Sous location : le guide complet 2026, par avocat

Sous location : de quoi parle-t-on exactement ?

Sous-louer, c'est rester locataire tout en devenant à son tour bailleur. Le locataire principal garde son bail et ses obligations envers le propriétaire. Il signe en parallèle un second contrat, le contrat de sous-location, avec une troisième personne, le sous-locataire. Trois personnes, deux contrats, un seul logement : c'est cette superposition qui explique toutes les règles qui suivent.

Le principe général figure dans le code civil depuis 1804. L'article 1717 du code civil énonce que « le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite », que cette faculté « peut être interdite pour le tout ou partie » et que « cette clause est toujours de rigueur ». Autrement dit, dans le droit commun du bail, la sous-location est libre par défaut, et le contrat peut la fermer.

Pour le logement d'habitation, la loi a renversé ce principe. L'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 27 mars 2014, dispose que « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ». Ici, le silence du bail ne vaut pas autorisation : il faut un accord positif, écrit, et qui porte aussi sur le montant.

Cette distinction n'est pas théorique. Le troisième alinéa de l'article 8 précise que « les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location ». Le sous-locataire ne bénéficie donc pas du régime protecteur du bail d'habitation : ni la durée minimale de trois ans (six ans si le bailleur est une personne morale), ni l'encadrement des congés, ni les règles de reconduction ne jouent dans ses rapports avec le locataire principal. Son sort dépend du contrat qu'il a signé, et de la survie du bail principal.

Sous location appartement : quelles conditions pour un logement loué vide ?

C'est le cas le plus fréquent, et le plus encadré. Pour un appartement loué vide en résidence principale, la sous location suppose de réunir quatre éléments cumulatifs, tous issus du premier alinéa de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989.

• L'accord écrit du bailleur. Un accord verbal, un message oral ou une absence de réponse ne valent pas autorisation. Le texte exige un écrit.
• Un accord qui porte aussi sur le prix. La formule légale est « y compris sur le prix du loyer ». Une autorisation qui reste muette sur le montant du sous-loyer est incomplète.
• Un sous-loyer plafonné. « Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. »
• La remise de deux documents au sous-locataire. « Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. »

Comment se calcule le plafond du sous-loyer ?

Le plafond ne se raisonne pas en euros bruts mais au mètre carré. On divise le loyer principal par la surface habitable du logement, puis on applique ce prix au mètre carré à la surface effectivement sous-louée. Un exemple rend le calcul immédiat.

Deux conséquences pratiques. La première : sous-louer ne peut pas être une opération lucrative, puisque le sous-loyer ne peut pas dépasser le loyer rapporté à la surface. La seconde : sur une sous-location partielle, le locataire principal continue de payer la part du logement qu'il occupe. La sous-location allège son loyer, elle ne le transforme pas en revenu.

La sous location est-elle légale en 2026 ?

Oui, la sous location est légale, à condition d'avoir l'accord écrit du bailleur. C'est la réponse courte, et c'est celle que donne l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989. La confusion vient de ce que le mot recouvre en réalité plusieurs situations très différentes, dont une seule est interdite par principe, même avec l'accord du bailleur.

Ce que la loi n'interdit pas mais que le bail peut rappeler

Un bail d'habitation peut mentionner l'interdiction de sous-louer sans accord. En pratique, une telle clause ne fait que reprendre le principe légal : le locataire reste libre de solliciter un accord écrit, et le bailleur reste libre de le refuser. Le refus n'a pas à être motivé, et aucun texte n'oblige le propriétaire à justifier sa position ni à répondre dans un délai déterminé.

Sous location : que prévoit exactement la loi applicable ?

Le texte de référence tient en trois alinéas. Le voici intégralement, tel qu'il figure à l'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 27 mars 2014, issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014.

Le deuxième alinéa mérite qu'on s'y arrête, car c'est lui qui fait la fragilité de la position du sous-locataire. Si le bail principal s'arrête, pour quelque raison que ce soit, congé donné par le locataire, congé du bailleur, résiliation judiciaire, le sous-locataire perd tout. Le texte est catégorique : il « ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation ». Il n'a même pas un titre précaire à opposer au propriétaire.

