Frais de notaire pour cession de parts SCI : combien en 2026 ?

Les frais de notaire pour cession de parts SCI suivent-ils un barème ?

Oui pour la rédaction de l'acte, non pour tout le reste. Le tarif réglementé du notaire ne couvre pas l'intégralité de son intervention : le code de commerce dresse la liste des actes tarifés dans le tableau 5 annexé à l'article R. 444-3, et le site institutionnel du notariat le résume ainsi : « les actes qui ne figurent pas dans cette liste sont rémunérés par des honoraires fixés librement » (notaires.fr, page mise à jour le 24 septembre 2024).

Or ce tableau comporte une ligne de portée générale. Sous le numéro 54, il vise la « Vente ou cession de gré à gré de tous biens et droits quelconques mobiliers ou immobiliers, corporels ou incorporels, sauf dispositions contraires au présent tableau » (annexe 4-7 du code de commerce, version en vigueur depuis le 6 octobre 2023). Une part de SCI est un droit incorporel : l'acte par lequel un notaire constate sa vente entre dans ce libellé, et l'émolument correspondant est fixé par l'article A444-91 du code de commerce (version en vigueur depuis le 1er mars 2020).

Le barème de rédaction, tranche par tranche

Le barème est progressif : chaque tranche est taxée à son propre taux. Exemple calculé pour une cession de parts de SCI au prix de 150 000 € : 6 500 € × 3,870 % = 251,55 € ; 10 500 € × 1,596 % = 167,58 € ; 43 000 € × 1,064 % = 457,52 € ; 90 000 € × 0,799 % = 719,10 €. L'émolument de rédaction ressort à 1 595,75 € HT, soit 1 914,90 € TTC. Pour un prix de 200 000 €, il atteint 1 995,25 € HT. Le tarif publié par le code de commerce s'entend hors taxe : la TVA s'ajoute (notaires.fr).

Ce que le barème ne couvre pas

Tout ce que le notaire accomplit en dehors des prestations tarifées relève d'honoraires négociés. L'article L. 444-1 du code de commerce est explicite : « Sauf disposition contraire, les prestations que les professionnels mentionnés au premier alinéa du présent article accomplissent en concurrence avec celles, non soumises à un tarif, d'autres professionnels ne sont pas soumises à un tarif réglementé. » Le même texte ajoute : « Les honoraires rémunérant ces prestations tiennent compte, selon les usages, de la situation de fortune du client, de la difficulté de l'affaire, des frais exposés par les professionnels concernés, de leur notoriété et des diligences de ceux-ci. Les professionnels concernés concluent par écrit avec leur client une convention d'honoraires, qui précise, notamment, le montant ou le mode de détermination des honoraires couvrant les diligences prévisibles, ainsi que les divers frais et débours envisagés. »

Concrètement, l'audit de la SCI, la négociation, la rédaction d'un protocole d'accord ou d'une garantie d'actif et de passif ne sont pas dans le barème. Demandez donc systématiquement un chiffrage écrit avant de vous engager, en faisant préciser le poste tarifaire retenu pour la rédaction : l'article L. 444-4 du code de commerce range les notaires parmi les professionnels qui « affichent les tarifs qu'ils pratiquent, de manière visible et lisible, dans leur lieu d'exercice et sur leur site internet ».

Notaire, avocat ou expert-comptable : qui peut rédiger l'acte en 2026 ?

La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 a créé l'article 1865-1 du code civil, en vigueur depuis le 27 juin 2026. Son I dispose : « A peine de nullité, la cession de parts sociales ou d'actions d'une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l'article 726 du code général des impôts, est constatée par : 1° Un acte authentique ; 2° Un acte contresigné par avocat, au sens de l'article 1374 du présent code ; 3° Dans les seuls cas où un expert-comptable est légalement habilité à le rédiger [...], un acte sous signature privée rédigé par celui-ci. »

Trois formes sont donc admises, pas une. La réforme ne réserve rien au notariat : elle ferme la voie du simple acte sous seing privé signé entre les parties, et ouvre trois portes de valeur équivalente au regard de la validité de la cession. Le II du même article écarte du dispositif les cessions portant sur des parts sociales ou des actions de placements collectifs mentionnés à l'article L. 214-1 du code monétaire et financier. Le fonctionnement de la deuxième voie est détaillé sur notre page acte contresigné par avocat.

Quelles SCI sont concernées ?

Toutes ne le sont pas. Le texte vise la personne morale à prépondérance immobilière au sens du 2° du I de l'article 726 du code général des impôts, qui pose deux conditions. Première condition : les droits sociaux de la société ne sont négociés ni sur un marché réglementé d'instruments financiers au sens de l'article L. 421-1 du code monétaire et financier, ni sur un système multilatéral de négociation au sens de l'article L. 424-1 du même code. Seconde condition : son actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans des personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière et elles aussi non cotées.

