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Combien de loyer impayé avant expulsion ? Aucun seuil en mois : tout part du commandement de payer et d'un délai de six semaines. Étapes et délais 2026.
Combien de loyer impayé avant expulsion ? Aucun texte ne fixe de seuil en nombre de mois. Un seul loyer non payé suffit à ouvrir la procédure. Le vrai déclencheur est le commandement de payer délivré par un commissaire de justice : la clause de résiliation de plein droit, obligatoire dans tout bail d'habitation, « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (article 24, I de la loi du 6 juillet 1989). Le chiffre de deux mois que l'on lit partout existe bien, mais il sert à autre chose : il déclenche le signalement du commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, et le signalement de l'impayé à l'organisme payeur lorsque l'aide au logement est versée directement au bailleur. Après le commandement viennent l'assignation, notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience, le jugement, un délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux, puis jusqu'à deux mois d'instruction de la demande de concours de la force publique. En additionnant ces seuls délais, sans le moindre incident, on dépasse déjà six mois et demi.
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.Il n'existe pas de réponse en nombre de mois à la question « combien de loyer impayé avant expulsion » : la loi du 6 juillet 1989 ne raisonne pas en mois d'arriéré, elle raisonne en actes et en délais. Un bailleur peut faire délivrer un commandement de payer dès le premier terme resté impayé. À l'inverse, un locataire qui accumule six mois de dette ne sera pas expulsé plus vite, parce que chaque étape de la procédure a son propre délai, et que le juge dispose de pouvoirs étendus pour les allonger.
Cet article suit la chronologie réelle du dossier : ce que dit précisément le texte, ce que déclenche le commandement de payer, à quoi servent vraiment les seuils de deux mois, le calendrier complet étape par étape, les délais que le juge peut accorder, la trêve hivernale, ce qui se passe après le jugement, et ce que le bailleur peut faire pour ne pas perdre de temps. Chaque règle citée renvoie au texte en vigueur sur Légifrance ou à la fiche officielle de l'administration.
Non. Aucune disposition de la loi du 6 juillet 1989 ni du code des procédures civiles d'exécution ne subordonne l'ouverture de la procédure à un nombre de mois d'arriéré. Le point de départ est ailleurs, dans une obligation simple. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 15 juin 2025, pose que le locataire est obligé « de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Le terme convenu, c'est la date inscrite au bail. Passée cette date, le loyer est impayé, et le bailleur peut agir.
Agir ne signifie pas expulser. Le mécanisme central figure au I de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 : « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Deux enseignements en découlent. D'abord, la clause est obligatoire, le bailleur n'a pas à la négocier. Ensuite, elle ne produit aucun effet automatique : il faut un acte, le commandement de payer, puis six semaines de silence du locataire.
Parce qu'il existe vraiment, mais dans d'autres textes et pour d'autres effets. Le même article 24 prévoit un signalement obligatoire à partir de deux mois d'impayé, et le code de la construction et de l'habitation retient le même ordre de grandeur pour les aides au logement. Aucun de ces deux seuils ne conditionne l'expulsion : ils déclenchent des dispositifs de prévention destinés, précisément, à éviter qu'on en arrive là. Confondre les deux fait perdre du temps au bailleur qui attend deux mois avant de bouger, et rassure à tort le locataire qui croit disposer d'un matelas.
Le bailleur n'a pas trois ans devant lui non plus. L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ». Les loyers plus anciens que trois ans ne se réclament plus.
Le commandement de payer est délivré par un commissaire de justice, à la demande du bailleur. C'est lui qui fait courir le délai de six semaines au terme duquel la clause résolutoire produit effet. Son contenu n'est pas libre : l'article 24, I dresse une liste de six mentions imposées à peine de nullité. Un commandement incomplet est un commandement inutile, et six semaines perdues.
