Jurisprudence travaux copropriété : majorités de vote, travaux urgents du syndic, remise en état sans autorisation, 2 mois pour contester.
Jurisprudence travaux copropriété : trois questions occupent l'essentiel du contentieux, et elles se règlent avec les mêmes textes. La première est la majorité applicable. La Cour de cassation a jugé le 3 juillet 2025 que des travaux de nature mixte, à la fois entretien et amélioration, se votent selon leur « finalité première » (pourvoi n° 23-21.429), et le 6 février 2025 qu'une autorisation portant à la fois sur des parties communes générales et spéciales relève de l'assemblée des copropriétaires des parties communes générales (n° 23-18.586, publié au bulletin). La deuxième porte sur les travaux urgents en copropriété : l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndic d'agir de sa propre initiative pour sauvegarder l'immeuble, mais l'article 37 du décret du 17 mars 1967 lui impose d'en informer les copropriétaires, de convoquer immédiatement une assemblée générale et de limiter sa provision au tiers du devis estimatif. La troisième vise les travaux entrepris sans l'autorisation de l'assemblée : la sanction est la remise en état, et l'annulation judiciaire d'un refus d'autorisation ne vaut pas autorisation (3e civ., 19 septembre 2012, n° 11-21.631). Pour agir, comptez deux mois à compter de la notification du procès-verbal, et seulement si vous étiez copropriétaire opposant ou défaillant.
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.Jurisprudence travaux copropriété : l'expression désigne moins une matière qu'un point de friction. La loi du 10 juillet 1965 répartit les décisions de travaux entre trois règles de majorité, le décret du 17 mars 1967 fixe les formes, et c'est presque toujours à la charnière des deux que naît le litige. Un ravalement voté à la mauvaise majorité, une véranda posée avant le vote, une réfection de toiture engagée par le syndic un dimanche d'orage : les faits changent, les textes non. Les décisions de la troisième chambre civile de la Cour de cassation servent alors de mode d'emploi, parce qu'elles disent comment la règle s'applique quand les catégories se recouvrent.
Ce guide suit l'ordre dans lequel les questions se posent en pratique : quelle majorité pour quels travaux, les décisions à connaître réunies dans un tableau, le régime des travaux urgents et ce que les juges y sanctionnent, la sanction des travaux réalisés sans autorisation, les travaux d'intérêt collectif imposés sur des parties privatives, la contestation d'une résolution de travaux avec ses deux mois de déchéance, enfin les documents qui conditionnent la validité du vote. Chaque règle citée renvoie au texte en vigueur sur Légifrance et chaque arrêt à sa fiche officielle.
Tout commence par une répartition des rôles que l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 énonce en une phrase : « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical. » Le syndic exécute, il ne décide pas. La seule exception concerne l'urgence, traitée plus bas.
Restent les majorités. Trois règles se partagent les travaux, celles des articles 24, 25 et 26, et le classement d'un chantier dans l'une ou l'autre décide de tout : le nombre de voix nécessaires, la possibilité d'un second vote, et la solidité de la résolution en cas de recours.
| Nature des travaux | Majorité applicable | Texte | Ce qu'il faut retenir |
|---|---|---|---|
| Travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants (stabilité, clos, couvert, réseaux) | Majorité des voix exprimées des présents, représentés et votants par correspondance | Art. 24, I et II a) | C'est la majorité la plus facile à atteindre : les abstentions ne comptent pas |
| Autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur | Majorité des voix de tous les copropriétaires | Art. 25 b) | Le refus peut être surmonté par le tribunal judiciaire (art. 30, dernier alinéa) |
| Travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre | Majorité des voix de tous les copropriétaires | Art. 25 f) | Régime de rattrapage renforcé : nouvelle assemblée dans les trois mois |
| Travaux comportant transformation, addition ou amélioration | Majorité des voix de tous les copropriétaires | Art. 25 n) et art. 30 | L'assemblée fixe aussi la répartition du coût, en proportion des avantages |
| Actes d'acquisition immobilière, actes de disposition, modification du règlement quant à l'usage des parties communes | Majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix | Art. 26 | Double condition : une majorité en nombre et une majorité en voix |
C'est l'apport le plus utile de la jurisprudence récente. Une réfection de toiture-terrasse qui remet l'étanchéité en état tout en améliorant l'isolation relève-t-elle de l'entretien, donc de l'article 24, ou de l'amélioration énergétique, donc de l'article 25 ? La troisième chambre civile a tranché le 3 juillet 2025 : « lorsque les travaux votés étaient de nature mixte, impliquant à la fois de l'entretien et de l'amélioration des parties communes, il était nécessaire de déterminer leur finalité première » pour fixer la règle de majorité applicable (pourvoi n° 23-21.429). Dans cette affaire, les désordres d'étanchéité commandaient les travaux et le gain thermique n'était qu'un effet second : la majorité de l'article 24 suffisait, et le pourvoi a été rejeté.
