Vous détenez un patrimoine immobilier conséquent et vous vous demandez si vous êtes redevable de l'IFI ? Ce simulateur IFI calcule instantanément votre impôt sur la fortune immobilière 2026 à partir de la valeur de vos biens, en appliquant le barème officiel, l'abattement de 30 % sur la résidence principale et la décote. Vous obtenez le détail tranche par tranche et le montant exact à déclarer.
L'impôt sur la fortune immobilière concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1ᵉʳ janvier. En dessous de ce seuil, aucun IFI n'est dû. Au-delà, l'impôt suit un barème progressif par tranches que notre outil reproduit fidèlement.
Comment fonctionne l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) ?
L'IFI a remplacé l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) le 1ᵉʳ janvier 2018. Contrairement à l'ISF, il ne porte que sur le patrimoine immobilier : les placements financiers, actions, livrets, œuvres d'art et bijoux en sont exclus. Seule la valeur nette de vos biens immobiliers au 1ᵉʳ janvier entre dans le calcul.
Vous êtes redevable de l'IFI lorsque la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier excède 1 300 000 €. Cette valeur nette correspond à la valeur de vos biens diminuée des dettes déductibles, comme le capital restant dû de vos emprunts immobiliers. Si votre domicile fiscal est en France, vos biens situés en France comme à l'étranger sont imposables.
Qui doit utiliser un simulateur IFI ?
Tout foyer dont le patrimoine immobilier approche ou dépasse 1,3 million d'euros a intérêt à estimer son impôt en amont. Cet outil permet d'anticiper le montant dû, d'arbitrer la composition de son patrimoine avant le 1ᵉʳ janvier et de vérifier l'effet de la décote ou d'un don. La déclaration se fait ensuite via le formulaire 2042-IFI, annexé à la déclaration de revenus.
Barème et seuil de l'IFI 2026
Le barème de l'IFI 2026 reste inchangé par rapport aux années précédentes : la loi de finances 2026 n'a pas modifié sa structure. Il comporte six tranches progressives. Point important : une fois le seuil de 1 300 000 € franchi, l'impôt se calcule dès 800 000 €, et non à partir de 1,3 million. Le barème s'applique alors tranche par tranche sur l'assiette nette totale.
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux applicable |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1,00 % |
| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Le seuil d'assujettissement de 1,3 million d'euros joue un rôle de point d'entrée, pas de plancher d'imposition. Concrètement, un patrimoine net de 1,3 million génère un IFI très faible une fois la décote appliquée, tandis qu'un patrimoine net de 2 millions atteint environ 7 400 € et un patrimoine de 5 millions environ 35 690 €. Ces taux sont fixés par l'article 977 du Code général des impôts ; le barème officiel est publié par l'administration sur service-public.gouv.fr.
Actav met à votre disposition des outils fiscaux gratuits et des modèles juridiques rédigés par des avocats inscrits au Barreau. Vous pouvez aussi poser vos questions sur l'IFI à un avocat sur Actav Connect, le forum juridique gratuit.
Simulateur IFI — mode d'emploi
Notre simulateur IFI fonctionne en quatre saisies seulement. Chaque champ correspond à un élément de l'assiette retenue par l'administration fiscale au 1ᵉʳ janvier 2026.
- Résidence principale : indiquez sa valeur vénale. Le simulateur IFI applique automatiquement l'abattement légal de 30 %.
- Autres biens immobiliers imposables : résidences secondaires, biens locatifs, parts de SCI, SCPI et OPCI, terrains, biens en cours de construction.
- Dettes déductibles : capital restant dû des emprunts immobiliers, dettes de travaux et taxes foncières non encore payées.
- Dons (facultatif) : les versements à des organismes d'intérêt général ouvrent droit à une réduction de 75 %, plafonnée à 50 000 €.
Comment lire le résultat du calcul ?
Le calculateur affiche d'abord votre patrimoine net taxable, puis l'IFI brut issu du barème, la décote éventuelle, la réduction liée aux dons et enfin l'IFI à payer. Le détail tranche par tranche vous montre précisément quelle fraction de votre patrimoine est taxée à quel taux. Cette transparence vous aide à comprendre l'effet d'un changement de valeur d'un bien ou d'un remboursement d'emprunt.
Biens imposables et biens exonérés
L'assiette de l'IFI repose sur la nature des biens et leur affectation. Tous les biens immobiliers à usage personnel ou locatif sont en principe imposables, tandis que les biens affectés à une activité professionnelle bénéficient d'une exonération.
Biens imposables
- Résidence principale (après abattement de 30 %) et résidences secondaires ;
- Biens locatifs, y compris loués en meublé non professionnel (LMNP) ;
- Parts de sociétés immobilières (SCI), SCPI et OPCI, à hauteur de la fraction immobilière ;
- Terrains, garages, parkings, caves et dépendances ;
- Biens en cours de construction et monuments historiques.
Biens exonérés
- Biens immobiliers affectés à votre activité professionnelle principale ;
- Bois, forêts et parts de groupements forestiers, exonérés à 75 % sous engagement de gestion durable ;
- Biens ruraux loués à long terme et parts de groupements fonciers agricoles, sous conditions.