La fiche officielle « Loyers impayés et expulsion du locataire », vérifiée le 6 août 2026, énonce la même règle dans sa partie destinée au propriétaire : « Le locataire a 6 semaines pour payer sa dette. »
C'est l'oubli le plus fréquent, et il coûte de l'argent au bailleur. Toujours selon l'article 24, I, « lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ». La dette de loyer elle-même reste due par la caution. Ce sont les pénalités et les intérêts de retard qui disparaissent.
Tout s'arrête. La clause résolutoire ne produit pas effet, le bail se poursuit, et il n'y a ni résiliation ni expulsion. Le commandement de payer n'est pas une sanction, c'est une mise en demeure formalisée : son objet premier est d'obtenir le paiement. Dans un grand nombre de dossiers, il suffit, parce qu'il transforme un retard flou en calendrier daté et chiffré.
Cinq dispositions différentes retiennent un délai de deux mois, et une seule concerne l'expulsion elle-même : celle qui court après le commandement de quitter les lieux, tout à la fin du parcours. Aucune ne subordonne l'ouverture du dossier à deux mois d'arriéré. Le tableau ci-dessous les remet chacune à sa place, avec son déclencheur exact et son destinataire.
| Ce que le seuil déclenche | Seuil exact | Qui est concerné | Texte |
|---|---|---|---|
| Signalement du commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives | Impayé sans interruption depuis 2 mois, ou dette égale à 2 fois le loyer mensuel hors charges | Commandements délivrés pour un bailleur personne physique ou une société civile de famille | Art. 24, I, loi du 6 juillet 1989 |
| Constitution de l'impayé au sens des aides au logement | Dette au moins égale à 2 fois le loyer et les charges mensuels bruts, ou nets si l'aide est versée au bailleur | Locataires bénéficiaires d'une aide personnelle au logement | Art. R. 824-1 C. constr. hab. |
| Délai imposé au bailleur pour signaler l'impayé à l'organisme payeur | 2 mois après la constitution de l'impayé | Le bailleur qui perçoit l'aide au logement pour le compte du locataire | Art. R. 824-4 C. constr. hab. |
| Attente obligatoire avant de pouvoir assigner | 2 mois après la saisine de la commission | Bailleurs personnes morales, sauf société civile de famille | Art. 24, II, loi du 6 juillet 1989 |
| Délai avant toute expulsion effective | 2 mois après le commandement de quitter les lieux | Tout occupant d'un lieu habité | Art. L. 412-1 C. proc. civ. exéc. |
Le premier seuil est le plus mal compris. L'article 24, I dispose que « lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ». Ce signalement ne retarde rien pour ces bailleurs. Il ouvre un dossier de prévention en parallèle, et déclenche un diagnostic social.
Pour un locataire qui perçoit une aide personnelle au logement, l'impayé a une définition chiffrée. L'article R. 824-1 du code de la construction et de l'habitation le dit ainsi : l'impayé « est constitué quand le locataire est débiteur à l'égard du bailleur d'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges », le montant retenu étant le montant net « lorsque l'aide personnelle au logement est versée entre les mains du bailleur ». L'article R. 824-4 vise ensuite un cas précis, et un seul : celui du bailleur qui encaisse l'aide pour le compte du locataire. Lorsque ce dernier ne règle pas la part restant à sa charge, « sa situation est soumise à l'organisme payeur par le bailleur percevant l'aide personnelle au logement pour son compte, dans un délai de deux mois après la constitution de l'impayé », et le bailleur « doit justifier qu'il poursuit par tous les moyens possibles le recouvrement de sa créance ». Quand l'aide est versée au locataire lui-même, aucun délai de ce type ne pèse sur le bailleur : l'article R. 824-5 se borne à prévoir que l'organisme payeur « se saisit de toute situation d'impayé définie à l'article R. 824-1 dont il a connaissance ». Signaler reste alors le seul moyen de lui donner cette connaissance.
