Définition et fondement légal
Clause pénale promesse de vente : La clause pénale de la promesse de vente fixe à l'avance l'indemnité due par la partie qui refuse de réitérer la vente : usuellement 10 % du prix. Le juge peut la modérer ou l'augmenter si elle est manifestement excessive ou dérisoire (art. 1231-5 C. civ., règle d'ordre public), à la différence de l'indemnité d'immobilisation de la promesse unilatérale. Dissuader la défaillance : dans le compromis, la clause pénale chiffre d'avance le coût du refus de signer l'acte authentique : sans avoir à prouver le préjudice.
Les 5 conditions de validité (cumulatives)
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1Le régime légal de la clause pénale
Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué une somme plus forte ni moindre ; le juge peut néanmoins, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité manifestement excessive ou dérisoire.
Art. 1231-5, al. 1 et 2 C. civ. (vérifié au texte, Légifrance) — vérifié 16/07/2026 -
2Une modération d'ordre public
Toute stipulation contraire au pouvoir de modération (et à la réduction en cas d'exécution partielle) est réputée non écrite : impossible d'écarter contractuellement le juge de la clause pénale.
Art. 1231-5, al. 3 et 4 C. civ. — vérifié 16/07/2026 -
3Mise en demeure préalable
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure : d'où la sommation de réitérer la vente avant toute mise en œuvre.
Art. 1231-5, al. 5 C. civ. — vérifié 16/07/2026 -
4L'indemnité d'immobilisation n'est pas une clause pénale
Le bénéficiaire d'une promesse unilatérale ne s'engageant pas à acquérir, il ne manque à aucune obligation en ne levant pas l'option : l'indemnité d'immobilisation, prix de l'exclusivité, échappe à la modération : mais la somme rebaptisée « indemnité » dans un compromis, subordonnée à la faute de l'acquéreur, est requalifiée en clause pénale.
Cass. 3e civ., 05/12/1984, n°83-11.788 (publié, Bull. III n°208) ; 3e civ., 24/09/2008, n°07-13.898 — vérifié 16/07/2026 -
5La rétractation SRU neutralise toute somme
L'acquéreur non professionnel dispose de dix jours pour se rétracter, et aucune somme ne peut être exigée avant l'expiration de ce délai (séquestre professionnel excepté) : la clause pénale ne joue jamais contre l'acquéreur qui se rétracte dans le délai.
Art. L.271-1 et L.271-2 CCH (vérifiés au texte — délai porté à 10 jours par la loi du 06/08/2015) — vérifié 16/07/2026
Exemple de rédaction, commenté ligne à ligne
Reprenons le modèle proposé en haut de page et regardons pourquoi chaque membre de phrase est là :
« Au cas où l'une des parties refuserait de réitérer la vente par acte authentique, elle devra à l'autre, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, une somme de 25 000 €, soit 10 % du prix, à titre de clause pénale. »
Clause pénale de compromis type : qualification expresse, montant dans l'usage (10 %), mise en demeure intégrée (1231-5, dernier al.) : la mécanique complète en une phrase.
« En contrepartie de l'exclusivité consentie pendant le délai d'option, le bénéficiaire versera une indemnité d'immobilisation de 20 000 €, qui restera acquise au promettant à défaut de levée d'option et s'imputera sur le prix en cas de vente. »
Indemnité d'immobilisation de promesse unilatérale : prix de l'exclusivité, pas une sanction : elle échappe à la modération (Cass. 3e civ., 05/12/1984) ; l'imputation sur le prix est l'usage.
« La présente clause pénale ne pourra faire l'objet d'aucune révision judiciaire. »
Contre-exemple : le pouvoir de modération du juge est d'ordre public : cette stipulation est réputée non écrite (1231-5, al. 4) et signale un rédacteur mal informé.
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Clause pénale (promesse et compromis de vente) : vos questions
Clause pénale compromis de vente : quel montant usuel ?
L'usage se situe autour de 10 % du prix de vente : un montant que les juges du fond considèrent généralement comme proportionné, tandis que des pourcentages supérieurs ont pu être modérés. Ce n'est qu'un usage : le juge conserve toujours son pouvoir de modération (art. 1231-5).
Clause pénale promesse unilatérale de vente ou indemnité d'immobilisation : quelle différence ?
La clause pénale (compromis) sanctionne l'inexécution d'une obligation (refuser de signer l'acte) et le juge peut la modérer. L'indemnité d'immobilisation (promesse unilatérale) rémunère l'exclusivité consentie au bénéficiaire, qui reste libre de ne pas acheter : ce n'est pas une clause pénale et elle échappe à la modération (Cass. 3e civ., 05/12/1984).
Condition suspensive clause pénale : la clause pénale joue-t-elle si une condition suspensive défaille ?
Non : si le prêt est refusé (ou toute condition suspensive non réalisée sans faute de l'acquéreur), la vente est caduque sans faute : la clause pénale ne s'applique pas et les sommes versées sont restituées. Elle ne sanctionne que le refus fautif de réitérer.
L'acquéreur qui se rétracte dans les 10 jours doit-il payer la clause pénale ?
Non : la rétractation SRU (L.271-1 CCH) est discrétionnaire et gratuite : aucune somme ne peut d'ailleurs être exigée de l'acquéreur non professionnel avant l'expiration du délai (L.271-2, séquestre professionnel excepté). La clause pénale ne peut jouer qu'après ce délai.
Le vendeur peut-il cumuler clause pénale et vente forcée ?
Il doit en principe choisir : la clause pénale remplace les dommages-intérêts de l'inexécution ; l'exécution forcée (art. 1221 C. civ.) poursuit la vente elle-même. Le cumul intégral n'est possible que si le contrat distingue pénalité de retard et pénalité d'inexécution : question de rédaction, à trancher avant signature.
