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Caution non rendue après 1 mois : délai légal, majoration de 10 % par mois de retard et démarches pour récupérer votre dépôt de garantie.
Une caution non rendue après 1 mois est un dépôt de garantie que le bailleur n'a pas restitué dans le délai d'un mois qui s'impose à lui quand l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée. Le mot est trompeur : dans le langage courant, « la caution » désigne l'argent versé à l'entrée, mais en droit ce mot désigne la personne qui s'engage à payer les dettes du locataire (article 2288 du code civil). La somme, elle, s'appelle le dépôt de garantie, et son régime figure à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Ce que beaucoup appellent la nouvelle loi caution loyer 1 mois est en réalité la loi ALUR du 24 mars 2014, qui a créé ce délai d'un mois à côté du délai de deux mois applicable quand l'état des lieux diffère. Passé le délai, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard. Et oui, peut-on demander une caution et un dépôt de garantie : les deux se cumulent, car ce sont deux garanties de nature différente.
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.Les clés sont rendues, l'état des lieux de sortie n'a rien relevé, et un mois plus tard le virement n'est toujours pas là. Cette situation a un nom précis en droit, et ce n'est pas celui que tout le monde emploie. Le locataire parle de sa caution ; la loi, elle, parle du dépôt de garantie. La confusion n'est pas anodine, car les deux mots désignent deux choses réellement différentes : une somme d'argent d'un côté, une personne qui s'engage de l'autre. Ce guide emploie donc les deux mots, en indiquant à chaque fois lequel s'applique.
Ce guide traite donc la caution non rendue après 1 mois pour ce qu'elle est en droit : un dépôt de garantie restitué hors délai. Il suit l'ordre des questions concrètes : d'où vient ce délai d'un mois et quel texte le fixe, quel montant le bailleur pouvait demander à l'entrée, ce qu'il peut légitimement retenir, ce que rapporte le retard, ce qui se passe au bout de deux mois, ce que change un logement social, comment la somme est enregistrée en comptabilité, et par quelles démarches la récupérer. Chaque règle citée renvoie au texte en vigueur sur Légifrance ou à la fiche officielle de l'administration, consultés au moment de la rédaction.
Le délai d'un mois n'est pas un usage ni une tolérance commerciale. Il figure noir sur blanc au quatrième alinéa de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 27 mars 2014. Le texte dispose que le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ».
Trois éléments de cette phrase décident de tout, et ce sont eux qu'il faut vérifier avant d'écrire à son bailleur.
Ce délai s'applique aussi bien à la location vide qu'à la location meublée. Seul le plafond du dépôt diffère entre les deux, comme on le verra plus loin ; les délais de restitution, eux, sont ceux de l'article 22 dans les deux cas.
Une obligation pèse aussi sur le locataire. Le même alinéa de l'article 22 impose que, « lors de la remise des clés », le locataire indique au bailleur ou à son mandataire « l'adresse de son nouveau domicile ». Cette formalité n'est pas décorative : elle conditionne la majoration de retard, comme l'explique la section consacrée aux 10 %.
Cette recherche revient constamment, et elle repose sur un malentendu qu'il vaut mieux lever tout de suite. Aucune loi récente n'a créé un délai d'un mois pour rendre le dépôt de garantie. Le texte qui l'a introduit est la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, dont l'article 6 a réécrit l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. La version actuelle de cet article est en vigueur depuis le 27 mars 2014, ce que confirme la fiche de Légifrance elle-même. Douze ans plus tard, ce délai reste donc le droit positif, et il n'a pas changé en 2026.