Les autres textes qui entrent en jeu

Autorisation de sous location : que doit contenir l'accord du propriétaire ?

La loi impose l'écrit sans fixer de formulaire. L'autorisation de sous location peut donc prendre la forme d'un courrier, d'un avenant au bail ou d'un document distinct. Ce qui compte, c'est qu'elle couvre les points sur lesquels le texte exige un accord, et qu'elle soit assez précise pour être opposable plus tard. Six mentions font une autorisation solide.

Autorisation de sous-location par le propriétaire : comment la demander ?

La démarche est simple mais elle se prépare. La fiche de service-public.gouv.fr indique que la demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette forme n'est pas imposée par l'article 8, mais elle est vivement conseillée : c'est elle qui datera la demande et prouvera sa réception. Quatre éléments gagnent à figurer dans le courrier.

• L'identité du futur sous-locataire et la durée envisagée de la sous-location.
• La partie du logement concernée, avec sa surface, ou la mention d'une sous-location totale.
• Le montant du sous-loyer proposé, accompagné du calcul au mètre carré qui montre qu'il respecte le plafond.
• Une demande de réponse écrite, puisque seul un écrit vaut autorisation.

Sous location meublée : les règles changent-elles ?

Non, et c'est une source de malentendus. Beaucoup de contenus affirment que le meublé échappe à l'article 8 parce qu'il relève d'un titre distinct de la loi de 1989. C'est inexact. L'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 24 août 2022, énumère les articles rendus applicables aux logements meublés : « Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés. » L'article 8 figure bien dans cette liste.

La sous location meublée d'une résidence principale obéit donc aux mêmes quatre conditions que la location vide : accord écrit du bailleur portant aussi sur le prix, sous-loyer plafonné au mètre carré, transmission de l'autorisation et de la copie du bail. La fiche de service-public.gouv.fr le confirme sobrement : pour le logement meublé, les règles sont les mêmes que pour le logement vide.

Ce qui change vraiment en meublé

Les différences se logent ailleurs, dans le régime du bail principal, pas dans celui de la sous-location. Le bail meublé de résidence principale dure un an, ou neuf mois pour un étudiant. Le dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer en principal, contre un mois en location vide. Le préavis du locataire est d'un mois. Ces règles pèsent sur le locataire principal et déterminent la durée maximale que peut atteindre la sous-location, puisqu'elle ne peut pas survivre au bail principal.

Sous location Airbnb : que risque-t-on à louer sur une plateforme ?

C'est le terrain le plus miné, parce que deux réglementations s'y superposent. La première est celle de l'article 8 : proposer son logement loué sur une plateforme de courte durée est une sous-location, donc elle suppose l'accord écrit du bailleur. La seconde est celle du meublé de tourisme, qui pèse sur toute personne qui loue ainsi, y compris un propriétaire occupant.

Le premier verrou : l'accord du bailleur

Un locataire qui met son logement sur une plateforme sans accord écrit du propriétaire est en sous-location irrégulière, quelle que soit la durée des séjours. La sanction civile a été fixée par la Cour de cassation dans un arrêt de la troisième chambre civile du 12 septembre 2019, pourvoi n° 18-20.727, publié au bulletin : « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ». Le fondement se trouve aux articles 546 et 547 du code civil. Concrètement, les sommes encaissées sur la plateforme peuvent être réclamées par le propriétaire, et le locataire ne conserve rien de l'opération.

Le second verrou : la réglementation du meublé de tourisme

L'article L. 324-1-1 du code du tourisme, dans sa version en vigueur depuis le 20 mai 2026, impose que « toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d'un téléservice national ». Un numéro de déclaration est délivré et transmis à la commune. Le même article limite la durée : « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile. » Une commune peut abaisser ce seuil jusqu'à quatre-vingt-dix jours par délibération motivée.

Le changement d'usage est la couche la plus lourde. L'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, en vigueur depuis le 21 février 2026, retient que « le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme » constitue un changement d'usage, soumis à autorisation préalable dans les communes figurant sur la liste établie par décret. L'article L. 651-2 du même code, en vigueur depuis le 21 novembre 2024, prévoit alors « une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé », prononcée par le président du tribunal judiciaire sur assignation de la commune ou de l'Agence nationale de l'habitat.

