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Quelle est la durée d'une promesse de vente ? Aucun délai légal : 2 à 3 mois en pratique, acte notarié au-delà de 18 mois. Guide 2026 par avocat.
Quelle est la durée d'une promesse de vente ? Aucune loi ne la fixe : ce sont les parties qui la choisissent, et la pratique retient deux à trois mois. La fiche officielle du service public le formule ainsi pour la promesse unilatérale : le délai de levée de l'option est « librement fixé par les parties ». Les Notaires de France parlent, eux, d'« un temps limité (généralement deux à trois mois) ». Une seule vraie borne existe en matière de promesse de vente durée maximale : au-delà de dix-huit mois, quand le vendeur est une personne physique, l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation impose l'acte authentique devant notaire à peine de nullité, et l'article L. 290-2 impose une indemnité d'immobilisation d'au moins 5 % du prix. Deux autres délais viennent se greffer sur ce calendrier, et il ne faut pas les confondre : dix jours de rétractation pour l'acquéreur non professionnel d'un logement (article L. 271-1 du même code) et dix jours pour l'enregistrement fiscal de la promesse unilatérale sous seing privé (article 1589-2 du code civil). Qui rédige le compromis de vente, ou la promesse ? Les parties peuvent le faire elles-mêmes, mais l'acte est le plus souvent préparé par le notaire ou l'agent immobilier, et l'acte de vente définitif, lui, est obligatoirement notarié.
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.Quelle est la durée d'une promesse de vente ? La question paraît simple, elle est en réalité la plus mal renseignée de tout l'avant-contrat immobilier. Beaucoup de vendeurs cherchent un chiffre dans la loi et n'en trouvent aucun, parce qu'il n'y en a pas. La durée d'une promesse de vente est une clause du contrat, pas une règle du code civil. Ce sont le vendeur et l'acheteur qui l'écrivent, souvent sur proposition du notaire, en fonction du temps nécessaire pour obtenir un prêt, purger un droit de préemption et réunir les diagnostics.
Cela ne veut pas dire que le droit se désintéresse du calendrier. Il pose une borne haute à dix-huit mois, il ajoute un droit de rétractation de dix jours au profit de l'acheteur, il impose un enregistrement fiscal en dix jours pour la promesse unilatérale sous seing privé, et il prévoit une durée minimale d'un mois pour la condition suspensive de prêt. Ce guide reprend chacun de ces délais dans l'ordre où ils se présentent, avec le texte exact qui les fonde, puis répond aux questions qui suivent immédiatement : qui rédige le compromis de vente, qui rédige la promesse, et combien de temps s'écoule entre la signature de l'avant-contrat et la remise des clés.
Commençons par lever le malentendu. Ni le code civil ni le code de la construction et de l'habitation ne fixent de durée standard à une promesse de vente. La fiche officielle « Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis », vérifiée le 10 avril 2026, indique pour la promesse unilatérale un « délai de levée de l'option », c'est-à-dire la « durée pendant laquelle le bénéficiaire peut décider d'acheter », « librement fixé par les parties ». Cette durée peut être exprimée par une date précise, par un nombre de jours ou de mois avec un point de départ déterminé, ou par référence à un événement.
La structure de l'acte explique cette liberté. L'article 1124 du code civil définit la promesse unilatérale comme « le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ». Le vendeur immobilise son bien, l'acheteur dispose d'une option. La durée de la promesse, c'est la durée de cette option, et il revient donc au contrat de la borner.
Un point que beaucoup de vendeurs ignorent mérite d'être signalé ici. Le deuxième alinéa du même article dispose que « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis ». Autrement dit, pendant toute la durée convenue, le vendeur qui changerait d'avis ne peut pas faire échec à la vente : si le bénéficiaire lève l'option dans le délai, la vente se forme malgré la rétractation du promettant. Fixer une durée longue engage donc réellement le vendeur.
