classé F ou G.
• Les deux valeurs d'IRL, celle du trimestre de référence de l'année en cours et celle du même trimestre un an plus tôt, avec l'indication de leur source.
• Le détail du calcul écrit en toutes lettres : ancien loyer, formule, nouveau loyer arrondi à la deuxième décimale.
• La date de prise d'effet, qui est celle de la demande et non celle de l'échéance lorsque le courrier part en retard.
• Le montant des charges, inchangé, indiqué séparément, pour lever toute ambiguïté sur le total appelé.
• La preuve d'envoi : lettre recommandée avec avis de réception ou remise contre récépissé, et conservation d'une copie.

Cette liberté de forme s'arrête à la révision annuelle. Pour la réévaluation d'un loyer sous-évalué au renouvellement, l'article 17-2 impose au contraire les formes de l'article 15 et un contenu obligatoire à peine de nullité, détaillés plus bas. Le locataire, de son côté, aura besoin d'une quittance de loyer mise à jour au nouveau montant, qui lui servira aussi de justificatif auprès de sa caisse d'allocations familiales.

Loyer sous-évalué : la proposition part six mois avant le terme du bail

Le deuxième mécanisme n'a rien à voir avec le premier, et c'est lui qui porte un véritable préavis. Il ne s'agit plus d'indexer un loyer sur l'inflation, mais de le remettre à niveau parce qu'il a décroché du marché. L'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur depuis le 24 août 2022, l'enferme dans une condition stricte : « Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué. »

Le calendrier est cette fois impératif. Le texte autorise le bailleur à proposer un nouveau loyer « au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15 », c'est-à-dire, selon cet article 15, « par lettre recommandée avec demande d'avis de réception », par « acte d'un commissaire de justice » ou par remise « en main propre contre récépissé ou émargement ». C'est le seul cas où la question du délai de prévenance appelle un chiffre.

Le contenu de la notification n'est pas libre non plus : « La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent I et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer. » Une proposition qui oublie de recopier le texte est donc nulle, quelle que soit la qualité du dossier de références qui l'accompagne.

Deux garde-fous complètent le dispositif. Le bailleur qui engage cette procédure « ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat » : il choisit entre augmenter et reprendre le logement, pas les deux. Et faute de saisine du juge après l'échec de la conciliation, « le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé », c'est-à-dire au loyer précédent, sous réserve de la seule révision de l'article 17-1. C'est aussi le sort d'une proposition envoyée moins de six mois avant le terme : elle ne remplit pas la condition du texte.

Enfin, la hausse ne s'applique jamais d'un coup. Le texte prévoit que « la hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat », puis ajoute que « cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans ».

Là encore, la classe énergétique fait barrage. Le II de l'article 17-2 est sans ambiguïté : « Le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation. » Un logement énergivore ne peut donc être ni indexé sur l'IRL ni remis au niveau du marché : la seule voie ouverte au bailleur passe par les travaux de rénovation énergétique.

La majoration après travaux d'amélioration

Il existe une troisième voie, distincte des deux précédentes. Le II de l'article 17-1 prévoit que « lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux », et que « cette majoration ne peut faire l'objet d'une action en diminution de loyer ». Trois exigences en découlent : une clause expresse et convenue entre les parties, des travaux d'amélioration réellement exécutés par le bailleur, et un montant de majoration écrit au bail ou dans un avenant. L'interdiction du III frappe ici aussi les logements classés F ou G.

Quelles erreurs coûtent le plus cher aux bailleurs ?

Les litiges de révision de loyer se ressemblent beaucoup. Voici les cinq faux pas qui reviennent le plus souvent, avec la règle qui les sanctionne.

Une sixième erreur, plus insidieuse, consiste à appliquer la hausse sans rien écrire, en modifiant simplement le montant appelé sur l'avis d'échéance. Le locataire qui conteste ensuite peut demander le remboursement des sommes versées en trop, et le bailleur n'a aucune trace de la date à laquelle il a « manifesté sa volonté ». L'écrit daté n'est pas une formalité : c'est la preuve du point de départ de la hausse.

Dernier réflexe utile : si le locataire cesse de payer après la révision, le calendrier n'est plus du tout le même. Ce n'est plus l'IRL qui commande, mais le commandement de payer et le délai de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, aux termes duquel la clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Attention à la date du bail : la Cour de cassation a jugé, dans un avis du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), que ce délai raccourci par la loi du 27 juillet 2023 ne modifie pas les clauses des baux en cours, qui restent soumis au délai de deux mois. Le sujet est détaillé dans notre article sur le nombre de loyers impayés avant une expulsion.