DPE copropriété : calendrier du DPE collectif obligatoire, vote en assemblée générale et coût de 1 000 à 5 000 € selon l'ADEME. Guide par avocat.
DPE copropriété : tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doit disposer d'un diagnostic de performance énergétique réalisé à l'échelle de l'immeuble, ce que la pratique appelle le DPE collectif. La règle tient en deux alinéas, à l'article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation. L'obligation est entrée en vigueur par paliers : depuis le 1er janvier 2024 pour les immeubles en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots, depuis le 1er janvier 2025 pour celles comprises entre 50 et 200 lots, et depuis le 1er janvier 2026 pour celles d'au maximum 50 lots. Le diagnostic est renouvelé tous les dix ans, sauf s'il classe le bâtiment en A, B ou C. Sa réalisation se décide en assemblée générale à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Selon l'ADEME citée par service-public.gouv.fr, son prix varie entre 1 000 € et 5 000 €, sans que la fiche précise s'il s'agit de montants hors taxes ou toutes taxes comprises, à la charge du syndicat des copropriétaires.
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.Depuis le 1er janvier 2026, en métropole, plus aucune copropriété d'habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 n'échappe au DPE collectif. Les petites copropriétés, celles d'au plus cinquante lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, étaient les dernières à bénéficier d'un report : ce report est terminé ; seules la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte attendent le 1er janvier 2028. Beaucoup de conseils syndicaux découvrent la règle au moment où le syndic inscrit une résolution à l'ordre du jour, avec un devis dont le montant surprend, et sans savoir ce que la loi impose réellement.
Ce guide reprend la question à sa source. Il cite le texte applicable au DPE copropriété dans sa rédaction en vigueur, reproduit le calendrier officiel palier par palier, explique comment la réalisation du diagnostic se vote en assemblée générale, ce qui se passe quand la copropriété ne fait rien, ce que coûte l'opération et qui la supporte, ce qui a changé en 2025 et en 2026, comment le DPE collectif se distingue des autres diagnostics obligatoires en copropriété, et enfin les leviers réels pour améliorer la note d'un appartement. Chaque règle citée renvoie au texte sur Légifrance ou à la fiche officielle de l'administration.
Tout le régime du DPE copropriété tient dans un article court, et c'est précisément ce qui provoque les malentendus. L'article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version en vigueur depuis le 28 mai 2026, tient en deux alinéas que voici en entier.
Premier alinéa : « Tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 dispose d'un diagnostic de performance énergétique réalisé dans les conditions prévues à l'article L. 126-26. » Second alinéa : « Ce diagnostic est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu'un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 permet d'établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C au sens de l'article L. 173-1-1. »
Quatre conséquences se lisent directement dans ces deux phrases, et une cinquième n'y figure pas du tout.
| Ce que le texte dit | Portée concrète | Référence |
|---|---|---|
| « Tout bâtiment d'habitation collective » | Le critère est le bâtiment, pas le régime de propriété : la copropriété comme la monopropriété sont visées | Art. L. 126-31, al. 1er, CCH |
| « dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 » | La date de dépôt du permis, pas la date d'achèvement ni celle de la mise en copropriété | Art. L. 126-31, al. 1er, CCH |
| « dispose d'un diagnostic » | Le résultat est imposé, pas une démarche : l'immeuble doit en être doté | Art. L. 126-31, al. 1er, CCH |
| « renouvelé ou mis à jour tous les dix ans » | Validité de dix ans, avec la possibilité d'une mise à jour plutôt que d'un diagnostic entièrement refait | Art. L. 126-31, al. 2, CCH |
| « sauf [...] classe A, B ou C » | Dispense de renouvellement si un diagnostic postérieur au 1er juillet 2021 classe le bâtiment en A, B ou C | Art. L. 126-31, al. 2, CCH |
| Aucune sanction | L'article ne prévoit ni amende ni astreinte ; l'administration confirme ce silence, mais à la condition que la question ait été portée à l'ordre du jour de l'assemblée générale | Fiche service-public.gouv.fr F37504 |
La confusion la plus fréquente porte sur le périmètre. L'article L. 126-31 vise le bâtiment, et le diagnostic se fait donc à l'échelle de l'immeuble, enveloppe et installations communes comprises. Le DPE que l'on vous réclame lors d'une vente ou d'une location porte, lui, sur un lot précis. Les deux diagnostics répondent à des obligations différentes, ils n'ont pas le même commanditaire et ils ne se remplacent pas l'un l'autre. Le DPE collectif est commandé par le syndicat des copropriétaires ; le DPE d'un lot est commandé et payé par le copropriétaire vendeur ou bailleur.
