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Le Clausier · Sources officielles

Clause pénale de la promesse de vente : modèle et guide 2026

Définition en clair, modèle rédigé par avocat à copier, générateur personnalisé et analyseur de validité : tout est gratuit sur cette page.

Me Manel Sghari, avocate au Barreau de ParisDirection de la publication : Me Manel Sghari, avocat au Barreau de ParisSources officielles vérifiées : 6 juillet 2026·Sources : 1231-5 et 1221 Code civil ; L.271-1 et L.271-2 CCH · Cour de cassation

Cette page fournit une information juridique générale, établie à partir de sources officielles (Légifrance, Cour de cassation) vérifiées le 6 juillet 2026. Elle ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas l'analyse de votre situation par un professionnel.

Définition

La clause pénale de la promesse de vente fixe à l'avance l'indemnité due par la partie qui refuse de réitérer la vente : usuellement 10 % du prix. Le juge peut la modérer ou l'augmenter si elle est manifestement excessive ou dérisoire (art. 1231-5 C. civ., règle d'ordre public), à la différence de l'indemnité d'immobilisation de la promesse unilatérale.

À quoi elle sertDissuader la défaillance : dans le compromis, la clause pénale chiffre d'avance le coût du refus de signer l'acte authentique : sans avoir à prouver le préjudice.
Condition cléLa distinction cardinale : la clause pénale (compromis) sanctionne une inexécution et se module ; l'indemnité d'immobilisation (promesse unilatérale) est le prix de l'exclusivité : elle n'est pas une clause pénale et échappe à la modération (Cass. 3e civ., 05/12/1984, n°83-11.788).
Le risqueLe risque : aucune somme ne peut être exigée de l'acquéreur non professionnel avant l'expiration du délai de rétractation de dix jours (L.271-1 et L.271-2 CCH) : et sauf inexécution définitive, la pénalité suppose une mise en demeure.

Modèle de clause pénale (promesse et compromis de vente) (compromis de vente (clause pénale))

Rédigé à partir de sources officielles, à adapter à votre situation. Version commentée ligne à ligne plus bas sur la page.

151015

Article X — Clause pénale. Au cas où l'une des parties, toutes les conditions suspensives étant réalisées, refuserait de réitérer la vente par acte authentique, elle devra à l'autre partie, après mise en demeure de s'exécuter demeurée infructueuse pendant quinze (15) jours, une somme de [montant stipulé] à titre de clause pénale, conformément à l'article 1231-5 du Code civil, sans préjudice du droit pour la partie non défaillante de poursuivre l'exécution forcée de la vente. La présente clause ne pourra recevoir application à l'encontre de l'acquéreur non professionnel qui exerce sa faculté de rétractation dans le délai de dix jours de l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation.

Voir la version commentée ↓✓ Clause copiée

ComprendreDéfinition et fondement légal

Clause pénale promesse de vente : La clause pénale de la promesse de vente fixe à l'avance l'indemnité due par la partie qui refuse de réitérer la vente : usuellement 10 % du prix. Le juge peut la modérer ou l'augmenter si elle est manifestement excessive ou dérisoire (art. 1231-5 C. civ., règle d'ordre public), à la différence de l'indemnité d'immobilisation de la promesse unilatérale. Dissuader la défaillance : dans le compromis, la clause pénale chiffre d'avance le coût du refus de signer l'acte authentique : sans avoir à prouver le préjudice.

VérifierLes 5 conditions de validité (cumulatives)

  • 1
    Le régime légal de la clause pénaleLorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué une somme plus forte ni moindre ; le juge peut néanmoins, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité manifestement excessive ou dérisoire.Art. 1231-5, al. 1 et 2 C. civ. (vérifié au texte, Légifrance) — vérifié 16/07/2026
  • 2
    Une modération d'ordre publicToute stipulation contraire au pouvoir de modération (et à la réduction en cas d'exécution partielle) est réputée non écrite : impossible d'écarter contractuellement le juge de la clause pénale.Art. 1231-5, al. 3 et 4 C. civ. — vérifié 16/07/2026
  • 3
    Mise en demeure préalableSauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure : d'où la sommation de réitérer la vente avant toute mise en œuvre.Art. 1231-5, al. 5 C. civ. — vérifié 16/07/2026
  • 4
    L'indemnité d'immobilisation n'est pas une clause pénaleLe bénéficiaire d'une promesse unilatérale ne s'engageant pas à acquérir, il ne manque à aucune obligation en ne levant pas l'option : l'indemnité d'immobilisation, prix de l'exclusivité, échappe à la modération : mais la somme rebaptisée « indemnité » dans un compromis, subordonnée à la faute de l'acquéreur, est requalifiée en clause pénale.Cass. 3e civ., 05/12/1984, n°83-11.788 (publié, Bull. III n°208) ; 3e civ., 24/09/2008, n°07-13.898 — vérifié 16/07/2026
  • 5
    La rétractation SRU neutralise toute sommeL'acquéreur non professionnel dispose de dix jours pour se rétracter, et aucune somme ne peut être exigée avant l'expiration de ce délai (séquestre professionnel excepté) : la clause pénale ne joue jamais contre l'acquéreur qui se rétracte dans le délai.Art. L.271-1 et L.271-2 CCH (vérifiés au texte — délai porté à 10 jours par la loi du 06/08/2015) — vérifié 16/07/2026