Sous location saisonnière : est-elle possible pendant l'été ?

Sous-louer quelques semaines pendant les vacances relève exactement du même régime que la sous-location classique. La brièveté ne crée aucune exception. Il faut donc l'accord écrit du bailleur portant sur le prix, un sous-loyer respectant le plafond au mètre carré, et la remise au sous-locataire de l'autorisation et du bail. Rien dans l'article 8 ne prévoit de seuil de durée en dessous duquel l'accord ne serait plus requis.

Deux règles supplémentaires s'ajoutent si la sous-location saisonnière prend la forme d'une location touristique. La première est la déclaration avec numéro d'enregistrement de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme. La seconde est la limite de cent vingt jours par année civile lorsque le logement est déclaré comme résidence principale, éventuellement abaissée à quatre-vingt-dix jours par délibération motivée de la commune. Un compteur à surveiller : ces jours s'apprécient sur l'année civile, pas sur douze mois glissants.

Un locataire qui souhaite sous-louer trois semaines en août à un ami, avec l'accord écrit de son propriétaire et un loyer proportionné, reste dans le cadre de la sous-location classique. Le même locataire qui enchaîne les séjours de trois nuits réservés en ligne bascule dans le meublé de tourisme, avec toutes les obligations déclaratives qui vont avec.

Sous location place de parking : quelles règles s'appliquent ?

Tout dépend de la façon dont la place est louée. Deux situations, deux régimes.

La place louée seule, par contrat distinct

Une place de stationnement ou un garage loué par un contrat autonome n'est pas un logement. Il échappe donc à la loi du 6 juillet 1989 et retombe dans le droit commun du bail, c'est-à-dire dans le code civil. C'est là que l'article 1717 reprend la main : « Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. » La sous-location est donc possible par défaut, et c'est au contrat de l'interdire. Le troisième alinéa ajoute que « cette clause est toujours de rigueur », ce qui signifie que l'interdiction, quand elle est écrite, s'applique à la lettre.

La place accessoire du logement, incluse dans le bail d'habitation

Si le parking est loué avec l'appartement, dans le même contrat, il suit le sort du logement. Il fait partie des locaux loués et sa sous-location suppose l'accord écrit du bailleur au titre de l'article 8. Sous-louer sa place de parking sans en parler au propriétaire, alors qu'elle figure au bail d'habitation, est donc une sous-location irrégulière comme une autre.

Le premier réflexe est donc de relire le contrat. Si la place figure dans le bail du logement, la règle de l'habitation s'applique. Si elle a fait l'objet d'un contrat propre, il faut chercher la clause de sous-location : elle est fréquente dans les baux de parking en copropriété, où le règlement peut aussi limiter l'accès aux personnes extérieures à l'immeuble.

Sous location en logement social : pourquoi est-elle interdite ?

Parce que le logement social est attribué à une personne précise, en fonction de ses ressources et de sa situation. Le sous-louer reviendrait à en faire un bien de marché, ce que la loi refuse. L'article L. 442-8 du code de la construction et de l'habitation, en vigueur depuis le 23 février 2022, l'énonce sans détour : « Dans tous les immeubles destinés à la location et financés au moyen de crédits prévus par le livre III, il est interdit de louer en meublé ou de sous-louer un logement, meublé ou non, sous quelque forme que ce soit, sous peine d'une amende de 9 000 €. » La sanction civile s'ajoute à l'amende : la fiche de service-public.gouv.fr indique que le bailleur peut demander au juge la résiliation des deux baux, celui du locataire et celui du sous-locataire.

Les dérogations prévues par la loi

L'interdiction connaît des exceptions limitativement énumérées. L'article L. 442-8-1 du même code, en vigueur depuis le 23 février 2022, permet notamment aux locataires, « après information de l'organisme bailleur, [de] sous-louer une partie de leur logement à des personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap » avec lesquelles ils ont conclu un contrat conforme à l'article L. 442-1 du code de l'action sociale et des familles. Le même texte fixe la règle de prix : « Le coût de la ou des pièces principales sous-louées est calculé au prorata du loyer et des charges rapporté à la surface habitable du logement. » On retrouve le raisonnement au mètre carré de l'article 8.