La leçon pratique est simple. Avant l'assemblée, écrivez noir sur blanc, dans la résolution, ce qui motive les travaux. Un devis dont l'objet est « réfection de l'étanchéité » ne se conteste pas de la même façon qu'un devis intitulé « rénovation énergétique de la toiture », alors que le chantier peut être identique.
Beaucoup d'immeubles comportent des parties communes spéciales, réservées à un bâtiment ou à une cage d'escalier. La question posée à la Cour de cassation était de savoir qui vote lorsqu'un même projet touche les deux. La réponse du 6 février 2025, publiée au bulletin, est nette : « lorsqu'une décision d'autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l'assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales » (pourvoi n° 23-18.586). Faire voter la seule assemblée spéciale expose donc la résolution à l'annulation.
La passerelle du second vote sauve beaucoup de résolutions. L'article 25-1 prévoit que si le projet n'a pas atteint la majorité de l'article 25 mais a recueilli « au moins le tiers » des voix de tous les copropriétaires, « la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote ». Pour les seuls travaux d'économies d'énergie du f de l'article 25 qui n'ont pas atteint ce tiers, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois « sur un projet identique » peut statuer à la majorité de l'article 24.
Voici d'abord la table de correspondance entre les questions les plus posées et leur réponse en une ligne. Chaque point est ensuite développé dans la section correspondante.
| Question | Réponse en une ligne | Fondement |
|---|---|---|
| Travaux urgents en copropriété — pouvoirs du syndic | Il agit seul pour sauvegarder l'immeuble, mais informe les copropriétaires et convoque immédiatement l'assemblée | Art. 18 de la loi · art. 37 du décret |
| Travaux sans autorisation copropriété — sanction | Remise en état des lieux ; l'annulation d'un refus d'autorisation ne vaut pas autorisation | Art. 25 b) · 3e civ., 19 sept. 2012 |
| Contestation d'une résolution de travaux | Deux mois à peine de déchéance, réservés aux copropriétaires opposants ou défaillants | Art. 42, deuxième alinéa |
| Travaux mixtes, entretien et amélioration | La finalité première détermine la majorité applicable | 3e civ., 3 juill. 2025 |
Le tableau ci-dessous réunit les arrêts de la troisième chambre civile utiles à un dossier de travaux. Les liens pointent la décision elle-même sur Légifrance, pas un commentaire.
