Simulateur taxe foncière bail commercial : calcul gratuit 2026

Comment est calculée la taxe foncière ?

Le calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) suit une formule fixée par le Code général des impôts. Le calcul taxe foncière 2026 s'appuie sur trois variables : la valeur locative cadastrale du bien, un abattement forfaitaire de 50 %, puis le taux global voté par les collectivités.

L'établissement de la taxe se fait au 1er janvier de l'année d'imposition. La base nette obtenue après l'abattement de 50 % est appelée revenu cadastral : c'est elle qui sert d'assiette. Les taux, eux, sont décidés chaque année par la commune et l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI).

En 2026, le coefficient de revalorisation forfaitaire des valeurs locatives est fixé à +0,8 %, son plus faible niveau depuis plusieurs années. Il est indexé sur l'indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) constaté en novembre 2025 et s'applique automatiquement à tous les biens bâtis, sans vote particulier.

Pour aller plus loin sur le calcul taxe foncière, l'administration publie le mode de calcul officiel et les réductions possibles sur economie.gouv.fr.

Valeur locative cadastrale et abattement

La valeur locative cadastrale correspond au loyer annuel théorique que le bien pourrait produire s'il était loué. Établie d'après des références datant des années 1970, elle est ensuite revalorisée chaque année. Vous la retrouvez sur votre avis, à la ligne « valeur locative brute », ou dans votre espace impots.gouv.fr, rubrique « Biens immobiliers ».

Pour la taxe foncière sur les propriétés bâties, l'administration applique ensuite un abattement légal de 50 %. Cet abattement, prévu par l'article 1388 du Code général des impôts, est censé couvrir les frais de gestion, d'assurance, d'amortissement, d'entretien et de réparation. Pour les propriétés non bâties, l'abattement est de 20 %.

La mise à jour des éléments de confort, suspendue en 2026

La valeur locative dépend de la surface pondérée et de critères de confort fixés en 1970 (eau courante, chauffage central, sanitaires…). Une opération de fiabilisation de ces éléments, qui visait 7,4 millions de logements (hausse moyenne estimée à 63 € par an, 466 M€ de recettes en jeu), a été suspendue le 26 novembre 2025 par le Premier ministre Sébastien Lecornu, à l'approche des élections municipales de mars 2026. Une concertation est ouverte jusqu'au printemps 2026 et l'application est désormais reportée à 2027 au plus tôt. Pour 2026, seule la revalorisation de +0,8 % joue. La grande révision des valeurs locatives des locaux d'habitation (RVLLH), elle, a été reportée par la loi de finances pour 2026 : les nouvelles valeurs entreront en vigueur au 1er janvier 2030, avec des effets fiscaux à compter de 2031.

Simulateur taxe foncière — Mode d'emploi

Le simulateur de calcul taxe foncière en haut de page reproduit fidèlement la formule officielle. Voici comment l'utiliser pour obtenir une estimation fiable en quelques secondes.

Les étapes du calcul taxe foncière

1. Choisissez votre donnée : valeur locative brute, ou base d'imposition déjà réduite de 50 % (les deux figurent sur l'avis).
2. Saisissez le montant en euros annuels.
3. Conservez la revalorisation +0,8 % si votre valeur provient d'un avis antérieur à 2026.
4. Indiquez le taux global de votre commune, via la liste indicative ou en saisie manuelle.
5. Ajoutez le taux TEOM si vous souhaitez intégrer les ordures ménagères.

Le résultat affiche votre base d'imposition, la taxe foncière (TFPB), la TEOM éventuelle et le total annuel. Prenons un exemple concret : pour une valeur locative de 6 000 €, la base imposable 2026 ressort à 3 024 € (6 000 × 1,008 × 50 %). Avec un taux global de 40 %, la taxe foncière s'élève à environ 1 210 €. Ce calcul taxe foncière se met à jour en temps réel à chaque modification d'un paramètre.

Taux de taxe foncière par commune

À valeur locative identique, le montant final dépend presque entièrement du taux voté localement. Les écarts entre villes sont considérables : de l'ordre de 20 % à Paris contre près de 68 % à Grenoble. Voici les taux globaux (commune + intercommunalité, hors TEOM) votés en 2025 et reconduits pour 2026 par la plupart des conseils sortants : la deadline du 30 avril est passée et les nouveaux conseils élus en mars 2026 ne pourront pas modifier les taux 2026.

Ces taux ont été très largement reconduits en 2025, la quasi-totalité des grandes villes ayant gelé leur taux à l'approche des élections municipales de mars 2026. La hausse observée sur les avis provient donc surtout de la revalorisation des bases. Pensez aussi aux taxes annexes : la TEOM (ordures ménagères, récupérable sur le locataire), la taxe GEMAPI et certaines taxes spéciales d'équipement s'ajoutent au montant et doivent être intégrées à un calcul taxe foncière complet.