La cohabitation intergénérationnelle solidaire

Une seconde voie existe, ouverte aux logements sociaux comme privés. L'article L. 631-17 du code de la construction et de l'habitation, créé par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 et en vigueur depuis le 25 novembre 2018, définit le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire comme celui par lequel une personne de soixante ans et plus, propriétaire ou locataire, met à disposition une partie de son logement à une personne de moins de trente ans, moyennant une contrepartie financière modeste. Deux points le rendent particulier : le bailleur ne peut pas s'opposer à cette sous-location, et la loi du 6 juillet 1989 ne s'y applique pas. La durée et le prix sont librement convenus, le préavis de résiliation est d'un mois.

Sous location : quels risques en cas d'irrégularité ?

Ils se cumulent, et le locataire principal les supporte tous. Voici les cinq conséquences que produit une sous-location d'habitation menée sans l'accord écrit exigé par l'article 8, classées de la plus fréquente à la plus lourde.

1. La restitution des sous-loyers. C'est la sanction la plus systématique depuis l'arrêt du 12 septembre 2019. Les sous-loyers sont des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire. Le locataire qui a encaissé 8 000 € de sous-loyers sur deux étés peut se les voir réclamer, sans pouvoir opposer ses propres charges.
2. La résiliation du bail principal. Sous-louer sans autorisation est un manquement aux obligations du locataire. Le bailleur peut demander au juge la résiliation du bail. La fiche officielle vise expressément « la résiliation du bail du locataire et du sous-locataire ».
3. Des dommages et intérêts. Ils s'ajoutent à la restitution lorsque le propriétaire justifie d'un préjudice distinct : dégradations, troubles de voisinage, frais de remise en état.
4. Les sanctions propres à la location touristique. Elles s'appliquent en plus, et indépendamment du bail : jusqu'à 10 000 € d'amende administrative pour l'absence de déclaration, 20 000 € pour une fausse déclaration, 15 000 € d'amende civile pour le dépassement des 120 jours.
5. L'amende civile du changement d'usage. Jusqu'à 100 000 € par local irrégulièrement transformé, prononcée par le président du tribunal judiciaire.

Les points de vigilance du côté du bailleur

Un propriétaire qui autorise la sous-location prend lui aussi des précautions à connaître. Il reste face à un seul locataire, le locataire principal, qui demeure responsable du paiement du loyer, de l'entretien et des dégradations. Le propriétaire n'a aucun lien contractuel avec le sous-locataire. En revanche, autoriser une sous-location vers un usage touristique peut l'exposer, si le logement se trouve dans une commune soumise à autorisation de changement d'usage, puisque c'est le local qui est irrégulièrement transformé.

Sous location : quelles démarches et quels documents préparer ?

La sous-location régulière tient dans une séquence de cinq étapes. Aucune n'est facultative si l'on veut être en mesure de prouver sa bonne foi.

1. Relire le bail et vérifier le type de logement. Logement vide ou meublé, résidence principale ou non, secteur privé ou logement social : c'est ce qui détermine le régime applicable et, en HLM, si la sous-location est possible.
2. Calculer le sous-loyer maximal. Loyer principal divisé par la surface habitable, multiplié par la surface sous-louée. Ce chiffre doit figurer dans la demande.
3. Adresser la demande d'autorisation au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, en indiquant l'identité du sous-locataire, la durée, la surface et le prix.
4. Obtenir l'accord écrit portant sur le principe et sur le prix. Sans écrit, la démarche s'arrête là.
5. Rédiger le contrat de sous-location et remettre au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur ainsi que la copie du bail en cours, comme l'exige l'article 8.

Côté documents, un dossier de sous-location complet contient le bail principal, l'autorisation écrite du bailleur, le contrat de sous-location, un état des lieux d'entrée et de sortie entre locataire et sous-locataire, l'attestation d'assurance habitation du sous-locataire et les quittances des sous-loyers versés. Cette dernière pièce compte : elle établit ce qui a été perçu, et donc que le plafond au mètre carré a été respecté.