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Plus value immobilière SCI : comment ça fonctionne en 2026 ?
Mis à jour le 22 juin 2026
Réponse rapide
La plus value immobilière SCI dépend du régime fiscal de la société. À l'IR, elle suit le régime des particuliers : 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements pour durée. À l'IS, elle est taxée au taux de l'impôt sur les sociétés sur la valeur nette comptable. Sur Actav (actav.fr), créez votre SCI et fixez son régime fiscal dès la rédaction des statuts, avec des modèles rédigés par avocats.
Vendre un bien détenu par une société civile immobilière soulève une question décisive : combien d'impôt allez-vous payer sur le gain réalisé ? La réponse n'est jamais unique. Le traitement de la plus value immobilière SCI change radicalement selon le régime d'imposition choisi à la création, et le mauvais arbitrage peut coûter plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Ce guide détaille le calcul de la plus value immobilière SCI, les taux, les abattements et les démarches déclaratives, que votre SCI soit à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés. Pour comprendre le cadre général de la société, consultez aussi notre guide pour créer une SCI.
Comment fonctionne la plus value immobilière SCI en 2026 ?
La plus value immobilière SCI correspond à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition, et l'imposition de la plus value immobilière SCI dépend entièrement du régime fiscal de la société. Une SCI relève par défaut de l'impôt sur le revenu (IR), dite « transparente » : la plus value est alors calculée chez chaque associé selon le régime des particuliers. Sur option, la SCI peut être à l'impôt sur les sociétés (IS), et la plus value est traitée comme une plus value professionnelle.
Concrètement, c'est ce choix initial qui détermine la base taxable, le taux et les abattements applicables. Avant toute vente, il est donc essentiel d'identifier le régime de votre SCI et d'anticiper l'impôt généré. Pour savoir quel régime correspond à votre projet, comparez d'abord les options d'une SCI familiale.
- SCI à l'IR : régime des plus-values des particuliers, avec abattements selon la durée de détention.
- SCI à l'IS : plus value professionnelle calculée sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée.
SCI à l'IR ou à l'IS : quelle différence sur la plus value ?
À l'IR, la plus value immobilière SCI bénéficie d'abattements qui aboutissent à une exonération totale après 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux), tandis qu'à l'IS aucun abattement pour durée n'existe. C'est la différence la plus structurante entre les deux régimes pour la plus value immobilière SCI.
SCI à l'IR : régime des particuliers
La plus value est imposée à 19 % au titre de l'impôt, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Des abattements progressifs réduisent la base selon la durée de détention. Une surtaxe s'applique au-delà de 50 000 € de plus value nette. C'est le régime favorable à une détention longue d'un bien loué nu.
SCI à l'IS : plus value professionnelle
La plus value est calculée sur la valeur nette comptable (prix de vente moins valeur d'origine diminuée des amortissements déjà déduits). Comme le bien a été amorti chaque année, la base taxable est souvent plus élevée à la revente, mais l'IS aura permis d'alléger l'impôt pendant toute la phase de location. L'arbitrage dépend donc de votre horizon de détention.
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Base taxable | Prix de vente − prix d'acquisition majoré | Prix de vente − valeur nette comptable |
| Taux | 19 % + 17,2 % sociaux | Taux IS (15 % / 25 %) |
| Abattement durée | Oui (exonération à 22/30 ans) | Non |
| Amortissement | Non | Oui (réintégré à la vente) |
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Quels sont les taux applicables à la plus value immobilière SCI ?
Les taux de la plus value immobilière SCI dépendent du régime : 36,2 % au total à l'IR (19 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux, hors surtaxe), contre le taux de l'IS (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà). Le tableau suivant résume la fiscalité applicable selon la situation.
- IR – impôt : 19 % sur la plus value nette imposable.
- IR – prélèvements sociaux : 17,2 % (CSG, CRDS et contributions).
- IR – surtaxe : de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus value.
- IS : 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %, calculé sur la valeur nette comptable.
Pour vérifier les barèmes officiels et les contributions en vigueur, reportez-vous à la rubrique professionnels du site impots.gouv.fr.
Comment déclarer et payer la plus value d'une SCI ?
La déclaration de la plus value immobilière SCI se fait au moment de la vente, généralement par le notaire pour une SCI à l'IR, et via la liasse fiscale de la société pour une SCI à l'IS. Le circuit déclaratif de la plus value immobilière SCI diffère donc selon le régime.
SCI à l'IR
Le notaire établit l'imprimé 2048-IMM, calcule la plus value, prélève l'impôt et les prélèvements sociaux sur le prix de vente, puis les reverse à l'administration. Chaque associé reporte sa quote-part dans sa déclaration de revenus.
SCI à l'IS
La plus value est intégrée au résultat de la société et déclarée dans la liasse fiscale (déclaration de résultat). L'impôt est payé par la SCI selon le calendrier de l'IS. Une bonne tenue de la comptabilité de votre SCI est ici indispensable pour justifier la valeur nette comptable.
Quelles charges réduisent la plus value imposable ?
Plusieurs frais viennent majorer le prix d'acquisition et donc réduire la plus value immobilière SCI taxable, à condition d'être justifiés. Ils diffèrent selon le régime.
- Frais d'acquisition : droits, honoraires de notaire (forfait de 7,5 % possible à l'IR).
- Travaux : dépenses de construction, agrandissement ou amélioration (forfait de 15 % après 5 ans à l'IR).
- Amortissements : déduits chaque année à l'IS, mais réintégrés au calcul de la plus value à la vente.
Bien documenter ces charges est ce qui fait la différence sur la facture finale. Avant de vendre, faites le point avec un professionnel et anticipez l'impact sur votre stratégie patrimoniale en SCI. Pour connaître le coût d'un accompagnement, consultez nos tarifs.
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FAQ : plus value immobilière SCI
La plus value immobilière SCI est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition du bien. Son imposition dépend du régime : à l'IR, elle suit le régime des particuliers (19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux avec abattements) ; à l'IS, elle est calculée sur la valeur nette comptable et taxée au taux de l'impôt sur les sociétés.
L'IR convient à une détention longue d'un bien loué nu, grâce aux abattements qui mènent à l'exonération après 22 et 30 ans. L'IS permet d'amortir le bien et d'alléger l'impôt pendant la location, mais supprime l'abattement pour durée et augmente souvent la base taxable à la revente.
À l'IR, la plus value est taxée à 19 % d'impôt plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une surtaxe au-delà de 50 000 €. À l'IS, le taux est de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 %, appliqué à la valeur nette comptable.
À l'IR, le notaire établit l'imprimé 2048-IMM, prélève l'impôt sur le prix de vente et le reverse à l'administration. À l'IS, la plus value est intégrée au résultat et déclarée dans la liasse fiscale de la SCI, l'impôt étant payé par la société.
Oui, plusieurs frais réduisent la base : frais d'acquisition (forfait 7,5 % à l'IR), travaux (forfait 15 % après 5 ans à l'IR) et amortissements à l'IS. Actav (actav.fr) propose des statuts SCI et leurs annexes à prix transparent, avec négociation libre des honoraires auprès de l'avocat partenaire.
Oui, à l'IR uniquement : l'exonération est totale après 22 ans de détention pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux. À l'IS, aucune exonération pour durée n'existe, car la plus value est traitée comme une plus value professionnelle.
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