L'article L. 126-31 a été modifié le 26 mai 2026, et cette modification ne concerne pas les copropriétés. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, article 5, a supprimé le dernier alinéa de l'article. Cet alinéa, issu de la loi du 10 mars 2023 sur les énergies renouvelables, imposait aux organismes d'habitations à loyer modéré une étude de faisabilité sur l'installation d'équipements de production d'énergie renouvelable. Les deux alinéas applicables aux immeubles en copropriété sont, eux, inchangés.
L'article L. 126-31 ne décrit pas le contenu du DPE copropriété : il renvoie à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation, qui définit le DPE en général. Ce document comprend notamment « la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites », une classification permettant de comparer les bâtiments entre eux, une information sur l'aération ou la ventilation, des recommandations d'amélioration et le montant des dépenses théoriques. Le même article renvoie, pour la qualification de l'auteur du diagnostic, à l'article L. 271-6 du même code.
La fiche officielle « Diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif) » de service-public.gouv.fr, vérifiée le 1er janvier 2026, détaille ce que la copropriété reçoit à la fin de l'opération.
| Ce que contient le DPE collectif | À quoi cela sert dans la copropriété |
|---|---|
| La description de l'état énergétique du bâtiment | Point de départ objectif des débats en assemblée générale |
| La quantité d'énergie consommée ou estimée | Base de comparaison d'un exercice à l'autre |
| Les émissions de gaz à effet de serre | Deuxième critère de classement, distinct de la consommation |
| « Une étiquette énergie et une étiquette climat allant de A à G » | La note de l'immeuble, celle que tout le monde retient |
| L'évaluation des conditions d'aération et de ventilation | Point de vigilance avant toute isolation par l'intérieur |
| Des recommandations de travaux avec estimation des coûts | Matière première du plan pluriannuel de travaux |
Le diagnostiqueur n'est pas un prestataire comme un autre. La même fiche officielle pose trois exigences cumulatives : il doit garantir son indépendance et son impartialité à l'égard du commanditaire, détenir « un certificat de compétence émis par un organisme certificateur » et souscrire une assurance de responsabilité professionnelle. Concrètement, le conseil syndical qui compare des devis a intérêt à demander le numéro de certification et l'attestation d'assurance avant de retenir une offre, exactement comme il le ferait pour un diagnostic amiante ou plomb.
Dix ans, avec une exception. Le second alinéa de l'article L. 126-31 impose un renouvellement ou une mise à jour « tous les dix ans », mais écarte cette obligation « lorsqu'un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 permet d'établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C ». Une copropriété bien classée n'a donc pas à recommencer l'opération à échéance. À l'inverse, un immeuble classé D à G repart pour un nouveau cycle de dix ans.
Le calendrier du DPE copropriété ne figure pas dans le code de la construction et de l'habitation. Il se trouve dans le texte qui a créé l'obligation, l'article 158 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite loi Climat et résilience, dont le VI échelonne l'entrée en vigueur. Ce paragraphe ouvre le report aux seuls bâtiments relevant de la loi du 10 juillet 1965 et « comprenant au plus deux cents lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces », pour lesquels l'obligation n'est applicable que « le 1er janvier 2025, pour les copropriétés entre cinquante et deux cents lots » et « le 1er janvier 2026, pour les copropriétés d'au plus cinquante lots ». Tout le reste relève de la date générale du 1er janvier 2024. La fiche service-public.gouv.fr reprend ce calendrier dans les mêmes termes.
| Immeuble concerné | Obligation applicable depuis | Formulation officielle |
|---|---|---|
| Immeubles en monopropriété et copropriétés de plus de 200 lots | 1er janvier 2024 | « Depuis le 1er janvier 2024, les immeubles en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots » |
| Copropriétés comprenant entre 50 et 200 lots | 1er janvier 2025 | « Depuis le 1er janvier 2025, les copropriétés comportant entre 50 et 200 lots » |
| Copropriétés d'au maximum 50 lots | 1er janvier 2026 | « Depuis le 1er janvier 2026, les copropriétés d'au maximum 50 lots » |
| Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte | 1er janvier 2028 | « Le DPE collectif deviendra obligatoire à partir du 1er janvier 2028 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte » |
Deux conditions doivent être réunies pour qu'un immeuble entre dans le champ de l'obligation, et une seule ne suffit jamais. La première est la nature du bâtiment : un bâtiment d'habitation collective. La seconde est la date de dépôt du permis de construire, antérieure au 1er janvier 2013. Une résidence dont le permis a été déposé en 2014 n'est pas concernée, quel que soit son nombre de lots. Le nombre de lots, lui, ne sert qu'à situer la copropriété dans le calendrier : il ne crée ni ne supprime l'obligation.