Promesse et compromis ne se comptent pas de la même façon. Dans une promesse unilatérale, la durée est un délai d'option : l'acheteur décide ou renonce. Dans un compromis, appelé aussi promesse synallagmatique, les deux parties sont déjà engagées, puisque l'article 1589 du code civil pose que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». La durée n'y sert plus à décider, elle sert à réaliser les conditions suspensives et à préparer l'acte notarié.
Il existe une borne haute, et une seule. Elle se déclenche à dix-huit mois, elle ne concerne que les promesses consenties par une personne physique, et elle a une sanction lourde. L'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation, en vigueur depuis le 1er juillet 2009, énonce que « toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique ».
Trois précisions s'imposent sur ce texte, car il est souvent résumé de travers. D'abord, dix-huit mois n'est pas un plafond de durée : c'est le seuil au-delà duquel l'acte notarié devient obligatoire. Une promesse de vingt-quatre mois reste parfaitement valable si elle est reçue par un notaire. Ensuite, le texte vise aussi les prorogations : deux promesses successives de dix mois portent la durée totale à vingt mois et font basculer l'ensemble dans le régime de l'acte authentique. Enfin, la règle ne joue que si le promettant est une personne physique, ce qui laisse hors de son champ la promesse consentie par une société.
La seconde règle de ce régime est financière. L'article L. 290-2 du même code, dans sa version en vigueur depuis le 24 mars 2012, prévoit que « la promesse unilatérale de vente mentionnée à l'article L. 290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l'objet d'un versement ou d'une caution déposés entre les mains du notaire ». Sur un bien à 300 000 €, cela représente au minimum 15 000 € versés ou cautionnés chez le notaire.
| Durée convenue | Forme de l'acte exigée | Indemnité d'immobilisation | Texte |
|---|---|---|---|
| Jusqu'à 18 mois | Acte authentique ou acte sous signature privée, au choix | Librement négociée, usage de 5 à 10 % du prix | Liberté contractuelle |
| Plus de 18 mois, vendeur personne physique | Acte authentique obligatoire, à peine de nullité | 5 % du prix au minimum, à peine de nullité | Art. L. 290-1 et L. 290-2 CCH |
| Prorogation portant la durée totale à plus de 18 mois | Acte authentique obligatoire | 5 % du prix au minimum | Art. L. 290-1 CCH |
| Plus de 18 mois, vendeur personne morale | Aucune forme imposée par l'article L. 290-1 | Librement négociée | Art. L. 290-1 CCH, a contrario |
La fiche officielle du service public confirme cette lecture dans les mêmes termes : « Lorsque le vendeur est une personne physique, la promesse unilatérale de vente doit obligatoirement être constatée par un acte authentique lorsque : sa durée de validité dépasse 18 mois ou qu'une prolongation de la promesse a pour effet de porter sa durée totale au-delà de 18 mois. » Elle ajoute que, dans ce cas, « le versement d'une indemnité d'immobilisation d'un montant minimum de 5 % du prix de vente est obligatoire ».
À l'autre extrémité du calendrier, une durée plancher existe pour un point précis : la condition suspensive d'obtention du prêt. L'article L. 313-41 du code de la consommation dispose que « la durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement ». Un mois est donc un minimum légal, jamais une durée réaliste : la pratique retient plutôt quarante-cinq à soixante jours, ce qui explique en grande partie pourquoi les avant-contrats durent deux à trois mois.
Le même article ajoute la conséquence qui intéresse l'acheteur : « Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. » Un refus de prêt correctement établi rend donc l'intégralité des sommes avancées, sans pénalité : le dépôt de garantie versé au compromis comme l'indemnité d'immobilisation versée à la promesse.
