Définition et fondement légal
Clause suspensive vente longue : La « vente longue » est un compromis de vente dont la signature de l'acte authentique est différée de plusieurs mois, souvent six à douze. Tout repose sur la rédaction : durée des conditions suspensives, caractère extinctif ou non de la date de réitération, sort du dépôt de garantie et calendrier du financement. Acheter le temps sans perdre la vente : la vente longue fige le prix et l'accord des parties tout en reportant la signature : à condition d'écrire noir sur blanc ce que devient le compromis si le calendrier dérape.
Les 5 conditions de validité (cumulatives)
-
1Un compromis à exécution différée
La vente longue n'est pas un contrat spécial : c'est un compromis (la vente est parfaite dès l'accord sur la chose et le prix, art. 1589) dont la réitération authentique est repoussée : tout son régime tient donc dans la rédaction des clauses de calendrier.
Art. 1589 C. civ. — vérifié 16/07/2026 -
2Date extinctive ou point de départ : la summa divisio
Lorsque la date prévue pour la réitération n'est pas stipulée extinctive, elle n'emporte pas caducité : elle marque seulement le point de départ de la période pendant laquelle chaque partie peut obliger l'autre à s'exécuter.
Cass. 3e civ., 21/11/2012, n°11-23.382 (confirmé multi-sources) — vérifié 16/07/2026 -
3La caducité se stipule : et s'applique
À l'inverse, si les parties ont fait de la réitération dans le délai une condition de survie de l'avant-contrat (à peine de caducité), le dépassement du terme rend la promesse caduque : y compris lorsqu'une condition suspensive n'est pas accomplie à la date prévue pour la réitération.
Cass. 3e civ., 09/03/2017, n°15-26.182 — vérifié 16/07/2026 -
4Le minimum d'ordre public de la condition de prêt
Quand le prix est financé par un prêt, l'acte est conclu sous condition suspensive de son obtention et la durée de validité de cette condition ne peut être inférieure à un mois ; si elle défaille, toute somme versée d'avance est immédiatement et intégralement remboursable.
Art. L.313-41 C. conso (vérifié au texte, Légifrance) — vérifié 16/07/2026 -
5Rétractation : le délai de dix jours ne se reporte pas
La rétractation SRU de l'acquéreur non professionnel (dix jours) court à la notification de l'avant-contrat : pas à l'approche de l'acte : en vente longue, elle est purgée des mois avant la signature, et seule la défaillance d'une condition suspensive peut encore délier l'acquéreur sans faute.
Art. L.271-1 CCH (vérifié au texte) — vérifié 16/07/2026
Exemple de rédaction, commenté ligne à ligne
Extraits commentés : pourquoi chaque membre de phrase d'une clause bien rédigée est là :
« La réitération par acte authentique interviendra au plus tard le 30 juin 2027. Cette date n'est pas extinctive : elle constitue le point de départ de la période pendant laquelle chacune des parties pourra mettre l'autre en demeure de s'exécuter, puis poursuivre l'exécution forcée de la vente. »
Rédaction « non extinctive » assumée : la formule consacrée par la jurisprudence est reprise mot pour mot : le compromis survit au dépassement de la date, au bénéfice de la partie diligente.
« À défaut de réitération au plus tard le 30 juin 2027, et après mise en demeure demeurée infructueuse pendant quinze jours, les présentes seront caduques de plein droit, le dépôt de garantie étant restitué ou conservé selon l'imputabilité de la défaillance. »
Rédaction extinctive tempérée : la caducité est stipulée, mais après mise en demeure : l'équilibre type de la vente longue, qui évite la caducité-surprise sans enfermer les parties indéfiniment.
« La condition suspensive d'obtention du prêt devra être réalisée au plus tard 60 jours avant la date prévue pour la réitération, l'acquéreur s'engageant à ne déposer sa demande de prêt qu'à compter du 1er février 2027. »
Calendrier de financement inversé, propre à la vente longue : la demande de prêt est volontairement différée pour que l'offre (validité ~4 mois) couvre la date de l'acte : le point que les compromis standards ratent systématiquement.
Pièges et erreurs fréquentes
Cette clause évolue : restez informé
Le suivi jurisprudentiel de cette clause est automatisé : chaque nouvel arrêt publié au Bulletin est détecté quotidiennement via Judilibre (open data de la Cour de cassation) et ajouté ici avec sa référence et son sommaire officiels.
Soyez prévenu si cette clause évolue. Nouvel arrêt publié, article de loi modifié : vous recevez l'alerte en clair.
À lire aussi
Clause suspensive et vente longue : vos questions
Qu'est-ce qu'une vente longue en immobilier ?
Un compromis de vente dont la signature de l'acte authentique est différée bien au-delà des trois mois habituels : souvent six à douze mois selon les usages professionnels. Elle sert au vendeur qui doit trouver son prochain logement, à l'acheteur qui doit vendre le sien, ou aux deux. Juridiquement, c'est un compromis ordinaire : tout se joue dans la rédaction du calendrier.
La vente longue est-elle risquée pour le vendeur ?
Le prix est figé au jour du compromis : si le marché monte, le vendeur ne peut pas revaloriser. S'y ajoutent l'immobilisation du bien et le risque de défaillance de l'acquéreur en bout de course : d'où l'intérêt d'un dépôt de garantie séquestré substantiel et d'une clause pénale bien rédigée (voir la page dédiée).
Que se passe-t-il si l'acte n'est pas signé à la date prévue ?
Tout dépend de la rédaction : si la date est stipulée extinctive (à peine de caducité), le compromis tombe ; si elle ne l'est pas, elle n'est que le point de départ de la période où chaque partie peut mettre l'autre en demeure de signer, puis demander l'exécution forcée (Cass. 3e civ., 21/11/2012).
Peut-on prévoir une condition suspensive de vente du logement de l'acquéreur ?
Oui : la « condition suspensive de vente préalable » est le cœur de nombreuses ventes longues côté acquéreur. Elle doit être précisément datée et encadrée (prix plancher, preuve des diligences) pour ne pas devenir potestative : et elle se distingue du délai de rétractation, purgé dès le début.
Le délai d'un mois de la condition de prêt s'applique-t-il en vente longue ?
Oui, c'est un minimum d'ordre public (art. L.313-41 C. conso) : mais en vente longue, le vrai sujet est inverse : ne pas obtenir l'offre trop tôt, car sa durée de validité (souvent quatre mois) expirerait avant l'acte. Le calendrier de financement se cale sur la date de signature, pas sur la signature du compromis.