Avant cette réforme, un seul délai existait, celui de deux mois. La loi ALUR a coupé la règle en deux et a réservé le délai court au cas où rien n'est reproché au locataire. Voici ce que le texte prévoit aujourd'hui.
| Situation à la sortie | Délai maximal de restitution | Point de départ | Texte |
|---|---|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à l'état des lieux d'entrée | 1 mois | Remise des clés | Art. 22, al. 4, loi du 6 juillet 1989 |
| État des lieux de sortie non conforme (dégradations, sommes dues) | 2 mois | Remise des clés | Art. 22, al. 3, loi du 6 juillet 1989 |
| Logement en immeuble collectif, charges non encore arrêtées | Solde restitué dans le mois suivant l'approbation définitive des comptes de l'immeuble | Arrêté annuel des comptes | Art. 22, al. 5, loi du 6 juillet 1989 |
| Vente du logement après le départ du locataire | Délais inchangés, mais la restitution incombe au nouveau bailleur | Remise des clés | Art. 22, dernier alinéa, loi du 6 juillet 1989 |
La dernière ligne mérite un mot, car elle surprend souvent. Le texte précise que, « en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur » et que « toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation ». Autrement dit, un locataire dont l'ancien propriétaire a vendu l'appartement réclame sa somme à l'acquéreur, même si celui-ci n'a jamais encaissé le dépôt. L'accord passé entre vendeur et acheteur ne lui est pas opposable.
Une précision de vocabulaire enfin. Le texte de l'article 22 n'emploie jamais le mot « caution » pour désigner cette somme. Il dit « dépôt de garantie », d'un bout à l'autre. Une lettre qui réclame « la caution » sera comprise, mais une mise en demeure gagne toujours à employer le mot du texte qu'elle invoque.
C'est la confusion la plus répandue du droit locatif, et elle a des conséquences très concrètes. Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire à la signature du bail. La caution est une personne qui s'engage à payer à sa place s'il ne paie pas. L'article 2288 du code civil, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2022, le définit ainsi : « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. » La fiche officielle « Caution du locataire ou du colocataire dans un logement privé » le dit en termes plus directs encore : « Il ne faut pas confondre caution (personne ou organisme) et dépôt de garantie (somme d'argent). »
| Point de comparaison | Dépôt de garantie | Cautionnement (la caution) |
|---|---|---|
| Nature | Une somme d'argent versée par le locataire | L'engagement d'une personne ou d'un organisme tiers |
| Texte de référence | Art. 22 de la loi du 6 juillet 1989 | Art. 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et art. 2288 du code civil |
| Moment | Versé à la signature du bail | Signé au moment du bail, joue seulement en cas d'impayé |
| Plafond | 1 mois de loyer hors charges en location vide, 2 mois en meublé | Aucun plafond légal, mais un montant doit figurer dans l'acte |
| Restitution | 1 mois ou 2 mois après la remise des clés | Sans objet : rien n'est versé d'avance |
| Sanction du retard du bailleur | Majoration de 10 % du loyer mensuel en principal par mois commencé | Sans objet |
| Ce que cherche l'internaute qui écrit « ma caution n'est pas rendue » | Le dépôt de garantie, dans la quasi-totalité des cas | Presque jamais |
Un dernier point distingue les deux mécanismes, et il est souvent ignoré. Un cautionnement peut être simple ou solidaire. L'article 2290 du code civil pose que « le cautionnement est simple ou solidaire » et que « la solidarité peut être stipulée entre la caution et le débiteur principal, entre les cautions, ou entre eux tous ». Avec une caution simple, le bailleur doit d'abord réclamer au locataire ; avec une caution solidaire, il peut s'adresser directement au garant dès le premier impayé, ce que confirme la fiche officielle précitée. Le sujet est traité en détail dans notre guide acte de caution solidaire.
Vérifier ce point a un intérêt pratique immédiat : un dépôt encaissé au-delà du plafond légal est un excédent que le locataire peut réclamer, indépendamment du litige sur la restitution. Le premier alinéa de l'article 22 pose la règle générale : lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat, « il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal ». L'expression « en principal » signifie hors charges, ce que la fiche officielle « Dépôt de garantie dans un bail d'habitation », vérifiée le 9 juin 2026, traduit en toutes lettres : « Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges). »
La location meublée déroge à ce plafond, et à lui seul. L'article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que, « par dérogation à l'article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal ». Les délais de restitution d'un mois et de deux mois restent ceux de l'article 22.