Cette définition a une date de fin. La version actuelle de l'article R. 824-1 est en vigueur jusqu'au 1er janvier 2027. Le décret n° 2026-84 du 12 février 2026, dont la notice annonce une « modification des dispositions relatives au traitement des impayés de loyers, de charges ou de mensualités de remboursement d'emprunt en matière d'aide personnelle au logement, en y intégrant le rôle décisionnaire de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives », précise qu'il « est applicable à compter du 1er janvier 2027 aux situations d'impayés de dépense de logement signalées à cette date ». Les deux lignes du tableau tirées du code de la construction et de l'habitation valent donc pour les impayés signalés avant cette échéance : les seuils issus de la loi du 6 juillet 1989 et du code des procédures civiles d'exécution, eux, ne sont pas touchés par ce décret.
Cela dépend de sa composition, et l'écart est de deux mois. L'article 24, II pose que « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ». Autrement dit, une SCI strictement familiale, dont tous les associés sont parents ou alliés jusqu'au quatrième degré, est traitée comme un bailleur particulier et peut assigner sans attendre. Une SCI qui compte un associé extérieur à la famille, ou toute autre société, doit saisir la commission puis patienter deux mois, sous peine de voir sa demande déclarée irrecevable.
La composition de la société n'est donc pas un détail de statuts : elle décide du calendrier de la procédure. Un associé ajouté sans y réfléchir peut coûter deux mois sur chaque contentieux locatif à venir.
Voici la chronologie réelle, avec le délai fixé par chaque texte. Les durées indiquées sont des minimums légaux : elles ne comprennent ni le temps d'obtention d'une date d'audience, ni le délibéré, ni les délais que le juge peut accorder au locataire.
| Étape | Qui agit | Délai prévu par le texte | Texte |
|---|---|---|---|
| Premier loyer impayé, relance amiable | Le bailleur | Aucun délai imposé ; la dette se prescrit par 3 ans | Art. 7 et 7-1, loi du 6 juillet 1989 |
| Commandement de payer | Commissaire de justice | La clause résolutoire ne produit effet que 6 semaines après | Art. 24, I |
| Signification du commandement à la caution | Commissaire de justice | 15 jours à compter de la signification au locataire | Art. 24, I |
| Signalement à la commission de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) | Commissaire de justice | Dès 2 mois d'impayé, ou 2 fois le loyer hors charges | Art. 24, I |
| Assignation devant le juge des contentieux de la protection | Le bailleur, notification à la diligence du commissaire de justice | Notifiée au préfet au moins 6 semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité | Art. 24, III |
| Audience, puis jugement de constat de résiliation | Le juge | Pas de délai légal ; le juge peut accorder jusqu'à 3 ans de délais de paiement | Art. 24, V |
| Commandement de quitter les lieux | Commissaire de justice | Expulsion impossible avant 2 mois | Art. L. 412-1 C. proc. civ. exéc. |
| Délais supplémentaires pour quitter les lieux | Le juge | De 1 mois à 1 an | Art. L. 412-3 et L. 412-4 C. proc. civ. exéc. |
| Trêve hivernale | De plein droit | Sursis du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante | Art. L. 412-6 C. proc. civ. exéc. |
| Demande de concours de la force publique | Le bailleur, via le commissaire de justice | Le silence du préfet pendant 2 mois vaut refus | Fiche service-public.gouv.fr F31272 |
L'addition des seuls minimums donne un ordre de grandeur utile : six semaines de commandement, six semaines entre l'assignation et l'audience, deux mois après le commandement de quitter les lieux, puis deux mois d'instruction de la demande de concours de la force publique. Cela fait déjà environ six mois et trois semaines, avant même de compter le délai pour obtenir une date d'audience. C'est la raison pour laquelle un bailleur qui attend trois mois avant de faire délivrer son commandement ne perd pas trois mois : il perd trois mois qui s'ajoutent à un parcours déjà long. Combien de loyer impayé avant expulsion ? La réponse utile tient dans ce calendrier, pas dans un nombre de mois d'arriéré.