Exonérations et dégrèvements possibles

Plusieurs dispositifs réduisent, voire suppriment, la taxe foncière sous conditions. Ils concernent la résidence principale, sauf l'exonération des constructions neuves.

Construction neuve : 2 ans d'exonération

Les constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction bénéficient d'une exonération de taxe foncière pendant deux ans à compter de leur achèvement (article 1383 du CGI). Condition : déposer une déclaration (formulaire H1 ou H2) auprès du centre des impôts fonciers dans les 90 jours suivant l'achèvement. Certaines communes peuvent supprimer la part communale de cette exonération.

Personnes âgées et revenus modestes

Si vous aviez plus de 75 ans au 1er janvier et que votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas le plafond légal (article 1417-I du CGI, soit 12 679 € pour une part majorés de 3 386 € par demi-part supplémentaire pour la taxe foncière 2026), vous êtes exonéré de taxe foncière sur votre résidence principale. Les titulaires de l'ASPA ou de l'ASI sont exonérés sans condition d'âge ; les bénéficiaires de l'AAH le sont sous condition de revenus. Entre 65 et 74 ans, un dégrèvement de 100 € s'applique sous les mêmes plafonds de revenus.

Plafonnement à 50 % des revenus

À défaut d'exonération, la taxe foncière de la résidence principale peut être plafonnée : la part qui dépasse 50 % des revenus du foyer fiscal est supprimée, sur demande adressée au centre des finances publiques. Attention : la TEOM, elle, n'est jamais concernée par ces exonérations.

La refacturation taxe foncière bail commercial est-elle légale ?

Oui, à une condition : une clause expresse du bail. Le propriétaire reste le redevable légal de l'impôt, mais l'article R. 145-35 du Code de commerce précise que « peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ». La refacturation taxe foncière bail commercial peut donc englober la TEOM. À l'inverse, les impôts dont le redevable légal est le bailleur, comme la contribution économique territoriale, ne peuvent jamais être répercutés sur le preneur.

Exemple : pour un local commercial d'une valeur locative de 12 000 €, la base 2026 ressort à 6 048 € (12 000 × 1,008 × 50 %). Avec un taux global de 40 %, la taxe foncière bail commercial refacturable atteint environ 2 419 € par an, selon la répartition stipulée au contrat.

Comment s'effectue le calcul taxe foncière copropriété ?

En copropriété, il n'existe pas d'avis unique réglé par le syndic : chaque copropriétaire est imposé individuellement sur son lot. La doctrine fiscale (BOFiP, BOI-IF-TFB-10-20-10) indique que « l'imposition des locaux possédés privativement doit être faite au nom de chaque propriétaire à raison des locaux qu'il détient en toute propriété », en tenant compte des parties communes qui ne peuvent pas être évaluées séparément. Les locaux communs (loge de gardien, dépendances bâties) donnent lieu, eux, à une imposition distincte au nom de l'ensemble des copropriétaires.

Le calcul taxe foncière copropriété suit ensuite la formule classique : valeur locative du lot × 1,008 × 50 %, multipliée par le taux global. Exemple : un appartement d'une valeur locative de 4 500 € donne une base 2026 de 2 268 € ; au taux moyen de 39,7 %, la taxe foncière copropriété ressort à environ 900 €. Le simulateur en haut de page s'applique tel quel à votre lot.

Bail commercial taxe foncière : que doit prévoir le contrat depuis la loi Pinel ?

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret d'application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, l'articulation entre bail commercial et taxe foncière passe obligatoirement par le contrat. L'article L. 145-40-2 du Code de commerce impose « un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ». Sans cet inventaire, le bailleur ne peut pas facturer ces sommes au locataire, rappelle service-public.fr. Un état récapitulatif annuel doit ensuite être adressé au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivante. Dans un ensemble immobilier, la refacturation correspond strictement au local occupé et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation.

Taxe foncière bail professionnel : qui la supporte ?

Le bail professionnel, conclu pour six ans minimum avec un locataire exerçant une activité libérale (médecin, avocat, consultant…), obéit à une logique différente du bail commercial. Aucun texte n'encadre la répartition des impôts : service-public.fr rappelle qu'« en l'absence de stipulation précise dans le contrat de bail, le bailleur supporte les charges qui sont liées à la propriété (impôts fonciers, assurance de l'immeuble) ». La taxe foncière bail professionnel ne pèse donc sur le locataire que si une clause du contrat le prévoit expressément, sans l'encadrement de l'inventaire Pinel réservé aux baux commerciaux. Avant de signer, chiffrez l'enjeu avec le simulateur : pour une base d'imposition de 3 000 € et un taux global de 47 %, la refacturation représente 1 410 € par an.