Le VI de l'article 158 ne compte pas n'importe quel lot. Son chapeau vise les bâtiments « comprenant au plus deux cents lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces » : les caves, les parkings et les celliers ne sont donc pas décomptés pour situer une copropriété dans le calendrier. La pièce de référence reste l'état descriptif de division annexé au règlement de copropriété, qui indique l'usage de chaque lot. Comme les trois paliers de métropole sont désormais tous échus, ce décompte n'a plus qu'un intérêt rétrospectif : depuis le 1er janvier 2026, toutes les tailles de copropriété sont concernées, sauf en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, où l'obligation ne s'appliquera qu'au 1er janvier 2028.
L'article L. 126-31 impose un résultat, il n'organise pas la procédure. Celle-ci se déduit du statut de la copropriété : la dépense est décidée par l'assemblée générale, et son exécution revient au syndic. L'article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énonce le principe en une phrase : « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical. »
La majorité simple, celle de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi. » La fiche service-public.gouv.fr le confirme pour le DPE collectif : « Cette résolution doit être votée à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés. » Les abstentions ne comptent pas, et les copropriétaires absents non plus. Une résolution peut donc passer avec une poignée de voix si l'assemblée est peu suivie.
Le diagnostic n'est pas une fin en soi, et le législateur l'a écrit. L'article 24-4 de la loi du 10 juillet 1965, en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pose une obligation de suite à la charge du syndic : « Le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires qui suit l'établissement d'un diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation la question d'un plan de travaux d'économies d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique. »
Le même article ajoute deux précisions utiles. La première protège l'assemblée d'un choix précipité : « Avant de soumettre au vote de l'assemblée générale un projet de conclusion d'un tel contrat, le syndic procède à une mise en concurrence de plusieurs prestataires et recueille l'avis du conseil syndical. » La seconde évite la double formalité : « L'obligation prévue au premier alinéa est satisfaite si le plan pluriannuel de travaux, inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale en application de l'article 14-2 de la présente loi, comporte des travaux d'économie d'énergie. » Une copropriété qui présente son projet de plan pluriannuel de travaux avec un volet énergie a donc rempli les deux obligations d'un coup.
Inscrire la question à l'ordre du jour n'est pas voter les travaux. L'article 24-4 oblige le syndic à poser la question, pas l'assemblée à répondre oui. Une assemblée peut parfaitement rejeter le plan de travaux d'économies d'énergie proposé : l'obligation légale du syndic est remplie dès lors que la résolution a été soumise au vote et que le procès-verbal en fait état.
La réponse surprend, elle est officielle, et elle est assortie d'une condition qu'il faut lire jusqu'au bout. La fiche service-public.gouv.fr consacrée au DPE collectif écrit : « La loi ne prévoit aucune sanction en cas de non-réalisation d'un DPE collectif, de non-souscription à un contrat de performance énergétique ou à l'absence d'un plan de travaux d'économie d'énergie, dès lors qu'une discussion de principe a bien eu lieu et qu'une question a bien été portée à l'ordre du jour de l'assemblée générale. » Aucune amende administrative, aucune astreinte, aucun mécanisme de mise en demeure préfectorale n'est attaché à l'article L. 126-31. Encore faut-il que le sujet ait effectivement été soumis à l'assemblée : une copropriété où la question n'a jamais figuré à l'ordre du jour ne se trouve pas dans l'hypothèse décrite par l'administration. Le manquement n'est de toute façon pas sans conséquence, pour trois raisons.