Une SCI n'entre donc pas dans ce périmètre par sa forme sociale, mais par un test portant sur son actif, à refaire à chaque cession ; une SCI patrimoniale y répond le plus souvent. L'administration fiscale précise la façon de calculer ce rapport dans sa doctrine (BOFiP BOI-ENR-DMTOM-40-10-10, § 110). Le même article 726 écarte expressément de cette qualification les organismes d'habitations à loyer modéré, les sociétés foncières qui remplissent les conditions prévues au 1°, au a du 2° et aux 3° et 4° du 1 du II de l'article 199 terdecies-0 AB du code général des impôts, et les sociétés d'économie mixte exerçant une activité de construction ou de gestion de logements sociaux.

Créer une SCI n'est pas céder ses parts

La distinction est fréquemment perdue de vue. L'article 1865-1 du code civil ne concerne que la cession des parts sociales ou des actions : constituer une SCI n'impose aucun acte qualifié, sauf lorsqu'un immeuble est apporté à la société, hypothèse qui relève de règles propres à la publicité foncière. La réforme a en revanche un volet fiscal : l'article 635-0 A du code général des impôts subordonne désormais l'enregistrement de ces cessions « à la présentation de la copie de l'acte authentique ou de l'acte contresigné par avocat ou, le cas échéant, de l'acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable ». La déclaration « sans acte » du formulaire n° 2759-SD n'est donc plus une option pour ces sociétés.

Combien coûte une cession de parts de SCI au total ?

Les frais de notaire pour cession de parts SCI ne sont qu'un poste sur trois. Le budget complet se lit en effet en trois blocs, à chiffrer séparément : c'est la seule méthode qui permette de comparer honnêtement deux chiffrages.

• La rémunération du rédacteur de l'acte : émolument tarifé de l'article A444-91 du code de commerce si l'acte est reçu par un notaire, honoraires convenus avec l'avocat si l'acte est contresigné par lui.
• Les frais légaux incompressibles : droits d'enregistrement dus au Trésor public, dépôt d'actes au greffe, déclaration modificative des bénéficiaires effectifs le cas échéant. Ils sont identiques quel que soit le professionnel choisi.
• Les coûts annexes : séquestre du prix, expertise de valorisation des parts, annonce légale uniquement si une modification statutaire soumise à publicité accompagne la cession.

Attention à la base de calcul : les émoluments et les frais de greffe sont publiés hors taxe, tandis que les tarifs officiels d'immatriculation sont publiés toutes taxes comprises. Additionner du HT et du TTC est l'erreur la plus fréquente des budgets trouvés en ligne : demandez toujours un total exprimé dans une base unique.

Quels droits d'enregistrement s'ajoutent aux frais de rédaction ?

C'est très souvent le premier poste du budget, loin devant la rémunération du rédacteur. L'article 726 du code général des impôts soumet les cessions de droits sociaux à un droit d'enregistrement dont le taux dépend de la nature des titres cédés.

Un plancher s'applique dans tous les cas : l'article 674 du code général des impôts prévoit qu'« il ne peut être perçu moins de 25 € dans les cas où les sommes et valeurs ne produiraient pas 25 € de droit ou taxe proportionnels ou de droit progressif ». Exemple chiffré : pour une cession de parts d'une SCI à prépondérance immobilière au prix de 150 000 €, les droits atteignent 7 500 €, soit près de cinq fois l'émolument de rédaction calculé plus haut.

Qui supporte ces droits ?

L'acquéreur, sauf clause contraire de l'acte. La fiche officielle consacrée à la cession de parts sociales de SARL et d'EURL l'énonce ainsi : « En principe, les droits d'enregistrement sont à la charge du cessionnaire, c'est-à-dire l'acquéreur des parts sociales. Toutefois, les parties peuvent prévoir dans l'acte de cession que ces droits seront supportés par le cédant ou répartis entre eux » (entreprendre.service-public.gouv.fr, vérifiée le 22 juillet 2026). La règle rejoint celle de l'article 1593 du code civil : « Les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acheteur. » La répartition se négocie donc et s'écrit.

Le délai, lui, ne se négocie pas. L'article 635 du code général des impôts impose l'enregistrement « dans le délai d'un mois à compter de leur date » et vise expressément, au 7° bis de son 1, « les actes portant cession de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière au sens du troisième alinéa du 2° du I de l'article 726, y compris lorsque ces cessions sont réalisées à l'étranger et quelle que soit la nationalité des parties ».

Quels honoraires d'avocat pour une cession de parts de SCI ?