| Décision | Pourvoi | Ce qu'elle juge | Portée |
|---|---|---|---|
| 3e civ., 20 janvier 1999 | n° 97-16.735 | Le syndic qui fait exécuter des travaux urgents doit convoquer l'assemblée générale ; le jugement qui condamne le copropriétaire à payer sans que cette convocation ait eu lieu est censuré | Publié au bulletin |
| 3e civ., 19 septembre 2012 | n° 11-21.631 | « L'annulation judiciaire d'une décision d'assemblée générale d'un syndicat de copropriétaires refusant d'autoriser des travaux ne vaut pas autorisation de réaliser lesdits travaux » | Publié au bulletin |
| 3e civ., 9 février 2017 | n° 15-25.572 | Le manquement du syndic qui n'a pas convoqué l'assemblée avant d'appeler les fonds n'ouvre droit à réparation qu'en cas de préjudice démontré | Inédit |
| 3e civ., 28 mars 2019 | n° 18-10.073 | Un copropriétaire ne peut demander l'annulation que des décisions à l'adoption desquelles il s'est opposé ; celui qui a voté pour n'est pas recevable à les remettre en cause | Inédit |
| 3e civ., 24 octobre 2019 | n° 18-19.172 | Avant de déclarer prescrite l'action visant des parties communes occupées, le juge doit rechercher si l'annexion caractérise un acte d'appropriation, qui ferait relever l'action de l'article 2227 du Code civil | Inédit |
| 3e civ., 6 février 2025 | n° 23-18.586 | Une autorisation de travaux portant à la fois sur des parties communes générales et spéciales se vote en assemblée des copropriétaires des parties communes générales | Publié au bulletin |
| 3e civ., 22 mai 2025 | n° 23-18.768 | L'imprécision dans la désignation du syndicat assigné en annulation d'une assemblée est un vice de forme : la nullité suppose la preuve d'un grief | Publié au bulletin |
| 3e civ., 3 juillet 2025 | n° 23-21.429 | Pour des travaux mixtes, la finalité première détermine la règle de majorité applicable | Inédit |
Deux précisions de méthode. « Publié au bulletin » signale une décision que la Cour a voulu diffuser comme règle de principe : elle pèse plus lourd dans une argumentation qu'un arrêt inédit, qui tranche un cas d'espèce. Et une décision de cassation ne règle pas le litige : sauf cassation sans renvoi, elle renvoie l'affaire devant une juridiction de renvoi, qui rejuge les faits.
Le fondement tient en une incise de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui charge le syndic « d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». Deux mots limitent ce pouvoir : « urgence » et « sauvegarde ». Une chaudière hors service en plein hiver, une fuite qui menace la structure, un garde-corps descellé entrent dans le champ. Un ravalement esthétique reporté depuis trois ans n'y entre pas, même si le conseil syndical s'impatiente.
Ce pouvoir exceptionnel s'accompagne d'une procédure stricte, fixée par l'article 37 du décret du 17 mars 1967. Le syndic « en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale ». Il peut, « en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement », demander « sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux ». Au-delà de cette première provision, il lui faut une décision d'assemblée.
| Obligation du syndic | Contenu | Texte |
|---|---|---|
| Agir | Faire procéder aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, de sa propre initiative | Art. 18 de la loi de 1965 |
| Informer | Informer les copropriétaires de l'engagement des travaux | Art. 37, alinéa 1er, du décret de 1967 |
| Convoquer | Convoquer immédiatement une assemblée générale | Art. 37, alinéa 1er, du décret de 1967 |
| Appeler des fonds | Provision plafonnée au tiers du devis estimatif, après avis du conseil syndical s'il existe | Art. 37, alinéa 2, du décret de 1967 |
| Aller au-delà | Nouvelles provisions seulement en vertu d'une décision de l'assemblée générale | Art. 37, alinéa 3, du décret de 1967 |
L'urgence produit deux autres effets, souvent ignorés. Le délai de convocation de vingt et un jours de l'article 9 du décret de 1967 ne s'impose que « sauf urgence ». Et l'article 42 de la loi de 1965 suspend l'exécution des travaux décidés en application des articles 25 et 26 pendant le délai de recours de deux mois, là encore « sauf urgence ». Autrement dit, l'urgence accélère la décision et libère le chantier, mais elle ne dispense d'aucune information.
Deux arrêts encadrent la pratique, et ils ne disent pas la même chose parce qu'ils ne jugent pas la même demande.
Le premier est un arrêt de principe du 20 janvier 1999 (pourvoi n° 97-16.735, publié au bulletin). Le juge du fond avait retenu que « les travaux exécutés et payés par le syndic sont à l'évidence des travaux urgents visés par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 » et condamné le copropriétaire à payer sa quote-part. La Cour de cassation a censuré, au visa de l'article 37, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 : le caractère urgent des travaux ne dispensait pas le syndic de convoquer l'assemblée générale.
