Clause recette (loyer binaire) : le guide d'avocat 2026

Clause recette : quand le loyer suit le chiffre d'affaires

Une page d'information juridique : comment fonctionne le loyer binaire des baux commerciaux (minimum garanti + part variable), et ce qu'il change au renouvellement : avec un analyseur gratuit de votre clause.

Direction de la publication : Me Manel Sghari, avocat au Barreau de ParisSources officielles vérifiées : 6 juillet 2026·Sources : L.145-33 C. com. ; 1103 et 1163 C. civ. ; statut des baux commerciaux (L.145-1 et s.) · Cour de cassation

Cette page fournit une information juridique générale, établie à partir de sources officielles (Légifrance, Cour de cassation) vérifiées le 6 juillet 2026. Elle ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas l'analyse de votre situation par un professionnel.

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ComprendreDéfinition et fondement légal

VérifierLes 5 conditions de validité (cumulatives)

1
La définition du loyer binaireLe loyer binaire combine une partie fixe (le loyer minimum garanti, souvent indexé) et une partie variable calculée sur le chiffre d'affaires du preneur, fréquemment au-delà d'un seuil : c'est la « clause recette », signature des baux de centres commerciaux.Définition recoupée multi-sources (Parthema, Gouache, braunstein) — vérifié 20/07/2026
2
L'arrêt Théâtre Saint-GeorgesLa fixation du loyer renouvelé d'un bail à loyer binaire échappe aux règles statutaires (plafonnement, valeur locative) et n'est régie que par la convention des parties : le principe fondateur, jamais renversé, seulement aménagé.Cass. 3e civ., 10/03/1993, n°91-13.418 (confirmé multi-sources) — vérifié 20/07/2026
3
Les conséquences du principeÀ défaut d'accord des parties sur le loyer du bail renouvelé, le juge ne peut que constater le désaccord ou les débouter : le bail se poursuit alors aux conditions de l'ancien loyer : un statu quo qui avantage tantôt l'un, tantôt l'autre.Jurisprudence recoupée (Lexbase, transaxio) [références en JURIS_SEED] — vérifié 20/07/2026
4
L'aménagement de 2016 : le retour du juge, sur stipulationLa clause composant le loyer d'un minimum garanti et d'une part sur le chiffre d'affaires n'interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, au renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative : le juge statue selon les critères de l'article L.145-33, en tenant compte de l'obligation de payer la part variable.Cass. 3e civ., fin 2016 (attendu reproduit par EFE ; recoupé 2C Audit, lettredelimmobilier) [n° en JURIS_SEED] — vérifié 20/07/2026
5
Une clause licite et souveraineLa clause recette relève de la liberté contractuelle : montant, assiette, seuils et paliers se négocient : la contrepartie de cette souveraineté est que tout ce qui n'est pas écrit (renouvellement, contrôle du CA, révision) le reste, sans filet statutaire.Art. 1103 C. civ. ; principe recoupé multi-sources — vérifié 20/07/2026

RédigerExemple de rédaction, commenté ligne à ligne

Extraits commentés : pourquoi chaque membre de phrase d'une clause bien rédigée est là :

« Le loyer annuel est composé (i) d'un loyer minimum garanti de 60 000 € HT, indexé, et (ii) d'un loyer variable égal à 6 % du chiffre d'affaires HT réalisé dans les lieux loués, tel que défini à l'annexe Chiffre d'affaires, pour sa fraction excédant le loyer minimum garanti. » : La structure binaire canonique : LMG chiffré et indexé, taux, assiette renvoyée à une définition contractuelle, articulation « pour la fraction excédant » : chaque terme de la formule est verrouillé.

« Lors du renouvellement, à défaut d'accord des parties, le loyer minimum garanti sera fixé à la valeur locative par le juge des loyers commerciaux statuant selon les critères de l'article L.145-33 du Code de commerce, en considération de l'obligation du preneur de régler le loyer variable. » : La clause qui change tout : compétence expressément donnée au juge : exactement l'aménagement admis par la Cour de cassation depuis fin 2016 ; sans elle, retour au tête-à-tête de la seule convention.