RédigerExemple de rédaction, commenté ligne à ligne

Reprenons le modèle proposé en haut de page et regardons pourquoi chaque membre de phrase est là :

« Au cas où l'une des parties refuserait de réitérer la vente par acte authentique, elle devra à l'autre, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, une somme de 25 000 €, soit 10 % du prix, à titre de clause pénale. » : Clause pénale de compromis type : qualification expresse, montant dans l'usage (10 %), mise en demeure intégrée (1231-5, dernier al.) : la mécanique complète en une phrase.
« En contrepartie de l'exclusivité consentie pendant le délai d'option, le bénéficiaire versera une indemnité d'immobilisation de 20 000 €, qui restera acquise au promettant à défaut de levée d'option et s'imputera sur le prix en cas de vente. » : Indemnité d'immobilisation de promesse unilatérale : prix de l'exclusivité, pas une sanction : elle échappe à la modération (Cass. 3e civ., 05/12/1984) ; l'imputation sur le prix est l'usage.
« La présente clause pénale ne pourra faire l'objet d'aucune révision judiciaire. » : Contre-exemple : le pouvoir de modération du juge est d'ordre public : cette stipulation est réputée non écrite (1231-5, al. 4) et signale un rédacteur mal informé.

ÉviterPièges et erreurs fréquentes

✕
Baptiser « indemnité d'immobilisation » une clause pénale de compromis Dans une promesse synallagmatique, la somme due en cas de refus de réitérer sanctionne une inexécution : elle est requalifiée en clause pénale, modérable (Cass. 3e civ., 24/09/2008) : l'étiquette ne lie pas le juge.
✕
Exiger la pénalité sans mise en demeure Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est due qu'après mise en demeure (1231-5, dernier al.) : sommer de réitérer par huissier avant d'invoquer la clause.
✕
Encaisser une somme pendant le délai de rétractation Aucune somme ne peut être exigée de l'acquéreur non professionnel avant l'expiration des dix jours (L.271-1 et L.271-2 CCH), hors séquestre professionnel : la clause pénale ne joue pas contre l'acquéreur rétracté dans le délai.
✕
Stipuler « clause pénale non révisable » Le pouvoir de modération du juge est d'ordre public : toute stipulation contraire est réputée non écrite (1231-5, al. 4) : inutile et contre-productif.

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Le suivi jurisprudentiel de cette clause est automatisé : chaque nouvel arrêt publié au Bulletin est détecté quotidiennement via Judilibre (open data de la Cour de cassation) et ajouté ici avec sa référence et son sommaire officiels.

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Questions fréquentesClause pénale (promesse et compromis de vente) : vos questions

Clause pénale compromis de vente : quel montant usuel ?▼

L'usage se situe autour de 10 % du prix de vente : un montant que les juges du fond considèrent généralement comme proportionné, tandis que des pourcentages supérieurs ont pu être modérés. Ce n'est qu'un usage : le juge conserve toujours son pouvoir de modération (art. 1231-5).

Clause pénale promesse unilatérale de vente ou indemnité d'immobilisation : quelle différence ?▼

La clause pénale (compromis) sanctionne l'inexécution d'une obligation (refuser de signer l'acte) et le juge peut la modérer. L'indemnité d'immobilisation (promesse unilatérale) rémunère l'exclusivité consentie au bénéficiaire, qui reste libre de ne pas acheter : ce n'est pas une clause pénale et elle échappe à la modération (Cass. 3e civ., 05/12/1984).

Condition suspensive clause pénale : la clause pénale joue-t-elle si une condition suspensive défaille ?▼

Non : si le prêt est refusé (ou toute condition suspensive non réalisée sans faute de l'acquéreur), la vente est caduque sans faute : la clause pénale ne s'applique pas et les sommes versées sont restituées. Elle ne sanctionne que le refus fautif de réitérer.

L'acquéreur qui se rétracte dans les 10 jours doit-il payer la clause pénale ?▼

Non : la rétractation SRU (L.271-1 CCH) est discrétionnaire et gratuite : aucune somme ne peut d'ailleurs être exigée de l'acquéreur non professionnel avant l'expiration du délai (L.271-2, séquestre professionnel excepté). La clause pénale ne peut jouer qu'après ce délai.

Le vendeur peut-il cumuler clause pénale et vente forcée ?▼

Il doit en principe choisir : la clause pénale remplace les dommages-intérêts de l'inexécution ; l'exécution forcée (art. 1221 C. civ.) poursuit la vente elle-même. Le cumul intégral n'est possible que si le contrat distingue pénalité de retard et pénalité d'inexécution : question de rédaction, à trancher avant signature.

ContinuerClauses liées

Clause pénaleChiffrer d'avance la sanction de l'inexécutionClause de déditSe réserver le droit de se dédire, à un prixClause de non-garantie des vices cachésDéfinition, modèle et pièges à éviter

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Sources juridiques : 1231-5 et 1221 Code civil ; L.271-1 et L.271-2 CCH ; jurisprudence de la Cour de cassation (décisions publiées, liens vers les textes officiels). Information générale à jour au ; ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.

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