Le second est un arrêt du 9 février 2017 (pourvoi n° 15-25.572, inédit). Le syndic n'avait pas davantage convoqué l'assemblée avant d'appeler les fonds. La Cour retient la faute, mais rejette le pourvoi du copropriétaire : les travaux étaient nécessaires et efficaces, aucun préjudice indemnisable n'était démontré. La combinaison des deux décisions donne la règle utile : la faute de procédure du syndic fragilise l'appel de fonds, elle n'ouvre pas automatiquement droit à des dommages et intérêts.
Contester un appel de fonds « travaux urgents » suppose de vérifier trois points, dans cet ordre. Les travaux étaient-ils nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, ou seulement souhaitables ? Le syndic a-t-il informé les copropriétaires et convoqué immédiatement une assemblée ? La provision demandée dépasse-t-elle le tiers du devis estimatif ? Une réponse négative au premier point ou positive au troisième donne un moyen sérieux ; le seul défaut de convocation, lui, se plaide au titre de la responsabilité et suppose un préjudice.
Le principe est posé par l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. » Dès que le chantier touche les parties communes ou modifie l'aspect extérieur, l'autorisation de l'assemblée générale devient nécessaire, à la majorité de l'article 25 b). Une véranda, une fenêtre de toit, une climatisation en façade, la fermeture d'un balcon entrent dans ce champ, même si tout se passe chez soi.
La sanction du passage en force est la remise en état. Le sommaire de l'arrêt du 19 septembre 2012 est sans ambiguïté : « L'annulation judiciaire d'une décision d'assemblée générale d'un syndicat de copropriétaires refusant d'autoriser des travaux ne vaut pas autorisation de réaliser lesdits travaux » (pourvoi n° 11-21.631, publié au bulletin). Le motif de cassation est du même ordre : « Qu'en statuant ainsi alors qu'elle constatait que les travaux avaient été réalisés avant la demande d'autorisation et que l'annulation d'une décision de refus d'autorisation de travaux ne vaut pas autorisation, la cour d'appel a violé le texte susvisé. » Le pourvoi reprochait précisément aux juges du fond d'avoir invité les copropriétaires à saisir l'assemblée d'une demande de ratification au lieu d'ordonner la démolition et la remise en état. Obtenir l'annulation d'un refus ne transforme donc pas un chantier illicite en chantier régulier.
Deux voies restent ouvertes au copropriétaire qui a agi trop vite. La première est de solliciter une ratification en assemblée, à la majorité de l'article 25 b) : elle reste possible, mais l'assemblée n'y est pas tenue, et l'arrêt de 2012 montre qu'un juge ne peut pas se contenter de renvoyer les parties à cette démarche pour écarter la remise en état. La seconde est le recours judiciaire du dernier alinéa de l'article 30 : « Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus. » Le texte parle bien d'une autorisation à exécuter, donnée avant le chantier.
La réponse dépend de la nature de l'atteinte, et c'est une source d'erreurs fréquente. Le premier alinéa de l'article 42 renvoie, pour « les actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat », au délai et au point de départ de l'article 2224 du Code civil. Mais lorsque le copropriétaire s'est approprié une partie commune, l'action peut changer de nature. L'arrêt du 24 octobre 2019 (pourvoi n° 18-19.172) censure, au visa de l'article 42 de la loi de 1965 et de l'article 2227 du Code civil, une cour d'appel qui avait déclaré l'action prescrite « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'annexion au lot de M. et Mme M... du fond du couloir du rez-de-chaussée de l'immeuble ne caractérisait pas un acte d'appropriation d'une partie commune ». La qualification commande donc le délai : si l'appropriation est caractérisée, l'action devient réelle immobilière et relève de l'article 2227 du Code civil, aux termes duquel « le droit de propriété est imprescriptible » et « les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans ». Une annexion de couloir ou de comble ancienne de vingt ans mérite alors d'être examinée sous cet angle avant de conclure à la prescription.