| Type de location | Plafond du dépôt de garantie | Exemple pour un loyer de 750 € hors charges | Texte |
|---|---|---|---|
| Location vide, résidence principale | 1 mois de loyer en principal | 750 € au maximum | Art. 22, al. 1er |
| Location meublée, résidence principale | 2 mois de loyer en principal | 1 500 € au maximum | Art. 25-6 |
| Loyer payable d'avance pour plus de deux mois | Aucun dépôt de garantie ne peut être prévu | 0 €, sauf si le locataire demande le paiement mensuel | Art. 22, al. 2 |
Deux règles complètent ce plafond et jouent en faveur du locataire. D'abord, la somme ne rapporte rien et ne bouge pas : l'article 22 précise que « le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire » et qu'« il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé ». Un bailleur ne peut donc pas réclamer un complément de dépôt parce que le loyer a été révisé. Ensuite, la troisième ligne du tableau vise une pratique interdite : quand le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois, aucun dépôt ne peut être exigé, sauf si le locataire demande à revenir au paiement mensuel.
Un dépôt qui n'arrive pas n'est pas toujours un dépôt retenu abusivement. L'article 22 autorise deux catégories de déductions, à une condition qui vaut pour les deux : elles doivent être « dûment justifiées ». Le texte vise, d'une part, « les sommes restant dues au bailleur » et, d'autre part, « les sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire ».
| Retenue | Admise ? | Justificatif attendu |
|---|---|---|
| Loyers ou charges impayés au départ | Oui, ce sont des sommes restant dues | Décompte détaillé et quittances |
| Réparation d'une dégradation constatée à l'état des lieux de sortie | Oui, si la dégradation figure dans la comparaison des deux états des lieux | Devis ou facture, et état des lieux d'entrée et de sortie |
| Régularisation de charges non encore arrêtées, en immeuble collectif | Oui, dans la limite de 20 % du dépôt | Arrêté des comptes provisoire, puis régularisation définitive |
| Usure normale du logement liée à l'ancienneté | Non | Sans objet |
| Retenue forfaitaire « pour nettoyage » sans constat | Non, faute de justificatif | Sans objet |
| Somme conservée alors qu'aucun état des lieux de sortie n'a été fait | Non, la retenue reste soumise à justification | Sans objet |
C'est la seule retenue que la loi chiffre elle-même, et elle explique beaucoup de restitutions partielles. Le cinquième alinéa de l'article 22 prévoit que, lorsque les locaux se situent dans un immeuble collectif, « le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble ». La suite fixe l'échéance : « la régularisation définitive et la restitution du solde [...] sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble ». Le texte ajoute une porte de sortie amiable : « Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes. »
Concrètement, pour un dépôt de 750 € dans une copropriété, le bailleur peut conserver au maximum 150 € au titre de cette provision et doit restituer les 600 € restants dans le délai d'un mois ou de deux mois. Une retenue de 400 € présentée comme une provision de charges ne relève pas de cette faculté.
La loi ne se contente pas d'imposer un délai, elle sanctionne son dépassement. L'avant-dernier alinéa de l'article 22 prévoit qu'« à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ».
Trois mots comptent dans cette phrase. La majoration se calcule sur le loyer mensuel, pas sur le montant du dépôt, ce qui revient au même en location vide mais change tout en meublé où le dépôt vaut deux mois de loyer. Elle porte sur le loyer en principal, donc hors charges. Enfin, elle est due pour chaque période mensuelle commencée : un jour de retard sur un nouveau mois déclenche une majoration entière.
| Situation, loyer de 750 € hors charges, dépôt de 750 € | Retard | Majoration due | Total réclamable |
|---|---|---|---|
| Clés remises le 5 mars, état des lieux conforme, restitution le 20 avril | 1 période mensuelle commencée | 75 € | 825 € |
| Même situation, restitution le 10 juin | 3 périodes mensuelles commencées | 225 € | 975 € |
| Même situation, aucune restitution au 5 septembre | 5 périodes mensuelles commencées | 375 € | 1 125 € |
| Restitution partielle de 500 € dans le délai, solde de 250 € versé deux mois plus tard | 2 périodes mensuelles commencées, sur le solde restant dû | 150 € | 400 € au titre du solde et de la majoration |
La fiche officielle de service-public.gouv.fr formule la même règle en langage courant : « Le montant du dépôt de garantie à rendre au locataire est augmenté d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé. » Ces montants sont des applications directes du texte, données à titre d'illustration ; le calcul dépend du loyer réel figurant au bail.
