Promesse unilatérale de vente : ce qu'il faut savoir en 2026

Promesse unilatérale de vente : que dit exactement le code civil ?

Le texte de référence tient en trois phrases. Depuis la réforme du droit des contrats entrée en vigueur le 1^er octobre 2016, l'article 1124 du code civil définit la figure de façon générale : « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. »

Chaque mot compte. « Contrat » d'abord : une promesse unilatérale n'est pas une simple proposition, c'est un accord signé, avec les obligations qui vont avec. « Unilatérale » ensuite : le qualificatif porte sur l'engagement, pas sur la signature. Les deux parties signent, mais une seule promet. « Éléments essentiels déterminés » enfin : le bien et le prix doivent être fixés dès la promesse, sans quoi il ne reste plus rien à lever au moment de l'option.

Le vocabulaire officiel est le suivant. Le promettant est le propriétaire qui s'engage à vendre. Le bénéficiaire est le candidat acheteur qui reçoit l'option. La levée d'option est la déclaration par laquelle le bénéficiaire accepte d'acheter : c'est elle qui forme la vente. Le délai d'option est la période pendant laquelle il peut le faire.

La fiche officielle « Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis », vérifiée le 10 avril 2026, décrit le mécanisme dans les mêmes termes : « Le vendeur s'engage à vendre son bien à une personne déterminée, en lui laissant la possibilité de décider, dans un délai fixé par les 2 parties, si elle souhaite acheter ou non. »

Promesse de vente unilatérale : en quoi diffère-t-elle du compromis ?

La question revient à chaque signature, et la réponse tient en un mot : le nombre d'engagements. Une promesse de vente unilatérale n'engage que le vendeur. Le compromis, que les juristes appellent promesse synallagmatique, engage les deux. L'article 1589 du code civil lui donne sa force : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » Autrement dit, dans un compromis, la vente est déjà formée juridiquement ; il ne reste qu'à la réitérer devant notaire.

Dans la promesse unilatérale, rien de tel. Tant que l'option n'est pas levée, aucune vente n'existe. Le bénéficiaire peut laisser filer le délai sans avoir à se justifier. Il n'achète pas et il ne peut pas être contraint d'acheter : il perd simplement l'indemnité d'immobilisation. Cette liberté a un prix, et c'est exactement à cela que sert l'indemnité.

Le vendeur peut-il se rétracter d'une promesse de vente unilatérale ?

Non, et c'est le point sur lequel beaucoup de contenus en ligne sont restés en arrière. Le deuxième alinéa de l'article 1124 du code civil est sans ambiguïté : « La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. » Concrètement, si le vendeur écrit qu'il retire sa promesse avant la fin du délai, et que le bénéficiaire lève tout de même l'option dans les temps, la vente se forme. Le retrait est sans effet.

Cette solution date de la réforme de 2016. Avant elle, la jurisprudence considérait que la rétractation du promettant empêchait la vente et se résolvait en dommages et intérêts. Les articles qui décrivent encore ce régime décrivent le droit d'avant octobre 2016 : ils ne reflètent plus le texte applicable aux promesses conclues depuis.

Le même article protège le bénéficiaire contre la vente à un tiers, mais à une condition de connaissance : « Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul. » La nullité suppose donc que l'acheteur concurrent ait su qu'une promesse existait. Publier ou enregistrer l'acte est, de ce point de vue, une précaution utile.

Indemnité d'immobilisation promesse unilatérale de vente : quels montants et comment sont-ils calculés ?

C'est la question la plus posée, et elle appelle une réponse en deux temps, parce que la loi ne fixe un montant que dans un seul cas. Partout ailleurs, le pourcentage vient de la pratique notariale et se négocie.

Le seul minimum imposé par la loi : 5 % au-delà de dix-huit mois

L'article L. 290-2 du code de la construction et de l'habitation, en vigueur depuis le 24 mars 2012, dispose que « la promesse unilatérale de vente mentionnée à l'article L. 290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l'objet d'un versement ou d'une caution déposés entre les mains du notaire ».

Ce minimum ne s'applique pas à toutes les promesses. Il vise uniquement celles de l'article L. 290-1 du même code, c'est-à-dire les promesses « dont la validité est supérieure à dix-huit mois », ou prorogées au-delà de dix-huit mois, « lorsqu'elle est consentie par une personne physique ». Une promesse de trois mois signée par un particulier n'est donc pas concernée par ce plancher de 5 %.