| Situation | Nature de l'action | Prescription applicable |
|---|---|---|
| Travaux affectant les parties communes réalisés sans autorisation, sans appropriation | Action personnelle relative à la copropriété | Délai et point de départ de l'art. 2224 du Code civil, sur renvoi de l'art. 42, alinéa 1er |
| Annexion d'une partie commune pour un usage exclusif | Action réelle immobilière, si l'acte d'appropriation est caractérisé | Trente ans (art. 2227 du Code civil) ; le juge doit rechercher l'appropriation, 3e civ., 24 oct. 2019 |
| Contestation de la résolution d'assemblée qui a autorisé les travaux | Action en annulation d'une décision d'assemblée | Deux mois à peine de déchéance (art. 42, alinéa 2) |
Un exemple chiffré aide à mesurer l'enjeu. Un copropriétaire ferme son balcon en véranda sans autorisation, pour un coût de 14 000 € TTC retenu ici à titre d'exemple. Le syndicat obtient la remise en état : le copropriétaire supporte la dépose, la remise en état de la façade et le coût initial, sans compter les frais de procédure. La ratification en assemblée, sollicitée avant les travaux et accompagnée d'un plan et d'un devis, aurait coûté une inscription à l'ordre du jour.
La symétrie est rarement connue : si le copropriétaire ne peut pas toucher aux parties communes sans vote, le syndicat peut, lui, intervenir sur des parties privatives. Le II de l'article 9 le prévoit en des termes précis : « Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. » Le même texte ajoute un garde-fou : « La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient. » Pour ces chantiers, « le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ».
Trois conditions doivent donc être réunies avant qu'un refus d'accès devienne fautif : une décision régulière de l'assemblée, un intérêt collectif, et l'absence d'altération durable de la partie privative. À défaut de l'une d'elles, le copropriétaire peut s'opposer.
Le I de l'article 9 impose une formalité que les syndics oublient parfois : « Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. » Huit jours, pas la veille au soir, et la notification vise le copropriétaire concerné, pas l'affichage dans le hall.
Le III de l'article 9 organise une indemnisation qui existe indépendamment de toute faute. Les copropriétaires qui subissent un préjudice « en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité ». En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale accorde, à celui qui le demande, « une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive ». Cette indemnité est à la charge du syndicat et « répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux ». Le commerçant du rez-de-chaussée dont la vitrine reste masquée par un échafaudage pendant six mois relève typiquement de ce texte.
Le texte de référence est le deuxième alinéa de l'article 42 de la loi de 1965 : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. » Trois enseignements en découlent.
La Cour de cassation applique cette exigence résolution par résolution. Dans l'arrêt du 28 mars 2019 (pourvoi n° 18-10.073), une société copropriétaire invoquait un délai de convocation de vingt jours au lieu de vingt et un. La Cour rappelle que « les copropriétaires qui ont voté en faveur de délibérations prises par l'assemblée générale ne sont pas recevables à venir les remettre en cause », et casse partiellement l'arrêt d'appel qui avait rejeté en bloc la demande : la société pouvait obtenir l'annulation des seules résolutions auxquelles elle s'était opposée. Un même vice de convocation peut donc entraîner l'annulation de certaines résolutions et pas d'autres, selon le sens du vote de celui qui agit.
Le troisième alinéa de l'article 42 est l'outil le plus efficace du copropriétaire opposant, et il joue sans procès : « Sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article. » Un syndic qui lance un chantier d'amélioration trois semaines après l'assemblée, hors urgence, agit donc en dehors du texte. Les travaux votés à la majorité de l'article 24 ne bénéficient pas de cette suspension.
L'action se dirige contre le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic. Une désignation imparfaite n'est pas fatale : par arrêt du 22 mai 2025 (pourvoi n° 23-18.768), la Cour de cassation juge que « l'imprécision affectant la désignation d'un syndicat des copropriétaires assigné en annulation d'une assemblée générale, qui ne met pas en cause son existence, constitue un vice de forme dont la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver l'existence d'un grief ». En revanche, aucune souplesse n'existe sur les deux mois : le délai de déchéance ne se répare pas.