Cette distinction est centrale : un même bien peut être imposable ou exonéré selon qu'il sert à se loger, à générer un revenu locatif ou à exercer une profession. En cas de doute sur le caractère professionnel d'un bien, l'avis d'un avocat fiscaliste sécurise votre déclaration.
Besoin de rédiger des statuts de SCI ou un bail pour un bien locatif imposable à l'IFI ? La Bibliothèque Actav propose des modèles validés par avocat, mis à jour selon le droit en vigueur en 2026, téléchargeables immédiatement.
Décote et plafonnement de l'IFI
La décote pour les patrimoines entre 1,3 et 1,4 million
Pour adoucir l'effet de seuil, une décote réduit l'IFI des contribuables dont le patrimoine net taxable est compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. La formule, prévue à l'article 977 du CGI, est la suivante : décote = 17 500 € − 1,25 % × valeur nette taxable du patrimoine. Pour un patrimoine de 1 340 000 €, la décote atteint 17 500 − 16 750 = 750 €, qui viennent en déduction de l'IFI brut. Le simulateur IFI applique ce calcul automatiquement.
Le plafonnement à 75 % des revenus
Un second mécanisme protège les contribuables dont les revenus sont faibles au regard de leur patrimoine. Le total formé par l'IFI, l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ne peut excéder 75 % des revenus de l'année précédente. Si ce plafond est dépassé, l'excédent vient réduire l'IFI dû, sans pouvoir l'annuler au-delà de son montant. Ce plafonnement, fixé par l'article 979 du CGI, se calcule sur l'annexe de la déclaration et n'est pas intégré au simulateur, car il dépend de l'ensemble de votre fiscalité.
La réduction d'impôt pour dons
Enfin, les dons à des organismes d'intérêt général ouvrent droit à une réduction d'IFI égale à 75 % du versement, dans la limite de 50 000 € de réduction (article 978 du CGI). Le don utile maximal est donc de 66 667 €. Cette réduction s'applique avant le plafonnement et n'est ni reportable ni remboursable.
L'IFI repose sur la valeur de votre patrimoine au 1ᵉʳ janvier 2026. Agir sur sa composition avant cette date (remboursement d'emprunt, donation, don à une fondation) reste le principal levier d'optimisation. Au-delà, le résultat du simulateur IFI n'est qu'indicatif.
FAQ — questions fréquentes sur l'IFI
1 300 000 €. Vous devenez redevable de l'IFI lorsque la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier dépasse 1 300 000 € au 1ᵉʳ janvier 2026. En dessous de ce seuil, aucun impôt sur la fortune immobilière n'est dû. Une fois le seuil franchi, le calcul s'effectue toutefois dès 800 000 €, selon un barème progressif. C'est cette mécanique que reproduit notre simulateur IFI, en intégrant la décote qui atténue l'effet de seuil entre 1,3 et 1,4 million d'euros.
Non. La loi de finances 2026 n'a pas modifié le barème ni le seuil de l'IFI. Les six tranches progressives, de 0,5 % à 1,5 %, et le seuil de 1 300 000 € restent identiques aux années précédentes. Le projet de transformation en « impôt sur la fortune improductive » et le relèvement du seuil à 2,57 millions ont été débattus fin 2025 mais n'ont pas été adoptés. L'IFI reste donc concentré sur le seul patrimoine immobilier.
Oui, partiellement. La résidence principale entre dans l'assiette de l'IFI, mais elle bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale au 1ᵉʳ janvier. Seuls 70 % de sa valeur sont donc retenus. Cet abattement ne s'applique pas aux résidences secondaires ni aux biens locatifs, imposés à 100 % de leur valeur. L'outil applique cet abattement automatiquement dès que vous renseignez la valeur de votre résidence principale.
Plusieurs leviers existent. Le don à une fondation reconnue d'utilité publique procure une réduction de 75 % du versement, plafonnée à 50 000 €. La déduction des dettes immobilières, l'investissement en bois et forêts (exonération de 75 %) ou la donation d'un bien avant le 1ᵉʳ janvier réduisent aussi l'assiette. Le plafonnement à 75 % des revenus protège enfin les patrimoines peu générateurs de revenus. Le simulateur IFI intègre l'abattement de 30 %, la décote et la réduction pour dons.
Non. Depuis le remplacement de l'ISF par l'IFI en 2018, seuls les actifs immobiliers sont taxés. Les actions, obligations, livrets, contrats d'assurance-vie en unités de compte non immobilières, cryptomonnaies, véhicules, bijoux et œuvres d'art sont exclus de l'assiette. Seule la fraction immobilière de certains placements, comme les SCPI, OPCI ou parts de SCI, reste imposable. Pensez à ne renseigner que vos biens immobiliers dans le calculateur.
Avec vos revenus. L'IFI se déclare au printemps, en même temps que l'impôt sur le revenu, via le formulaire 2042-IFI annexé à votre déclaration. Vous y indiquez la valeur brute et la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier au 1ᵉʳ janvier 2026. L'administration calcule ensuite l'impôt, applique la décote et le plafonnement, puis adresse un avis distinct. Estimer votre montant en amont avec ce calculateur évite les mauvaises surprises au moment du paiement.
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