Puisque la loi laisse le champ libre, la question devient pratique : combien de temps faut-il réellement prévoir ? Les Notaires de France, dans une fiche mise à jour le 19 juin 2026, donnent le repère le plus fiable : le vendeur s'engage envers l'acheteur « pour un temps limité (généralement deux à trois mois) ». Cette fourchette n'est pas arbitraire, elle correspond à l'addition des étapes incompressibles de la vente.
| Étape à couvrir par la durée de la promesse | Temps à prévoir | Ce qui la commande |
|---|---|---|
| Rétractation de l'acquéreur | 10 jours | Délai protecteur, art. L. 271-1 CCH |
| Dépôt de la demande de prêt et réponse de la banque | 45 à 60 jours en pratique | Durée de la condition suspensive, plancher légal d'un mois (art. L. 313-41 C. consom.) |
| Purge d'un droit de préemption urbain, le cas échéant | 2 mois | Réponse de la commune titulaire du droit |
| Préparation de l'acte authentique par le notaire | Quelques semaines | Pièces d'urbanisme, état hypothécaire, diagnostics |
| Enregistrement d'une promesse unilatérale sous seing privé | 10 jours à compter de l'acceptation | Art. 1589-2 C. civ., à peine de nullité |
Un exemple concret rend le calcul lisible. Pour un appartement acheté avec un crédit dans une commune qui exerce son droit de préemption, comptez dix jours de rétractation, soixante jours de condition suspensive de prêt qui courent en parallèle de la purge de préemption de deux mois, puis deux à trois semaines pour la mise en état du dossier par le notaire. On arrive naturellement à un avant-contrat de trois mois. Pour un achat comptant, sans préemption, six à huit semaines suffisent souvent.
Une durée trop courte se paie plus cher qu'une durée longue. Si la date butoir arrive avant l'accord de prêt, il faut signer un avenant de prorogation, avec l'accord des deux parties. Le vendeur peut alors renégocier, ou refuser. Mieux vaut prévoir large dès la signature, en restant sous le seuil de dix-huit mois pour ne pas déclencher l'obligation d'acte authentique de l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le délai de rétractation d'une promesse de vente est de dix jours, il appartient au seul acquéreur, et il ne se confond avec aucun autre délai de l'avant-contrat. L'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation le prévoit « pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation » et énonce, dans sa rédaction en vigueur depuis le 25 novembre 2018, que « l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ».
Le point de départ est la source d'erreur la plus fréquente. Ce n'est pas la signature de la promesse, c'est le lendemain de la première présentation par La Poste de la lettre recommandée notifiant l'acte à l'acquéreur. Un facteur qui se présente le mardi fait courir le délai dès le mercredi, même si l'acheteur ne retire le pli que le samedi suivant. La fiche officielle du service public précise dans le même sens que « le délai commence le lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée notifiant l'acte à l'acquéreur ». La rétractation elle-même « est exercée dans ces mêmes formes », donc par un écrit dont la date de réception est établie.
| Qui en bénéficie | Durée | Point de départ | Motif exigé | Texte |
|---|---|---|---|---|
| Acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation | 10 jours | Lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'acte | Aucun, et sans pénalité | Art. L. 271-1 CCH |
| Vendeur | Aucun droit de rétractation | Sans objet | Sans objet | Art. L. 271-1 CCH, a contrario |
| Acquéreur professionnel | Aucun droit de rétractation | Sans objet | Sans objet | Art. L. 271-1 CCH |
| Acquéreur signant un acte authentique non précédé d'une promesse | 10 jours de réflexion | Remise du projet d'acte | L'acte ne peut pas être signé pendant ce délai | Art. L. 271-1 CCH |
Trois limites méritent d'être énoncées franchement, parce qu'elles font l'essentiel des déceptions. Le vendeur ne dispose d'aucun droit symétrique : il est engagé dès la signature. Le droit ne joue pas au profit d'un acquéreur professionnel. Et le bien doit être à usage d'habitation, ce qui laisse hors du dispositif l'acquisition d'un local purement professionnel.