Beaucoup d'annulations tiennent à un dossier incomplet plutôt qu'au fond du projet. L'article 11 du décret du 17 mars 1967 distingue en effet ce qui est notifié « pour la validité de la décision » et ce qui l'est pour la seule information des copropriétaires. Figurent dans la première catégorie « les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ». Voter des travaux sans que le devis ou les conditions essentielles du marché aient été notifiés au plus tard avec l'ordre du jour expose donc la résolution.
| Document | Ce qu'il conditionne | Texte |
|---|---|---|
| Convocation notifiée au moins vingt et un jours avant la réunion | La régularité de l'assemblée, sauf urgence | Art. 9 du décret de 1967 |
| Conditions essentielles du contrat, devis ou marché de travaux | La validité de la décision | Art. 11, I, du décret de 1967 |
| Projet de plan pluriannuel de travaux, au-delà de quinze ans après réception de l'immeuble | L'information sur les travaux nécessaires sur dix ans et leur coût estimé | Art. 14-2 de la loi de 1965 |
| Diagnostic technique global, lorsqu'il a été réalisé | L'appui technique du plan pluriannuel ; la décision de le réaliser se vote à la majorité de l'article 24 | Art. L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation |
| Comptes du fonds de travaux | Le financement des travaux votés | Art. 14-2-1 de la loi de 1965 |
Le financement mérite un mot, car il pèse sur la faisabilité d'un vote. L'article 14-2-1 de la loi de 1965 impose au syndicat de constituer un fonds de travaux « au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux ». Lorsque l'assemblée a adopté un plan pluriannuel, « le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel ». À défaut de plan adopté, le plancher est de 5 % du budget prévisionnel. Le projet de plan lui-même est élaboré, selon l'article 14-2, « à l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble », puis actualisé tous les dix ans.
Pour aller plus loin sur ces documents et sur le calendrier des travaux, trois pages complètent celle-ci : le plan pluriannuel de travaux, le diagnostic technique global et les horaires de travaux en copropriété, qui traite des nuisances sonores pendant le chantier.
Sur Actav (actav.fr), le calculateur du délai de convocation d'AG de copropriété est gratuit et sans inscription : il applique les vingt et un jours de l'article 9 du décret du 17 mars 1967, jours fériés pris en compte, avec export au format .ics et rappel par email. C'est l'outil utile quand une résolution de travaux doit être inscrite à l'ordre du jour sans risque de vice de convocation. La bibliothèque de modèles rédigés par avocat couvre les conditions générales de vente, la création d'entreprise et les baux ; elle ne propose pas encore de modèle dédié à la copropriété.
Quatre règles structurent le sujet. D'abord, le syndic exécute et l'assemblée décide, selon l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, sauf urgence. Ensuite, la majorité dépend de la nature des travaux : article 24 pour la conservation de l'immeuble et la sécurité des occupants, article 25 b) pour l'autorisation donnée à un copropriétaire d'affecter les parties communes, article 25 f) pour les économies d'énergie, article 25 n) et article 30 pour la transformation, l'addition ou l'amélioration, article 26 pour les actes de disposition. Ensuite encore, pour des travaux mixtes, la Cour de cassation juge le 3 juillet 2025 qu'il faut déterminer leur « finalité première » pour fixer la majorité (n° 23-21.429). Enfin, une autorisation portant à la fois sur des parties communes générales et spéciales se vote en assemblée des copropriétaires des parties communes générales (6 février 2025, n° 23-18.586, publié au bulletin).
Cinq délais commandent un dossier de travaux. Vingt et un jours au moins entre la notification de la convocation et la réunion, sauf urgence (article 9 du décret du 17 mars 1967). Un mois pour que le syndic notifie le procès-verbal après l'assemblée. Deux mois à compter de cette notification pour contester une résolution, à peine de déchéance (article 42, deuxième alinéa). Deux mois également pendant lesquels, sauf urgence, l'exécution des travaux décidés en application des articles 25 et 26 est suspendue (article 42, troisième alinéa). Huit jours enfin pour prévenir un copropriétaire avant des travaux supposant un accès à ses parties privatives, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens (article 9, I, de la loi de 1965). S'y ajoute la prescription de trente ans de l'article 2227 du Code civil, dont la Cour de cassation a imposé la recherche le 24 octobre 2019 lorsqu'une annexion peut caractériser un acte d'appropriation d'une partie commune.
