Clause de séquestre : compromis, dépôt de garantie, notaire

Clause de séquestre : l'argent bloqué qui sécurise la vente

Une page d'information juridique : le séquestre du compromis de vente (qui garde l'argent, quand il est restitué, quand il est perdu) et le régime du séquestre conventionnel : avec un analyseur gratuit de votre clause.

Direction de la publication : Me Manel Sghari, avocat au Barreau de ParisSources officielles vérifiées : 6 juillet 2026·Sources : 1956 et 1961 à 1963 C. civ. ; L.271-1 et L.271-2 CCH (rétractation) ; loi Hoguet (fonds détenus par les agents) · Cour de cassation

Cette page fournit une information juridique générale, établie à partir de sources officielles (Légifrance, Cour de cassation) vérifiées le 6 juillet 2026. Elle ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas l'analyse de votre situation par un professionnel.

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ComprendreDéfinition et fondement légal

VérifierLes 5 conditions de validité (cumulatives)

1
La définition légale du séquestre conventionnelLe séquestre conventionnel est le dépôt fait par une ou plusieurs personnes d'une chose contentieuse entre les mains d'un tiers qui s'oblige de la rendre, après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l'obtenir.Art. 1956 C. civ. (texte reproduit à l'identique par 4+ sources) — vérifié 20/07/2026
2
L'usage dans la vente immobilièreLe dépôt de garantie du compromis (en pratique 5 à 10 % du prix, sans minimum légal ni obligation de principe) est remis au séquestre (le plus souvent le notaire) qui le conserve jusqu'à la réitération, l'imputation sur le prix ou la restitution.Pratique recoupée multi-sources (Pretto, Empruntis, Solent) — vérifié 20/07/2026
3
La rétractation : restitution intégrale sous vingt et un joursL'acquéreur non professionnel dispose de dix jours pour se rétracter de l'avant-contrat ; s'il exerce ce droit, les sommes versées lui sont intégralement remboursées dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la rétractation.Art. L.271-1 et L.271-2 CCH (recoupés multi-sources) — vérifié 20/07/2026
4
Conditions suspensives : tout dépend de l'imputabilitéSi la condition (obtention du prêt, notamment) défaille sans faute de l'acquéreur, le dépôt lui revient ; s'il n'a pas accompli les diligences promises : demandes de prêt conformes aux caractéristiques stipulées : , la défaillance lui est imputable et le vendeur peut conserver les fonds selon la clause.Jurisprudence recoupée (ONB, Victoris) ; renvoi clause suspensive d'obtention de prêt — vérifié 20/07/2026
5
La responsabilité du séquestreLe séquestre ne se dessaisit que dans les conditions convenues : en cas de contestation, il attend l'accord des parties ou la décision de justice : le notaire qui libère les fonds en violation de la convention de séquestre engage sa responsabilité professionnelle.Art. 1956 C. civ. ; Cass. 1re civ., 20/01/2021 [en JURIS_SEED] — vérifié 20/07/2026

RédigerExemple de rédaction, commenté ligne à ligne

Extraits commentés : pourquoi chaque membre de phrase d'une clause bien rédigée est là :

« L'acquéreur verse ce jour la somme de 25 000 €, représentant 5 % du prix, entre les mains de Maître [X], notaire, désigné en qualité de séquestre, qui l'accepte, à charge de la conserver et d'en disposer dans les conditions ci-après. » : L'institution en bonne et due forme : somme chiffrée, tiers nommé, qualité de séquestre expressément acceptée : la mission ne se présume pas, elle s'écrit.

« En cas d'exercice du droit de rétractation de l'article L.271-1 du CCH, ou de défaillance d'une condition suspensive non imputable à l'acquéreur, le séquestre restituera l'intégralité du dépôt à l'acquéreur ; en cas de non-réitération imputable à l'acquéreur, le dépôt sera acquis au vendeur, sans préjudice de tous dommages et intérêts. » : La cartographie des issues : restitution de droit (rétractation, condition défaillie sans faute), conservation en cas de défaillance imputable : les trois scénarios écrits noir sur blanc.

« En cas de contestation entre les parties sur le sort du dépôt, le séquestre ne pourra s'en dessaisir que sur instructions conjointes écrites des parties ou en vertu d'une décision de justice définitive. » : Le verrou du litige : instructions conjointes ou décision définitive : la transcription contractuelle de l'article 1956, qui protège le séquestre autant que les parties.

ÉviterPièges et erreurs fréquentes

Verser le dépôt directement au vendeur Si la vente échoue et que la restitution est due, l'acquéreur devra courir après un vendeur peut-être récalcitrant ou insolvable : le tiers séquestre (notaire en tête) existe précisément pour éviter cela ; c'est la première chose à vérifier avant de signer le compromis.

Croire que le détenteur des fonds est forcément séquestre La mission de séquestre ne se présume pas : l'agent immobilier mandaté par le seul vendeur qui encaisse le dépôt n'est pas nécessairement obligé envers l'acquéreur : la clause doit désigner le tiers EN QUALITÉ de séquestre, avec une mission acceptée envers les deux parties.

Négliger l'articulation avec les conditions suspensives La restitution dépend de l'imputabilité de la défaillance : l'acquéreur qui n'a pas déposé de demandes de prêt conformes aux caractéristiques stipulées perd la protection : documenter chaque diligence (dépôts, refus) est la seule assurance de récupérer les fonds.

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Questions fréquentesClause de séquestre : vos questions

Séquestre compromis de vente : qu'est-ce que la clause de séquestre d'un compromis de vente ?▼

La stipulation qui confie le dépôt de garantie versé par l'acquéreur (5 à 10 % du prix en pratique) à un tiers (le plus souvent le notaire) chargé de le conserver jusqu'à l'issue : imputation sur le prix si la vente se réalise, restitution ou conservation selon les cas sinon. Juridiquement, c'est un séquestre conventionnel (art. 1956 C. civ.).

Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?▼

Non, en principe : aucun texte ne l'impose pour un compromis ordinaire : c'est un usage, que le vendeur érige souvent en condition. Cas particulier signalé par la loi : les promesses unilatérales de longue durée (plus de dix-huit mois) obéissent à un régime de versement obligatoire : point à vérifier avec le rédacteur de l'acte.

Comment récupérer l'argent séquestré si je me rétracte ?▼

Si la rétractation intervient dans le délai légal de dix jours (acquéreur non professionnel, L.271-1 CCH), la restitution est de droit : l'intégralité des sommes doit être remboursée dans les vingt et un jours à compter du lendemain de la rétractation : sans pénalité ni justification à fournir.

Et si ma condition suspensive de prêt échoue ?▼

Tout dépend de votre comportement : demandes de prêt conformes aux caractéristiques du compromis (montant, taux, durée) et refus documentés = restitution ; absence de démarches ou demandes non conformes = défaillance imputable, et le vendeur peut conserver le dépôt selon la clause. Conservez chaque preuve de dépôt et de refus.

Le notaire peut-il refuser de me rendre les fonds ?▼

Oui, tant que le sort des fonds est contesté : le séquestre ne se dessaisit qu'après la contestation terminée, au profit de qui il sera jugé devoir l'obtenir (1956) : en cas de désaccord entre vendeur et acquéreur, il attend leur accord écrit ou une décision de justice. C'est une protection, pas un abus : le notaire qui libérerait à tort engagerait sa responsabilité.

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