Deux fois dix jours, deux règles sans rapport. Les dix jours de rétractation de l'article L. 271-1 protègent l'acheteur d'un logement. Les dix jours de l'article 1589-2 du code civil sont un délai fiscal d'enregistrement de la promesse unilatérale sous seing privé. Le second ne prolonge pas le premier, et son non-respect frappe la promesse de nullité, ce qui n'est pas du tout le même mécanisme.
C'est le délai le plus court de tout le dossier, et le plus facile à manquer. Une promesse unilatérale de vente immobilière rédigée sous seing privé, c'est-à-dire hors de l'étude d'un notaire, doit être enregistrée auprès du service des impôts dans les dix jours de son acceptation. L'article 1589-2 du code civil est sans nuance : « Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble [...] si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. »
La fiche officielle du service public confirme la règle et donne le coût : « Lorsque la promesse unilatérale de vente est établie par un acte sous signature privée, elle doit être enregistrée dans un délai de 10 jours à compter de son acceptation par l'acquéreur », et l'enregistrement coûte 125 €. Ce montant est le droit fixe de l'article 680 du code général des impôts, qui soumet à « une imposition fixe de 125 € » tous les actes qui ne sont ni exonérés ni tarifés ailleurs. Il s'agit d'un droit d'enregistrement, non d'un prix soumis à TVA : les 125 € sont donc dus tels quels.
| Type d'avant-contrat | Enregistrement dans les 10 jours | Coût de l'enregistrement | Sanction du non-respect |
|---|---|---|---|
| Promesse unilatérale de vente sous seing privé | Obligatoire | 125 € (droit fixe) | Promesse nulle et de nul effet |
| Promesse unilatérale reçue par acte authentique | Non exigé, l'acte notarié en dispense | Compris dans les frais d'acte | Sans objet |
| Compromis de vente, ou promesse synallagmatique | Non exigé par l'article 1589-2 | Sans objet | Sans objet |
C'est l'un des arguments les plus décisifs en faveur du passage chez le notaire pour une promesse unilatérale. Une promesse acceptée entre particuliers un 1er mars doit être enregistrée au plus tard le 11 mars ; passé ce terme, et faute de dépôt, elle encourt la nullité, quelle que soit la bonne foi des parties. Le compromis de vente, lui, n'est pas soumis à cette formalité.
Le délai entre la promesse de vente et la vente définitive n'est pas davantage fixé par la loi. La fiche officielle du service public le dit expressément pour la promesse unilatérale : le « délai pour signer l'acte de vente après la levée d'option » est « librement fixé par les parties ». En pratique, ce délai est contenu dans la durée globale de l'avant-contrat, celle de deux à trois mois évoquée par les Notaires de France, puisque la date butoir de l'acte authentique y figure comme échéance principale.
Une exception territoriale existe et mérite d'être connue. Toujours selon la même fiche officielle, dans le Haut-Rhin, le Bas-Rhin et la Moselle, « le compromis de vente sous signature privée doit être suivi d'un acte authentique de vente dans un délai de 6 mois ». La règle ne vise que le compromis établi sous signature privée, et non celui reçu par acte authentique. Ailleurs en France, aucune durée maximale ne pèse sur ce délai, sous la seule réserve du seuil de dix-huit mois de l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation lorsque le vendeur est une personne physique.
Un dernier point de calendrier échappe souvent à l'acheteur. La fiche « Acte de vente d'un logement existant », vérifiée le 20 juin 2025, rappelle que l'acheteur qui a déjà bénéficié des dix jours de rétractation au stade du compromis ne dispose plus d'aucun délai de réflexion supplémentaire au moment de signer chez le notaire. En revanche, si aucun avant-contrat n'a été signé, un délai de réflexion de dix jours s'impose avant l'acte authentique, et « l'acte authentique ne peut pas être signé pendant ce délai de 10 jours ».