Hors de ce cas : l'usage notarial de 10 %

Pour les promesses de durée ordinaire, aucun texte ne fixe de montant. La fiche des Notaires de France « La promesse de vente et le compromis de vente », mise à jour le 19 juin 2026, indique que le bénéficiaire « verse au vendeur une indemnité d'immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente ». C'est un usage professionnel, pas une règle de droit : le pourcentage se discute, et un acte prévoyant 5 % ou 7 % est parfaitement valable hors du cas des dix-huit mois.

Un exemple concret. Pour un appartement à 250 000 € avec une indemnité fixée à 10 %, le bénéficiaire verse 25 000 € entre les mains du notaire à la signature. Trois issues sont possibles. S'il lève l'option, cette somme s'impute sur le prix : il devra 225 000 € au solde. Si une condition suspensive ne se réalise pas, notamment le refus de prêt, elle lui est intégralement restituée. S'il renonce sans motif prévu au contrat, elle reste acquise au vendeur, en compensation de l'immobilisation du bien.

Où va l'argent pendant le délai d'option ?

Pas dans la poche du vendeur. La fiche service-public précitée précise que la somme est séquestrée, et l'article L. 290-2 exige, pour les promesses de plus de dix-huit mois, « un versement ou une caution déposés entre les mains du notaire ». Le séquestre est ce qui rend la restitution possible sans procès en cas de condition suspensive défaillante. Un versement direct au vendeur, de la main à la main, est le premier réflexe à éviter.

Promesse unilatérale de vente : quelles formalités sont obligatoires ?

Deux formalités conditionnent la validité de l'acte, et l'une des deux est un piège classique parce qu'elle se compte en dix jours, comme le délai de rétractation, sans avoir le même objet.

L'enregistrement dans les dix jours, à peine de nullité

L'article 1589-2 du code civil est catégorique : « Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble [...], si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. » La sanction n'est donc pas une amende : c'est la nullité de la promesse.

Deux voies permettent de s'y conformer. La première est l'acte notarié, qui dispense de la formalité. La seconde est l'acte sous seing privé, qu'il faut faire enregistrer au service de la publicité foncière et de l'enregistrement dans les dix jours de l'acceptation. Le service des impôts confirme la règle sur sa page « Je souhaite acheter un bien immobilier, dois-je faire enregistrer la promesse de vente ? », mise à jour le 15 juillet 2026 : la promesse unilatérale « doit être enregistrée dans le délai de 10 jours à compter de la date de son acceptation ».

Le coût de la formalité est fixe. L'article 680 du code général des impôts, en vigueur depuis le 19 août 2013, prévoit que « tous les actes qui ne se trouvent ni exonérés, ni tarifés par aucun autre article du présent code et qui ne peuvent donner lieu à une imposition proportionnelle ou progressive sont soumis à une imposition fixe de 125 € ». C'est ce droit de 125 € que l'administration fiscale et la fiche service-public annoncent pour l'enregistrement d'une promesse de vente. Il s'agit d'un droit fixe, non d'un montant hors taxes à majorer.

L'acte notarié obligatoire au-delà de dix-huit mois

La seconde formalité vise les promesses longues. L'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation, en vigueur depuis le 1^er juillet 2009, énonce que « toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique ». Deux conditions cumulatives, donc : une durée supérieure à dix-huit mois, et un vendeur personne physique.

Promesse unilatérale de vente : quels délais faut-il surveiller ?

Une promesse se lit d'abord comme un calendrier. Quatre échéances se succèdent, et trois d'entre elles sont fixées par la loi.

Le délai d'option se fixe librement, sous une réserve

Aucun texte n'impose une durée minimale ou maximale au délai d'option lui-même. Les parties le fixent, en tenant compte du temps nécessaire au financement et à la purge des droits de préemption. La seule limite est celle de l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation : dès que la promesse consentie par un particulier dépasse dix-huit mois, prorogations comprises, l'acte notarié devient obligatoire à peine de nullité.