| Conséquence réelle | Mécanisme | Texte |
|---|---|---|
| Un plan pluriannuel de travaux bâti sur du vide | Le projet de plan s'élabore à partir du DPE de l'article L. 126-31 : sans DPE, le prestataire travaille sans la donnée que la loi lui désigne | Art. 14-2, I, loi du 10 juillet 1965 |
| La responsabilité du syndicat des copropriétaires | Le copropriétaire qui subit un préjudice, « par exemple, l'impossibilité de louer ou de vendre son appartement », du fait d'un mauvais classement énergétique résultant des parties communes ou des équipements collectifs, peut engager la responsabilité du syndicat | Fiche service-public.gouv.fr F37504 |
| Le syndic exposé sur sa mission d'administration | Le syndic est chargé « d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien » | Art. 18, I, loi du 10 juillet 1965 |
La première ligne est la plus concrète. L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 décrit le projet de plan pluriannuel de travaux comme élaboré « à partir d'une analyse du bâti et des équipements de l'immeuble ainsi que du diagnostic de performance énergétique mentionné à l'article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation, sauf lorsque l'exemption prévue au deuxième alinéa du même article L. 126-31 s'applique ». Autrement dit, la loi elle-même branche le plan pluriannuel sur le DPE collectif. Une copropriété qui n'a pas le second construit le premier sans sa donnée d'entrée.
Un copropriétaire peut agir, à condition de respecter un délai court. L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes ». Deux mots comptent. « Opposants ou défaillants » : celui qui a voté pour la décision ne peut pas la contester ensuite. « Deux mois à compter de la notification » : le point de départ n'est pas la tenue de l'assemblée mais la notification du procès-verbal, que le syndic doit réaliser « dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ».
Avant d'aller au contentieux, une voie plus simple existe et coûte moins cher : demander l'inscription d'une nouvelle résolution à l'ordre du jour de l'assemblée suivante, avec des devis comparés et le rappel écrit de l'article L. 126-31. Une résolution rejetée faute d'information n'a pas la même issue lorsqu'elle revient documentée.
Aucun texte ne fixe le prix d'un DPE copropriété : les honoraires du diagnostiqueur sont libres. La seule fourchette officielle disponible est celle que la fiche service-public.gouv.fr reprend de l'Agence de la transition écologique : « Selon l'Agence de la transition écologique (Ademe), le prix d'un DPE collectif varie entre 1 000 € et 5 000 € ». La fiche ne précise pas si ces montants s'entendent hors taxes ou toutes taxes comprises. Elle indique en revanche les cinq facteurs qui font varier le devis.
| Facteur de variation du prix | Ce qu'il faut vérifier avant de comparer deux devis |
|---|---|
| La taille de la copropriété | Surface totale traitée et nombre de bâtiments visités |
| Le nombre de lots | Nombre de logements réellement visités, qui n'est pas toujours identique d'un devis à l'autre |
| La localisation de la résidence | Frais de déplacement, souvent facturés séparément |
| Les caractéristiques techniques du bâtiment | Époque de construction, présence de plans, accessibilité des combles et des sous-sols |
| Le système de chauffage utilisé | Chaufferie collective, réseau de chaleur ou chauffage individuel, avec des relevés de complexité très différente |
Le syndicat des copropriétaires, donc tous les copropriétaires selon la clé applicable aux charges générales. Le deuxième alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose de participer « aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales [...] proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ». Le DPE collectif porte sur l'immeuble entier : sa facture se répartit en tantièmes de charges générales, et non en fonction de l'utilité que chacun en retire.
Sur le plan comptable, la dépense passe le plus souvent par le budget prévisionnel voté chaque année. L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ». Lorsque le montant du diagnostic n'a pas été anticipé, l'assemblée vote un appel de fonds spécifique en même temps que la résolution.
Aucune aide publique ne finance le DPE collectif lui-même. La fiche service-public.gouv.fr est catégorique : « Non, les copropriétés qui ont l'obligation de réaliser un DPE collectif ne peuvent pas bénéficier d'aides financières. » Les dispositifs d'aide portent sur les travaux de rénovation, pas sur le diagnostic qui les précède. Une offre commerciale annonçant un DPE collectif « financé » mérite donc une lecture attentive du devis.
Cinq évolutions datées se sont succédé autour du DPE copropriété en peu de temps, ce qui explique la confusion ambiante. Aucune ne remet en cause l'obligation elle-même ; toutes changent soit le périmètre, soit le résultat du calcul, soit la forme du document.