Le III de l'article 24 impose que « l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée [...] au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience ». La sanction figure en tête de phrase : « à peine d'irrecevabilité de la demande ». Ce délai, ramené de deux mois à six semaines par la loi du 27 juillet 2023, laisse le temps de réaliser « un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations ». La fiche officielle le formule côté locataire : « L'audience doit avoir lieu au moins 6 semaines après le jour où vous avez reçu l'assignation. »
C'est le point qui rend le calendrier imprévisible. Le juge dispose de plusieurs leviers, qui ne se confondent pas : les uns portent sur le paiement de la dette, les autres sur la date de départ du logement. Un même dossier peut cumuler les deux.
| Mesure | Durée maximale | Condition posée par le texte | Texte |
|---|---|---|---|
| Délais de paiement de la dette locative | 3 ans | Locataire en situation de régler sa dette et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience | Art. 24, V, loi du 6 juillet 1989 |
| Délai de grâce de droit commun | 2 ans | Compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier | Art. 1343-5 C. civ. |
| Suspension des effets de la clause résolutoire | Pendant les délais accordés | Reprise du versement intégral du loyer courant avant l'audience ; la suspension prend fin dès le premier impayé | Art. 24, VII |
| Suspension après un rétablissement personnel | 2 ans | Le loyer courant reste dû pendant toute la durée de la suspension | Art. 24, VIII |
| Délais pour quitter les lieux après jugement | De 1 mois à 1 an | Relogement impossible dans des conditions normales | Art. L. 412-3 et L. 412-4 C. proc. civ. exéc. |
Le V de l'article 24 permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, « d'accorder des délais de paiement dans la limite de trois années » au locataire en situation de régler sa dette locative. Deux conditions verrouillent ce pouvoir, et elles sont cumulatives : le locataire doit être « en situation de régler sa dette locative » et avoir « repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ». Un locataire qui se présente à l'audience sans avoir repris ses paiements ne remplit pas la condition. La fiche officielle confirme le plafond : « Le juge peut vous accorder ce délai de remboursement de 3 ans maximum. »
Ce délai de trois ans est une dérogation. Le droit commun du délai de grâce, l'article 1343-5 du Code civil, permet seulement au juge de « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Le même article ajoute deux effets qui pèsent lourd pour le bailleur : « la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier » et « les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».
Le VII de l'article 24 organise une suspension, pas une annulation. Les effets de la clause de résiliation de plein droit « peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge », à condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience. Cette suspension « prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge ». L'issue est binaire : « si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». Le bail est alors définitivement résilié, sans nouvelle audience sur ce point.
C'est le changement le plus important issu de la loi du 27 juillet 2023, et beaucoup de contenus en ligne n'en tiennent pas compte. L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution autorise le juge à « accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités [...] dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ». L'article L. 412-4, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, encadre désormais cette faculté : « La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. » Auparavant, la fourchette allait de trois mois à trois ans. Ces délais pour partir ne se confondent pas avec les trois ans de délais de paiement : les premiers portent sur l'occupation, les seconds sur la dette.
Le même article L. 412-4 énumère ce dont le juge tient compte pour fixer la durée : « la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ». La situation financière du propriétaire fait donc partie des éléments du débat, ce que les bailleurs oublient souvent d'exposer.
Oui, et sa portée est très large. L'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution énonce que, « nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ». Un jugement définitif, et même des délais déjà expirés, ne permettent pas de passer outre. La fiche officielle précise la période, bornes comprises : « du 1er novembre au 31 mars inclus de l'année suivante ».
Deux dérogations existent, et elles ne concernent pas les loyers impayés. Le sursis « ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ». Le juge peut par ailleurs « supprimer ou réduire le bénéfice du sursis » lorsque les personnes sont entrées « dans tout autre lieu que le domicile » par ces mêmes procédés. Un locataire entré régulièrement dans les lieux avec un bail signé bénéficie donc de la trêve, quel que soit le montant de sa dette.