Contrairement à une idée répandue, le dépassement de la date prévue pour l'acte authentique n'annule pas mécaniquement la vente issue d'un compromis. L'article 1589 du code civil a déjà produit son effet : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » La date butoir est en général stipulée comme une échéance qui n'éteint pas l'engagement, ce qui laisse aux parties le choix entre proroger d'un commun accord, mettre l'autre en demeure de signer, ou saisir le juge pour faire constater la vente. Dans une promesse unilatérale, en revanche, l'expiration du délai d'option est plus radicale : passé le terme, l'option n'existe plus et le vendeur retrouve sa liberté, l'indemnité d'immobilisation lui restant acquise selon ce que prévoit le contrat.
La somme versée à la signature n'est presque jamais des arrhes. L'article 1590 du code civil prévoit que, si la promesse de vendre « a été faite avec des arrhes », chacun des contractants « est maître de s'en départir », celui qui les a données en les perdant, celui qui les a reçues « en restituant le double ». En pratique immobilière, la somme versée au compromis est un dépôt de garantie séquestré chez le notaire, imputé sur le prix, et non des arrhes : le doublement de l'article 1590 ne s'applique pas d'office.
Trois auteurs possibles, et un seul acte réservé. Pour l'avant-contrat, les Notaires de France rappellent qu'« acheteur et vendeur sont libres de le rédiger eux-mêmes sur une feuille de papier, ou à l'aide de contrats-types », tout en ajoutant qu'« il est recommandé d'en confier la rédaction à un professionnel (un notaire ou agent immobilier) ». La fiche officielle du service public retient la même ouverture : la promesse peut être établie « par un acte authentique ou par un acte sous signature privée ».
La liberté cesse pour l'acte de vente définitif. La fiche « Acte de vente d'un logement existant », vérifiée le 20 juin 2025, est catégorique : « Il s'agit d'un acte authentique : obligatoirement rédigé par un notaire. » Elle précise également que « les frais d'actes notariés sont à la charge de l'acheteur », les parties pouvant en convenir autrement.
| Acte | Qui peut le rédiger | Forme imposée | Ce que cela change |
|---|---|---|---|
| Compromis de vente, ou promesse synallagmatique | Les parties elles-mêmes, un agent immobilier, un notaire | Aucune forme imposée | Pas d'enregistrement fiscal obligatoire |
| Promesse unilatérale de vente jusqu'à 18 mois | Les parties elles-mêmes, un agent immobilier, un notaire | Acte sous signature privée possible | Enregistrement obligatoire sous 10 jours, 125 €, à peine de nullité |
| Promesse de vente de plus de 18 mois, vendeur personne physique | Notaire uniquement | Acte authentique, à peine de nullité | Indemnité d'immobilisation d'au moins 5 % du prix |
| Acte de vente définitif | Notaire uniquement | Acte authentique | Frais d'acte à la charge de l'acheteur, sauf accord contraire |
Reste la question du coût de rédaction. La fiche officielle du service public indique que les honoraires du professionnel qui rédige l'avant-contrat sont variables et que le contrat doit mentionner à qui en incombe le paiement. C'est un point à négocier explicitement avant la signature, et non après.
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Oui dans les deux sens, mais seulement d'un commun accord et par écrit. La durée étant une clause du contrat, elle se modifie comme n'importe quelle clause : par un avenant signé des deux parties, avant l'expiration du terme. Aucune des deux parties ne peut l'imposer unilatéralement à l'autre, et un simple échange de courriels sans signature expose à un litige sur la portée de l'accord.
Deux garde-fous doivent être vérifiés avant de signer une prorogation. Le premier est le seuil de dix-huit mois : l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation vise expressément « toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois », qui doit alors être constatée par acte authentique à peine de nullité. Le second concerne la condition suspensive de prêt : si la date butoir est repoussée, l'avenant doit préciser ce qu'il advient de cette condition, faute de quoi l'acheteur risque de se retrouver sans protection au moment où la banque répond.