| Date d'effet | Ce qui change | Conséquence pour une copropriété | Source |
|---|---|---|---|
| 1er juillet 2024 | Adaptation des seuils pour les petits logements : « les logements de moins de 40m² bénéficient de seuils plus justes et adaptés » | Des studios ont changé d'étiquette sans qu'aucun travail n'ait été réalisé | ecologie.gouv.fr, page DPE |
| 1er janvier 2026 | Dernier palier du calendrier : les copropriétés d'au maximum 50 lots entrent dans l'obligation | Plus aucune taille de copropriété n'est dispensée | Art. 158, VI, loi du 22 août 2021 |
| 1er janvier 2026 | « Depuis le 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire de l'électricité est modifié : il passe de 2,3 à 1,9 » | Les immeubles chauffés à l'électricité obtiennent mécaniquement un meilleur résultat sur les diagnostics établis depuis cette date | Fiche service-public.gouv.fr F16096 |
| Arrêtés publiés le 18 juin 2025 | Deux arrêtés modifient le diagnostic : « Chaque diagnostic comportera un QR code permettant de vérifier sa validité sur le site de l'Ademe » | Un acquéreur ou un locataire pourra contrôler lui-même l'authenticité du document | Fiche service-public.gouv.fr F16096 |
| 28 mai 2026 | Suppression du dernier alinéa de l'article L. 126-31, relatif aux organismes d'habitations à loyer modéré | Aucune : le régime applicable aux copropriétés est inchangé | Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, art. 5 |
Le changement de facteur de conversion mérite une explication, car il est la vraie nouveauté de l'année pour les immeubles chauffés à l'électricité. Le DPE exprime la consommation en énergie primaire, obtenue en multipliant l'énergie réellement consommée par un coefficient. Ce coefficient est passé de 2,3 à 1,9 pour l'électricité au 1er janvier 2026, selon la fiche « Diagnostic immobilier : diagnostic de performance énergétique (DPE) », vérifiée le 1er janvier 2026. Un même bâtiment, mesuré à l'identique, affiche donc une consommation en énergie primaire plus faible qu'avant.
Un DPE valable ne se recommence pas parce que la méthode a changé. Les diagnostics réalisés depuis le 1er juillet 2021 restent valables dix ans, et la fiche officielle rappelle à l'inverse que « les DPE qui ont été réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 ». Une copropriété dont le DPE collectif date de 2022 n'a rien à refaire avant 2032, même si un nouveau calcul lui donnerait aujourd'hui une meilleure étiquette.
Le DPE copropriété n'arrive jamais seul. Une copropriété d'habitation vit avec plusieurs documents techniques, dont certains pèsent sur le syndicat et d'autres sur le copropriétaire qui vend ou qui loue. Les confondre conduit à des devis inutiles, et parfois à des ventes retardées. Le tableau ci-dessous les sépare, avec pour chacun son texte et sa périodicité.
| Document | Qui le supporte | Ce que le texte impose | Référence |
|---|---|---|---|
| DPE collectif | Le syndicat des copropriétaires | L'immeuble en dispose ; renouvellement tous les dix ans, sauf classe A, B ou C | Art. L. 126-31 CCH |
| Diagnostic technique global (DTG) | Le syndicat des copropriétaires | L'assemblée générale « se prononce sur la question de faire réaliser » un DTG, à la majorité de l'article 24 ; s'il est réalisé, il comporte lui-même un DPE de l'immeuble | Art. L. 731-1 CCH |
| Projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) | Le syndicat des copropriétaires | Élaboré « à l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble », puis actualisé tous les dix ans | Art. 14-2, I, loi du 10 juillet 1965 |
| Carnet d'entretien de l'immeuble | Le syndic, pour le compte du syndicat | Le syndic est chargé « d'établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret » | Art. 18, I, loi du 10 juillet 1965 |
| DPE du lot vendu ou loué | Le copropriétaire vendeur ou bailleur | Un DPE « datant d'au maximum 10 ans » est remis à la signature | Fiche service-public.gouv.fr F16096 |
| Superficie de la partie privative | Le copropriétaire vendeur | La promesse et l'acte « mentionne[nt] la superficie de la partie privative » du lot | Art. 46, loi du 10 juillet 1965 |
Les deux documents portent sur l'immeuble entier et sont commandés par le syndicat, mais leur régime diffère sur un point décisif. L'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation, en vigueur depuis le 11 avril 2024, prévoit que « l'assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d'habitation relevant du statut de la copropriété », la décision et ses modalités étant « approuvées dans les conditions de majorité de l'article 24 ». Ce que la loi impose ici, c'est de poser la question à l'assemblée, pas de réaliser le diagnostic. Le DPE collectif, lui, doit exister : l'article L. 126-31 dit que le bâtiment « dispose » du diagnostic.
Le second point à connaître va dans l'autre sens, et il est très mal expliqué en pratique : le DTG contient un DPE. Le même article L. 731-1 énumère ce que le diagnostic technique global « comporte » : « 1° Une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble ; 2° Un état technique de l'immeuble et des équipements communs au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction ; 3° Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ; 4° Un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble tel que prévu aux articles L. 126-28 ou L. 126-31 du présent code. » Son dernier alinéa ajoute qu'il « fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années ».