Une seule cause fait perdre la majoration au locataire. L'article 22 le dit expressément : « Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. » Le locataire qui a quitté le logement sans laisser d'adresse conserve son droit au dépôt, mais perd les 10 % par mois. D'où l'intérêt de transmettre sa nouvelle adresse par écrit, et de conserver la preuve de cet envoi.
Oui, sur un point : au bout de deux mois, le délai est dépassé dans tous les cas de figure. Tant que l'on est entre un et deux mois, le bailleur peut encore soutenir que l'état des lieux de sortie n'était pas conforme à celui d'entrée et qu'il dispose du délai long du troisième alinéa de l'article 22. Passé deux mois à compter de la remise des clés, cet argument tombe : le texte ne connaît aucun délai supérieur, hors le cas particulier de la régularisation des charges en immeuble collectif.
La conséquence chiffrée est simple. La majoration de 10 % court depuis l'expiration du délai applicable, et non depuis le deuxième mois. Une caution non rendue après 1 mois se compte donc en périodes mensuelles de retard dès le premier mois écoulé. Attention toutefois au point de départ du décompte : il ne court pas depuis la remise des clés, mais depuis l'expiration du délai d'un mois. Un locataire dont l'état des lieux était conforme et qui n'a toujours rien reçu deux mois après avoir rendu ses clés en est donc à une seule période mensuelle de retard, soit 10 % d'un loyer mensuel hors charges. La deuxième période commence le lendemain, et la majoration passe alors à 20 %.
| Temps écoulé depuis la remise des clés | État des lieux conforme | État des lieux non conforme |
|---|---|---|
| Moins de 1 mois | Dans les délais | Dans les délais |
| Entre 1 et 2 mois | En retard, majoration due | Dans les délais |
| Plus de 2 mois | En retard, majoration due | En retard, majoration due |
Un délai plus long encadre l'action elle-même, et il vaut mieux le connaître avant de laisser traîner le dossier. L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur depuis le 27 mars 2014, dispose que « toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ». Le locataire dispose donc de trois ans, ce que la fiche officielle de service-public.gouv.fr confirme pour la restitution du dépôt de garantie. Trois ans paraissent confortables, mais les preuves, elles, se perdent beaucoup plus vite.
Sur le dépôt de garantie, non. C'est un point qui prête à confusion, parce que le logement social relève effectivement d'un régime partiellement dérogatoire. L'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2019, écarte une série d'articles pour une catégorie précise de logements. Il énonce que « les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l'article 3, l'article 3-1, le II de l'article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 à 18, le 1° de l'article 20, les cinq premiers alinéas de l'article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation ».
Lisez cette liste attentivement : ni l'article 22, ni l'article 22-1 n'y figurent. Le plafond d'un mois de loyer en principal, les délais de restitution d'un mois et de deux mois, la majoration de 10 % par mois commencé et les règles du cautionnement s'appliquent donc aussi au parc social. En revanche, la liste inclut les articles 25-3 à 25-11 : le plafond dérogatoire de deux mois propre à la location meublée n'a pas vocation à jouer dans ce cadre.