La condition suspensive de prêt ne peut pas être bâclée

Dès lors que le prix est financé même partiellement par un emprunt, l'article L. 313-41 du code de la consommation impose une durée plancher : « La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement. » Ce second point de départ vise précisément la promesse unilatérale, qui est soumise à l'enregistrement à peine de nullité. Un mois est un minimum d'ordre public : les actes prévoient couramment 45 ou 60 jours.

Que se passe-t-il si le délai d'option expire sans réponse ?

La promesse devient caduque. Le vendeur retrouve sa liberté et peut vendre à un tiers. Le bénéficiaire qui n'a pas levé l'option perd, en principe, l'indemnité d'immobilisation, sauf si le contrat prévoit une restitution ou si une condition suspensive a défailli sans faute de sa part. Le silence n'est pas une levée d'option : celle-ci suppose une manifestation de volonté claire, adressée au promettant dans les formes et le délai prévus par l'acte.

Peut-on annuler une promesse unilatérale de vente ?

Oui, et l'acheteur dispose même de plusieurs portes de sortie. La première est le droit de rétractation, la deuxième la défaillance d'une condition suspensive, la troisième le simple fait de ne pas lever l'option. Le vendeur, lui, n'a aucune de ces trois portes.

Les dix jours de rétractation de l'acquéreur

L'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation prévoit que, « pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation [...], l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ». Trois limites méritent d'être connues. Le droit appartient au seul acquéreur : le vendeur n'a aucun droit symétrique. Il suppose un acquéreur non professionnel. Et il vise un immeuble à usage d'habitation, ce qui laisse de côté certains biens, à commencer par le terrain nu.

Le point de départ n'est pas la signature mais le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l'acte. Le même article impose que les actes indiquent « de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d'exercice du droit de rétractation ». La rétractation elle-même s'exerce dans les mêmes formes que la notification.

La défaillance d'une condition suspensive

Si le prêt est refusé, ou si une autre condition prévue à l'acte ne se réalise pas, la promesse tombe. L'article L. 313-41 du code de la consommation ajoute une conséquence financière que beaucoup ignorent : les sommes versées d'avance sont « immédiatement et intégralement remboursable[s] sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ». Aucun frais de dossier, aucune retenue du vendeur.

Et si le vendeur ne veut plus vendre ?

Sa marge est étroite. Pendant le délai d'option, sa révocation « n'empêche pas la formation du contrat promis » si le bénéficiaire lève l'option (article 1124 du code civil). S'il vend à un tiers informé de la promesse, ce contrat « est nul » selon le même texte. Restent deux issues légitimes : l'accord amiable des deux parties pour mettre fin à la promesse, et l'expiration du délai d'option sans levée. En dehors de cela, le promettant qui se dédit s'expose à voir la vente se former malgré lui.

Que doit contenir une promesse unilatérale de vente ?

La rédaction n'est pas libre. Certaines mentions viennent de la définition même du contrat, d'autres de textes protecteurs. Voici la liste des points à contrôler avant signature.

• L'identité complète des parties et la désignation exacte du bien, avec ses références cadastrales et, en copropriété, le lot et les tantièmes.
• Le prix de vente et les éléments essentiels. L'article 1124 du code civil exige que « les éléments essentiels [soient] déterminés » : un prix à fixer ultérieurement vide la promesse de sa substance.
• Le délai d'option et les modalités de la levée d'option : à qui la notifier, sous quelle forme, à quelle date au plus tard.
• L'indemnité d'immobilisation : son montant, le nom du séquestre, et surtout le sort des sommes dans chaque scénario, levée d'option, renonciation, condition suspensive défaillante.
• Les conditions suspensives, au premier rang desquelles l'obtention du prêt, avec le montant, la durée et le taux maximal, conformément aux exigences de l'article L. 313-41 du code de la consommation.
• Les mentions relatives à la rétractation, exigées « de manière lisible et compréhensible » par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation.
• Le dossier de diagnostic technique et les informations sur les servitudes, les droits de préemption et l'état du bien.

Deux réflexes complètent cette liste. Le premier est de faire figurer une date d'acceptation certaine, puisque c'est elle qui déclenche les dix jours d'enregistrement de l'article 1589-2 du code civil. Le second est de vérifier la qualité du vendeur : marié, indivisaire, société, chacun de ces cas ajoute des consentements à recueillir, et une promesse signée par un seul indivisaire n'engage pas les autres.