La conséquence pratique est financière. Une copropriété qui fait réaliser un DTG obtient, à l'intérieur de ce document, le diagnostic de performance énergétique de l'immeuble exigé par l'article L. 126-31. Commander séparément les deux prestations sans en informer le prestataire peut donc conduire à payer deux fois la même analyse énergétique. À l'inverse, un DPE collectif seul ne vaut pas DTG : il ne comporte ni l'analyse de l'état apparent des parties communes, ni l'état technique au regard des obligations de construction, ni l'analyse des améliorations de gestion.
Sur Actav (actav.fr), le calculateur « Délai de convocation d'une AG de copropriété » est annoncé « 100 % gratuit · Sans inscription » : il donne la date limite d'envoi des convocations à partir des vingt et un jours de l'article 9 du décret du 17 mars 1967, en jours calendaires, avec report si l'échéance tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié. C'est le délai à tenir pour faire voter un DPE collectif à la prochaine assemblée. La bibliothèque de modèles rédigés par avocat couvre pour sa part trois familles de documents, les conditions générales de vente, la création d'entreprise et les baux, avec des modèles payants qui « vont de 9 € à 134 € HT selon le document ». Aucun modèle propre à la copropriété n'y figure à ce jour.
C'est la question qui suit toujours la remise du diagnostic, et elle se heurte à une frontière : dans un immeuble collectif, l'essentiel des leviers d'amélioration se trouve dans les parties communes, hors de portée d'un copropriétaire isolé. La méthode consiste donc à séparer ce qui relève de votre lot de ce qui relève de l'assemblée générale, puis à choisir la bonne majorité pour chaque action.
| Action envisagée | Qui décide | Majorité applicable | Texte |
|---|---|---|---|
| Remplacer des équipements strictement intérieurs au logement | Le copropriétaire seul | Aucune décision d'assemblée si les parties communes et l'aspect extérieur ne sont pas touchés | Principe de la propriété privative |
| Changer les menuiseries ou intervenir sur une partie commune depuis son lot | L'assemblée générale, sur demande du copropriétaire | Majorité de tous les copropriétaires, article 25 b), avec passerelle de l'article 25-1 | Art. 25 b) et 25-1, loi du 10 juillet 1965 |
| Isolation de l'enveloppe, chaufferie, ventilation collective | L'assemblée générale | Majorité de tous les copropriétaires, article 25 f), avec passerelle de l'article 25-1 | Art. 25 f) et 25-1, loi du 10 juillet 1965 |
| Programmer les travaux dans la durée | L'assemblée générale | Adoption du plan pluriannuel de travaux, financé par le fonds de travaux | Art. 14-2 et 14-2-1, loi du 10 juillet 1965 |
L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 18 juin 2025, réserve à la majorité de tous les copropriétaires, absents compris, les décisions énumérées de a) à o). Son f) vise « les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre ». Son b) vise « l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci », ce qui est le cas d'un changement de fenêtres visible depuis la rue.
Cette majorité est plus exigeante que celle de l'article 24, puisqu'elle se calcule sur l'ensemble des copropriétaires et non sur les seuls votants. Le législateur a prévu un rattrapage. L'article 25-1 dispose que « lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote ». Le même article ajoute une seconde chance propre aux travaux du f) : si le tiers n'est pas atteint, « une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique, peut statuer à la majorité prévue à l'article 24 ».
L'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndicat de constituer un fonds de travaux « au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble ». Il fixe aussi deux planchers de cotisation annuelle : « Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1. » Une copropriété qui vote un plan de rénovation énergétique dispose donc déjà d'une réserve dédiée, alimentée par tous.
L'enjeu a cessé d'être théorique pour les copropriétaires bailleurs. La page officielle du ministère chargé de la transition écologique consacrée au diagnostic de performance énergétique, mise à jour le 19 décembre 2025, rappelle le calendrier d'interdiction progressive de mise en location : « les logements classés G à compter de 2025 ; les logements classés F à compter de 2028 ; les logements classés E à compter de 2034 », après une première étape visant « les logements consommant plus de 450 kWh d'énergie finale par m² et par an, à compter du 1er janvier 2023 ». Un appartement classé F dans un immeuble qui n'a rien engagé ne pourra plus être mis en location à compter de 2028, et les travaux qui feraient gagner une classe passent le plus souvent par l'assemblée générale.