| Règle | Logement du parc privé | Logement d'un organisme HLM |
|---|---|---|
| Plafond du dépôt de garantie en location vide | 1 mois de loyer en principal (art. 22) | Identique, l'article 22 n'est pas écarté |
| Délai de restitution si état des lieux conforme | 1 mois | 1 mois |
| Majoration de retard | 10 % du loyer mensuel en principal par mois commencé | Identique |
| Règles du cautionnement (art. 22-1) | Applicables | Applicables, l'article 22-1 n'est pas écarté |
| Fixation et révision du loyer (art. 17 et 17-1) | Applicables | Écartées par l'article 40, I |
Une nuance vaut d'être signalée, et elle porte sur le champ exact du I. Celui-ci ne vise pas tout le parc social indistinctement : il désigne les logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation. L'article 40 comporte par ailleurs d'autres paragraphes, qui visent d'autres catégories de logements aidés ou conventionnés et retiennent chacun leur propre liste d'exclusions. Avant de trancher un cas précis, il faut donc vérifier de quelle catégorie relève le logement, information que le bailleur social indique dans le contrat. Un cas mérite d'être isolé : le II de l'article 40 écarte le premier alinéa de l'article 22, celui qui fixe le plafond d'un mois de loyer, mais il ne vise pas les HLM. Il concerne les logements dont le loyer est fixé en application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948. Les délais de restitution et la majoration de retard, situés dans les alinéas suivants, ne sont écartés dans aucun cas.
Cette question intéresse les bailleurs professionnels, les sociétés civiles immobilières et les entreprises locataires de leurs locaux. Elle appelle une réponse précise, parce que le même versement s'enregistre dans deux comptes différents selon que l'on paie ou que l'on encaisse. La référence est la liste des comptes du plan comptable général, annexée au règlement de l'Autorité des normes comptables n° 2014-03, dans sa version consolidée au 1er janvier 2026.
| Numéro | Libellé exact du plan comptable général | Qui l'utilise | Position au bilan |
|---|---|---|---|
| 275 | Dépôts et cautionnements versés | Le locataire qui verse le dépôt | Actif immobilisé, immobilisations financières |
| 2751 | Dépôts | Subdivision du compte 275 | Actif |
| 2755 | Cautionnements | Subdivision du compte 275 | Actif |
| 165 | Dépôts et cautionnements reçus | Le bailleur qui encaisse le dépôt | Passif, dettes |
| 1651 | Dépôts | Subdivision du compte 165 | Passif |
| 1655 | Cautionnements | Subdivision du compte 165 | Passif |
| 2975 | Dépôts et cautionnements versés | Compte de dépréciation, si la récupération devient incertaine | Actif, en diminution |
La logique tient en une phrase : le dépôt de garantie n'est ni une charge pour celui qui le verse, ni un produit pour celui qui l'encaisse. C'est une somme destinée à revenir à son propriétaire, donc une créance d'un côté et une dette de l'autre. Un locataire professionnel qui verse 1 500 € débite le compte 275 et crédite son compte bancaire ; le bailleur qui les encaisse crédite le compte 165 et débite sa banque. À la sortie, l'écriture s'inverse. Si une retenue justifiée est finalement opérée, seule la fraction conservée sort de ce schéma et devient un produit chez le bailleur, en contrepartie de la charge correspondante chez le locataire.
Deux subdivisions méritent un mot pour la même raison que le reste de cet article : le plan comptable distingue lui aussi les « dépôts » (comptes 2751 et 1651) des « cautionnements » (comptes 2755 et 1655). Le dépôt de garantie locatif relève de la première catégorie. Le compte 1658 enregistre pour sa part les « intérêts courus sur dépôts et cautionnements reçus », hypothèse sans objet pour un bail d'habitation puisque l'article 22 exclut tout intérêt au bénéfice du locataire.
La récupération suit un ordre, et sauter une étape coûte du temps plutôt qu'il n'en fait gagner. Voici la marche à suivre, du courrier au juge.
Ne pas confondre les deux voies amiables. La commission départementale de conciliation est spécialisée dans le contentieux locatif et rend un avis. Le conciliateur de justice, lui, est celui que vise l'article 750-1 du code de procédure civile pour les demandes en paiement jusqu'à 5 000 €. En pratique, un locataire commence souvent par la commission, gratuite et spécialisée, avant d'envisager la voie judiciaire.