La trêve suspend l'expulsion, pas la dette. Pendant les cinq mois de sursis, le loyer et les charges restent dus, l'indemnité d'occupation fixée par le jugement continue de courir, et la procédure de recouvrement se poursuit. Le calendrier compte : un jugement obtenu en septembre débouche en pratique sur une expulsion reportée au printemps suivant.
Le jugement qui constate la résiliation ne vaut pas expulsion. Il faut ensuite un commandement de quitter les lieux, puis attendre. L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution pose que, « si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement ». Le second alinéa écarte purement et simplement ce délai dans deux cas : lorsque le juge « constate la mauvaise foi de la personne expulsée » et lorsque les personnes « sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ». Le premier alinéa ouvre une troisième voie, distincte : le juge « peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire », « réduire ou supprimer ce délai ». Le mot « notamment » indique que cette liste n'est pas fermée : le délai de deux mois n'est donc pas aussi intangible qu'on le lit souvent.
L'article L. 412-5 du même code impose que, « dès le commandement d'avoir à libérer les locaux, l'huissier de justice chargé de l'exécution de la mesure d'expulsion en saisit le représentant de l'Etat dans le département », afin que celui-ci informe la commission de prévention des expulsions et le ménage de la possibilité de saisir la commission de médiation au titre du droit au logement opposable. La sanction est directe : « à défaut de saisine du représentant de l'Etat dans le département par l'huissier, le délai avant l'expiration duquel l'expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ». Le compte à rebours de deux mois ne démarre donc pas tant que la formalité n'est pas accomplie.
Si le locataire ne part pas au terme des deux mois, le commissaire de justice ne peut pas forcer la porte seul : il sollicite le concours de la force publique auprès du préfet. La fiche officielle indique que « l'absence de réponse de la part du préfet dans un délai de 2 mois vaut également refus ». Ce refus n'est pas la fin du dossier. L'article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution énonce que « l'Etat est tenu de prêter son concours à l'exécution des jugements et des autres titres exécutoires » et que « le refus de l'Etat de prêter son concours ouvre droit à réparation ». Il précise que « les modalités d'évaluation de la réparation due au propriétaire en cas de refus du concours de la force publique afin d'exécuter une mesure d'expulsion sont précisées par décret en Conseil d'Etat ». Le bailleur peut donc demander à être indemnisé du préjudice causé par l'inexécution.
Combien de loyer impayé avant expulsion ? Un bailleur n'a aucune prise sur cette question, puisqu'elle n'a pas de réponse chiffrée, mais il a toute prise sur le calendrier. Les délais légaux étant incompressibles, le seul terrain de gain est celui des semaines perdues avant et pendant la procédure. Voici les réflexes qui pèsent réellement, dans l'ordre où ils se posent.
Une dernière remarque de méthode : la révision annuelle du loyer obéit à ses propres délais, indépendants du contentieux d'impayés, et un bailleur qui néglige ce point perd le bénéfice de l'augmentation. Le sujet est traité en détail dans notre article sur quand avertir le locataire d'une augmentation de loyer.
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Le contentieux des loyers impayés relève d'un juge spécialisé. L'article L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire dispose que « le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ». L'article L. 213-4-3 lui confie en outre « les actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ». Ce juge siège au tribunal judiciaire, ou dans la chambre de proximité qui en dépend.
Devant lui, l'avocat n'est pas obligatoire. L'article 761 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2025, prévoit que « les parties sont dispensées de constituer avocat [...] dans les matières relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection ». Bailleur comme locataire peuvent donc se présenter seuls. Cela ne veut pas dire que l'assistance soit inutile : la procédure comporte plusieurs causes d'irrecevabilité automatiques, notamment le défaut de notification de l'assignation au préfet dans le délai de six semaines, et une demande rejetée pour un vice de forme se recommence entièrement.