Le levier le plus rapide est calendaire, pas technique. L'article 24-4 oblige le syndic à inscrire la question d'un plan de travaux d'économies d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique à l'ordre du jour de l'assemblée qui suit le DPE. Un copropriétaire qui souhaite améliorer la note de son appartement a intérêt à préparer ses devis pour cette assemblée précise, plutôt que d'attendre la suivante : la question y sera de toute façon posée.
En séparant ce qui dépend de vous de ce qui dépend de l'assemblée générale. Dans votre lot, les équipements strictement intérieurs relèvent de votre seule décision. Dès que l'intervention touche une partie commune ou l'aspect extérieur de l'immeuble, un changement de menuiseries par exemple, elle suppose une autorisation votée à la majorité de tous les copropriétaires prévue au b) de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Les travaux collectifs d'isolation, de chaufferie ou de ventilation relèvent du f) du même article, avec la passerelle de l'article 25-1 : un second vote immédiat à la majorité de l'article 24 si le projet a recueilli au moins le tiers des voix, et une nouvelle assemblée dans les trois mois sur un projet identique dans le cas contraire. Le financement passe par le fonds de travaux de l'article 14-2-1, dont la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel, et à 2,5 % du montant du plan pluriannuel lorsqu'un plan est adopté. Le bon moment pour présenter un projet est l'assemblée qui suit le DPE collectif, puisque l'article 24-4 y impose déjà la question d'un plan de travaux d'économies d'énergie.
Trois règles, toutes issues de textes en vigueur. Premièrement, tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doit disposer d'un DPE réalisé dans les conditions de l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation, selon l'article L. 126-31 du même code. Deuxièmement, depuis le 1er janvier 2026, le dernier palier du calendrier de la loi Climat et résilience est échu : les copropriétés d'au maximum 50 lots sont concernées à leur tour, après les copropriétés de plus de 200 lots en 2024 et celles de 50 à 200 lots en 2025. Troisièmement, le diagnostic est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu'un diagnostic postérieur au 1er juillet 2021 classe le bâtiment en A, B ou C. La réalisation se vote en assemblée générale à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, et le syndic doit ensuite inscrire la question d'un plan de travaux d'économies d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique à l'ordre du jour de l'assemblée suivante, en application de l'article 24-4.
Un délai de validité, un délai de convocation et un délai de contestation. Le délai de validité est de dix ans : l'article L. 126-31 impose un renouvellement ou une mise à jour à cette échéance, sauf classe A, B ou C établie par un diagnostic postérieur au 1er juillet 2021. Le délai de convocation conditionne le vote : l'article 9 du décret du 17 mars 1967 exige que la convocation soit notifiée « au moins vingt et un jours avant la date de la réunion », sauf urgence ou délai plus long prévu au règlement de copropriété. Le délai de contestation est de deux mois : l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 réserve l'action aux copropriétaires opposants ou défaillants, à compter de la notification du procès-verbal, notification que le syndic doit réaliser dans le mois de l'assemblée. S'ajoute le délai calendaire de l'obligation elle-même, dont le dernier palier est échu depuis le 1er janvier 2026, et le report au 1er janvier 2028 pour la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte.
Des pièces sur l'immeuble, puis des pièces sur le prestataire. Côté immeuble : la date de dépôt du permis de construire, qui détermine si l'obligation s'applique, l'état descriptif de division qui donne le nombre de lots, le règlement de copropriété, les plans disponibles, les factures d'énergie des installations collectives, les contrats d'entretien de la chaufferie et de la ventilation, le carnet d'entretien tenu par le syndic en application du I de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, et le cas échéant le diagnostic technique global et le projet de plan pluriannuel de travaux. Côté prestataire : le certificat de compétence émis par un organisme certificateur et l'attestation d'assurance de responsabilité professionnelle, deux exigences rappelées par la fiche officielle du service public, ainsi que des devis comparables portant sur le même nombre de logements visités. Ces devis servent aussi à la mise en concurrence que l'article 24-4 impose au syndic avant tout projet de contrat de performance énergétique.
Entre 1 000 € et 5 000 € selon la seule fourchette officielle disponible. La fiche service-public.gouv.fr consacrée au DPE collectif indique : « Selon l'Agence de la transition écologique (Ademe), le prix d'un DPE collectif varie entre 1 000 € et 5 000 € ». La fiche ne précise pas si ces montants s'entendent hors taxes ou toutes taxes comprises, et aucun texte ne réglemente les honoraires du diagnostiqueur. Cinq facteurs font varier le devis : la taille de la copropriété, le nombre de lots, la localisation de la résidence, les caractéristiques techniques du bâtiment et le système de chauffage utilisé. La dépense est supportée par le syndicat des copropriétaires et répartie en charges générales, proportionnellement aux tantièmes, en application du deuxième alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Aucune aide ne finance le diagnostic lui-même : la fiche officielle répond « non » à la question des aides financières pour les copropriétés soumises à l'obligation.