Trois auteurs possibles, aucun n'est imposé par la loi. Les Notaires de France, dans leur fiche mise à jour le 19 juin 2026, indiquent qu'« acheteur et vendeur sont libres de le rédiger eux-mêmes sur une feuille de papier, ou à l'aide de contrats-types », tout en recommandant « d'en confier la rédaction à un professionnel (un notaire ou agent immobilier) ». En pratique, le compromis est le plus souvent rédigé par l'agence immobilière qui a présenté le bien, ou par le notaire de l'une des parties. Le compromis n'est soumis à aucune obligation d'enregistrement fiscal, contrairement à la promesse unilatérale sous seing privé visée par l'article 1589-2 du code civil. Attention toutefois : l'acte de vente définitif, lui, est « obligatoirement rédigé par un notaire », selon la fiche officielle « Acte de vente d'un logement existant » vérifiée le 20 juin 2025. Les honoraires du rédacteur de l'avant-contrat sont libres, et le contrat doit préciser à qui en incombe le paiement.
Les parties, un agent immobilier ou un notaire, avec deux cas où le notaire s'impose. La fiche officielle « Promesse de vente d'un logement existant », vérifiée le 10 avril 2026, prévoit que la promesse peut être établie « par un acte authentique ou par un acte sous signature privée ». Premier cas de notariat obligatoire : lorsque le vendeur est une personne physique et que la durée dépasse dix-huit mois, l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation impose l'acte authentique à peine de nullité. Second cas, plus indirect : une promesse unilatérale sous seing privé doit être enregistrée aux impôts dans les dix jours de son acceptation, moyennant un droit fixe de 125 €, faute de quoi l'article 1589-2 du code civil la déclare « nulle et de nul effet ». Passer par le notaire dispense de cette formalité et évite l'accident le plus fréquent des promesses rédigées entre particuliers.
Une liberté de principe, encadrée par quatre règles. La durée est « librement fixée par les parties », selon la fiche officielle du service public vérifiée le 10 avril 2026, et la pratique notariale retient « généralement deux à trois mois ». Première règle : au-delà de dix-huit mois, si le vendeur est une personne physique, l'acte authentique est obligatoire à peine de nullité (article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation), prorogations comprises. Deuxième règle : dans ce cas, une indemnité d'immobilisation d'au moins 5 % du prix est exigée à peine de nullité (article L. 290-2 du même code). Troisième règle : la condition suspensive de prêt ne peut pas durer moins d'un mois (article L. 313-41 du code de la consommation). Quatrième règle : l'acquéreur non professionnel d'un logement dispose de dix jours pour se rétracter (article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation).
Les pièces que la durée doit permettre de réunir sont connues à l'avance. Côté vendeur : le titre de propriété, le dossier de diagnostic technique, les procès-verbaux d'assemblée générale et le carnet d'entretien de l'immeuble en copropriété, le règlement de copropriété, le dernier avis de taxe foncière et les justificatifs de travaux. Côté acheteur : la pièce d'identité, le justificatif d'apport et le dossier bancaire complet, puisque c'est lui qui commande la durée réelle de l'avant-contrat. Côté notaire : l'état hypothécaire, les documents d'urbanisme et la purge d'un éventuel droit de préemption, qui prend à elle seule deux mois. Pour une promesse unilatérale sous seing privé, il faut y ajouter le dépôt aux impôts dans les dix jours de l'acceptation, moyennant 125 € au titre de l'article 680 du code général des impôts.
Trois coûts sont attachés à l'avant-contrat, et ils ne se cumulent pas tous. L'enregistrement fiscal d'une promesse unilatérale sous seing privé est un droit fixe de 125 €, prévu par l'article 680 du code général des impôts, dû dans les dix jours de l'acceptation. L'indemnité d'immobilisation est libre en principe, son montant étant d'usage « en principe égale à 10 % du prix de vente » selon les Notaires de France, et elle devient obligatoire à hauteur de 5 % minimum quand la promesse dépasse dix-huit mois (article L. 290-2 du code de la construction et de l'habitation). Le dépôt de garantie versé au compromis se situe « en général de 5 % à 10 % du prix de vente », toujours selon les Notaires de France : il n'est pas perdu, il s'impute sur le prix. Enfin, les honoraires du rédacteur sont libres, et la fiche officielle du service public rappelle que le contrat doit préciser à qui incombe leur paiement.