Ce contenu est une information juridique générale, pas une consultation. Il est publié par la direction de la publication, qui vérifie la conformité du contenu éditorial au droit français en vigueur. Chaque dossier dépend de la rédaction du bail, de la composition de la société bailleresse et de la situation du locataire.
Six délais structurent le dossier. Six semaines d'abord : la clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (article 24, I de la loi du 6 juillet 1989). Quinze jours ensuite pour signifier ce commandement à la caution, sous peine de perdre les pénalités et intérêts de retard. Six semaines encore entre la notification de l'assignation au préfet et l'audience, à peine d'irrecevabilité (article 24, III). Deux mois après le commandement de quitter les lieux avant toute expulsion effective (article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution). Deux mois pour la réponse du préfet à la demande de concours de la force publique, son silence valant refus. Et cinq mois de trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars inclus (article L. 412-6). L'addition des seuls minimums dépasse six mois et demi.
Quatre actes, dans cet ordre. Une relance écrite avec décompte daté, dès le premier terme impayé, qui suffit dans beaucoup de dossiers. Un commandement de payer délivré par un commissaire de justice, contenant les six mentions imposées à peine de nullité par l'article 24, I de la loi du 6 juillet 1989, et signifié à la caution dans les quinze jours. Une assignation devant le juge des contentieux de la protection, compétent en vertu de l'article L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience. Enfin, après le jugement, un commandement de quitter les lieux, suivi d'un délai de deux mois, puis d'une demande de concours de la force publique si le locataire reste. En parallèle, le bailleur qui perçoit l'aide au logement pour le compte du locataire signale l'impayé à l'organisme payeur dans les deux mois de sa constitution (article R. 824-4 du code de la construction et de l'habitation) ; lorsque l'aide est versée au locataire, aucun délai ne s'impose au bailleur, mais l'organisme payeur ne se saisit que des situations dont il a connaissance (article R. 824-5).
Le dossier se monte en deux blocs : le titre et la preuve de la dette. Côté titre : le contrat de bail signé et ses avenants, l'état des lieux d'entrée, l'acte de cautionnement s'il en existe un, et les statuts de la société lorsque le bailleur est une SCI, puisque sa composition décide de l'obligation d'attendre deux mois après la saisine de la commission (article 24, II). Côté dette : un décompte détaillé mois par mois, exigé comme troisième mention du commandement de payer, les quittances et appels de loyer, les relevés bancaires justifiant l'absence d'encaissement, les relances écrites et leurs preuves d'envoi, et l'attestation d'assurance du locataire. Si le locataire perçoit une aide au logement, ajoutez la preuve du signalement à l'organisme payeur. Enfin, le commandement de payer et l'accusé de réception de sa signification à la caution.
Les plus coûteuses portent sur le calendrier et sur la forme des actes. Attendre deux mois d'impayé avant d'agir, en croyant à un seuil qui n'existe pas pour l'expulsion. Faire délivrer un commandement de payer incomplet, alors que six mentions sont imposées à peine de nullité. Oublier de le signifier à la caution dans les quinze jours, ce qui fait perdre les pénalités et les intérêts de retard. Ne pas faire notifier l'assignation au préfet six semaines avant l'audience, ce qui rend la demande irrecevable. Pour une SCI non familiale, assigner avant l'expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission, même sanction. Enfin, tenter de reprendre le logement soi-même : seule la voie judiciaire permet d'obtenir l'expulsion, et l'État est tenu de prêter son concours à l'exécution des décisions de justice (article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution).