Cinq erreurs reviennent systématiquement en matière de DPE copropriété. Confondre le DPE collectif, qui porte sur l'immeuble et qui est commandé par le syndicat, avec le DPE individuel exigé du vendeur ou du bailleur d'un lot. Confondre les deux obligations de l'article L. 731-1 et de l'article L. 126-31 : la première impose seulement à l'assemblée générale de se prononcer sur la question de faire réaliser un diagnostic technique global, la seconde impose que le bâtiment dispose d'un DPE. Voter contre un DTG ne règle donc rien au regard du DPE collectif, alors qu'un DTG effectivement réalisé comporte, à son 4°, un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble. Raisonner sur la date de construction plutôt que sur la date de dépôt du permis de construire, seul critère retenu par le texte. Refaire un diagnostic encore valable au motif que la méthode de calcul a changé au 1er janvier 2026, alors que les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 restent valables dix ans. Enfin, comparer deux devis qui ne portent pas sur le même nombre de logements visités, ce qui explique une bonne part des écarts de prix.
Face à un blocage sur le DPE copropriété, deux voies existent, l'une amiable et l'autre judiciaire, avec un délai strict pour la seconde. La voie amiable consiste à demander au syndic l'inscription d'une nouvelle résolution à l'ordre du jour de l'assemblée suivante, accompagnée de devis comparés et du rappel écrit de l'article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation. La voie judiciaire est celle de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes ». Un copropriétaire qui a voté pour la décision ne peut donc pas la contester, et le point de départ du délai est la notification du procès-verbal, que le syndic doit effectuer dans le mois de l'assemblée. Il faut savoir que la loi ne prévoit aucune sanction en cas de non-réalisation du DPE collectif, dès lors, précise l'administration, qu'une discussion de principe a bien eu lieu et que la question a bien été portée à l'ordre du jour de l'assemblée générale : l'argument utile devant l'assemblée est plutôt l'article 14-2, qui fait du DPE la donnée d'entrée du plan pluriannuel de travaux.
Non, les deux obligations sont distinctes. Le DPE collectif répond à l'article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation : il porte sur le bâtiment d'habitation collective et il est commandé par le syndicat des copropriétaires. Le DPE que le vendeur ou le bailleur doit remettre porte sur un lot déterminé : selon la fiche service-public.gouv.fr consacrée au diagnostic de performance énergétique, vérifiée le 1er janvier 2026, le vendeur comme le propriétaire bailleur doivent fournir un DPE « datant d'au maximum 10 ans » à la signature. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont d'ailleurs plus valables depuis le 1er janvier 2025. Un acquéreur averti demande les deux documents : celui de l'immeuble lui dit ce que la copropriété devra financer dans les années à venir, celui du lot lui dit ce qu'il consommera.
Oui, depuis le 1er janvier 2026. Le VI de l'article 158 de la loi du 22 août 2021 fixait le dernier palier « le 1er janvier 2026, pour les copropriétés d'au plus cinquante lots ». La fiche service-public.gouv.fr le confirme : « Depuis le 1er janvier 2026, les copropriétés d'au maximum 50 lots ». La taille du syndicat ne change donc plus rien à l'obligation, seulement à la façon de l'organiser. Une copropriété relevant du régime des petites copropriétés, défini par l'article 41-8 de la loi du 10 juillet 1965 comme le syndicat comportant au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros, reste soumise à l'article L. 126-31 dès lors que le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Seuls les départements et régions d'outre-mer bénéficient d'un report, au 1er janvier 2028.
Non, et c'est la seule dispense prévue par le texte. Le second alinéa de l'article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation impose le renouvellement ou la mise à jour du diagnostic tous les dix ans, « sauf lorsqu'un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 permet d'établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C au sens de l'article L. 173-1-1 ». Deux conditions se cumulent : le diagnostic doit être postérieur au 1er juillet 2021, donc relever de la méthode actuelle, et il doit classer le bâtiment en A, B ou C. Cette dispense produit un second effet, souvent ignoré : l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 renvoie expressément à cette exemption pour l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, qui s'appuie alors sur la seule analyse du bâti et des équipements.
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