Depuis la réforme de 2026, l'avocat est l'alternative directe au notaire pour constater la cession, et sa rémunération obéit à une logique différente : il n'existe aucun tarif d'État. L'article 10 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 pose que « Les honoraires de postulation, de consultation, d'assistance, de conseil, de rédaction d'actes juridiques sous seing privé et de plaidoirie sont fixés en accord avec le client », et prévoit que, sauf urgence, force majeure ou aide juridictionnelle totale, « l'avocat conclut par écrit avec son client une convention d'honoraires ». Cette convention est votre meilleure protection : périmètre de la mission, montant et modalités y figurent avant tout engagement.

Comment se forme le prix sur Actav

1. Un budget d'avocat calculé par NégocIA. Avant de parler à quiconque, vous répondez à un questionnaire de 3 minutes en langage courant. NégocIA identifie votre opération et calcule un budget d'avocat objectif, fondé sur les spécificités réelles de votre dossier et jamais sur un pourcentage du prix de vente. L'estimation est gratuite et ne demande pas de compte.

2. Les propositions des avocats. Vous soumettez gratuitement votre dossier et les avocats du réseau, inscrits au Barreau, se positionnent sur ce budget. Vous consultez leurs propositions d'honoraires, leurs délais et leur expérience sans rien payer. La plateforme ne les détermine jamais : chaque avocat fixe les siens.

3. Le choix, à deux, puis la convention. Pour 99 € HT de frais de plateforme, vous débloquez votre dossier et la négociation s'ouvre, un avocat à la fois. Vous invitez l'autre partie, vous validez ensemble le même avocat, puis la convention d'honoraires est signée avant que la mission ne démarre. La page tarifs d'Actav annonce des « Honoraires de l'avocat dès 89 € HT », « réglés directement à l'avocat choisi ».

Les frais de plateforme forment un poste entièrement distinct : 99 € HT, fixes quel que soit le prix de cession, que vous cédiez vos parts 20 000 € ou 800 000 €. Ils ne sont ni des honoraires, ni le prix de cession de vos parts : les trois montants se lisent sur trois lignes séparées. L'autre partie que vous invitez au dossier ne paie pas de frais de plateforme.

Le parcours, lui, est entièrement dématérialisé. La page cession de parts de SCI d'Actav l'écrit : « Le dossier se déroule 100 % en ligne, avec séquestre du prix et signature électronique » et « Tous les échanges sont couverts par le secret professionnel de l'avocat (article 66-5 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971), et l'avocat engage sa responsabilité civile professionnelle. » Le détail de l'opération figure sur notre page cession de parts de SCI.

Donation de parts de SCI : l'acte authentique s'impose

Transmettre ses parts sans contrepartie change complètement le raisonnement. Il ne s'agit plus d'une vente mais d'une donation, et l'article 931 du code civil ne laisse aucune marge : « Tous actes portant donation entre vifs seront passés devant notaires dans la forme ordinaire des contrats ; et il en restera minute, sous peine de nullité. »

Quels frais de notaire pour une donation de parts de SCI ?

Ici encore, deux montants distincts se cumulent. Le premier est l'émolument de rédaction, tarifé par l'article A444-67 du code de commerce, qui vise « Les actes relatifs à une donation entre vifs (numéros 16 à 19 du tableau 5) » et prévoit « un émolument proportionnel à la valeur en pleine propriété (y compris en cas de réserve d'usufruit) des biens donnés par chaque donateur ». Pour une donation acceptée sans distinction de ligne, le barème est le suivant.

Exemple calculé pour une donation de parts de SCI évaluées 100 000 € : 6 500 € × 4,837 %, puis 10 500 € × 1,995 %, puis 43 000 € × 1,330 %, puis 40 000 € × 0,998 %. L'émolument de rédaction ressort à 1 494,98 € HT, soit 1 793,98 € TTC. Le second montant est fiscal : ce sont les droits de mutation à titre gratuit. La fiche officielle « Quels sont les droits à payer sur une donation selon le lien avec le donateur ? » (service-public.gouv.fr, vérifiée le 13 mai 2026) indique : « Vous devez déduire de la somme un abattement de 100 000 € » pour une donation d'un parent à son enfant, « Chaque enfant peut bénéficier d'un abattement pour les donations qu'il reçoit de chacun de ses 2 parents », et précise que « L'abattement concerne les donations consenties par un même donateur à un même donataire sur une période de 15 ans ». Au-delà de l'abattement, le barème en ligne directe débute à 5 % jusqu'à 8 072 € et atteint 45 % au-delà de 1 805 677 €.