Le cadre applicable est celui issu de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Elle a modifié l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur dans cette rédaction depuis le 29 juillet 2023 : le délai du commandement de payer est passé de deux mois à six semaines, et celui de la notification de l'assignation au préfet de deux mois à six semaines également. Elle a aussi réécrit l'article L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, qui plafonne désormais à un an, contre trois ans auparavant, les délais que le juge peut accorder pour quitter les lieux. Les délais de paiement de la dette restent fixés à trois ans au maximum par le V de l'article 24. La trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars inclus. Côté aides au logement, la définition de l'impayé de l'article R. 824-1 du code de la construction et de l'habitation reste applicable jusqu'au 1er janvier 2027, date d'entrée en vigueur du décret n° 2026-84 du 12 février 2026.
Jamais par obligation, souvent par prudence. L'article 761 du code de procédure civile dispense les parties de constituer avocat « dans les matières relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection », qui est précisément le juge du bail d'habitation selon l'article L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire. Bailleur et locataire peuvent donc se présenter seuls. L'assistance devient utile dans quatre situations : lorsque le bailleur est une société et doit vérifier si elle relève du régime des sociétés civiles de famille, faute de quoi son assignation est irrecevable ; lorsque la clause résolutoire du bail est absente ou mal rédigée ; lorsque le locataire soulève un manquement du bailleur, par exemple sur la décence du logement ; et en appel, où la procédure obéit à d'autres règles de représentation.
On peut engager la procédure, on ne peut pas expulser. Rien n'interdit de faire délivrer un commandement de payer dès le premier terme resté impayé, puisque l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer « aux termes convenus ». Mais l'expulsion suppose ensuite six semaines de commandement sans effet, un jugement constatant la résiliation, un commandement de quitter les lieux et deux mois d'attente supplémentaires. Aucun raccourci n'existe pour un impayé récent : le délai de deux mois de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution n'est écarté de plein droit que si le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée, ou si l'occupant est entré dans les lieux « à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte », ce qui vise l'occupation illicite, pas le locataire titulaire d'un bail. Le premier alinéa du même article laisse en outre au juge la faculté de « réduire ou supprimer ce délai », notamment lorsque la procédure de relogement prévue à l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas abouti du fait du locataire.
Oui s'il paie tout dans les six semaines, et sous conditions au-delà. Un paiement intégral pendant le délai de six semaines rend le commandement de payer sans effet : la clause résolutoire ne joue pas, le bail se poursuit. Après ce délai, le locataire doit passer par le juge. Le V de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet d'obtenir des délais de paiement jusqu'à trois ans, à deux conditions cumulatives : être « en situation de régler sa dette locative » et avoir « repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ». Le VII du même article permet alors de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais. L'issue est claire : si le locataire se libère de sa dette dans les conditions fixées, « la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué » ; sinon, « elle reprend son plein effet », et la suspension cesse « dès le premier impayé ».
Six mois et trois semaines de délais légaux au minimum, souvent bien davantage. Le calcul additionne les seules durées prévues par les textes : six semaines de commandement de payer, six semaines entre la notification de l'assignation au préfet et l'audience, deux mois après le commandement de quitter les lieux, et jusqu'à deux mois pour la réponse du préfet sur le concours de la force publique. Ce total n'intègre ni le délai d'obtention d'une date d'audience, ni le délibéré, ni les délais accordés au locataire. Or le juge peut échelonner la dette sur trois ans et accorder de un mois à un an pour quitter les lieux (articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution). S'y ajoute la trêve hivernale, qui suspend toute expulsion non exécutée du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante, même en présence d'une décision passée en force de chose jugée.
Cela dépend de la composition de la société, et l'écart est de deux mois. L'article 24, II de la loi du 6 juillet 1989 réserve un sort particulier aux bailleurs personnes morales : ils « ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ». La société civile « constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus » échappe à cette attente et se trouve traitée comme un bailleur particulier. Une SCI comptant un seul associé extérieur à la famille perd ce bénéfice. Le même critère commande le signalement du commandement de payer à la commission dès deux mois d'impayé, ou dès que la dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges.
Modèle de bail d'habitation rédigé par avocat : contrat de location vide pour résidence principale, conforme à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, clause de résiliation de plein droit comprise.