Sur Actav (actav.fr), la bibliothèque propose des modèles rédigés par avocat et téléchargeables au format Word. Le bail habitation, modèle de 16 pages conforme à la loi du 6 juillet 1989, est proposé à 59,00 € : la clause de dépôt de garantie y est rédigée dans les termes de l'article 22, ce qui évite les rédactions maison qui alimentent ensuite les litiges de restitution.
Oui, les deux se cumulent : ce sont deux garanties de nature différente. Le dépôt de garantie est une somme d'argent, plafonnée à 1 mois de loyer en principal en location vide par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et à 2 mois en meublé par l'article 25-6. Le cautionnement est l'engagement d'une personne, régi par l'article 22-1 de la même loi et par l'article 2288 du code civil. Aucun texte n'interdit de demander l'un et l'autre. Ce que l'article 22-1 interdit, c'est autre chose : « le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti ». Le cumul prohibé est donc celui d'un cautionnement et d'une assurance loyers impayés, pas celui d'un cautionnement et d'un dépôt de garantie. Exemple : pour un loyer de 750 € hors charges en location vide, un bailleur peut demander 750 € de dépôt de garantie et l'engagement d'un parent comme caution solidaire, à condition de ne pas avoir souscrit d'assurance loyers impayés.
Quatre délais structurent le dossier. Le premier est celui de la restitution : 1 mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, 2 mois dans le cas contraire (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Le deuxième est celui de la majoration : 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée au-delà du délai applicable. Le troisième concerne les immeubles collectifs : le bailleur peut conserver au maximum 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes, le solde étant restitué « dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble ». Le quatrième est le délai pour agir : trois ans à compter du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître les faits, selon l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. La commission départementale de conciliation, elle, rend son avis dans les deux mois de sa saisine (article 20).
Une relance, une mise en demeure, une conciliation, puis le juge. Commencez par une relance écrite simple, souvent suffisante. Passez ensuite à une mise en demeure en lettre recommandée avec avis de réception, qui rappelle la date de remise des clés, la conformité des états des lieux, le montant du dépôt, le délai d'un mois de l'article 22 et la majoration de 10 % par période mensuelle commencée. Saisissez ensuite la commission départementale de conciliation, gratuite, compétente pour « les litiges relatifs à l'état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations » selon l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989. Si la demande ne dépasse pas 5 000 €, l'article 750-1 du code de procédure civile impose, à peine d'irrecevabilité, une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative avant la saisine du juge. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection.
Cinq pièces décident de l'issue du dossier. Le contrat de location, qui donne le montant du loyer en principal et celui du dépôt de garantie. L'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie, dont la comparaison détermine si le délai est d'un mois ou de deux mois. La preuve de la remise des clés, qui fixe le point de départ : l'article 22 vise « la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire ». La preuve de la transmission de votre nouvelle adresse, sans laquelle la majoration de 10 % n'est pas due. Enfin, les quittances de loyer et le décompte des charges, qui permettent de contester une retenue non justifiée. Ajoutez, le cas échéant, la copie de la mise en demeure et son avis de réception.
Les plus coûteuses tiennent à la preuve et au vocabulaire. Partir sans laisser sa nouvelle adresse : le dépôt reste dû, mais la majoration de 10 % par mois commencé tombe, l'article 22 l'écartant expressément dans ce cas. Rendre les clés sans trace écrite, ce qui rend le point de départ du délai difficile à établir. Renoncer à l'état des lieux de sortie, alors que sa conformité à celui d'entrée est la condition même du délai d'un mois. Accepter une retenue annoncée sans devis ni facture, quand le texte exige des sommes « dûment justifiées ». Confondre la retenue de 20 % en immeuble collectif, plafonnée et provisoire, avec une retenue générale sur le dépôt. Enfin, saisir directement le juge pour une somme inférieure à 5 000 € sans tentative amiable préalable, ce que l'article 750-1 du code de procédure civile sanctionne par l'irrecevabilité.