« Le preneur communiquera au bailleur, au plus tard le 31 mars, une attestation de son expert-comptable certifiant le chiffre d'affaires de l'année écoulée ; tout retard de plus de trente jours après mise en demeure autorisera le bailleur à facturer un loyer variable provisionnel de [X]. » : Le volet contrôle : attestation certifiée, calendrier, sanction du retard : la part variable ne vaut que ce que vaut la vérification du chiffre d'affaires.

ÉviterPièges et erreurs fréquentes

Signer sans clause de renouvellement Avec un loyer binaire, pas de clause = pas de juge : au renouvellement, le loyer reste régi par la seule convention : celui que le statu quo dessert (souvent le bailleur en marché haussier, le locataire en marché baissier) n'a aucun levier ; la clause attributive au juge des loyers se négocie à la signature.

Laisser l'assiette du chiffre d'affaires dans le flou CA HT ou TTC, ventes en ligne retirées en magasin, click and collect, soldes et avoirs : chaque zone grise de l'assiette est un contentieux de facturation : définir l'assiette au cordeau et prévoir attestations et droit de contrôle.

Confondre part variable et indexation La clause recette n'est pas une clause d'échelle mobile : la part variable suit l'activité, l'indexation suit un indice : cumuler les deux sur le loyer entier sans articulation produit des loyers illisibles et des litiges de révision ; l'indexation se cantonne d'ordinaire au minimum garanti.

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Questions fréquentesClause recette (loyer variable) : vos questions

Qu'est-ce qu'une clause recette (ou loyer binaire) ?▼

La clause d'un bail commercial qui calcule tout ou partie du loyer en pourcentage du chiffre d'affaires du locataire. Dans sa forme usuelle, le loyer binaire combine un loyer minimum garanti (LMG), souvent indexé, et une part variable au-delà d'un seuil : le format roi des centres commerciaux, où bailleur et enseigne partagent la performance.

Pourquoi dit-on que le loyer binaire « échappe au statut » ?▼

Depuis l'arrêt Théâtre Saint-Georges (Cass. 3e civ., 10 mars 1993), la fixation du loyer renouvelé d'un bail à loyer binaire échappe aux règles statutaires (valeur locative, plafonnement) et n'est régie que par la convention des parties : sans accord ni clause, le juge ne peut pas fixer le loyer : le bail se poursuit à l'ancien loyer.

Peut-on quand même faire fixer le loyer par le juge au renouvellement ?▼

Oui, si le contrat le prévoit : depuis fin 2016, la Cour de cassation admet que les parties donnent compétence au juge des loyers commerciaux pour fixer le minimum garanti à la valeur locative (critères de L.145-33), en tenant compte de l'obligation de payer la part variable : d'où l'importance capitale de cette clause à la signature.

Quel taux pour la part variable ?▼

Tout est conventionnel : les pratiques varient selon les secteurs et les emplacements (quelques pourcents du CA HT en général), avec des montages à paliers ou à seuil de déclenchement. Le taux compte moins que l'assiette (définition du CA pris en compte) et que les modalités de justification et de contrôle.

La clause recette s'applique-t-elle aux baux d'habitation ?▼

Non : c'est un mécanisme des baux commerciaux : le loyer d'habitation obéit à la loi du 6 juillet 1989 et n'a pas vocation à suivre les revenus du locataire. Pour l'évolution des loyers d'habitation et commerciaux par indice, voir la page clause d'indexation.

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Sources juridiques : L.145-33 C. com. ; 1103 et 1163 C. civ. ; statut des baux commerciaux (L.145-1 et s.) ; jurisprudence de la Cour de cassation (décisions publiées, liens vers les textes officiels). Information générale à jour au ; ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.