Une donation de parts évaluées 100 000 € consentie par un parent à son enfant, en l'absence de donation antérieure dans les quinze ans, ne supporte donc aucun droit de mutation : reste l'émolument du notaire. Les schémas de transmission au sein d'une même société sont détaillés dans notre article sur la cession de parts de SCI familiale.

Cession entre deux époux associés : une règle de forme oubliée

Le dernier alinéa de l'article 1861 du code civil prévoit une exigence propre aux couples : « Lorsque deux époux sont simultanément membres d'une société, les cessions faites par l'un d'eux à l'autre doivent, pour être valables, résulter d'un acte notarié ou d'un acte sous seing privé ayant acquis date certaine autrement que par le décès du cédant. » Le premier alinéa du même article pose par ailleurs la règle d'agrément propre aux sociétés civiles : « Les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés », les statuts pouvant aménager cette majorité.

Notaire ou avocat : quel budget pour votre acte de cession ?

Les deux voies sécurisent la cession et satisfont l'article 1865-1 du code civil. Elles ne se rémunèrent simplement pas de la même façon, et ne proposent pas le même parcours. Le tableau ci-dessous les compare sur les critères qui pèsent réellement dans une décision.

Le bon réflexe est donc de faire chiffrer les deux options sur votre dossier réel, en isolant à chaque fois les frais légaux, qui ne varient pas. Sur l'exemple d'une cession à 150 000 €, les frais de notaire pour cession de parts SCI représentent 1 595,75 € HT d'émolument de rédaction, là où les droits d'enregistrement atteignent 7 500 € : c'est ce second poste qui commande le budget. Pour lancer la comparaison, la page céder des parts de SCI avec un avocat détaille les étapes et les documents attendus.

Comment ça marche sur Actav

Depuis la réforme du 27 juin 2026, une cession de parts de SCI à prépondérance immobilière exige un acte qualifié. Sur Actav, l'acte d'avocat est inclus dans l'accompagnement, 100 % en ligne, sans passer chez le notaire. Le parcours tient en cinq étapes.

1. Estimez. NégocIA, l'assistant d'Actav, identifie votre opération et calcule votre budget d'avocat en 3 minutes, gratuitement et sans créer de compte.
2. Soumettez. Vous décrivez votre cession dans un message libre, vous créez votre compte et vous soumettez votre dossier aux avocats du réseau, toujours gratuitement.
3. Comparez. Les avocats se positionnent sur votre budget et vous consultez gratuitement leurs propositions d'honoraires, leurs délais et leur expérience.
4. Débloquez et négociez. Pour 99 € de frais de plateforme, vous débloquez votre dossier : les identités sont révélées et la négociation s'ouvre, un avocat à la fois.
5. Choisissez à deux et signez. Vous invitez l'autre partie, vous validez ensemble le même avocat, il collecte les pièces, contresigne l'acte au sens de l'article 1374 du code civil et la signature se fait par voie électronique.

Pourquoi c'est moins cher qu'en cabinet

Le principe tient en trois temps. La plateforme prépare : elle épargne à l'avocat la collecte des informations et les tâches répétitives. L'avocat décide : il interroge, vérifie, sécurise, rédige et reste seul responsable de l'acte qu'il contresigne. Vous économisez la différence : moins d'heures passées à réunir le dossier, donc des forfaits que le marché suit difficilement.

Le point de comparaison est le budget généralement constaté en cabinet pour une cession, selon le prix de l'opération : de 1 500 à 3 000 € HT en dessous de 25 000 €, de 2 500 à 4 000 € entre 25 000 et 100 000 €, de 4 000 à 8 000 € entre 100 000 et 300 000 €, de 8 000 à 20 000 € entre 300 000 € et 1 million d'euros, puis 15 000 € et plus au-delà. L'usage y est de facturer un pourcentage du prix de vente, de l'ordre de 2 à 5 %, souvent majoré d'environ 1 % lorsque le prix est séquestré. Sur Actav, le budget dépend des caractéristiques de l'opération, pas de son montant.

Combien ça coûte

Deux lignes, et elles ne vont pas dans la même poche. Les frais de plateforme s'élèvent à 99 € : ils sont fixes, que vous cédiez vos parts 1 000 € ou 1 million d'euros, et ils débloquent votre dossier pour négocier. Les honoraires de l'avocat se négocient ensuite librement à partir du budget calculé par NégocIA, avec des honoraires qui sont libres, à partir de 89 € HT selon le dossier, et ils lui sont réglés directement après signature de la convention d'honoraires.

L'estimation, la soumission du dossier et la consultation des propositions ne coûtent rien. Aucune commission n'est prélevée sur le prix de vente de vos parts, et les frais légaux, droits d'enregistrement en tête, restent affichés sur une ligne distincte, comme le montre le tableau plus haut.