Deux séries de pièces, selon que vous votez ou que vous contestez. Pour faire voter des travaux : la convocation et son ordre du jour, notifiés au moins vingt et un jours avant la réunion, et surtout « les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés », que l'article 11 du décret du 17 mars 1967 range parmi les documents notifiés « pour la validité de la décision » lorsque l'assemblée approuve un devis ou un marché de travaux. S'y ajoutent, selon l'âge de l'immeuble, le projet de plan pluriannuel de travaux de l'article 14-2 et le diagnostic technique global de l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation lorsqu'il a été réalisé. Pour contester : le procès-verbal mentionnant votre vote, la preuve de la date de sa notification, la convocation et ses annexes, ainsi que les devis effectivement transmis.
Aucun texte ne fixe le prix de travaux en copropriété, mais trois postes sont encadrés. Le premier est la provision d'urgence : l'article 37 du décret du 17 mars 1967 la plafonne au « tiers du montant du devis estimatif des travaux », après avis du conseil syndical s'il en existe un. Le deuxième est la cotisation au fonds de travaux : l'article 14-2-1 de la loi de 1965 impose un minimum de 2,5 % du montant des travaux prévus au plan pluriannuel adopté et de 5 % du budget prévisionnel, ce dernier taux s'appliquant seul à défaut de plan adopté. Le troisième est la répartition : les charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes se répartissent selon les quotes-parts de l'article 10, tandis que l'article 30 fait répartir le coût des travaux d'amélioration « en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires ». Le coût d'un chantier réalisé sans autorisation, lui, se double du coût de la remise en état.
Cinq erreurs reviennent dans presque tous les contentieux. Réaliser les travaux avant l'autorisation, alors que l'annulation judiciaire d'un refus « ne vaut pas autorisation de réaliser lesdits travaux » et que la remise en état peut être ordonnée (3e civ., 19 septembre 2012, n° 11-21.631). Voter à la mauvaise majorité un chantier mixte, sans avoir déterminé sa finalité première (3 juillet 2025, n° 23-21.429). Faire voter en assemblée spéciale une autorisation qui touche aussi les parties communes générales (6 février 2025, n° 23-18.586). Contester des résolutions que l'on a votées, alors que seuls les opposants et les défaillants sont recevables (28 mars 2019, n° 18-10.073). Enfin, croire qu'un courrier au syndic suspend les deux mois : seule l'assignation dans le délai préserve l'action, la déchéance étant acquise ensuite.
La réponse dépend de qui refuse quoi. Si l'assemblée refuse d'autoriser vos travaux d'amélioration, le dernier alinéa de l'article 30 de la loi de 1965 permet à « tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires » d'être « autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration » ; le tribunal fixe alors les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations. Si c'est une résolution votée qui vous lèse, l'action en annulation de l'article 42 doit être introduite dans les deux mois de la notification du procès-verbal, et l'exécution des travaux votés en application des articles 25 et 26 est suspendue pendant ce délai, sauf urgence. Si un copropriétaire refuse l'accès à son lot pour des travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés, le II de l'article 9 lui interdit d'y faire obstacle dès lors que la jouissance de ses parties privatives n'est pas altérée de manière durable, et lui ouvre en contrepartie un droit à indemnité au titre du III du même article.
Aucun texte de la loi de 1965 n'impose l'avocat, mais la juridiction compétente est le tribunal judiciaire. C'est lui que le dernier alinéa de l'article 30 désigne pour autoriser des travaux d'amélioration refusés par l'assemblée, et lui encore que l'article 42 charge de procéder à une nouvelle répartition des charges lorsqu'une contestation aboutit sur ce point. Les règles de représentation devant cette juridiction relèvent du code de procédure civile et dépendent de l'objet et du montant de la demande : ce point se vérifie avant d'assigner. Deux éléments plaident pour une consultation précoce, indépendamment de cette question. Le premier est le délai de deux mois de l'article 42 : il court à compter de la notification du procès-verbal, il est de déchéance, et aucune démarche amiable ne l'interrompt. Le second est le travail de qualification, qui décide de l'issue : entretien ou amélioration, partie commune générale ou spéciale, urgence ou simple nécessité. Sur actav.fr, le contenu juridique est publié par la direction de la publication, qui en vérifie la conformité au droit français en vigueur ; le site ne délivre pas de conseil juridique personnalisé.
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