Cinq erreurs reviennent systématiquement. Confondre les dix jours de rétractation de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation avec les dix jours d'enregistrement fiscal de l'article 1589-2 du code civil : ce sont deux règles sans rapport. Faire partir la rétractation de la signature au lieu de la première présentation de la lettre recommandée. Oublier d'enregistrer une promesse unilatérale sous seing privé, ce qui la rend « nulle et de nul effet ». Signer une prorogation qui porte la durée totale au-delà de dix-huit mois sans passer par le notaire, alors que l'article L. 290-1 l'exige à peine de nullité. Enfin, retenir une durée trop courte pour le prêt : la condition suspensive ne peut pas durer moins d'un mois (article L. 313-41 du code de la consommation), et un mois ne suffit presque jamais en pratique.
La réponse dépend du type d'avant-contrat signé. Si le vendeur d'une promesse unilatérale se rétracte pendant le délai d'option, la loi protège le bénéficiaire : l'article 1124 du code civil dispose que « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis ». Lever l'option dans les formes prévues suffit donc à former la vente, et le juge peut la constater. Si l'autre partie refuse de signer l'acte authentique après un compromis, l'article 1589 du code civil s'applique : la promesse de vente vaut vente dès l'accord sur la chose et sur le prix. La marche à suivre est alors la mise en demeure par lettre recommandée, puis, à défaut, la saisine du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble pour faire constater la vente ou obtenir des dommages et intérêts. Le notaire peut au préalable dresser un procès-verbal de carence, qui date le refus.
Oui, à condition de passer devant notaire lorsque le vendeur est une personne physique. Dix-huit mois n'est pas un plafond de durée mais un seuil de forme. L'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation, en vigueur depuis le 1er juillet 2009, prévoit que « toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique ». Une promesse de vingt-quatre mois reçue par un notaire est donc parfaitement valable. Elle doit en revanche prévoir une indemnité d'immobilisation d'au moins 5 % du prix, versée ou cautionnée entre les mains du notaire, conformément à l'article L. 290-2. Cette exigence de forme ne joue pas quand le vendeur est une société.
La fourchette est la même, la nature du délai ne l'est pas. Dans les deux cas, la pratique retient deux à trois mois, selon les Notaires de France. Mais dans une promesse unilatérale, cette durée est un délai d'option : l'acheteur peut acheter ou renoncer, et l'article 1124 du code civil réserve la formation de la vente au moment où il lève l'option. Dans un compromis, la vente est déjà formée par l'accord sur la chose et sur le prix (article 1589 du code civil) : le délai ne sert plus à décider mais à réaliser les conditions suspensives et à préparer l'acte notarié. Deux différences pratiques s'y ajoutent. Le compromis n'a pas à être enregistré aux impôts, à la différence de la promesse unilatérale sous seing privé. Et dans le Haut-Rhin, le Bas-Rhin et la Moselle, la fiche officielle du service public signale que le compromis de vente sous signature privée doit être suivi de l'acte authentique de vente dans un délai de 6 mois.
L'avant-contrat tombe et les sommes versées sont intégralement restituées. L'article L. 313-41 du code de la consommation prévoit que, dès lors que le prix est payé « même partiellement » à l'aide d'un prêt, l'acte « est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement », et que la durée de validité de cette condition « ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ». Il ajoute que, lorsque la condition n'est pas réalisée, « toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ». Deux exigences pratiques encadrent ce mécanisme : la demande de prêt doit être conforme aux caractéristiques indiquées dans l'avant-contrat, et le refus doit être justifié par une attestation écrite de la banque, transmise avant la date butoir.
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