Le cadre est celui issu de la loi ALUR du 24 mars 2014, inchangé depuis. L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 27 mars 2014, plafonne le dépôt à un mois de loyer en principal en location vide, fixe la restitution à un mois maximum quand l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée et à deux mois dans le cas contraire, autorise en immeuble collectif une provision plafonnée à 20 % jusqu'à l'arrêté annuel des comptes, exclut tout intérêt au bénéfice du locataire et sanctionne le retard par une majoration de 10 % du loyer mensuel en principal par période mensuelle commencée. L'article 25-6 porte le plafond à deux mois en location meublée. L'article 7-1 fixe à trois ans la prescription des actions dérivant du bail. Aucune loi postérieure n'a modifié ces délais : les recherches sur une « nouvelle loi » renvoient en réalité à la réforme de 2014.
Deux comptes symétriques, selon le rôle joué dans le contrat. Selon la liste des comptes du plan comptable général annexée au règlement ANC n° 2014-03, dans sa version consolidée au 1er janvier 2026, celui qui verse le dépôt utilise le compte 275 « Dépôts et cautionnements versés », classé en immobilisations financières, avec les subdivisions 2751 « Dépôts » et 2755 « Cautionnements ». Celui qui l'encaisse utilise le compte 165 « Dépôts et cautionnements reçus », classé en emprunts et dettes assimilées, avec les subdivisions 1651 « Dépôts » et 1655 « Cautionnements ». Le compte 2975 « Dépôts et cautionnements versés » sert à constater une dépréciation si la récupération devient incertaine, et le compte 1658 enregistre les « intérêts courus sur dépôts et cautionnements reçus », hypothèse sans objet en bail d'habitation puisque l'article 22 exclut tout intérêt au bénéfice du locataire.
L'absence d'état des lieux de sortie ne le dispense pas de justifier ses retenues. L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 subordonne toute déduction à la condition que les sommes soient « dûment justifiées », sans exception. Ce que l'absence d'état des lieux de sortie change, c'est le délai applicable : la conformité entre l'état des lieux de sortie et celui d'entrée étant la condition du délai d'un mois, un bailleur pourra soutenir que le délai de deux mois s'applique. Au-delà de deux mois à compter de la remise des clés, la question ne se pose plus et la majoration de 10 % par période mensuelle commencée est due. Un point joue par ailleurs en faveur du locataire : la fiche officielle « Dépôt de garantie dans un bail d'habitation » indique qu'en l'absence d'état des lieux de sortie, le locataire est considéré comme ayant rendu le logement en bon état. Le bailleur qui invoque une dégradation doit donc l'établir, ce qui est précisément ce que l'absence d'état des lieux de sortie rend difficile. En pratique, réaliser l'état des lieux de sortie contradictoirement, et en conserver un exemplaire signé, reste la meilleure protection du locataire.
Non, et le texte est explicite. L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire » et qu'« il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé ». Un locataire ne peut donc pas réclamer d'intérêts pour la période pendant laquelle le bailleur a détenu la somme, y compris sur un bail de neuf ans. La seule somme qui s'ajoute au dépôt est la majoration de retard de 10 % du loyer mensuel en principal par période mensuelle commencée, et elle ne joue qu'après l'expiration du délai de restitution. Symétriquement, le bailleur ne peut pas réclamer un complément de dépôt de garantie parce que le loyer a été révisé en cours de bail.
Le nouveau propriétaire, même s'il n'a jamais encaissé la somme. Le dernier alinéa de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'« en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur » et ajoute que « toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation ». Concrètement, un accord entre le vendeur et l'acquéreur laissant la charge du dépôt au vendeur reste valable entre eux, mais il n'est pas opposable au locataire : celui-ci réclame au nouveau bailleur, à charge pour ce dernier de se retourner contre le vendeur. La mise en demeure doit donc être adressée au propriétaire actuel, dont l'identité figure dans l'acte de vente publié ou peut être obtenue auprès du service de la publicité foncière.
Modèle Word de 16 pages, modifiable, conforme à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pour la location vide d'un logement à usage de résidence principale. La clause de dépôt de garantie y est rédigée dans les termes de l'article 22.
